Оценка недвижимости. 10

Для оценки недвижимости (земли  и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Применение доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов  используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления  от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при  ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. Оценивается потенциальный  валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа — арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые  потери от недоиспользования  объекта недвижимости и потери  при сборе платежей. Уменьшение  ПВД на величину потерь дает  величину действительного валового  дохода (ДВД), который определяется  по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые  издержки по эксплуатации оцениваемой  недвижимости. Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными  расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

условно-постоянные расходы;

условно-переменные или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или  резервы.

К условно -постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными  расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов  улучшений (обычно к таким компонентам  относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое  оборудование, электроарматуру).

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока  владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете  стоимости недвижимости рассматриваемым  методом.

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится  владельцу в 10.000$. Последний раз  ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на нынешнего  владельца, и расходы на замещение  составят 10.000 : 4 = 2.500$.

Если в период предполагаемого  срока владения не предусматривается  замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта  в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Пример. Текущий ремонт, требующийся  один раз в 6 лет, обходится владельцу  в 10.000$. Последний раз ремонт был  проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Необходимо рассчитать расходы  на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего  владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2+3 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 8.333,3 $.(10000 * 5/6)

4. Определяется прогнозируемый  чистый операционный доход посредством  уменьшения ДВД на величину  операционных расходов. Таким образом,  ЧОД = ДВД - Операционные расходы  (за исключением амортизационных  отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент  капитализации. Существует несколько  методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного  построения.

5.2. Метод определения коэффициента  капитализации с учетом возмещения  капитальных затрат.

5.3. Метод связанных инвестиций  или техника инвестиционной группы.

5.4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость  части активов.

Ставка дохода на капитал  строится на базе:

1. безрисковой ставки дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую ликвидность  недвижимости;

4. премии за инвестиционный  менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских  показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько  быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно  к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или  рост), то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации  возмещения капитала.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

3. Возврат капитала по  фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы  будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример.

Условия инвестирования:

- сумма = 2.000 $;

- срок = 5 лет;

- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение.

Ежегодная прямолинейная  норма возврата составит 20%, так как  за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что  выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут  убывать, так как начисляются  они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго  — 192; для третьего — 144; для четвертого — 96; для пятого — 48 долл. (см. рис. ниже)

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой  доход на инвестиции, а другая будет  обеспечивать возмещение или возврат  капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться  по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору  фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести  функций сложного процента). Сам  же коэффициент капитализации при  потоке равновеликих доходов будет  равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для  этого же процента (коэффициент капитализации  можно взять из таблицы шести  функций сложного процента в графе  взнос на амортизацию единицы).

Пример.

Условия инвестирования:

- сумма = 2.000 $;

- срок = 5 лет;

- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа  взнос на амортизацию единицы  для 12% - 5 лет) = 554,81.

Процент за первый год составляет 240 (12% от 2.000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 - 240). (см. табл. ниже)

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего — 394,89; в конце четвертого — 442,28; а в конце пятого — 495,35.

Итого, в течение пяти лет  вся основная сумма в размере 2.000 будет возвращена. В начале второго  года остаток основной суммы будет 1.685,19, соответственно, начисленный  процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы  будет 1.332,61 [2.000 - (314,81 + 352,58)], а процент  соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации  рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и  фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Проценты, долл.  

240 

202,23

159,92

112,53

59,4

возврат основной суммы (долл.)  314,81 352.58 394,89 442,28 495,41

годы 1 2 3 4 5

Равновеликий поток доходов, долл. 554,81 554,81 554,81 554,81 554,81

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход  на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы  по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа  объекта недвижимости через 5 лет  за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.

Решение. По методу Ринга  норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.

50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в  недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально  вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении  цены земли, зданий, сооружений под  влиянием роста спроса на отдельные  виды недвижимости или из-за роста  инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости  капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост  стоимости будет происходить  в течение последующих пяти лет  и составит 40%.

Решение.

1. Рассчитается отложенный  доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения  за 5 лет при 12%) = 0,063.

2. Из требуемой ставки  дохода на капитал вычитается  отложенный доход и, таким образом,  определяется коэффициент капитализации. 

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости  инвестированных средств, выручка  от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации  должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Метод связанных  инвестиций или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью  заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или  техникой инвестиционной группы. Коэффициент  капитализации для заемных средств  называется ипотечной постоянной и  рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита  известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций  сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и  коэффициента фонда возмещения или  же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Существует еще один метод  определения коэффициента капитализации  — метод прямой капитализации.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД  сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент  капитализации. Определенный таким  путем коэффициент капитализации  называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости  включать в коэффициент капитализации  надбавку за возмещение капитала, а  также когда прогнозируется поступление  равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.

Найти общий коэффициент  капитализации позволяет вышеприведенная  формула:

R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе  метода капитализации доходов  стоимость недвижимого имущества  определяется посредством деления  величины прогнозируемого чистого  операционного дохода (результат  4-го этапа) на коэффициент капитализации  (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для  определения текущей стоимости  тех будущих доходов, которые  принесет использование объекта  недвижимости и возможная его  продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков  можно разделить на несколько  этапов:

1. Составляется прогноз  потока будущих доходов в период  владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость  оцениваемого объекта недвижимости  на конец периода владения, т.е.  стоимость предполагаемой продажи  (реверсии), даже если в действительности  продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта  для оцениваемой недвижимости  на существующем рынке.

4. Производится приведение  будущей стоимости доходов в  период владения и прогнозируемой  стоимости реверсии к текущей  стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость  реверсии

Пример. Инвестор приобретает  недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих  сумм арендной платы, выплачиваемых  авансом. Ставка дисконта 11%.

Год Годовая арендная плата, долл. Текущая стоимость единицы при 11% Текущая стоимость, долл.

0 60.000   60.000

1 62.000 0,900901 55855,86

2 64.000 0,811622 51943,81

3 66.000 0,731191 48258,61

4 68.000 0,658731 44793,71

5 70.000 0,593451 41541,57

6 72.000 0,534641 38494,15

7 74.000 0,481658 35642,69

8 76.000 0,433926 32978,38

9 78.000 0,390925 30492,15

Итого: текущая стоимость  арендных платежей 440.000,93 

Ожидается, что к концу  срока аренды недвижимость будет  стоить порядка 600.000 $. Текущая стоимость  реверсии:

10 600.000 0,352184 211310,40

Итого: текущая стоимость  недвижимости 651311,33

Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении  и анализе информации о продаже  аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность  и способы его использования, а также размеры и сроки  получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод  является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно  прошедшим сделкам.

Этот метод требует  базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и  ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка —  процесс разбиения рынка на сегменты (сектора) схожие по следующим параметрам:

назначение использования  объекта;

качество объекта;

передаваемые юридические  права и ограничения;

инвестиционная мотивация;

пути финансирования и  т. д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем необходимо обратить внимание на следующие  моменты:

Характерный для данного  сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов  сделки. Если покупатель и продавец являются представителями холдинга и дочерней компании, то маловероятно заключение сделки между ними по рыночной цене. То же самое относится к  сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении  сделок с оцениваемым объектом и  объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости -аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам  и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление  оцениваемого объекта с объектами-аналогами  производится по двум компонентам:

по единицам сравнения;

по элементам сравнения.

Применяются следующие единицы  сравнения:

цена за 1 га — для больших  массивов сельскохозяйственного назначения , промышленного и жилищного строительства;

цена за 1 кв. м. — в деловых  центрах городов, для офисов;

цена за 1 лот — стандартные  по форме и размеру участки  в районах жилой, дачной застройки;

цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании  в городах (общая площадь объекта  считается пропорциональной длине  его границы по какой-либо улице  или шоссе);

цена за единицу плотности  — коэффициент отношения площади  застройки и площади земельного участка;

цена за единицу, приносящую доход — в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения  для объектов недвижимости являются:

переданные имущественные  права.

условия финансирования сделки. Могут иметь место различные  варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним  ипотечного кредита.

условия продажи. Корректировка  на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между  продавцом и покупателем.

время продажи. Время продажи  является одним из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для  внесения поправки на время продажи  необходимо знать тенденции изменения  цен на рынке недвижимости с течением времени.

местоположение.

физические характеристики. Физические характеристики объекта  недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид  и т. д.

2. Оценка поправок по  элементам и расчет скорректированной  стоимости.

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи  объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик  к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта.

не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. По возможности  лучше не рассматривать аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта  по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти  характеристики необходимо вносить  в первую очередь.

Объектом корректировки  является цена продажи сопоставимого  объекта недвижимости. Если элемент  сопоставимой продажи превосходит  по качеству тот же элемент в оцениваемом  объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения  к цене единицы сравнения поправки делятся на:

- процентные;

- денежные:

- денежные относительные;

- денежные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога  или его единицы сравнения  на величину процентной поправки.

Из формулы видно, что  процентная поправка может быть отнесена как к цене аналога в целом, так и к цене его единицы  сравнения. Это свидетельствует  о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно  отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная  денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость  оцениваемого объекта с учетом относительной  денежной поправки рассчитывается следующим  образом:

Под — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы  сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит  от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в  целом и ее величина не зависит  от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость  оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим  образом:

Пад — величина абсолютной денежной поправки.Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие  основные методы расчета поправок:

метод, связанный с анализом парных продаж;

метод прямого анализа  характеристик;

экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж.

Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти  во всем за исключением одной, как  правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного  метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы  с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом  парной продажи.

Оценивается отдельно стоящее  административное трехэтажное кирпичное  здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное  отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1.250.000 $. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов:(см. табл. ниже)Номер объекта Местоположение, округ Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл.

1 «Юг» Одноэтажное блочное здание под офис  400.000

2 «Север» То же 950.000

3 «Север» Даухэтажное кирпичное здание под магазин 1.250.000

4 «Юг» То же 900.000

Решение. Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объекта № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как их назначение на позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

Пм = Ц1 / Ц2 = 400000 / 950000 = 0,42, где

Пм — поправка на местоположение;

Ц — цена объекта № 1;

Ц — цена объекта № 2.

Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена аналога  для получения вероятной цены оцениваемого объекта.

V = Gанал * Пм = 1250000 * 0,42 = 525000 долл., где

V — вероятная стоимость  оцениваемого объекта;

Gанал — цена продажи аналога;

Пм — поправка на местоположение.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения  парных продаж.

Оценивается двухэтажное  здание с пристроенной верандой. Имеется  здание-аналог, но без гаража, проданный  по цене 100.000 $. Кроме того имеются  данные по следующим объектам-аналогам: (см. табл.)Объект Наличие веранды Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл.