Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УО «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

РЕФЕРАТ

на тему: Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

МИНСК 2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

На современном этапе  в Республике Беларусь практически  сформирован рынок земли. Функционирование рынка земли осуществляется на основании  ряда нормативно-правовых актов национального  законодательства. Вместе с тем, в  правовом регулировании рынка земли  остались еще вопросы, требующие  разработки.

Наиболее распространенными  земельными правоотношениями являются правоотношения землевладения и  правоотношения землепользования. В  советский период отрицались любые  формы землевладения, кроме государственной. Сейчас в Республике Беларусь существуют различные формы собственности  на землю, существуют не только институт пользования землей, но и институт землевладения. В советском земельном  праве зачастую понятие землепользования понимали в слишком широком смысле, охватывая и некоторые аспекты  землевладения. Поэтому важно определить сходство и различие права землевладения  и права землепользования.

Вопросы развития правового  регулирования рынка земли и  права землевладения и землепользования изучали белорусские и российские специалисты Н. Г. Станкевич, Н. А. Шингель, О. А. Бакиновская, Д. М. Демичев, Б. В. Ерофеев, Ю. Г. Жариков и др. Их труды послужили  основой для написания этой работы.

Цели работы: проследить историю и охарактеризовать динамику правового регулирования рынка  земли в Республике Беларусь; провести сравнительный анализ права землепользования и права землевладения.

Задачи работы:

- дать понятие рынка  земли;

- рассмотреть предысторию  правового регулирования рынка  земли в Республике Беларусь  на основе анализа правовых  актов СССР;

- проанализировать нормативные  правовые акты Республики Беларусь, направленные на регулирование  рынка земли;

- дать характеристику  права землевладения и права  землепользования;

- провести сравнительный  анализ права землевладения и  права землепользования.

При написании работы использован  метод анализа документов: нормативных  правовых актов, учебно-методических изданий, публикаций в научных сборниках  и специальных периодических  изданиях.

1 История и  динамика развития правового  регулирования рынка земли в  Республике Беларусь

Рынок земли – из экономических  справочников?

Как отмечает Н. А. Шингель, система  земельного законодательства как самостоятельной  отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности. Однако формирование этой отрасли законодательства проходило не только на основе новых  нормативно-правовых актов, но и на основе законодательного материала, оставшегося  от советской системы земельного права [7]. Это характерно и для законодательства, регулирующего рынок земли.

Обратимся к историческим аспектам правового регулирования  рынка земли в советский период. Декрет «О земле», принятый в числе  первых Советской властью в 1917 году, был основан на крестьянских наказах, публиковавшихся для будущих  депутатов Учредительного собрания; в этих наказах отражалось недоверие  крестьянских масс к любому типу земельной  собственности. В Крестьянском наказе содержалась более развернутая  формулировка отмены частной собственности  на землю. В ст. 1 его указывалось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля  не должна быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или залог; ни каким-либо другим способом отчуждаема» [8].

Декрет «О земле» быстро дополнился специальными декретами. Были приняты Декрет ВЦИК от 9 февраля  1918 г. «О социализации земли», Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» [9].

Идеология, отрицающая право  частной собственности на землю, оставила свой след в последующих  законодательных актах. За всяким фактическим  владением землей закреплялся термин «землепользование». Этому термину  придавалось более широкое значение владения.

Довольно длительный период земля являлась только государственной  собственностью. Говорить о возрождении  рынка земли в Беларуси можно  только к 1990 г. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принимает Основы законодательства о земле. В этом документе еще не введена частная собственность на землю, но уже присутствует пожизненное наследуемое владение землей, аренда земли, предусмотрена плата за землю.

С 1991 г. в Беларуси проводится земельная реформа. Предпосылкой проведения реформы явилось провозглашение 27 июля 1990 г. государственного суверенитета, а также принятие новой Конституции. Важнейшим направлением земельных преобразований в Республике Беларусь явилось изменение земельного устройства на основе ликвидации исключительной собственности государства на землю и постепенного перехода от национализации к денационализации земли.

Постепенно процесс земельных  преобразований затронул и другие сферы  земельного правопорядка, в том числе  путем проведения таких преобразований, как: приватизация земель; закрепление  права собственности на землю  за Республикой Беларусь, юридическими лицами и гражданами; расширение круга  прав на землю и форм ее использования; вовлечение земельной недвижимости в гражданский оборот; введение платности  землепользования и ряд других.

Постановлением Верховного Совета Белорусской ССР от 11 декабря  1990 г. с 1 января 1991 г. введен в действие первый пореформенный Кодекс о земле [3].

Земельная реформа в рассматриваемый  период проводилась на основании  законов Республики Беларусь: Об аренде (1990 г.); О платежах за землю (1991 г.); О крестьянском (фермерском) хозяйстве (1991 г.); Об охране окружающей среды (1992 г.); О праве собственности на землю (1993 г.) и ряде других [10].

В 1993 г. принято Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 754 «О порядке выкупа земельных участков».

Особого внимания заслуживает  Закон Республики Беларусь «О собственности  на землю», принятый 16 июня 1993 г. Согласно ст. 1 Закона земля в Республике Беларусь находится в собственности Республики Беларусь (государственная собственность), а в случаях, предусмотренных настоящим Законом, - в собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц (их собственников) (частная собственность) и иностранных государств. Возвращение земли иностранным государствам, юридическим и физическим лицам, утратившим право собственности на нее до принятия настоящего Закона, или их правопреемникам (наследникам) не допускается. Эти лица могут получить землю в собственность на общих основаниях. Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

Указанным законом установлена  не только государственная собственность  на землю, но и собственность граждан  и юридических лиц (в том числе  иностранных), а также собственность  иностранных государств для постоянного  дипломатического или консульского учреждения.

С принятием Закона Республики Беларусь «О праве собственности  на землю» можно связать развитие рынка земли в Республике Беларусь [4].

11 ноября 1993 г. во исполнение указанного Закона, а также с учетом того, что гражданами постепенно стали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков, принят Приказ Комитета по земельной реформе и землеустройству при Совете Министров Республики Беларусь № 57 «Об утверждении порядка купли-продажи земельных участков гражданами Республики Беларусь». Было установлено, что купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не могут изменять его целевое назначение и режим пользования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, земли историко-культурного назначения, а также право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и др.).

Право частной собственности, в том числе и собственности  на землю, закреплено в ст. 13 Конституции  Республики Беларусь 1994 года.

Процесс приватизации земель потребовал создания адекватного организационного, экономического и правового механизма  его осуществления. Указами Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 г. и 22 декабря 2000 г. утверждаются Положения  о порядке передачи земельных  участков в собственность юридических  лиц (их собственников).

4 января 1999 г. принят новый  Кодекс Республики Беларусь о  земле. 

Согласно ст. 2 Кодекса Республики Беларусь о земле, собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства [6].

В Республике Беларусь земельные  участки могут передаваться в  собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных  настоящим Кодексом и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь.

Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам  независимо от форм собственности.

В частной собственности  граждан Республики Беларусь могут  находиться земельные участки, приобретенные  для: ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома; ведения коллективного  садоводства; дачного строительства (ст. 34 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Передача земельных участков в собственность юридических  лиц Республики Беларусь осуществляется в порядке, определяемом Президентом  Республики Беларусь.

Действующим Кодексом Республики Беларусь о земле предусмотрены  также возможности залога земельных  участков и их обмена (ст.ст. 89-92). Земельные  участки, находящиеся в частной  собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических  лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Часть  земельного участка, находящегося в  частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если это не противоречит требованиям  статьи 17 Кодекса Республики Беларусь о земле.

Граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут  обменивать земельные участки (части  земельных участков), находящиеся  в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров  Республики Беларусь.

Обмен допускается при  сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных  участков), а также если в соответствии с Кодексом гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном  наследуемом владении или частной  собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь  земельных участков для ведения  личного подсобного хозяйства, для  строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства  и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных  статьями 70, 72 и 73 Кодекса.

Обмен земельных участков, находящихся в собственности  юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.

Большая часть земельных  участков достается гражданам Республики Беларусь по наследству (это касается, в первую очередь земельных участков, находящихся у граждан на праве  пожизненного наследуемого владения).

Вопросы наследования земельных  участков в настоящее время регулируются ст. 58-59 Кодекса Республики Беларусь о земле.

Так, наследование земельных  участков, находящихся в частной  собственности граждан Республики Беларусь, осуществляется согласно законодательству Республики Беларусь. Земельный участок  не передается по наследству в случаях, когда в соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле ни один из наследников не может быть собственником земельного участка. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.

Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в  пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров  Республики Беларусь.

Условия изъятия и предоставления земельных участков регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2007 г. «Об изъятии и предоставлении земельных участков» [5].

В соответствии с п.1 данного  документа земельные участки  предоставляются: гражданам на праве  временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности  или аренды; индивидуальным предпринимателям на праве аренды; юридическим лицам  Республики Беларусь на праве постоянного  и временного пользования, частной  собственности или аренды; юридическим  лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь – на праве аренды [11].

Частью рынка земли  является рынок прав на земельные  участки, прав аренды. 17 декабря 2002 г. Правительством Республики Беларусь утверждено Положение  о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров  аренды земельных участков. Для распределения  земельных участков могут проводиться  аукционы: на право заключения договора аренды земельных участков; с условиями  на право проектирования и строительства  капитальных строений, по результатам  которого с победителем также  заключается договор аренды земельных  участков; по продаже земельных участков в частную собственность.

2 Сравнительный  анализ права землепользования  и права землевладения

Право землепользования и  право землевладения выступают  как особый правовой институт земельного права, содержащий совокупность прав и  обязанностей конкретных землепользователей и землевладельцев, возникшая в  связи с предоставлением им земельных участков [12].

Право землевладения как  правовой институт охватывает систему  норм, определяющих круг правомочий землевладельцев, условия и порядок использования  земли на праве землевладения, основания  возникновения, изменения и прекращения  этого права.

Право землевладения как  субъективное право представляет собой  предусмотренные нормами земельного права правомочия конкретного субъекта права землевладения. Его можно  рассматривать не только как совокупность прав и обязанностей землевладельцев, но и как особое правоотношение по землевладению, и как самостоятельный  правовой титул - использование земли  на праве землевладения.

Кодекс о земле регулирует отношения граждан в области  пожизненного наследуемого владения землей. Оно, по представлению цивилистов, представляет собой особое вещное право граждан  бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом  порядке с определенной хозяйственной  или потребительской целью. Аналогично как право владеть и пользоваться земельным участком, передаваемые по наследству данные права определяют и представители науки земельного права.

Право пожизненного наследуемого землевладения граждан является самостоятельным институтом современного земельного права и имеет свои отличительные черты.

Общими принципами права  землевладения граждан являются производ-ность и зависимость  от права государственной собственности  на землю; устойчивость, стабильность; самостоятельность и рациональность; целевой характер; платность.

Производность и зависимость  права землевладения от права  государственной собственности  на землю состоит в том, что  право землевладения возникает  в порядке, установленном государством; его формы и виды закреплены законодательно; наряду с предоставлением и изъятием земель государство устанавливает  условия пользование ею; государство  контролирует надлежащее использование  земельных участков.

Устойчивость, стабильность права землевладения выражается, прежде всего в том, что его  прекращение может иметь место  только в случаях, прямо предусмотренных  законом. В частности, если землевладельцы не нарушаю правил использования  земли, установленных государством, то они не могут быть лишены права  пользования ею. Землевладение граждан  является по­жизненным, хотя такое  право носит фактически бессрочный характер, нельзя его приравнять к  пожизненной (долгосрочной) наследуемой  аренде.

Право землевладения –  самостоятельное право, существенно  отличное от права землепользования и иных вещных прав на землю, а также  от обязательственных прав на нее (например, от аренды).

Право землевладения –  одно из правовых средств обеспечения  рационального использования земли, его отличает самостоятельность, целевой  характер, состоящий в том, что  государство при предоставлении земель указывает цели их использования  на праве пожизненного наследуемого землевладения.

Использование земельных  участков в строгом соответствии с их целевым назначением является важнейшей обязанностью землевладельцев. Землевладелец может использовать ее для всех видов деятельности, не нарушающих основное целевое назначение земельного участка [13].

В настоящее время право  землепользования можно рассматривать  с нескольких позиций: как общее  понятие, содержащее наиболее характерные  черты различных видов землепользования; как институт права, представляющий совокупность норм, регулирующих отношения  землепользования. Право постоянного  пользования земельным участком названо в числе вещных прав на земельную недвижимость.

Право землепользования можно  рассматривать и как субъективное право пользования землей. Целью  такого пользования является получение  определенных результатов, доходов, выгод  от земли вследствие приложения к  ней труда. Право землепользования основывается на двух основных правомочиях: владении и пользовании земельными участками.

В праве землепользования тесно переплетаются вещные и  публично-правовые характеристики. Субъектам  права землепользования предоставлено  право пользования землей и всем, что с нею соединено, на ней  расположено.

Землепользователи имеют  точно такие же права, как и  землевладельцы (ст. 64 Кодекса о земле).

Земельные участки землепользователей отграничиваются на местности от земель собственников, владельцев и  других пользователей земли. В качестве землепользователя, носителя таких  прав, он выступает перед всеми  иными участниками земельных  отношений.

Право землепользования принципиально  отличается от права собственности  на землю. Право государственной  собственности на землю исключает  передачу прав по распоряжению землей землепользователям. Собственники земельных  участков вправе распорядиться ею. В отличие от землевладельца землепользователь  владеет землей на титуле пользования. Обязанность по пользованию землей он несет как перед государством, так и перед собственником  земли [14].

В соответствии со ст. 8 Кодекса  о земле земельные участки  предоставляются в постоянное или  временное пользование.

Постоянным признается пользование  земельными участками без заранее  установленного срока.

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут  быть продлены на период, не превышающий  сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими  эти земельные участки. Президентом  Республики Беларусь по отдельным видам  пользования земельными участками  может быть установлен и более  длительный срок долгосрочного пользования (ст. 9 Кодекса о земле).

Право землевладения и  землепользования возникает на основе юридических фактов, предусмотренных  нормами земельного законодательства, а именно: предоставления земельного участка во владение либо в пользование; приобретения права собственности  на строение или сооружение, расположенные  на обособленном земельном участке; заключения сделки мены земельных участков; наследования земельных участков.

В соответствии со статьей 64 Кодекса о земле землепользователи, землевладельцы и собственники земельных  участков имеют в целом одни и  те же права, а именно: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены; собственности на посевы, посадки  сельскохозяйственных культур и  насаждений, произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда земельный  участок передан в аренду; использовать в установленном порядке для  своих нужд имеющиеся на земельном  участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а  также эксплуатировать другие полезные свойства земли; воз­водить в установленном  порядке жилые, производственные, культурно-бытовые  и иные строения и сооружения; в  установленном порядке проводить  оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы; в случае изъятия  земельного участка или добровольного  отказа от него получить полную компенсацию  затрат на повышение плодо­родия  земли; передавать во временное пользование  земельный участок или его  часть в случаях и порядке, предусмотренных законодательством  Республики Беларусь; обмена в установленном  порядке земельными участками; добровольно  отказаться от земельного участка; в  установленном порядке требовать  установления и прекращения земельного сервитута.

Собственники земельных  участков, кроме того, имеют право  отчуждать земельные участки (части  земельных участков), сдавать их в залог, в аренду в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Обязанности землепользователе, землевладельцев и собственников  земельных участков содержаться  в статье 65 Кодекса о земле.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков обязаны: обеспечивать использование  земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями  их предоставления; эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять  природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической  обстановки в результате своей хозяйственной  деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, предусмотренных  статьей 136 настоящего Кодекса; своевременно вносить плату за земельные участки; не нарушать права других землепользователей, землевладельцев и собственников  земельных участков, а также арендаторов  земельных участков; в установленном  порядке обеспечивать предоставление земельного сервитута.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков выполняют другие обязанности, предусмотренные  земельным законодательством Республики Беларусь [15].

Законодательством установлены  одинаковые основания прекращения  права владения и права пользования  земельным участком: добровольный отказ  от земельного участка или его  части; истечение срока, на который  был предоставлен участок; прекращение  деятельности юридического лица; использование  земли не по целевому назначению; прекращение  трудовых отношений, в связи с  которыми был предоставлен служебный  земельный надел, если иное не установлено  законодательством Республики Беларусь; нерациональное использование земельного участка, выражающееся для земель сельскохозяйственного  назначения в уровне урожайности  ниже нормативного (по кадастровой  оценке); систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли; использование земельного участка способами, приводящими  к снижению плодородия почв, их химическому  и радиоактивному загрязнению, ухудшению  экологической обстановки; систематического невнесения земельного налога в течение  сроков, установленных законодательством  Республики Беларусь; неиспользования  в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного  производства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей; изъятия земель в случаях, предусмотренных Кодексом Республики Беларусь о земле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Довольно длительное время  на территории Беларуси не существовало собственности на землю. Законодательство СССР, равно как и БССР включало только одну форму собственности  на землю – государственную. Поэтому  о рынке земли, рано как и о  его правовом регулировании говорить было еще рано.

Лишь в 1990 г. в СССР были приняты Основы законодательства о  земле. Появилось право аренды земли  и право передачи земли по наследству.

В 1990 г. в БССР был принят первый Кодекс о земле, отражающий положения  Основ законодательства о земле. Начала проводиться земельная реформа.

Своеобразным переворотом  в 1993 г. стал Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю». Фактически этот Закон содействовал развитию рынка земли в Республике Беларусь. Начали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков.

В дальнейшем право различных  форм собственности на землю закреплено в Конституции Республики Беларусь. В дальнейшем функционирование рынка  земли определили Кодекс Республики Беларусь о земле 1999 года.