Понятие и признаки недвижимости

Введение

         К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное имущество.  Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

         В соответствии с частью первой  Гражданского кодекса РК предприятие  рассматривается не как субъект,  а непосредственно как объект  гражданских прав.

         Предприятие в целом или его  часть может быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных  прав. Предприятие может быть  также передано по наследству.

         В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

         В настоящем Законе РК в  императивной форме установлен  открытый, публичный характер акта  государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный  орган, осуществляющий государственную  регистрацию недвижимости, обязан  предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных  прав на объекты недвижимости  любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в  других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем  понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс».

В теории и практике следует  различать понятие недвижимого  имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость  и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворить  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

1.1. Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимое имущество  занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной базовый объект недвижимости – земля – имеет  уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В рыночной среде земля  имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, земля –  это и почва, верхний слой нашей  планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Питт говорил, что – «земля мать человечества, а труд его отец». И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и  др.) установлено: когда частная собственность  препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условий сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель. 

1.2. Право собственности на недвижимость.

В системе экономических  отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский  мыслитель И.А. Ильин определил, что  собственность – это:

• власть или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованное – над людьми;
• свобода – собственнику разрешено все, что не запрещено законом;
• право, не только юридическое, но и нравственно – социальное, патриотическое.

Поэтому встречающееся отожествление  собственности с материальными  вещами – самой недвижимостью, в  действительности не соответствует  ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности.

В самом общем виде собственность  – это отношения людей к  объектам материального мира, проявляющиеся  в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и  потребления различных благ, а также в юр. В самом общем виде собственность – это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности  на недвижимость следует различать  две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваиваются людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступают в  противоречие с интересами и правами  других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и др. требований.

В соответствии с действующей  Конституцией РК и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права  и законные интересы других лиц и  обязан соблюдать экологические, санитарно – гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В конституции РК установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используется и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

Экономическая собственность  реализуется, когда приносит владельцу  доход- ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

1.3. Субъекты и объекты собственности.

Следует различать понятия  объект и субъект собственности  на недвижимость, а также право  собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности  на недвижимое имущество – это  собственники конкретных земельных  участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и  несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством РК. В  имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Казахстан и субъекты РК в лице органов государственной  власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения  людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица –  коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке  недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право  – и дееспособностью. Земельная  правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие  опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Республики Казахстан, областей состоит в том, что они  являются не только субъектами права  государственной собственности  на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности  на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной  площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого  имущества в материальной форме  объектами отношений выступают  также вещные права и ограничения  прав собственности.

В отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем  правомочий их обладателям. По своей  правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются и они могут продолжать свои полномочия (действия) а отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РК.

Третью группу объектов отношений  составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274 РК), ипотека (ст. 334 ГК РК), доверительное  управление (ст. 1017 ГК РК) и аренда (ст. 561 ГК РК), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это  ограниченное вещное право, ипотека  – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

В отличие от субъектов, объекты  собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому  имуществу как к своему или  как к чужому по формуле субъект-объект.

Отношения собственности  – это система отношений между  людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные  отношения включают отношения между  разными субъектами одного объекта  собственности и отношения по поводу формирования нового объекта  собственности.

1.4. Виды и формы собственности на недвижимость.

Форма собственности –  понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность  тогда, когда начинает приносить  доход, т.е. в процессе присвоения и  отчуждения земли и другого недвижимого  имущества как основного фактора  производства и его результатов  – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный –  частный, и совместный, общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и  публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в  любой сфере бизнеса имеет  существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами  и особенностями соответствующей  категории земель.

Во-первых абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного  ресурса. В частности, государственной  собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную  и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предпочтение) государственной собственности  на землю, что исключает возможность  безхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных огранизаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

2. Основные элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивается с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

2.1. Функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все сторо­ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка — установление равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предло­жений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяй­ственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспре­деляет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

 Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости, и потреби­тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция очищения — это  очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в не­движимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому осво­бождение рынка от неэффективных- собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям  недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокоприозводительное их использование.

2.2. Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Первичный рынок в Казахстане формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок  — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок — это  купля-продажа объектов на бирже  недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых комитетами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это  совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

Важную роль играет и выбор  ниши рынка, т.е. небольшой части  его, незанятой или недостаточного используемой конкурентами и четко  очерченным кругом покупателей.

Различают следующие сегменты недвижимости: рынок жилья, рынок  коммерческой недвижимости, рынок земельных  участков.

I. Рынок жилья. Бесплатная  приватизация жилья за короткий  срок создала широкую прослойку  собственников – владельцев квартир  и комнат из муниципального  и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительного система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем.

В то же время переход  на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который  ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время  спрос на жилье, составляет 4-6 %, населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние казахстанцев, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь  подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья.

1) Городской жилой фонд  делится на несколько групп,  учитывающих характер застройки:  жилье низкого качества, типовое  жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное  жилье. При этом качество жилья  и его местоположения являются  основными параметрами, влияющими  на спрос на рынке жилья  и учитываемыми в ценах на  жилье.

2) Организация рынка загородного  жилья связана со снятием ограничений  на индивидуальное загородное  строительство. Несмотря на сложную  экономическую ситуацию в стране  рост достаточно зажиточной прослойки  населения активизировал спрос  на загородные дома, коттеджи. Спрос  на загородное жилье зависит  от местоположения),едпочтение отдается ближайшему пригороду, например в горах, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (горы, водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества. Как отмечают специалисты:

Отсутствие достаточного предложения на рынке загородных домов резко отличает его от рынка  городского жилья, и это порой  ведет к дезинформации продавца относительно реального уровня цен".

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое  строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск  деловой активности казахстанцев на этом рынке влияет время года (осень - затухание рынка, весна-лето - период подъема).

II. Рынок нежилых помещений,  или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи  с приватизацией предприятий,  он гораздо меньше, чем рынок  жилья, количество проводимых  операций невелико, но в связи  с высокой стоимостью объектов  является привлекательным для  структур, работающих на этом  рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как  на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы и резервы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно. Величина арендной ставки зависит от типа и  месторасположения помещения, наличия  отдельного входа, охраны, мест для  парковки автомобилей, количества телефонных линий, близость к основном городским магистралям, удобство подъезда.

В настоящее время применяются  следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы  на рынке складских помещений  дифференцированы в зависимости  от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

III. Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые  круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива  этого рынка зависит от перспективы  развития национальной экономики.