Оценка недвижимости

Содержание 

1 Типы  значения 

Цена  по сравнению с 1,1 значения

Рыночная  стоимость 1,2 определения в США 

2 Три подхода к значению

2,1 затратного  подхода 

2,2 подходе сравнения продаж

2,3 подход  капитализации дохода 

2,4 Методы  оценки Великобритании 

3 Дальнейшие  соображения 

3,1 Объем  работы 

3,2 наилучшего  и наиболее эффективного использования 

3,3 Типы  доли 

3,4 Главная  инспекция 

4 оценки  массы и автоматизированные модели  оценки 

5 управляющих  органов и профессиональных организаций 

5.1 Международный 

5,2 Германии 

5,3 Израиле

5,4 Японии 

5,5 Малайзии 

5,6 Россию 

5,7 Соединенное  Королевство 

5,8 Соединенных  Штатов  

Оценка  недвижимости

     Оценка  недвижимого имущества, имущественная  оценка или оценка стоимости земли - практика развития точки зрения на стоимость недвижимости, обычно ее рыночной стоимости. Необходимость оценки возникает из неоднородной природы собственности как инвестиционного класса: никакие два свойства не идентичны, и все свойства отличаются друг от друга по их местоположению - которое является одним из наиболее важных факторов, определяющих ценность недвижимости.

     Таким образом, там не может существовать централизованное аукционное урегулирование Вальраса для торговли имущественными активами, так как это возможно для торговли облигациями. Отсутствие рыночного механизма ценообразования определяет необходимость экспертизы (оценки недвижимого имущества) собственности.

     Некоторые области не требуют лицензий или свидетельства, оценка недвижимости, как правило, осуществляется на основании лицензии или сертифицированным оценщиком (во многих странах известна как оценщик недвижимости или оценщик земли и на британском варианте английского языка как "инспектор оценки"). Если мнение оценщика основывается на рыночной стоимости, то оно также должно быть основано на наиболее эффективном использовании недвижимого имущества. Для ипотечных оценок улучшения жилой недвижимости в США, об оценке чаще всего сообщают в стандартизированной форме, такой как Равномерное жилое оценочное заключение. Об Оценки более сложных форм собственности (например - приносящей доход, земли), как правило, сообщается в отчете оценочного заключения. 
 
 
 

Виды оценки

     Есть  несколько видов определения стоимости недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных:

Международными  стандартами оценки (МСО) определяют рыночную стоимость, как:

     Рыночная  стоимость представляет собой оценочную  сумму, за которую имущество должно быть обменено на дату оценки между образованным покупателем и разумно мотивированным продавцом в сделке "на расстоянии вытянутой руки" после проведения надлежащего маркетинга, при которой стороны действовали хорошо осведомлено, разумно, и без неуместного влияния.

     Инвестиционная  стоимость - это стоимость на одного конкретного инвестора, и, как правило, выше, чем рыночная стоимость имущества.

     Страховая стоимость - это стоимость недвижимого  имущества, указанного в страховом полисе. Обычно она не включает стоимость месторасположения.

     Ликвидационная стоимости - может быть проанализирована или как принудительная ликвидация или упорядоченная ликвидация и является распространенной стандартом стоимости в процедурах банкротства. Он предполагает, что продавец, который вынужден продать за период экспозиции, который является меньше, чем на рынке-нормальные сроки.  

     Цена  по сравнению с  рыночной стоимостью.

     Важно проводить различие между Рыночной Стоимостью и Ценой. Цена, полученная для определенной собственности под определенной сделкой, может или, возможно, не представляет рыночную стоимость той собственности: специальные соображения, возможно, присутствовали, такие как особые отношения между покупателем и продавцом, или иначе сделка, возможно, была частью большего набора сделок, в которых участвовали стороны. Другая возможность состоит в том, что специальный покупатель, возможно, был готов заплатить цену свыше рыночной стоимости, если его субъективная оценка собственности (ее инвестиционная ценность для него) была выше, чем Рыночная стоимость.

Определение рыночной стоимости  в США.

     В США, экспертиза осуществляется по определенным стандартам стоимости. Наиболее широко при определении стоимости используется Рыночная Стоимость. Хотя USPAP (Однородные Стандарты Профессиональной Оценочной Практики) не определяет рыночную стоимость, она дает только общие указания о том, как рыночная стоимость должна быть определена: тип стоимости, отраженный в качестве мнения, предполагает, что передача или продажа недвижимости на определенную дату, при определенных условиях, изложенных в определении термина, определенной оценщиком в зависимости от обстоятельств в оценке.

     Таким образом, определение стоимости, используемые в оценке или CMA анализа, и составления отчетов представляет собой набор предположений о рынке, на котором субъекты собственности, могут совершать сделки. Это становится основой для отбора сопоставимых данных для использования в анализе. Эти предположения будут варьироваться от определения к определению, но в целом можно разделить на три категории:

Три подхода к определению  стоимости

     Существуют  три основные группы методик для  определения стоимости. Их обычно называют "три подхода к определению стоимости", которые, как правило, независимы друг от друга:

-Затратный подход

-Сравнительный  подход

-Доходный подход

     Тем не менее, в последнее время тенденция  бизнеса, как правило, цепляются  за научную методологию оценки, которая опирается на фундамент количественных данных, риск, и географических подходов.

     Оценщик, использующий три подхода, определит, какой или больше этих подходов могут  быть применимы, исходя из объема работы, определение, и от того, развитие оценочного анализа. Расходы, доходы, и продажа широко варьируются от одной ситуации к другой, и особое внимание уделяется специфическим характеристикам объекта. 
 

     Внимание  также уделено рынку для оцениваемой  собственности. Оценка недвижимости, как правило, приобретенная инвесторами (например, небоскребы) может осуществляться доходным подходом, в то время как небольшая торговая или офисная недвижимость, часто приобретенная владельцем-пользователем, может быть оценена сравнительным подходом. Хотя это может показаться просто, но не всегда очевидно. Например, жилые комплексы заданного качества, как правило, продают по цене за квартиру, и как таковой подход сравнения продаж может быть применим. Единственные семейные резиденции обычно оценены с самой большой надбавкой с помощью сравнительного подхода, но если частная резиденция находится по соседству, где все или большинство жилья - арендованы, тогда разновидность доходного подхода может быть более полезной.

Затратный подход

     Затратный подход раньше назывался суммирования подход. Теория заключается в том, что стоимость имущества может быть оценена путем суммирования стоимости земли и остаточной стоимости каких-либо улучшений. Стоимость улучшений часто обозначается аббревиатурой RCNLD (воспроизводство стоимости за вычетом амортизации новых или восстановительной стоимости нового за вычетом амортизации). Воспроизведение относится к воспроизведению точной копии. Восстановительная стоимость относится к стоимости строительства дома или других совершенствований, которые имеет ту же полезность, но с использованием современного дизайна, изготовления и материалов. На практике, оценщики используют восстановительную стоимость, а затем вычитают факторы, связанные с возрастом объекта собственности.

     В большинстве случаев, когда используется затратный подход, общая методология представляет собой гибрид стоимостного и сравнительного подходов. Например, в то время как стоимость замены, чтобы построить здание может быть определена путем суммирования трудовых, материальных и других затрат, стоимости земли и амортизации должна быть получена из анализа сопоставимых данных.

     Затратный подход считается надежным, при использовании на новых субъектах, но метод имеет тенденцию становиться менее надежным на более старой недвижимости. 

Сравнительный подход

     Сравнительный подход в оценке недвижимости базируется прежде всего на принципе сравнения. Этот подход предполагает, что благоразумный человек не заплатит больше за собственность, чем стоит, сопоставимая собственность. Подход признает, что типичный покупатель будет сравнивать цены предложения и искать для покупки недвижимости, которая отвечает его желаниям и потребностям по самой низкой цене. В развитии подхода сравнения продаж государство лицензировало попытки оценщика недвижимого имущества интерпретировать и измерить действия сторон, вовлеченных в рынок, включая покупателей, продавцов, и инвесторов.

     Метод сбора данных - на недавней продажи недвижимости, похожими на оцениваемый объект, называется сравнительный подход. Источники сопоставимых данных включают публикации недвижимого имущества, публичные акты, покупателей, продавца, брокеров по операциям с недвижимостью и/или агентов, оценщиков, и других. Важные детали каждой сравнительной продажи описаны в оценочном заключении. Так как сопоставимые продажи обычно не идентичны предметом собственности, корректировки могут быть внесены для даты продажи, местоположения, стиля, удобств, площади в квадратных футах, размера места, и т.д. Главная идея состоит в том, чтобы моделировать цену, которая была бы заплачена, если каждая сопоставимая продажа была идентична предметам собственности. Если корректировка сопоставимых превосходит предмет, нисходящее регулирование необходимо. Аналогично, если регулирование сопоставимого объекта является низшим к предмету, восходящее регулирование необходимо. Из анализа группы скорректированных цен сравнительных продаж, лицензируемый оценщик недвижимого имущества государства выбирает индикатор имеющий значение, который является главным для субъекта собственности.

Этапы в сравнительном подходе: 1. Исследования рынка, чтобы получить информацию, касающуюся продаж, списки в ожидании продаж, которые похожи на предмет собственности. 2. Изучить рынок данные, чтобы определить, являются ли они фактически правильным и точным. 3. Определить соответствующие подразделения сравнения (например, продажная цена за квадратный фут). 4. Сравните предмет и сопоставимых продаж по элементам сравнения и корректировать по мере необходимости. 5. Синхронизация нескольких указания значения, возникающие в результате корректировки сопоставимых продаж в единый, с указанием стоимости.  

Доходный  подход

     Доходный  подход используется для определения коммерческих и инвестиционных свойств.  Поскольку он предназначен, чтобы непосредственно отразить или смоделировать ожидания и поведения типичных участников рынка, этот подход вообще считают самой применимой техникой оценки для рентабельных свойств недвижимости.

     В коммерческой недвижимости, приносящего доход такой подход капитализирует поток дохода в стоимость индикации. Это можно сделать с помощью доходов множителей или ставки капитализации применяется к первому году чистый операционный доход. Чистый операционный доход (NOI) является валовой потенциальный доход (GPI), меньше вакансий и сбором потерь (= Эффективная валового дохода) за вычетом операционных расходов (но без учета обслуживания долга, налога на прибыль и / или амортизационных отчислений, применяемых бухгалтеры).

     Кроме того, несколько лет чистые операционные доходы могут быть оценены на дисконтированных денежных потоков анализа (DCF) модели. Модели DCF, широко используемые для оценки более крупной и дорогой недвижимости, таких как большие офисные башни.

Великобритания  методы оценки

     В Соединенном Королевстве, методологии оценки традиционно подразделяются на пять методов:

1. Сравнительный  метод. Используется для большинства  видов имущества, где имеются  достоверные данные о предыдущих  продажах. Это аналогично тому, подходу сравнения продаж, который описан выше.

2. Инвестиционный  метод. Используется для большинства  коммерческой (и жилой) недвижимости, которое производит будущих потоков денежных средств через сдачу имущества. Если текущая Расчетная стоимость аренды (ЭРВ) и принятый доход, известен, а также рыночным эквивалентную доходность, то стоимость имущества может быть определена с помощью простой модели. Заметим, что этот метод похож на метод сравнения, так как основные переменные определяются на рынке. На практике стандарт США, однако, тесно связаны выгоду от NOI смешивается с методом DCF –доходный подход.

3. Остаточный  метод. Используется для застройки  и реконструкции или только незастроенной земли.

4. Доходный метод. Используется для торговых помещений, таких как гостиницы, рестораны и дома престарелых. Средний за три года показатель операционной прибыли (получены из отчета о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках) капитализируются с помощью соответствующего дохода. Обратите внимание, что переменные, используемые присущи собственности и не являются рыночными, полученных, поэтому, если соответствующие поправки будут внесены, то полученное значение будет стоимость от использования или инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

5. Стоимостной метод. Используется для земли и зданий специального назначения, для которых прибыль не может быть получена или земельных участков и зданий, для которых не существует рынка из-за их государственной службы или наследственного характера. Оба метода остаточная стоимость и метод был бы сгруппированы в США в рамках затратного подхода (см. выше).

Дальнейшие  действия.

Объем работ 

     В то время как USPAP всегда требовал, чтобы  оценщики, чтобы идентифицировать объем  работ должны были привести к вероятным  результатам, стало ясно в последние  годы, что оценщики не полностью  понимали процесс для того, чтобы  развить это соответственно. В  формулировке объема работ для вероятной  оценки понятие ограниченного против полной оценки и использования Исходного  Правила вызвало беспорядок клиентам, оценщикам, и оценочным рецензентам. Чтобы иметь дело с этим, USPAP был  обновлен в 2006 с тем, что стало  известным как проект Объема работ. Короче говоря, USPAP устранил Исходное Правило  и понятие ограниченной оценки и  создал новое правило Объема работ. В этом оценщики должны были идентифицировать шесть ключевых ролей оценочной  проблемы в начале каждого назначения:

1. Клиент и других предполагаемые пользователи
2. Предполагаемое использование оценки и отчета об оценке
3. Определение стоимости (например - рынка, потери права выкупа, инвестиции)
4. Любые гипотетические условия или внеочередных предположения
5. Дата вступления в силу оценки анализа
6. Основные особенности предмета собственности

     Исходя  из этих факторов, оценщик должен определить объем работ, необходимый, в том числе методологии, которые будут использоваться, степень расследования, и применимые подходы к значению. Правила при условии четкого требования о том, что минимальные стандарты для объема работ были:

-Ожидания клиентов и других пользователей.

-Действия коллег оценщика, которые выполняют аналогичные задания.

Объем работ, является первым шагом в любом  процессе оценки. Без строго определенного объема работ выводы оценки не может быть жизнеспособным. Определяя объем работ оценщик может начать фактически развивать ценность для данной собственности для намеченного пользователя, который является намеченным использованием оценки.-Наилучшего и наиболее эффективного использования

-Основная статья: наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшего  и наиболее эффективного использования  представляет собой термин искусства  в процессе оценки. Это процесс, чтобы  определить использование имущества, которое производит самое высокое  значение за землю, как бы вакантным. Есть четыре шага в этом процессе. Во-первых, оценщик определяет все виды использования, которые являются юридически допустимо для собственности. Во-вторых, от использования которых являются юридически допустимы, какие из них физически возможно. Из тех, какие из них являются финансовой точки зрения. Из того использования, которое выполнимо, который только использует и является максимально производительным для места. В простом контексте оценщик должен сделать это дважды, сравнивая результаты — как будто земля свободна и в, как улучшен государство, принимая во внимание затраты уничтожения любых существующих усовершенствований. Результат этого процесса - самое высокое и лучшее использование места. Оценка рыночной стоимости должна явно предположить, что владелец или покупатель использовали бы собственность в ее самом высоком и лучшем использовании, и поэтому оценили бы место соответственно. В более сложных заданиях оценки (например - судебные разбирательства, заброшенных или загрязненных оценки имущества), определение наилучшего и наиболее эффективного использования может быть гораздо более сложным, и, возможно, потребуется принять во внимание различные промежуточные или временного использования места, процесс загрязнения исправлению, и сроки различным правовым вопросам.

Виды  выгоды от собственности

     Косвенным образом анализ объектов имущества  это определение дохода от оцениваемой  собственности. Для наиболее распространенных ситуаций (например, - ипотечное кредитование) предполагается плата процентов, так как это наиболее полный комплекс доступных прав. Тем не менее, во многих ситуациях, и во многих обществах, которые не следуют английском общем праве и кодекс Наполеона, некоторые другие проценты, может быть более распространенным явлением. Хотя есть много различных возможных процентов в сфере недвижимости, три наиболее распространенных:

     - Плата чистой стоимости (известная в Великобритании как безусловное право собственности) - наиболее полное право собственности на недвижимость, при условии в странах общего права, чтобы полномочия, предоставленные государством (налогообложение, принудительное отчуждение частной собственности, и полицейские власти)

     - Арендная плата - Это плата простых процентов, обремененных договором аренды. Если аренда находится в рыночной арендной плате, то арендованное значение денежного сбора и простое значение денежного сбора равны. Однако если арендатор платит больше или меньше, чем рыночная, стоимость, принадлежащих арендованного плату владельцу, а также рыночной стоимости аренды, может быть больше или меньше, чем плата простых значений.

     - Арендованное значение - гарантии по исполнению обязательств арендатора. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то аренда не имеет рыночной стоимости. Однако, если арендатор платит меньше, чем рыночная стоимость, разница между текущей стоимости того, что платные и текущей стоимости рыночным ценам будет положительное значение аренды. Например, крупного продавца цепи может быть в состоянии договориться ниже рыночной аренды в качестве якорного арендатора для торгового центра. Это аренды стоимость может быть воспроизведению в другой якорный арендатор, и если да розничной арендатор имеет позитивный интерес к недвижимости.

Главная инспекция 

Если  домашний осмотр производится до оценки и информации, предоставленной оценщиком более полезным оценки может привести должны ли быть существенные недостатки в строительстве или капитальном ремонте требуется. Эта информация может быть особенно полезно, если одна или обе стороны запрашивающего оценки может в конечном итоге во владении собственности, которые могут быть в случае с имущества, включенного в урегулировании развода или судебного решения.

Массовая  оценка и автоматизированные модели оценки

Автоматизированные  модели оценки (АВМ) растут в принятии. Эти полагаться на статистические модели, такие как множественного регрессионного анализа или географические информационные системы (ГИС). [9] Хотя АВМ может быть довольно точны, особенно когда они используются в очень однородной области, есть также свидетельства того, что АВМ не точны в других случаях, таких как тогда, когда они используются в сельской местности, или когда оценил имущество не соответствует хорошо, чтобы по соседству. АВМ это также получили пользу в классе судебные действия, и были обоснованы в ряде случаев, как в федеральных и государственных судов, а соответствующий метод для решения крупномасштабных недвижимости судебных проблем, таких как загрязненные районы [10]  
 
 

Управляющих органов и профессиональных организаций  

Международный  

Различные оценки американской группы международных  и международных профессиональных организаций аттестации, все начали сотрудничать в последние годы в  направлении развития Международных  стандартов оценки которая будет способствовать глобальной оценки недвижимости, столь необходимое дополнение к недвижимости инвестиционные портфели которых выходят за рамки национальных границ. Большинство групп оценки международных и включены уже содействия глобальному оценке недвижимости.  

МКСО - Международный комитет по стандартам оценки , является Неправительственные организации (НПО), член ООН , с членством, которая охватывает все основные национальные оценки нормотворческой деятельности и профессиональных ассоциаций из 41 стран (в том числе оценке института , американских Общество оценщиков , RICS и оценке института Канады ). МКСО опубликовали Международными стандартами оценки (МСО) , в настоящее время в 8-е издание.  

Германия  

В Германии , оценка недвижимости известна как оценка недвижимости (Immobilienbewertung). Недвижимость оценщиков (Immobilienbewerter или Gutachter) может претендовать стать Öffentlich bestellter унд vereidigter Sachverständiger (официально назначенный и присяжный эксперт). Однако, это очень важно прежде титул потерял большую часть своего значения за последние годы, но все еще имеет некоторое значение в судебных процедур. Название обычно не требуется для оценки.  

Управляющий власти

Реальной  практики оценки недвижимости в Германии отчасти кодифицированных законом. Федеральных Baugesetzbuch (сокр. BauGB ", немецкий уставной код на строительство и строительство") содержит руководящие принципы, касающиеся руководящих органов, определяет термин рыночной стоимости и относится к continuative правил (глава 3, статьи 192 и сл.). Каждый муниципалитет (город или административного района) должен сформировать Gutachterausschuss (оценка комиссии), состоящий из председателя и почетных членов [11] . Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (это является обязательным для отправки копии каждого нотариального договора купли-продажи на Gutachterausschuss) и включает его в Kaufpreissammlung (база данных цена покупки). Большинство комитетов публиковать официальные отчета по реальной рынке недвижимости раз в два года, в которой помимо другой информации о сопоставимых стоимость земли определяется. Выполняют также оценки от имени органов государственной власти.  

Федеральное законодательство

BauGB определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночная стоимость, оба термина с одинаковым значением) следующим образом: "Рыночная стоимость определяется по цене, которая может быть реализована на дату оценки, при совершении сделки между независимыми сторонами, с учетом правового положения и эффективные характеристики, характер и рельеф помещения или любой другой предмет оценки " [12] (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, должна включать все объективные влияния и исключить все факторы в результате субъективных обстоятельств участвующих сторон.  

Настоящий Федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, "Положение о определение стоимости») [13] . WertV определяет кодифицированный оценки подходов и общей методики оценки. Немецкий кодифицированы оценка подходов (другие apporaches таких как DCF или остаточный подход также разрешены, но не кодифицированный) являются:

Vergleichswertverfahren (сравнения продаж подход) - используется там, где достоверные свидетельства предыдущих продаж доступна и для занимаемой владельцем активов, особенно кондоминиумов и односемейных домов;

Ertragswertverfahren (немецкий подход дохода) - стандартная процедура для собственности, которая производит будущие потоки денежных средств от сдачи в аренду имущества;

Sachwertverfahren (немецкий подход стоимости) - используется для специализированного имущества, где ни один из вышеперечисленных подходов относится, например, общественных зданий.  

WertV генеральный правила подкрепляется Wertermittlungsrichtlinie (сокр. WertR ", директиву о определение стоимости») [14] . WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономическая амортизация) и руководящие принципы для рассмотрения различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценки по неофициальным использования, тем не менее, они должны рассматриваться в качестве наилучшей практики или Общепринятые (немецкий) Оценка практики (GAVP).  

Комментарии на немецком GAVP

В большинстве касается общепринятых (немецкий) Принципы оценки соответствует международной практике. Инвестиционного рынка весит доходный подход наиболее сильно. Однако Есть несколько важных отличий:

Земля и улучшения рассматриваются  отдельно. Немецкий GAVP предполагает, что  земля может быть использована на неопределенный срок, а здания имеют  ограниченный срок службы; Это совпадает  с баланса активов. Стоимость  земли определяется подходом сравнения  продаж в обоих доходов и расходов подходов, с использованием данных, накопленных по Gutachterausschuss который затем добавляется к зданию значение.