Право землепользования. 2

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Развитие общества за период своего существования воздействовало на окружающую природную среду, преобразовывало ее. Нежелательные последствия для природы, а также для человека потребовали развития определенного спектра знаний, направленных на изучение вопросов восстановления, сохранения, рационального использования и охраны окружающей природной среды, закономерностей обеспечения природных условий жизни человека и др. Международным сообществом были обозначены глобальные проблемы современности: экологический кризис, охрана окружающей среды.

С момента вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) в октябре 2001 г. прошло девять лет. Углубляется понимание и толкование многих его положений, совершенствуется практика его применения. За это время были приняты и вступили в действие немало актов земельного законодательства, предусмотренных положениями ЗК РФ и значительно развивших его нормы и предписания.

Прежде всего это Федеральный  закон от 26.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.05.2009 № 93-ФЗ), предусмотренный п. 5 ст. 79 ЗК РФ, ст. 8 и 9 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"(в ред. от 27 декабря 2009 г. N 342-ФЗ) и др. Тема оборота земель сельскохозяйственного назначения в ЗК РФ была лишь кратко изложена в шести статьях и в основном выведена за его пределы ввиду ее большой дискуссионности и болезненности для общества в тот период. Специальный Федеральный закон определил, наконец, судьбу земельных долей 12 млн граждан, проживающих в сельской местности, решил другие непростые вопросы оборота этих земель.

После прекращения функционирования Союза ССР окончательного законодательного разграничения государственной  собственности на землю осуществлено не было. Кое-кто склонен был считать, что земли Российской Федерации  слагаются из земель субъектов РФ, но такая трактовка не учитывала необходимости наделения землей муниципальных образований, физических и юридических лиц, федеральных организаций, учреждений обороны, безопасности и т.п. Поскольку полномочия по управлению федеральной государственной собственностью ст. 71 Конституции РФ отнесены к ведению Российской Федерации, стало возможным наделение федеральной государственной собственностью на землю других лиц.

Этот процесс начался не без  трудностей и споров, тем не менее  разграничение прав собственности на землю, каким бы болезненным оно ни было, должно быть осуществлено в интересах граждан, стабильности их землепользования и обеспечения земельного правопорядка в России.

В декабре 2004 г. Государственной  Думой Федерального Собрания РФ приняты Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", Градостроительный и Жилищный кодексы РФ. Тогда же существенно изменен и дополнен сам ЗК РФ. Получили практическую апробацию Федеральные законы от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"(в ред. от от 23.07.2008 N 160-ФЗ) и от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.), принятые до вступления в силу ЗК РФ и предусмотренные им.

В связи с принятием  ЗК РФ внесены изменения и дополнения в ряд федеральных законов, регулирующих земельные отношения; активно развивается правотворчество субъектов РФ в области регулирования использования и охраны земель.

1. Право землепользования

Все рассмотренные права  на земельные участки приобретаются  в конечном счете для того, чтобы использовать землю для удовлетворения хозяйственных и иных потребностей. Поэтому важнейшим институтом земельного права является право землепользования как система правовых норм, регулирующих общественные отношения по использованию земель. В субъективном смысле право землепользования - это совокупность прав и обязанностей субъекта в отношении приобретенного им земельного участка¹.

Субъектами права землепользования являются граждане и юридические  лица, а его объектами - земельные  участки, обособленные в результате отвода земель в натуре и его юридического оформления.

Праву землепользования присущ целевой и платный характер.

Целевое назначение земельного участка (для крестьянского хозяйства, садоводства, предпринимательской  деятельности, жилищного строительства  и т. д.) фиксируется в документах, удостоверяющих права на землю, и должно соблюдаться землепользователем. Законодательство устанавливает санкции за нарушение принципа целевого использования земель вплоть до изъятия земель.

Требования, связанные  с соблюдением целевого назначения земель, предусмотрены законом и при совершении сделок с земельными участками. Так, не допускается изменение целевого назначения земель при их купле-продаже, а продажа земель, используемых в сельском хозяйстве, с изменением их целевого назначения, производится только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.

Принцип платности природопользования применительно к землям реализуется в нескольких основных формах. Закон РФ «О плате за землю» устанавливает три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, и нормативная цена земли.

Собственники земель, землевладельцы и землепользователи  облагаются земельным налогом. Право устанавливать его минимальные ставки предоставлено органам власти субъектов РФ. Ставки определяются в рублях за единицу земельной площади и зависят от категории земель и их местоположения.

Арендаторы земель должны платить арендную плату. Размер, условия  и сроки ее внесения предусматриваются  договором между арендатором  и арендодателем. При сдаче в  аренду государственных и муниципальных  земель органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы.

Нормативная цена земли  характеризует стоимость земельных  участков и устанавливается для  обеспечения экономического регулирования  земельных отношений, участия земель в гражданском обороте: при предоставлении земель в собственность, совершении гражданско-правовых сделок с землей, при переходе земель по наследству, получении банковского кредита под залог земельного участка, в качестве начальной цены при продаже земель с торгов и др.

Нормативная цена земли  определяется ежегодно по оценочным  зонам, административным районам, поселениям и их группам в кратных размерах к ставкам земельного налога на единицу земельной площади. При этом органы исполнительной власти могут устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли (не более 75% уровня рыночных цен), а также изменять (повышать или понижать) нормативную цену, но не более, чем на 25%.

Содержание права землепользования субъектов рассмотренных выше земельных  прав (собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) составляют их конкретные права и обязанности по использованию земельного участка.

В зависимости от целевого назначения участка собственники земли, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право:

• самостоятельно хозяйствовать на земле;
• использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;
• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;
• собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;
• в установленном порядке производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;
• на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд².

Наряду с правами  указанные субъекты несут обязанности:

• эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
• осуществлять комплекс мер по охране земель в соответствии с земельным законодательством;
• своевременно вносить плату за землю;
• не нарушать прав других субъектов земельных отношений, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;
• своевременно представлять в соответствующие государственные органы установленные законом сведения о состоянии и использовании земель;
• вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными правилами и по согласованию с заинтересованными государственными органами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ все использование  земли в РФ является платным. Формой оплаты является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельный налог - это один из местных  налогов, который устанавливается  НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных  образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог (далее - налог) устанавливается НК РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами этих субъектов Федерации и обязателен к уплате на территориях данных субъектов Федерации.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные представительные органы государственной власти городов  Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных гл. 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

Второй формой платы за использование  земли является арендная плата, подлежащая внесению арендаторами (субарендаторами) земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды (субаренды).

В случаях, когда арендуемый земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, размер арендной платы  определяется в договоре аренды (субаренды) земельного участка сторонами договора самостоятельно. Однако при этом стороны  договора обязаны учитывать обязательные правила, регулирующие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения³. В зависимости от того, в чьей собственности находятся арендуемые земельные участки - в собственности Российской Федерации, ее субъектов или в муниципальной собственности - такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Например, распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. N 1102-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, которые разработаны на основании постановления Правительства РФ от 08.11.2007 N 765.

ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" (в ред. от от 18.07.2009 N 181-ФЗ) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной  деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности⁴.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством  Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы  отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ "Об оценочной деятельности" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены ФЗ "Об оценочной  деятельности", признается достоверной  и рекомендуемой для целей  совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное⁵.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности" стандарты  оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время при определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от от 08.11.2007 N 765. На основании постановления N 765 были разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость  земли определяется с учетом ее рыночной стоимости.

В свою очередь, объем дохода государства зависит от кадастровой стоимости земельного участка, так как именно эта стоимость используется для расчета налоговой ставки по земельному налогу. Земельный налог является местным, собирается в бюджете муниципальных образований. Предположим, что рост цен на земельные участки, пригодные для экономического использования, достиг критической отметки. В подобной ситуации становится затруднительным развитие таких отраслей как строительство, промышленность, сельское хозяйство, связь, так как участки концентрируются в собственности крупных экономических субъектов, что снижает конкуренцию на рынке, соответственно и динамику роста и развития определенных отраслей.

По моему мнению, в интересах государства было бы как раз установить определенные фиксированные цены на земельные участки, важные для промышленности, сельского хозяйства и строительства. Подобные меры вмешательства в частноправовые отношения сохранили бы более здоровую ситуацию на рынке земли, что способствовало бы росту благосостояния государства за счет развития приоритетных отраслей экономики.

Заключение

В представленной работе была исследована тема - «Система земельного права» с точки зрения современного российского законодательства.

По итогам проведенных  исследований можно сказать следующее.

Земельное право Российской Федерации – это относительно обособленная отрасль российской системы права, которая представляет собой системно упорядоченную совокупность правил поведения (норм), предназначенных для регулирования земельных отношений на территории России.

Предмет земельного права  – это общественные (земельные) правоотношения, возникающие между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель.

Методы земельного права, с помощью которых регулируются земельные правоотношения в Российской Федерации, представлены двумя вариантами – это административно-правовой метод и метод дозволения.

Система земельного права  – это совокупность правовых институтов, регулирующих однородные земельные  отношения. Институты системы земельного права объединяются в общую и особенную части земельного права.

Общая часть земельного права – совокупность правовых норм и положений, относящихся ко всей отрасли в целом. Общей части подчинена Особенная часть, которая складывается из институтов, определяющих правовой режим отдельных категорий земель, который выражает особенности, свойственные регулированию отношений по управлению и использованию земель каждой отдельной категории земельного фонда России, которые существуют в рамках общего правового режима, установленного в Общей части.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ, часть вторая от 29 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от от 30.06.2008 N 105-ФЗ).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ ( в ред. от от 24.07.2009 N 209-ФЗ).
4. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для студентов вузов. / С.А. Боголюбов. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2009. – 358 с.
5. Воробьева Л.В. Земельное право: Учебно-методическое пособие. / Л.В. Воробьева. – Тамбов: Издательство Тамбовского государственного технического университета, 2008. – 96 с.
6. Земельное право: Конспект лекций / Составитель И.А. Павловский. – М.: Московский Институт Экономики, менеджмента и права, 2010. - 70 с.
7. Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / О.И. Кравцов. – М.: Издательство Юрист, 2010. – 215 с.
8. Комментарий к Земельному кодексу РФ. / Под общей редакцией М.В. Бархатова. – М.: Издательство Юрайт, 2010. – 256 с.
9. Краснова И.О. Земельное право: Учебник для вузов. / И.О. Краснова. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2009. – 210 с.
10. Улюкаева В.Х. Земельное право: Учебное пособие. / В.Х. Улюкаева. – М.: Издательство Былина, 2009. – 300 с.

¹ Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для студентов вузов. / С.А. Боголюбов. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2009. – 358 с.

² Воробьева Л.В. Земельное право: Учебно-методическое пособие. / Л.В. Воробьева. – Тамбов: Издательство Тамбовского государственного технического университета, 2008. – 96 с.

³ Краснова И.О. Земельное право: Учебник для вузов. / И.О. Краснова. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2009. – 210 с.

⁴ Улюкаева В.Х. Земельное право: Учебное пособие. / В.Х. Улюкаева. – М.: Издательство Былина, 2009. – 300 с.

⁵ Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / О.И. Кравцов. – М.: Издательство Юрист, 2010. – 215 с.