Оценка недвижимости. 7

Содержание

Износ и амортизация недвижимости

Договор как правовая форма сделок с недвижимыми  вещами

Особенности применения зарубежного опыта по оценке недвижимости в РФ

      Особенности Российского рынка недвижимости

      Международные стандарты оценки  
 
 
 

Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления, вложенного в объект капитала или других целей.

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ. При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный метод амортизации - начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары.

2. Способ уменьшаемого остатка - начисление амортизации, исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты, исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе сумма чисел лет срока службы объекта.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний.

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым.

Неустранимый функциональный износ это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

Внешний износ - это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой нет.

Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости.

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:

* сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

* не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;

* не предусматривается реконструкция объекта;

* в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

В связи с этим при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае, может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано  
(А = 100%), а износ составляет 20?30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

* простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

* сложных если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

В соответствии с ГК РФ (ст. 420, 549) в договоре указываются стороны и определяются следующие условия:

- предмет договора, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого дома (его части) на соответствующем земельном участке; квартиры (её части) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554);

- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублёвом эквиваленте суммы, определённой в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указывается цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489);

- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558).

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

Исполнение договора и ответственность сторон.

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняют следующие четыре функции:

* охраны прав и интересов субъектов сделки;

* пресечения правонарушений;

* восстановления нарушенных прав;

* воспитания.

Правонарушения договорных условий характеризуются следующим составом:

* субъективная сторона - вина, мотивы, цель;

* субъекты - юридические лица и индивидуальные предприниматели;

* объективная сторона - деяния, вредные последствия, причинная связь;

* объект - общественные отношения. Нарушение договора служит основанием появления ответственности лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

* факта наступления убытков у кредитора;

* нарушения договорных отношений и интересов партнера;

* причинной связи между неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями;

* вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки. 

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.

Изменение и расторжение договора.

По общему правилу изменение или дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

* убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;

* невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;

* без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;

* если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450-453 ГК РФ).

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:

* причины изменения договора;

* какие условия подлежат изменению или дополнению;

* новую редакцию измененных условий;

* порядок урегулирования возникающих споров;

* прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Особенности применения зарубежного опыта по оценке недвижимости в РФ

Особенности российского рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития РН в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователи относят к середине 1990г., когда Закон "О собственности в СССР" признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г. - с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:

оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;

значительное превышение спроса над предложением;

система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;

поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода произошел резкий рост цен на объекты жилой недвижимости в 7-8 раз.

Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;

коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;

поведение продавцов и покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

Основные функции рынка недвижимости

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:

развитие (создание) недвижимости;

оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);

управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

рынок купли-продажи;

аренды;

ипотеки;

доверительное управление и др.,

а по степени готовности к эксплуатации:

незавершенное строительство;

новое строительство;

строительство, подлежащее реконструкции и т.д. 

Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные; муниципальные объекты недвижимости.

По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения.

По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

Международные стандарты оценки

Цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности. 
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости "привязано" к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. 
Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела  к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне  существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах  торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС  и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности

Национальные политические и общественные цели

Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей. 
 

Список литературы:

Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. «Экономика недвижимости: учебник для вузов». Изд-во АНО «ИПЭВ», 2009

Князев А.Г., Николаев Ю.Н. Сделки с недвижимостью. - М.: Изд-во Эксмо, 2004 - 224 с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. -  «Оценка недвижимости». - М.: Финансы и статистика, 2002 - 486 с.

Гражданский кодекс

http//www.ozenka-nedvizhimosti.ru/zarubezh