Понятие межевания

Межевание

Межевание – геодезический  способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Проводится с целью юридического оформления границ земельной собственности.

Содержание

1. Межевание объектов землеустройства
2. Межевание в истории
3. Методы межевания в системе землеустройства

Межевание объектов землеустройства

Межевание объектов землеустройства  представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства  включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства  на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства  межевыми знаками и определение  их координат или составление  иного описания местоположения границ объекта землеустройства.

Межевание в истории

Историческое понятие  «межевание» было связано с обозначением на местности границ земельного участка  при помощи неподвижных и долговечных  межевых знаков в точках поворота границ участка; установление границ землепользования.

На Руси существовало ещё  в период Древнерусского государства. Развитие феодального землевладения  привело к появлению в XVI-XVII веках  системы так называемых писцовых межеваний, при которых не исчислялась  общая площадь межуемых владений, а измерялись лишь важнейшие их элементы (пашня, сенокос и лес). Результаты заносились в писцовые книги. Одновременно возникали и межевые книги, содержащие описание границ земельных владений. В XVIII веке в России начинает применяться  так называемый геометрический метод  межевания, при котором довольно точно определялась как общая  площадь владений, так и площадь  всех угодий. Во 2-й половине XVIII - 1-й  половине XIX веков было проведено  генеральное межевание. В 30—50-х годах XIX века осуществлялось при активном участии помещиков размежевание совместных владений (так называемое специальное полюбовное межевание). Эпизодически совершалось в XIX веке по желанию помещиков и за их счёт так называемое коштное межевание. Технически межевание исполняли уездные землемеры. Для подготовки высококвалифицированных землемеров в России с 1835 существовал в Москве Межевой институт. Большие межевые работы проводились в ходе Крестьянской реформы 1861 и Столыпинской аграрной реформы. Межевание в России было тесно связано с установлением земельного кадастра, то есть с учётом производительности земли, её качества и назначения. Национализация земли в СССР вызвала коренные изменения в системе землепользования. На смену дореволюционному межеванию пришло землеустройство, основанное на современных достижениях геодезии и картографии.

Методы межевания в  системе землеустройства

В настоящее время землеустройство, как и градостроительное планирование, зонирование, резервирование обеспечивают условия для рационального использования  и охраны земли. Все они являются способами рационального использования  и охраны земли, и их объединяет объект – земля как компонент окружающей среды и объект недвижимого имущества; а также цель – рациональное использование и охрана земли.

При межевании земель и  земельных участков проводятся землеустроительные действия по установлению границ объектов землеустройства с закреплением таких границ межевыми знаками. В  результате таких землеустроительных действий производится формирование земельного участка как объекта учета  и права. Следовательно, землеустроительные действия, проводимые при межевании, обеспечивают формирование объекта  учета и права (в первую очередь  земельного участка). Межевание земельных  участков проводится как при разграничении  государственной собственности, так  и при предоставлении земельных  участков в собственность, аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в срочное безвозмездное пользование, для различных видов хозяйственного и иного использования.

Исследование экономической  и правовой природы межевания  необходимо, так как с помощью  землеустроительных действий, проводимых при межевании, реализуются различные  виды земельных правоотношений, например, по планированию в сфере использования  и охраны земель, земельно-кадастровые отношения, а также отношения права собственности на земельные участки.

Следует также заметить, что в современных условиях рациональное использование земли как части  окружающей среды обеспечивают также  градостроительное планирование, зонирование, резервирование земель. Землеустройство, градостроительное планирование, зонирование, резервирование объединяет один объект – земля как часть окружающей среды, пространственно-территориальная  основа. С включением земельных участков в гражданский оборот выявление  правового значения землеустроительных действий, проводимых при градостроительном  планировании, зонировании, резервировании, позволит обеспечить выявление и описание всех имеющих правовое значение характеристик земельного участка как объекта права. Это, в свою очередь, облегчит как проведение планирования в сфере использования и охраны земель, так и формирование цивилизованного рынка недвижимости, включая земельные участки.

Поскольку земельная  реформа затронула практически весь круг земельных отношений, актуальным является изучение соотношения землеустроительных правоотношений с иными земельными отношениями, прежде всего непосредственно связанными с землеустройством. К таким отношениям следует отнести, в первую очередь, отношения по ведению земельного кадастра, зонирования земель и другие.

Межевание объектов землеустройства  проводится:

- как технический этап  реализации утвержденных проектных  решений о местоположении границ  объектов землеустройства при  образовании новых или упорядочении  существующих объектов землеустройства  (далее - установление на местности  проектных границ объекта землеустройства);

- как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности (далее - упорядочение на местности границ объекта землеустройства);

- как мероприятие по  восстановлению на местности  границ объектов землеустройства  при наличии в государственном  земельном кадастре сведений, позволяющих  определить положение границ  на местности с точностью межевания  объектов землеустройства (далее  - восстановление на местности  границ объекта землеустройства);

Рекомендуемая литература

Кавелин С.П. Межевание и землеустройство Теоретическое и практическое руководство, М. 1914

Дубенок Н.Н., Шуляк А.С. Землеустройство с основами геодезии, М. 2007

МЕЖЕВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ 

Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» раскрывает понятие межевания.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. 

Межевание объекта  землеустройства включает в себя следующие работы:

• определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
• закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
• изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Иное описание местоположения границ объекта землеустройства  допускается составлять, если они  совпадают с границами имеющихся  на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков.

Местоположение границ земельных  участков, используемых для индивидуального  жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и сельскохозяйственного  производства, может определяться с  использованием сведений государственного земельного кадастра, документов территориального планирования (в том числе генеральных  планов поселений и городских  округов), документации по планировке территории для размещения объектов индивидуального жилищного и  гаражного строительства, проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов. 

Межевание объектов землеустройства осуществляется в соответствие с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства(утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) и Инструкцией по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) 

Межевание объектов землеустройства проводится в соответствии с заданием на выполнение работ.

Задание подготавливается заказчиком или по его поручению подрядчиком  на основе проекта территориального землеустройства или сведений государственного земельного кадастра о земельном участке (участках), предоставляемых в виде выписок в форме кадастровой карты (плана) земельного участка (территории).

Задание утверждается заказчиком.  

Межевание объекта  землеустройства включает в себя следующие работы:

1) подготовительные работы;

2) составление технического  проекта;

3) уведомление лиц, права  которых могут быть затронуты  при проведении межевания;

4) определение границ  объекта землеустройства на местности,  их согласование и закрепление  межевыми знаками;

5) определение координат  межевых знаков;

6) определение площади  объекта землеустройства;

7) составление карты (плана)  объекта землеустройства или  карты (плана) границ объекта  землеустройства;

8) формирование землеустроительного  дела;

9) утверждение землеустроительного  дела в установленном порядке.  

При восстановлении на местности  границ объекта землеустройства  из состава работ исключаются:

1) согласование границ  объекта землеустройства на местности;

2) определение координат  межевых знаков;

3) определение площади  объекта землеустройства;

4) составление карты (плана)  объекта землеустройства или  карты (плана) границ объекта  землеустройства; 

Материалы межевания и карта (план) объекта землеустройства (карта (план) границ объекта землеустройства) формируется в землеустроительное дело в количестве не менее двух экземпляров.

Лица, права которых могут  быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.

При составлении карты (плана) объекта землеустройства исполнителем работ дополнительно направляются письменные запросы о наличии  на территории объекта землеустройства  принадлежащих иным лицам инженерных коммуникаций и (или) их охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями  использования земель.

Извещение передается заинтересованным лицам под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения (например, регистрируемое почтовое отправление  с отметкой "Вручить лично", с заказными уведомлениями о  вручении непосредственно адресатам).

Извещения и расписки составляют в двух экземплярах, один из которых  приобщают к землеустроительному  делу.

Стоимость межевания  земельных участков -  самая дорогая статья в денежных затратах, производимых садоводами в ходе оформления или переоформления земли.

Выполнением межевания земли  занимаются частные фирмы, имеющие  на это соответствующие лицензии.

Стоимость своих работ, эти  фирмы определяют самостоятельно, исходя из сложившейся ситуации на рынке  данных услуг.

В среднем, по Московской области, чтобы получить землеустроительное дело на свой участок, необходимо было заплатить от 5 000 до 20 000 рублей. В  других регионах России, сложилась  похожая ситуация.

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации по вопросу  оформления в упрощенном порядке  прав граждан на отдельные объекты  недвижимого имущества" (Дачная амнистия) указал на то, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года.

Спустя почти год, после  принятия "Дачной амнистии"  Московская областная дума, воспользовалось своим правом и приняла Закон Московской области "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства" (Закон от 19 июля 2007 года № 127/2007-ОЗ). 

В соответствие с этим Законом  предельная максимальная цена в Московской области составляет не более 450 рублей за 100 квадратных метров территории, но не более 7000 рублей за один земельный  участок.

Следовательно, за межевание участка размером 6 соток,  надо оплатить 2 700 рублей.

Межевание земель населенных пунктов в условиях уплотненной застройки. Часть 1

Дата добавления: 2011-01-20

С возобновлением в нашей стране института имущественного права работы по межеванию территорий, и в первую очередь территорий поселений, приобрели особое значение. Реализовать имущественное право на недвижимость, в том числе на земельный участок, можно только при наличии сведений о границах земельного участка. Для вновь создаваемых земельных участков такие сведения формируются в процессе межевания земель. В населенных пунктах при межевании, то есть при выделении в границах определенной территории земельных участков, должны учитываться многие градостроительные требования.

Межевание территорий поселений  непосредственно связано с планировочной деятельностью. С одной стороны, межевание на уже застроенных территориях учитывает сложившуюся застройку и ранее выделенные земельные участки. С другой стороны, определение границ земельных участков на незастроенных территориях возможно только после планирования территории для нового строительства. При этом размеры и границы земельных участков определяются по правилам планировки и застройки конкретных зон, на территории которых эти земельные участки будут размещены. Целью межевания является формирование объектов недвижимости (земельных участков) с точки зрения обеспечения эффективного землепользования, достигаемого путем рациональной планировки территории, включая соотношение застроенных и незастроенных территорий, отношения площадей строений к размерам земельных участков, и определения необходимых территории инфраструктур.

В современных российских публикациях и исследованиях недостаточно анализируются возможные результаты межевания в городах. Это проявляется, например, в том, что деятельность по выработке правил рационального межевания, подготовка нормативной правовой базы землеустройства ведется крайне вяло. Следствием отсутствия этих документов является практика реального межевания, что приводит к массовому появлению земельных участков нерациональной формы.

Одним из первых постановлений  Правительства Российской Федерации, посвященных межеванию земельных  участков поселений, стало постановление  от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользование в застройке городов и других поселений» (с изменениями от 21 августа 2000 года). Это Положение было принято для закрепления и передачи земельных участков в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физическим и юридическим лицам, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Основными вопросами, решаемыми в этом Положении, являются установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

Кроме Положения о межевании, постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года № 1223 (с изменениями от 30 марта 1998 года и от 21 августа 2000 года) было утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. Это Положение было принято в целях ускорения проведения жилищно-коммунальной реформы, а также для активизации участия населения в благоустройстве территорий городов и других поселений. Также указанным Положением был установлен порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Актуальность рассматриваемой  темы определяется отсутствием на сегодняшний день методики подготовки проектов межевания в населенных пунктах с учетом уплотнения застройки, обусловливающих комфортную среду проживания.

Планировка и межевание территории являются одними из наиболее актуальных элементов регулирования градостроительной деятельности.

Впервые в градостроительном законодательстве современной России термин «проект межевания» появился в Градостроительном кодексе Российской Федерации, принятом в 1998 году. В нем было четко установлено, что именно проект межевания как один из видов градостроительной документации является основанием для установления границ земельных участков и именно на его основе должны производиться все последующие необходимые в соответствии с земельным законодательством действия по формированию земельных участков, выносу их границ, регистрации в земельном кадастре и т. д.

Тема разработки проектов межевания как основы формирования земельных участков развита и еще более усилена в новом Градостроительном кодексе Российской Федерации, принятом в 2004 году. В нем еще раз подтверждено положение о том, что земельные участки необходимо формировать по результатам осуществления проектной градостроительной деятельности.

Основным противоречием  существующего земельного и градостроительного законодательства в вопросе межевания является содержание понятия «межевание».

В соответствии с градостроительным законодательством проект межевания территории — это документация по планировке территории, подготавливаемая в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая участки, планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

В соответствии с земельным законодательством межевание земельного участка это мероприятия по определению местоположения земельного участка и его границ на местности. В результате межевания земель подготавливается Межевой план. При этом основным назначением межевания земель является подготовка сведений о земельном участке для внесения их в государственный реестр недвижимости.

Особое внимание при межевании следует уделять  формированию зон с особым режимом использования земель (ЗОРИН).

Анализ нормативных правовых актов, которые могут служить  основаниями для установления различных  видов зон с особым режимом использования земель и их учета (федеральных законов, постановлений Правительства Российской Федерации, постановлений Совета Министров СССР, ведомственных правил, положений, требований и инструкций, нормативных документов (Скипы, СанПины), показал, что свыше 37 процентов документов были приняты в период, когда в России не было частной собственности, а около 63 процентов — в период становления рыночной экономики, когда институт частной собственности уже существовал. Однако проведенный анализ содержания документов позволяет сделать вывод о том, что интересы частных собственников при ограничении их прав на использование земельных участков не учитывались.

Основную долю составляют различные ведомственные документы (более 68 процентов), отражающие интересы различных министерств и ведомств, в собственности или распоряжении которых находятся режимообразующие объекты. Наибольшее количество принятых документов (более 58 процентов) касается установления ограничений на хозяйственную деятельность из-за наличия различных техногенных объектов: промышленных и сельскохозяйственных предприятий, линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных и железных дорог. На втором месте (30 процентов) документы, относящиеся к охране природных объектов (национальные парки, заповедники, заказники, водоемы, водотоки и т. п.). Менее 12 процентов приходится на документы, связанные с охраной памятников истории и культуры.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что законодательство о зонах с особым режимом использования является фрагментарным. Все нормативные правовые акты принимались в разное время, некоторые задолго до начала проведения реформ, авторами этих документов являются разные ведомства. В рассмотренных документах не учтено влияние устанавливаемых ограничений на экономические интересы собственников земельных участков и землепользователей. Во многом это объясняется тем, что, с одной стороны, режимообразующие объекты находятся в ведении различных министерств и ведомств, их эксплуатируют предприятия различных отраслей экономики, поэтому эти объекты находятся на землях разных категорий. С другой стороны, раньше (до существования института частной собственности) установление ограничений хозяйственной деятельности не рассматривалось как существенное ограничение прав собственников, арендаторов, землевладельцев и землепользователей, которое может привести к снижению стоимости недвижимости, а значит, к ущербу для владельцев земли. Государство не ставило задачу выработки системного подхода к формированию ограничений на хозяйственную деятельность. С принятием Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», помимо понятия «территориальная зона», введено понятие «зона с особыми условиями использования территорий». Сведения об этих зонах должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Однако до настоящего времени отсутствуют методики межевания и государственного кадастрового учета этих зон.

Межевание земель в поселениях проводится в два этапа, а именно: 
1) межевание территории микрорайона (квартала) в целях образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства в условиях уплотнения застройки; 
2) межевание земельного участка для подготовки сведений в целях постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на земельные участки и обременение в использовании земель.

Корректировка уже проведенных  работ по межеванию технологически сложна, так как сведения об учтенных земельных участках должны быть внесены в государственный земельный кадастр. В связи с этим работы по межеванию должны выполняться с высокой степенью обоснованности и проработанность, учитывать принципы рационального землеустройства. 

© Гальченко С. А.