Оценка недвижимости. 5

МИНИСТЕРСВО ФИНАНСОВОЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСВТЕННАЯ  НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ 
 
 

Реферат 

по  дисциплине «Оценка бизнеса»  

на тему: «Оценка недвижимости». 
 
 

                                              Работу  выполнила:

                                              Комиссарова Ю.А.

                                              студентка 5курса

                                              группа БЗ-501 
 
 
 

     Москва 2011

     ОГЛАВЛЕНИЕ 

Введение……………………………………………….................................3

1. Теоретические основы оценки недвижимости………………………...5

1.1 Понятие  недвижимости………………………………………………..5

1.2 Основы оценки недвижимости………………………………………..6

1.2.1 Недвижимость как объект оценки………………………………….6

1.2.2 Принципы оценки недвижимости и процесс оценки……………...8

1.2.3 Виды стоимости……………………………………………………..19

Заключение………………………………………………………………...22

Список  использованных источников……………………………………..23 

 

      ВВЕДЕНИЕ 

     Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

     Оценка  недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

     - земельные участки; 

     - объекты жилой недвижимости (квартиры);

     - объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

     - объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы,  торговые, складские и промышленные  площади);

     - сооружения и передаточные устройства;

     - объекты, незавершенные строительством.

     Оценка  недвижимости крайне важна для обеспечения  эффективности любых инвестиций в нее.

     Стоимость недвижимости определяется целым рядом  факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

     В условиях рыночных товарно-денежных отношений  важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

     В данной работе были поставлены следующие задачи:

       - изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

     - изучение принципов, стандартов  и подходов к оценке недвижимости.

 

1. Теоретические основы оценки недвижимости

 
     

1. Понятие недвижимости

 

     Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

     Согласно  историческим сведеньям, понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

     В советский период, после отмены частной  собственности на недвижимость и  на землю, деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

     Согласно  Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

     Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

     В связи с развитием рыночных отношений  в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

     С позиции оценочной деятельности данные определения объединяю движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

     Необходимым элементом рыночной экономики выступает  институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности  и демократизация экономической  жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. 
 

     

2. Основы  оценки недвижимости

 
     

1. Недвижимость  как объект оценки

     Земля является важнейшими видом и составной  частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

     Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме  того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

     В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

     Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

     - приватизации;

     - передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

     - использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

     - продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

     - переуступке долговых обязательств;

     - передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

     - возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

     - составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;

     - при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

     - в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на налогооблагаемой базы.

     Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

     Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:

1. купле-продаже объектов недвижимости;
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
4. дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
5. ликвидации объектов недвижимости;
6. сдаче недвижимости в аренду;
7. уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
8. страховании объектов недвижимости;
9. кредитовании под залог объектов недвижимости;
10. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
11. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

 
 
     

2. Принципы  оценки недвижимости и процесс оценки

     Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

     1-я  группа: принципы, основанные на  представлениях потенциального  собственника;

     2-я  группа: принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости;

     3-я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

     4-я  группа: принцип наилучшего наиболее  эффективного использования.

     Первая  группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который  означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения  доходов или других выгод от использования  объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

     Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

     С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

     С позиции затратного подхода за продаваемый  объект недвижимости нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

     С точки зрения доходного подхода  стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной  полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

     Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные  тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса, предложения и конкуренции.

     Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

     Принцип вклада – для оценки стоимости  объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его  важнейших элементов в формировании полезности стоимости объекта.

     Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

     Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

     Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений  при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

     Особое  положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

     Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требования к доходам всех привлекаемых компонентов (табл.1) 

     Таблица 1 - Компоненты недвижимости и формы их компенсации

 

     Изменение того или иного компонента, необходимо для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

     Принцип сбалансированности - для каждого  типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание  которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

     Характерная черта недвижимости заключается  в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

     - пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

     - разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

     - разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления. Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

     Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

     Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

     При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью  классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

     Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных  земельных участков к имущественным  комплексам.

     Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

     Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

     Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке  можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

     Доход от инвестирования в недвижимость также  выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные  на ней объекты. В то же время это  не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

     Принцип соответствия состоит в том, что  максимальная стоимость объекта  недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

     Прежде  всего, принцип соответствия проявляется  через прогрессию и регрессию.

     Эффект  прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

     Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на. выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

     Критерии  соответствия, как и стандарты  в целом, совершенствуются по мере роста  городов и нарастания многообразия форм землепользования.

     Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

     Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

     Принцип изменения внешней среды обязательно  учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

     Принципом, обобщающим влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки, является наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ).

     Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя 
ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим 
прогнозированием данной динамики и таким образом может определить 
вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.  

     ННЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

     а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

     б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

     в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

     г) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.

     ННЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

     Если  на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ННЭИ станет снос имеющихся строений.