Постановка на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

Объекты капитального строительства…………………………………………...4

Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет………………...6

Порядок постановки объектов капитального строительства на государственный кадастровый учет……………………………………………..8

Приостановление и отказ в осуществлении кадастрового учета……………..14

Упрощенный порядок постановки на государственный кадастровый учет…19

Заключение……………………………………………………………………….22

Список источников………………………………………………………………23

Введение

Принятие в 2007 г. Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»1 и его вступление в силу с 1 марта 2008 г. послужили началом новой системы кадастрового учета объектов недвижимости в России.

Государственный кадастр недвижимости был создан для того, чтобы обеспечить актуальной, юридически значимой информацией такие важнейшие потребности общества как гарантии прав собственности и надежной защиты права владения недвижимостью, поддержку системы налогообложения недвижимого имущества, гарантии ипотечных кредитов и многое другое.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений о недвижимом имуществе.

Целью данной работы является рассмотрение такой кадастровой процедуры как постановка на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства и всех связанных с ней аспектов.

Объекты капитального строительства

Но для начала необходимо рассмотреть определение «объект капитального строительства», чтобы выяснить, какие именно объекты недвижимого имущества входят в состав данного определения и, следовательно, должны быть учтены в данной работе.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ2 объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» раскрывает понятия «здание» и «сооружение»:

1. здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
2. сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Здания могут быть жилыми (индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом) и нежилыми.

Законодательного определения понятия «объект незавершённого строительства» нет. Ранее единственным документом, содержащим легальное определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 № ФБ-8, в соответствии с которым под объектами незавершенного строительства понимались «законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения». Однако данный правовой акт в настоящее время признан недействующим.

Включение Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ3 объектов незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей, предусмотренный пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ4, свидетельствует о том, что на объекты незавершенного строительства распространяется правовой режим, присущий другим объектам недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям).

В связи с этим необходимо установить, в какой момент возникает объект незавершённого строительства как объект недвижимости. Исходя из положений ст. 131, 219 Гражданского кодекса РФ, физически существующий объект становится самостоятельным объектом гражданских прав только после государственной регистрации прав на него. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в этой связи должна рассматриваться как основание для введения физически существующего объекта в гражданский оборот.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства, как и любой другой объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации прав на него.

Завершая рассмотрение понятий, входящих в определение «объект капитального строительства», следует разобрать термин «строение». Как и в предыдущем случае, понятие «строение» законодательно не установлено. В настоящее время присутствие этого понятия в определении «объект капитального строительства» носит бессмысленный характер, потому как оно трактуется как равнозначное понятию «здание» [ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости): «здания, в том числе жилые дома и иные строения»]».

Также необходимо отметить, что хоть помещения и не включаются в понятие «объект капитального строительства», их постановка на государственный кадастровый учет будет рассмотрена в данной работе, потому как помещения являются частью здания или сооружения.

Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет

Кадастровый учет осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации5 и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Таким органом исполнительной власти является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 4576.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Росреестр руководствуется в своей деятельности Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Росреестр находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

Отдельно стоит отметить, что прием заявлений о кадастровом учете при личном обращении заявителей и выдачу (направление) заявителям соответствующих документов могут осуществлять многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (многофункциональный центр). При этом сроки передачи многофункциональным центром принятых им заявлений о кадастровом учете в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и сроки передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, подготовленных им документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.

Порядок постановки объектов капитального строительства на государственный кадастровый учет

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых документов в соответствии с Законом о кадастре, представленных заявителем или в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом, осуществляющим кадастровый учет.

Орган кадастрового учета при поступлении заявления о кадастровом учете и представлении заявителем необходимых документов самостоятельно запрашивает иные необходимые для кадастрового учета документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе и обязанность по представлению таких документов не возложена на заявителя.

Следующие документы необходимы для постановки на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства в связи с его образованием:

1. заявление о постановке на кадастровый учет;
2. технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию — копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ;
3. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.  Данные положения не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта или объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех одновременно образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

В отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, необходимо осуществлять его постановку на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения (с внесением в государственный кадастр недвижимости, в том числе предыдущего кадастрового номера - кадастрового номера объекта незавершенного строительства) с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера. Снятие с учета преобразуемого объекта недвижимости (то есть объекта незавершенного строительства) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты регистрации прав на образованный из такого объекта недвижимости новый объект недвижимости (здание или сооружение).

Перечень лиц, которые вправе обратиться с заявлениями о кадастровом учете, указан в статье 20 Закона о кадастре.

В соответствии с данной статьей с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица. С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Наряду с заявителями в орган кадастрового учета могут обратиться их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления решением общего собрания собственников помещений.

Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением не требуется.

Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета указан в статье 21 Закона о кадастре.

Заявление о кадастровом учете и другие необходимые документы могут предоставляться через многофункциональный центр непосредственно или в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении либо при личном обращении. Также возможна подача заявления в форме электронных документов (например, единый портал государственных услуг).

Заявление о государственном кадастровом учете должно быть оформлено в соответствии с формой, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества».

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. Подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением ситуаций, когда заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета лично. В этом случае должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя. Если документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной подписью заявителя или электронной подписью его представителя.

При личном обращении заявителя или его представителя орган кадастрового учета выдает ему расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. В случае почтового отправления документов расписка отправляется по почтовому адресу (если есть такое указание в заявлении).

Подробный алгоритм действий органа кадастрового учета при получении им заявления и необходимых документов определен в соответствии с Приказом Минэкономразвития «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости»7.

Что касается места осуществления кадастрового учета, то с 1 октября 2013 года из Закона о кадастре исключено правило об осуществлении государственного кадастрового учета по месту нахождения объекта недвижимости в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

Статья 17 Закона о кадастре устанавливает сроки осуществления кадастрового учета. Постановка на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства происходит в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. Срок постановки на кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, а также при поступлении заявления и карты-плана территории в соответствии с частью 1 статьи 45.1 Закона о кадастре осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1. сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);
2. новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

Постановка на учет объекта капительного строительства осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета решения об осуществлении кадастрового учета (статья 25 Закона о кадастре).

При этом орган кадастрового учета при принятии положительного решения о постановке на учет объекта капительного строительства обязан выдать заявителю или его представителю следующий документы:

1. кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);
2. кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости).

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов). Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, то данные документы подлежат уничтожению.

При постановке на учет вносятся общие сведения о здании, сооружении помещении и объекте незавершенного строительства, сведения о местоположении указанных объектов на земельном участке (в случае с помещением указывается его местоположение в пределах здания или сооружения), сведения о частях данных объектов. Полный перечень вносимых сведений об объектах капитального строительства содержится в главах V–VIII Приказа МЭР № 42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

Приостановление и отказ в осуществлении кадастрового учета

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета объектов капитального строительства в случае, если:

1. имеются противоречия между сведениями об объекте, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте;
2. местоположение помещения в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);
3. не представлены необходимые для кадастрового учета документы, за исключением случаев, если такие документы или сведения, содержащиеся в них, могут запрашиваться в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
4. заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

Орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и тому подобным).

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 статьи 26 Закона о кадастре. Если такое решение принято в соответствии с пунктом 1, 2, 3, 5, 6 или 7 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин. Если решение о приостановлении принято в связи с отсутствием необходимых документов, такое решение должно содержать указание на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета. Если решение о приостановлении принято по причине того, что заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы не соответствуют по форме или содержанию установленным требованиям, то оно должно содержать также рекомендации о доработке представленных документов.

Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения о приостановлении, направляет заявителю уведомление о принятии такого решения в форме электронного документа. Если в заявлении указано о необходимости получения решения о приостановлении в форме документа на бумажном носителе, орган кадастрового учета обязан выдать заверенную копию решения о приостановлении заявителю или его представителю лично под расписку либо направить заверенную копию такого решения посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в заявлении почтовому адресу.

Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

При поступлении от заявителя или его представителя документов, направленных на устранение причины приостановления кадастрового учета, представления заявления не требуется. Поступающие документы регистрируются в книге учета заявлений как дополнительные документы к ранее принятому заявлению.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета объекта капитального строительства в случае, если:

1. имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре;
2. объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;
3. объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер;
4. с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
5. истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
6. технический план заверен подписью неуправомоченного лица;
7. ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 Закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.

Решение о приостановлении учета объекта капитального строительства и об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим технический план, представленный для осуществления кадастрового учета.

Из-за того, что законодательство Российской Федерации не дает четкого определения понятия «объект незавершенного строительства», то часто возникает неясность в том, что является таким объектом, а что не является. В связи с этим орган кадастрового учета может отказать в осуществлении постановки на учет, если посчитает, что объект не обладает всеми необходимыми для этого свойствами. В таком случае заявитель может обратиться в суд с просьбой о признании решения органа кадастрового учета незаконным.

К примеру, можно привести Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2014 по делу № А56-73103/2013, в котором было принято решение оставить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 без изменений, а жалобу — без удовлетворения. Суть данного дела заключалась в том, что орган кадастрового учета отказал заявителю в постановке на учет потому, что заявленный объект являлся незаконченной частью фундамента, не прошедшего консервацию и вследствие этого подвергшегося разрушению, поэтому на основании акта обследования был снят с государственного кадастрового учета. Указанное подтверждалось заключением по техническому обследованию спорного объекта. Для проведения государственного кадастрового учета заявитель не представил документы, подтверждающие, что спорный объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. При таком положении суды разных инстанций, опираясь на нормы Закона о кадастре, Гражданского кодекса и  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации), правомерно пришли к выводу, что государственный кадастровый учет спорного объекта не мог быть произведен.

Нередки ситуации, когда физическое лицо, построив здание на земельном участке и подав заявление для его постановки на учет с последующей регистрации права собственности, получает отказ в постановке на учет по причине непредставления всех необходимых документов, в частности разрешения на строительство. В таких случаях орган кадастрового учета считает такое здание самовольной постройкой.  В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.