Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

Кафедра: «Антикризисного государственного и муниципального управления»

Реферат

по оценки бизнеса

на тему: «Особенности оценки коммерческой недвижимости»

Выполнил (а) студент (ка)

группы НЗ-402

Макашова Светлана Петровна

^{фамилия,
имя, отчество}

Преподаватель

______________________

^{фамилия,
имя, отчество}

Москва 2010

Содержание.

Введение.

1 Особенности и закономерности рынка недвижимости.

2 Структура рынка недвижимости.

3 Основные понятия рынка недвижимости.

4 Сегментация рынка недвижимости.

5 Заключение.

6 Список использованной литературы.

Введение.

Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.

В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность.

1. Особенности и закономерности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое

значение, что подтверждается:

а) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

б) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

в) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

г) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

д) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

а) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

б) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

в) свободное формирование цен на объекты и услуги;

г) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

д) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

а) со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

б) с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

в) без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами

в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике:

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости

1—спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2— поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом пред инвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3— новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В России в среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика,

расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты

на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше

затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным.

Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например,

основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы		Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение		В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение		Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение		Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение		Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение			Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение			Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение			Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение			Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение			Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение			Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение			Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение			Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение			Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

а) возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

б) достаточная устойчивость потребительского спроса;

в) меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

г) наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

а) информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

б) отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

в) необходимость использования информации о сделках, совершаемых на

рынке недвижимости;

г) «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

д) издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

2 Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

а) объектов недвижимости;

б) экономических субъектов, оперирующих на рынке;

в) процессов функционирования рынка;

г) инфраструктуры рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

а) продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

б) покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

в) профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и не институциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

б) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

в) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием

градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

г) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

д) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

е) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

ж) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

з) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

и) государственные нотариусы.

Не институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

а) брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

б) оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

в) финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

г) девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и с инвесторов);

д) редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

е) управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

ж) проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

з) страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

и) участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

й) аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

к) финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

л) маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

м) информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

н) специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

о) специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

п) любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

а) оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

б) оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

в) оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

г) оценка инвестиционного проекта;

д) оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

е) оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития

недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

а) законодательную и нормативную базы рынка;

б) систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Особенности оценки коммерческой недвижимости 📙 Реферат → 🆔 185468