Оценка недвижимости, приносящей доход.Система показателей эффективности инвестиционных проектов

СОДЕРЖАНИЕ

     Введение

1 Оценка  недвижимости, приносящей доход.

     1.1 Значение достоверной и точной  оценки недвижимости, приносящей  доход

     1.2 Классификация объектов недвижимости и особенности оценки

     1.3. Методы оценки доходной недвижимости

2 Система  показателей эффективности инвестиционных проектов

     2.1 Понятие и виды инвестиционных  проектов

     2.2 Показатели оценки эффективности  инвестиционных проектов

     Выводы  и рекомендации 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  и практическая значимость курса  «Инвестиции на рынке недвижимости» обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. В последние годы все больше внимания их инвесторов привлекает рынок коммерческой недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции. Для получения стабильных более высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость  необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку  его преимущества  не реализуются автоматически. Более того, если нет тщательного анализа состояния и перспектив  развития рынка недвижимости в конкретном регионе как основы для оценки рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период развития.

     Управление  портфелем недвижимости связано  с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для профессиональных инвесторов, поскольку рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую» Ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически  рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительную стоимость и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций.

     Основными задачами курса являются следующие  вопросы:

- анализ  особенностей становления рынка недвижимости в России и методы его емкости;

- изучение  особенностей оценки недвижимости  как объекта для инвестирования;

- анализ  инструментов инвестирования в  недвижимость;

- исследование  проблемы сравнительной эффективности использования ограниченных финансовых ресурсов при инвестировании в корпоративные ценные бумаги и в недвижимость;

- оценка  эффективности в недвижимость  на международных рынках;

- изучение  методов формирования портфеля  инвестиций в недвижимость;

- анализ  места и роли недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций ;

- изучение  методов оценки эффективности  управления портфелем инвестиций  в недвижимость. 
 
 

1 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД

1.1 Значение  достоверной и точной оценки объектов недвижимости, приносящей доход

     Подмечено как простыми людьми, так и предприимчивыми  бизнесменами, что недвижимость как источник дохода – предмет идеальный. Однако каким образом не экономисту, а самому простому человеку не только заработать на этом, но допустим, не потерять деньги.

     Нужно знать определяющие моменты в  этой сфере. Цены на недвижимость формируются  по следующим факторам. Спрос со стороны покупателей, которые могут  реально заплатить, полезность этой недвижимости, ограниченность предложения со стороны продавцов, а также отчуждаемость объектов недвижимости.

     Вложить деньги в недвижимость и выиграть на этом возможно, когда хорошо проанализируешь эти пункты. Это возможно на самом бытейском уровне. Когда держишь в голове мысль, что цена изменчива, определяешь по перечисленным факторам целесообразность продажи или покупки недвижимости.

   Оценка недвижимости, приносящей доход, говорит о том, что этот вид бизнеса не постареет, не ослабеет. Плавая в этой сфере, возможно зарабатывать деньги, а при глубоком изучении построить на этом настоящий бизнес.

   Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым активом. Содержание и основная цель оценки - расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использовании методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, рыночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализованные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических процедур на логическом, часто интуитивном, уровне.

   В этой связи часто возникает вопрос о том, что такое оценка: искусство  или наука?

   Сторонники  неформализованного подхода утверждают, что оценка - это искусство, результат  ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знающего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной информации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта позиция, вероятно, соответствует научному подходу и всем международным стандартам оценки, по которым «оценка рыночной стоимости является наиболее вероятной ценой...». Она может быть получена при условии выполнения ряда обязательных этапов, включающих:

- сбор данных об объекте оценки и их анализ;

- сбор общих и специальных данных о рынке оцениваемого объекта;

- анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

- применение методов оценки;

- подготовка отчета об оценке.

   И в определении рыночной стоимости, и в алгоритме ее оценки в явном  и неявном виде присутствуют строгие  формальные процедуры как необходимое  условие корректной оценки.

   Таким образом, говорить об оценке рыночной стоимости только как об искусстве, значить приравнивать ее (оценку) к "знахарству", принижая тем самым ее значение.

   Размышляя об оценке, нельзя забывать и о прозе  жизни. Действительно, кому в первую очередь нужен отчет об оценке? Заказчику оценки, который может быть как продавцом, так и покупателем. Заметим, что в этих разных качествах, он по-разному будет реагировать на результат оценки. Можно ли с помощью интуитивных "аргументов" убедить его или, что очень важно, суд в том, что объект стоит столько, сколько объявлено в отчете. Нельзя, даже если знания заказчика о рынке и о процедуре оценки поверхностны. Связано это, в первую очередь, с тем, что не оценщик, а заказчик будет нести бремя финансовой ответственности за объект оценки. А для того, чтобы считать деньги, как известно, большого ума не надо. И, надо думать, заказчик найдет способы проверки представленного результата. Что же касается суда, то для него все доказательства на уровне интуитивного сознания, основанные на знаниях и опыте, не могут служить серьезными аргументами. Суд, как правило, при принятии решения обращает внимание на формальную сторону дела и жесткую аргументацию.

И, наконец, нужно четко себе представлять, что  отчет об оценке рыночной стоимости  является финансовым документом со всеми вытекающими отсюда последствиями: возможность постановки на баланс, использование в целях налогообложения. Эти последствия затрагивают интересы и собственника, и государства. И не дай Бог нерадивому оценщику оказаться между этих двух огне 
 
 

1.2 Классификация объектов недвижимости и особенности оценки

   При инвестициях в недвижимость необходимо различать недвижимость как потребительную стоимость, как фактор производства и приносящую доход недвижимость.  Недвижимость как потребительная стоимость – это дом, дача, квартира и т.д., покупаемые для удовлетворения личных потребностей. К ним предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями. Недвижимость как фактор производства – это здания и сооружения, выступающие в форме основных производственных фондов. Недвижимость, приносящая доход, предназначена для ведения бизнеса и помимо естественных свойств должна  обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять (как и любой другой товар) общественные потребности, определяемые уровнем развития производственных сил и социально – экономическим положение общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал. Например, с целью получения дохода от сдачи в аренду.

   Объект  недвижимости в отличие от обычных  товаров является специфическим  товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой - вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

   Оценка  недвижимости представляет интерес, в  первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как  самостоятельный товар. В настоящее  время в России это:·квартиры и комнаты 
·помещения и здания под офисы и магазины·пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)·свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)·складские и производственные объекты. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Например, некоторые признаки  классификации, учитываемые при оценке недвижимости:

1. Происхождение

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные  объекты(постройки).

2. Назначение

1.1.1. Свободные  земельные частки (под застройку  или другие цели)

1.1.2. Природные  комплексы (месторождения) для  их эксплуатации.

1.2. ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для  жилья.

1.2.2 Для  офиса.

1.2.3 Для  торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1 Земельные  массивы.

1.1.1.2 Отдельные  земельные участки.

1.2.1.1 Комплексы  зданий и сооружений.

1.2.1.2 Жилой  дом многоквартирный

1.2.1.3 Жилой  дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4 Секция (подъезд).

1.2.1.5 Этаж  в секции.

1.2.1.6 Квартира.

1.2.1.7 Комната.

1.2.1.8 Летняя  дача.

1.2.2.1 Комплекс  административных зданий.

1.2.2.2 Здание.

1.2.2.3 Помещение  или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1). Готовые  объекты.

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие  завершения строительства.

Покупатели  коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования  данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

   Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный  с получением дохода от использования данного имущества. Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данной контрольной работы 

   1.3 Методы оценки недвижимости, приносящей доход. 

   Оценка  стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

   В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

   При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

   При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

   При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

   При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

   Основные  подходы и методы: Доходный, Сравнительный, Затратный.

1. Доходный подход

     Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

     Суть  метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

     При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации  доходов и метод дисконтирования  денежных потоков.

2. Затратный подход

     Затратный подход (подход на основе активов) - это подход оценки коммерческой недвижимости, при котором стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости строительства всех его улучшений за вычетом накопленного износа и стоимости обязательств, т.е. стоимость объекта зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Обычно это подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий.

3. Сравнительный подход

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки №1)

4. Метод капитализации доходов

     Суть  метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

где

C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI — Чистый операционный доход или ЧОД

R_k — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

где

R_k — коэффициент капитализации

R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного  периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший  период не может приносить стабильного дохода.

     «Информационная непрозрачность» российского рынка, которая затрудняет расчёт Чистого  операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

5. Метод дисконтирования денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления.

     Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     Метод дисконтированных денежных потоков  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 

2 Система показателей  эффективности инвестиционных  проектов

2.1 Понятие и виды инвестиционных проектов

     Инвестиции - это основной ресурс для развития производственных возможностей и экономического роста. Инвестиции - это расход наличных денег или их эквивалентов с целью получения в будущем  суммы,  превышающей  израсходованную. 

     Под инвестициями также понимаются затраты денежных средств, направленные на воспроизводство капитала, его поддержание и расширение. В наиболее общей  форме инвестиции - это вложения свободных денежных средств в различные  формы  финансового  и материального  богатства.  Процесс  инвестирования совершается в любой экономике как перераспределение денежных ресурсов от тех, кто ими располагает к тем, кто в них нуждается.

   Принято различать следующие типы инвестиций:

- Финансовые (портфельные) инвестиции - это денежные средства, вкладываемые в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные государством, муниципальными органами самоуправления, корпоративными компаниями.

- Реальные (прямые) инвестиции - это вложения денежных средств в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов. В этом смысле указанное понятие применяется в экономическом анализе

- Инвестиции в нематериальные активы - это   вложения  денежных   средств на приобретение   научно-технических   разработок   (имущественные   права,   лицензии   на передачу прав промышленной собственности, ноу-хау и др.).

   В   самом   общем   смысле  под  инвестиционным проектом понимается план вложения капитала в целях получения прибыли.

   Понятие инвестиционный проект употребляется в двух смыслах:

1. дело,   деятельность,   мероприятие,   которые предполагают   осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных результатов;
2. система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких либо действий или описывающих такие действия.

   Объектами   инвестиций   являются   строящиеся,   реконструируемые,   технически перевооружаемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды),  предназначенные для производства новых видов продукции или услуг. Объекты инвестиций могут различаться по масштабам проекта, его направленности (коммерческая, социальная, экономическая, связанная с государственными интересами). Объекты инвестиций могут также различаться как по характеру цикла (полный цикл создания продукции, ресурса, услуги), так и его элементов (стадий) - проектно-конструкторские работы, расширение производства, утилизация отходов и т. п.

   Виды  инвестиционных проектов. Реализуемые инвестиционные проекты принято классифицировать по: