Понятие недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение            3

1. Понятие и определение недвижимости      4
2. Объекты недвижимости и их виды       11

Заключение           15

Список использованных источников       16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

В реферате рассмотрены особенности  недвижимости и виды объектов недвижимости. Задачи работы диктуются поставленной целью:

-дать понятие и определение недвижимости;

-рассмотреть объекты недвижимости и их виды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и определение недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество  подразделялось на движимое имущество и недвижимое. Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель, и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников. Однако большинство ученых считают, что в России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобны. Все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми  перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия  и другие. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)).

«Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое  количество разнообразных видов  недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы  могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах  и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной  законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и  разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся  наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как  земля, природные ресурсы имеют  большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят  и исторический характер, отчасти  определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические  времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной  жизни, в то время как земля  являлась почти единственным источником частных богатств и государственных  доходов, служила показателем политического  значения гражданина.

Средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции, в  то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может  вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с  целью последующей выгодной продажи  по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью  несет не только выгоду, но и связано  с ограничениями, которые накладывает  государство в целях защиты интересов  других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок  можно продать через какое-то число лет или купить можно  после аренды, или в течение  определенного договором времени  не менять производственную ориентацию предприятия.[1]

Вместе с тем имеются  и определенные особенности в  формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах - в семье континентального права  и в семье общего (прецедентного) права.

Для континентального права  важнейшей является классификация  вещей  на движимые вещи и недвижимые. Так, В.И.Синайский писал о том, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые имущества и движимые».[2]

Зарождение категории  «недвижимость» связывается с развитием римского права, в рамках теории и практики которого впервые проявились зачатки правового регулирования оборота движимых и недвижимых вещей.

В Древнем Риме под недвижимостью  понимались следующие категории  вещей:

1) вещи, перемещение которых  невозможно в принципе, – земельный  участок;

2) вещи, связанные с землей  или органически прикрепленные  к ее поверхности.

Вторая из перечисленных  категорий вещей включалась в  понятие недвижимости, по правилу сделанное над поверхностью следует за поверхностью. В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.

В то же время римское  право стало лишь почвой, на которой  зародились ростки дифференциации правовых режимов движимостей и недвижимостей. Как отмечал И.А. Покровский: «Римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы  распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском  праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской  давности и некоторые другие). Как содержание права собственности, так и формы вещного оборота, определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка".

В конце XVIII века наступает  перелом устоявшихся традиций правового  регулирования в сфере недвижимости и происходит реформа оборота  недвижимого имущества.

В частности, в 1794 году в Пруссии  вступил в действие Ландрехт, в  котором закреплен целый ряд  новых норм. Несмотря на то, что Ландрехт в вопросах приобретения права собственности  на недвижимое и движимое имущество  придерживался римской традиции как обязательного условия возникновения права собственности, однако он устанавливал правило о том, что наличие записи в поземельной книге является необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом. Введение поземельных книг было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

В период Средневековья в  Западной Европе начинают развиваться  публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые  формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым  из римского права. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода – вещей. А можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории – недвижимое и движимое имущество, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов – вещное право на недвижимость и вещное право на движимость. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX века, населенных имениях или колониального права в Латинской Америке. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее личную собственность, которая устанавливается на движимое имущество, и реальную собственность на недвижимость, с его бесчисленными вещными правами при формальном признании верховной собственности короны на землю. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX веков без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав.

Возникшее в Древнем Риме деление вещей на движимые вещи и недвижимые существует в правовых системах большинства стран мира. В то же время содержание, которое вкладывается в понятие недвижимого имущества в разных странах, существенно отличается.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса 1804 года дифференцировала вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, был дан в статьях 517-526 Французского гражданского кодекса. Нормы, содержащиеся в них, страдали казуистичностью  и зачастую представляли исключительно  практический, но не теоретический  интерес.

Если обобщить нормы Французского гражданского кодекса, то можно говорить о том, что данному кодексу  известно три вида недвижимого имущества:

1) недвижимое имущество по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды;

2) недвижимое по назначению - любые предметы, присоединенные  к недвижимости таким образом,  что их отделение невозможно  без повреждения или ухудшения  части последней (земледельческие  орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и тому подобные);

3) «недвижимые права»  и иски - узуфрукт на недвижность,  земельные повинности, сервитуты,  иски, имеющие своим предметом  возвращение недвижимого имущества.

Сейчас основой понимания  недвижимости во французском праве  также является представление о  земельном участке. При этом в  качестве составной части земельного участка рассматривается все  то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится  над земной поверхностью (воздушное  пространство).

Единое понятие «недвижимость» неизвестно и Германскому Гражданскому уложению 1896 года. Оно оперировало  исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». В соответствии со статьей 94 Германского Гражданского уложения к недвижимым вещам относился  земельный участок, который, в свою очередь, складывался из существенных составных частей, каждая из которых  не могла быть обособленным, самостоятельным  объектом прав.

Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1) собственно земельный  участок, включающий почвенный  слой, недра и «воздушный столб»;

2) строения и продукты  земли, включая растения;

3) права, связанные с  правом собственности на земельный  участок, например, сервитут.

Недвижимость по целевому назначению относилась по Германскому  Гражданскому уложению к принадлежностям земельного участка. В него включались: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и так далее), и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и тому подобные).

В последующих кодификациях разных стран также сохраняется  тенденция к использованию перечня  объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью. Гражданский кодекс Мексики 1928 года упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и тому подобные. А гражданский кодекс Бразилии 1916 года включал в перечень объектов недвижимого имущества такие нестандартные объекты, как государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство.

В последующем понятие  недвижимости развивалось, отражая  потребности соответствующего общественного  строя. Следующей важной вехой в  эволюции этого понятия стал Гражданский  кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые имущества и недвижимые.

Со времен Древнего Рима в понятие недвижимости включалась земля. Все последующие объекты  недвижимости признавались либо принадлежностью  земельного участка, либо обладающими  сходными с землей свойствами, необходимыми и достаточными для применения к  ним особого правового режима.

Зарождение категории  недвижимого имущества исторически  связано с моментом, когда абстрактная  «земля» стала обретать границы, и в обиход вошло понятие «земельный участок» как индивидуализированная  обособленная часть земли. Возникновение  категории «земельный участок» повлекло за собой необходимость его индивидуализации (определение границ) и урегулирование конфликтов нового рода (конфликтов между  соседствующими собственниками, устранение которых было невозможно простым  перемещением объектов). Именно в этот момент возникла необходимость в  разработке особого правового режима, прежде всего, земельного участка путем  включения в него элементов публичного регулирования.

Действующий Гражданский  кодекс Российской Федерации окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое имущество и недвижимое. С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).[3]

 

Таблица 1 – Виды недвижимого  имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как  имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано  с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Новый Градостроительный  кодекс Российской Федерации, принятый в 2004 году, стал основным законодательным  актом, регулирующим действия по освоению и упорядочению территорий, созданию земельных участков и иных объектов недвижимости.

Недвижимое имущество  может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности, разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет собой целую недвижимую вещь.

При этом в установленных  законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество  может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).[4]

2 Объекты недвижимости и их виды

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском  слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое). (табл. 2)

 

Таблица 2 – Структура  понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;   участки недр;   обособленные водные объекты;   леса	здания;   сооружения;   инженерные коммуникации;   насаждения	собственности;   хозяйственного ведения;   оперативного управления;   наследуемого владения;   бессрочного пользования	ипотека;   сервитут;   правила зонирования;  охрана памятников;   прочие ограничения;

 

 

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Традиционно в  России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную базу.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. (табл. 3)

Таблица 3 – Основные типы недвижимости

Объекты недвижимости могут  быть как жилыми (квартира, дом, коттедж, дача), то есть предназначенными для проживания людей. Так и не жилыми (офис, склад, производственное помещение, гараж), то есть предназначенными для работы людей, хранения или функционирования каких-либо предметов, материалов и веществ.

К объектам недвижимости производственного назначения относятся: здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности.

Объектами непроизводственного назначения являются здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а так же иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения.

Под линейными (линейно-протяженными) объектами понимаются инженерно-строительные объекты с технологическими устройствами, составляющими с ними единое целое или законченное функциональное единство, предназначенные для транспортирования жидкостей, газов, иных объектов, передачи энергии, сигнала. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» говорит о дорогах, линиях электропередачи, линиях связи, нефти-, газа - и иных трубопроводах, железнодорожных линиях и других подобных сооружениях. Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов – к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и тому подобные.

Таким образом, в качестве объектов недвижимости могут выступать  только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (по терминологии статьи 134 ГК РФ - «Сложная вещь»). В связи с этим основу определения недвижимости должно составить указание на то, что недвижимость (недвижимая вещь) представляет собой объект или комплекс объектов. Это позволит выделить из всех объектов гражданских прав определенную группу объектов, которым могут быть присущи общие особые свойства, позволяющие объединить их в некую единую общность. Помимо этого в основу понятия недвижимости следует включить термин «комплекс объектов». Комплекс объектов следует понимать как сложную вещь, объединяющую в себе целый ряд объектов как движимого, так и недвижимого имущества, характеризующихся признаком единства функционального и хозяйственного назначения. Понятие «комплекс объектов» следует понимать и толковать в соответствии со статьей 134 ГК РФ.

Предпосылки появления категории  недвижимости задают те признаки, которые  позволяют выделить их в самостоятельную  группу вещей и сформировать их особый правовой режим:

а) Прочная связь с землей

Как уже отмечалось, данный признак является указанием наподобие свойств объекта свойствам земельного участка в той части, которая порождает необходимость в использовании особого правового режима, выражающегося во включении публично-правовых элементов в регулирование их оборота.

«Невозможность перемещения  без несоразмерного вреда назначению», «несоразмерность вреда назначению объекта при изъятии его из привычной среды», «неразрывность связи  с земельным участком» - все это  лишь варианты указания наподобие свойств  объекта в определенной части  свойствам земельного участка.

б) Пространственная индивидуальность

Одной из существенных характеристик  движимых вещей является возможность  перемещения в пространстве без  утраты ими индивидуализирующих  характеристик. Сколько бы ни перемещали книгу, она так и останется той же книгой. Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Содержание данного признака составляет обязательное для объекта  недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при  которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого  объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый  номер – вот минимальный набор  таких черт, которые придают каждому  объекту уникальность его существования.

в) Непотребляемость

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной  связи с землей, и признаком  пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно  привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью  их не признают. Это связано с  наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет  необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения  недвижимого имущества.

Представляется, что предложенные признаки отражают специфику недвижимых вещей. Несомненно, возможно выделение  целого ряда иных признаков, однако они, по нашему мнению, либо вообще не являются признаками (а являются, например, последствиями  признания объекта недвижимостью), либо не являются основными. В частности, в настоящей работе много говорилось о необходимости внедрения «публично-правовых элементов в правовой режим данных объектов», а также о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Однако эти свойства не нашли отражения  в предложенном для обсуждения перечне, так как они не являются признаком  недвижимого имущества, а являются характеристикой уже выделенной категории объектов недвижимости, отражающей особенность их правового режима.

Под недвижимостью (недвижимыми  вещами) следует понимать объекты  или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и  непотребляемости.[3]

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что недвижимое имущество имеет большую общественную значимость. Недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. http://www.sarov-realty.ru/art_system/art_13.htm
2. http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p6/instrum6965/item6968.html
3. http://www.kadis.ru/daily/dayprof.phtml?id=37816
4. http://kmt.stu.ru/ceveleva/nedvihi.htm
5. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172 – ФЗ.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. – Введ. впервые; дата введ. 30.11.1994. Статья 130 Недвижимые и движимые вещи. Статья 132 Предприятие. Статья 129 Оборотоспособность объектов гражданских прав. Статья 134 Сложная вещь.