Понятие жилищного фонда и его виды. 2

     МОСКОВСКИЙ  ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ КАЛУЖСКИЙ ФИЛИАЛ 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Курсовая  работа

     По  дисциплине: Жилищное право.

     На  тему: ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЕГО ВИДЫ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Калуга 2009

      Оглавление 

Введение

Глава I. Понятие и виды жилищных фондов РФ

Глава II. Понятие и виды жилых помещений

2.1 Виды жилых  помещений в зависимости от  форм собственности

2.2 Виды жилых помещений в зависимости от целей использования

Заключение

Библиографический список 

      Введение 

     В данной работе рассматривается вопрос «Понятие, виды и порядок заключения договоров», который является самым интересным, актуальным из представленных на рассмотрение. Термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. В настоящей главе речь пойдет о договоре как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК).

     Договор — это наиболее распространенный вид сделок. Только немногочисленные односторонние сделки не относятся  к числу договоров. Основная же масса  встречающихся в гражданском  праве сделок — договоры. В соответствии с этим договор подчиняется общим  для всех сделок правилам. К договорам  применяются правила о двух- и  многосторонних сделках. К обязательствам, возникающим из договора, применяются  общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (пп. 2,3 ст. 420 ГК).

     Договор представляет собой одно из самых  уникальных правовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в  принципе, может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. Это и порождает  общий интерес сторон в заключение договора и его надлежащем исполнении1. Поэтому именно договор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность, порядок и стабильность в гражданском обороте.

     С помощью договора у граждан и  юридических лиц формируется  уверенность в том, что их предпринимательская  деятельность будет обеспечена всеми  необходимыми материальными предпосылками, а результаты предпринимательской  деятельности найдут признание у  потребителей и будут реализованы. Такая уверенность, в свою очередь, способствует развитию производственной сферы. С помощью договора совершенствуется и процесс распределения произведенных в обществе материальных благ, поскольку договор позволяет доставить произведенный продукт тому, кто в нем нуждается.

     Эти и многие другие качества договора с неизбежностью обусловливают  усиление его роли и расширение сферы  применения. Вместе с тем поистине бесценные свойства договора сохраняются  лишь до тех пор, пока обеспечивается необходимая для любого договора свобода усмотрения сторон при его  заключении.

     Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Однако этот волевой  акт обладает присущими ему специфическими особенностями. Он представляет собой  не разрозненные волевые действия двух или более лиц, а единое волеизъявление, выражающее их общую волю. Для того чтобы эта общая воля могла  быть сформирована и закреплена в  договоре, он должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия. Поэтому ст. 421 ГК закрепляет целый ряд правил, обеспечивающих свободу договора.

     К договорам применяется такое  общее правило, как «закон обратной силы не имеет», что, несомненно, придает  устойчивость гражданскому обороту. Участники  договора могут быть уверены в  том, что последующие изменения  в законодательстве не могут изменить условий заключенных ими договоров. Вместе с тем потребности дальнейшего  развития гражданского оборота могут  натолкнуться на такие препятствия, которые заложены в условиях заключенных  договоров. В целях преодоления  этих препятствий в п. 2 ст. 422 ГК предусмотрена возможность изменения условий уже заключенных договоров путем введения обязательных для участников договора правил, действующих с обратной силой. При этом следует обратить внимание на то, что вновь введенные правила только в том случае обязательны для участников ранее заключенных договоров, если обратная сила им придана законом. Иные правовые акты не могут действовать с обратной силой в отношении заключенных договоров.

     Объект исследования представляет собой реально существующие общественные отношения, возникающие в ходе заключения договора.

     Предметом исследования данной работы является изучение и анализ института договоров.

     При написании работы ставились следующие  цели и задачи: раскрыть понятие  договора, выявить его сущность, изучив содержание и значение договора, обозначить особенности заключения договоров, выявить недостатки действующего законодательства и правоприменительной  практики и разработать меры по усовершенствованию текущей нормативно-правовой базы.

     Методологическая  основа исследования курсовой работы. Основными методологическими принципами при подготовке курсовой работы явились: объективность, всесторонность, историзм. Методологическую базу исследования составили современные методы познания, функциональный подход, методы анализа, синтеза и аксиологический. Применялся также ряд специальных методов: сравнительно-правовой, статистический, системный, конкретно-социологический, историко-правовой, логико-юридический и др.

     Источниковая база исследования. В процессе написании работы использовались различные нормативно-правовые акты, комментарии и специальная литература таких авторов как П.Е. Орловского и С.М. Корнеева, А.П. Сергеева и Ю.К.Толстого, А.Г.Калпина и А.И.Масляева, Е.А.Суханова и многих других.

     В процессе исследования использовались разнообразные источники: научные  работы юристов, материалы периодической печати. Содержание работы раскрывается через юридический анализ правовых документов.

     Структура курсовой обусловлена логикой исследования, а также его целью и задачами. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, имеющих свои подпункты, заключения и библиографического списка.

     В 1-ой главе «Общее понятие о договорах», речь пойдет о договоре как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК).

     Во 2-ой главе «Виды договоров», рассматривается как многочисленные гражданско-правовые договоры обладают общими и определенными различиями, позволяющими отграничивать их друг от друга. Для того чтобы правильно ориентироваться во всей массе многочисленных и разнообразных договоров, принято осуществлять их деление на отдельные виды. В основе такого деления могут лежать самые различные категории, избираемые в зависимости от преследуемых целей. Деление договоров на отдельные виды имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Оно позволяет участникам гражданского оборота достаточно легко выявлять и использовать в своей деятельности наиболее существенные свойства договоров, прибегать на практике к такому договору, который в наибольшей мере соответствует их потребностям.

     Поскольку договоры являются разновидностью сделок, на них распространяется и деление  сделок на различные виды. Так, общее  для всех сделок учение об их делении  на консенсуальные и реальные в равной мере применимо и к договорам. В настоящей же главе приводится такое деление, которое имеет отношение только к договорам и не применяется к односторонним сделкам.

     В 3-ей главе «Заключение договоров», разъясняются способы заключения договоров, с учетом установленных законом требований к их заключению и правовые последствия не исполнения условий договоров. 

      Глава I. Понятие и виды жилищных фондов Российской Федерации 

     Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую  входят жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые  дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др.), квартиры, служебные жилые  помещения, иные жилые помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.

     Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как  совокупность жилых помещений, пригодных  для постоянного проживания, расположенных  в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы  собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому  правовому режиму и удовлетворяют  потребности граждан в жилье  постоянно или временно*(49).

     До  принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации  жилищных фондов. Классификация, которая  была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было руководствоваться. Подразделение жилищного фонда  на виды, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной  жилищной политики", являлось противоречивым и не всегда может быть применимо  в практических целях.

     В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации  жилищных фондов:

     - по формам собственности в  соответствии со ст. 7 Закона Российской  Федерации "Об основах жилищной  политики": частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности  граждан и юридических лиц); государственный  жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности,  и фонд в собственности субъектов  Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений); общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений*(50); жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности (фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права собственности)*(51).

     Ведомственный жилищный фонд образовывался из жилых  помещений, поступающих от жилищного  строительства, переоборудования нежилых  помещений в жилые и приобретаемых  соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями  или организациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений. Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве;

     - по основаниям предоставления  в пользование различают жилые  помещения, предоставляемые по  договору социального и коммерческого  найма и по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям*(52);

     - по направлению использования  жилищный фонд, находящийся в  государственной или муниципальной  собственности, делится на фонд  социального использования (предоставляется  по договору социального найма  жилого помещения, и регулирование  отношений происходит на основании  жилищного законодательства), фонд  несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством)*(53), а также иные жилищные фонды.

     П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли)*(54).

     П.В. Крашенинников при классификации  жилищных фондов исходит из двух признаков: 1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов); б) государственный жилищный фонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и специализированный*(55).

     ЖК  РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности  и по целям использования (ст. 19).

     В зависимости от формы собственности  жилищный фонд подразделяется:

     1) на частный жилищный фонд - совокупность  жилых помещений, находящихся  в собственности граждан и  в собственности юридических  лиц;

     2) на государственный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

     3) на муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

     В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется:

     1) на жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

     2) на специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

     3) на индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего  проживания, проживания членов своей  семьи и (или) проживания иных  граждан на условиях безвозмездного  пользования, а также юридическими  лицами - собственниками таких помещений  для проживания граждан на  указанных условиях пользования;

     4) на жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

     Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые  помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет  определить типы правового регулирования  в отношении входящих в него жилых  помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям*(56). 

      Глава II. Понятие и виды жилых помещений 

     2.1 Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности 

     Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.

     Жилые помещения формируют понятие  жилищного фонда. Жилые помещения  отличаются от иных строений и помещений  функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В  строениях смешанного типа, в которых  наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

     К жилым помещениям относятся:

     1) жилой дом, часть жилого дома;

     2) квартира, часть квартиры;

     3) комната.

     ЖК  РФ в ст. 16 дает краткую юридическую  характеристику указанных помещений.

     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании. Следовательно, жилым  домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

     К жилым помещениям относится и  часть жилого дома, которая также  должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  таком здании.

     Кроме того, в качестве особой разновидности  жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный  дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный  дом". В то же время это вид  жилого дома, к которому применимо  общее определение жилого дома, установленное  в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой  дом как специфический комплексный  объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений  и доступа к ним (вспомогательные  помещения), тесно связанных с  ними предназначением и следующих  юридической судьбе жилых и нежилых  помещений. Жилые и нежилые помещения  могут находиться в частной собственности  любых субъектов права собственности  независимо от ее формы, а вспомогательные  помещения - только в общей долевой  собственности указанных субъектов.

     Часть жилого дома как объект жилищного  права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых  домов (части жилого дома) особо следует  выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

     Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню*(57). В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)*(58).

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры*(59). По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья*(60). Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

     Важное  практическое значение имеет выделение  внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в  том числе площадь спальных и  столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания*(61).

     Общая площадь жилого помещения состоит  из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.). 

     2.2 Виды жилых помещений в зависимости от целей использования 

     Жилые помещения (строения) делятся также  на следующие группы:

     - помещения (строения) квартирного  типа. В таких жилых помещениях  вся или преобладающая часть  площади занята квартирами;

     - строения типа общежития;

     - строения дачного типа, приспособленные  для постоянного, круглогодичного  проживания (летние дачи к ним  не относятся)*(62);

     - помещения казарменного типа  для размещения отдельных категорий  военнослужащих. Требования к ним  и порядок пользования ими  определяются Уставом внутренней  службы Вооруженных Сил Российской  Федерации и ведомственными нормативными  правовыми актами.

     По  нашему мнению, жилые помещения целесообразно  классифицировать также по характеру  пользования ими на жилые помещения  постоянного пользования и жилые  помещения непостоянного пользования.

     К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые  помещения, предоставляемые в домах  ЖСК и ЖК*(63); жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

     Ко  вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые  помещения, общежития, маневренный  фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые  по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются  гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

     Оправданным также является отнесение к жилым  помещениям непостоянного пользования  жилых помещений, расположенных  в закрытых и обособленных военных  городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих": "...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка"*(64).

     Целевое предназначение жилого помещения - жилое  помещение предоставляется для  проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.*(65)), адвокаты (Федеральный закон "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" от 31 мая 2002 г.*(66)), педагоги (Закон Российской Федерации "Об образовании" от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г.*(67) и др.).

     Не  допускается размещение в жилых  помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь  расторжение договора социального  найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному производству".