Правовой режим земель энергетики

2.4. Правовое  обеспечение оценки стоимости  земли и природных

ресурсов

Правовое обеспечение  оценки стоимости земли включает

рассмотрение следующих  аспектов:

1. Законодательное регулирование  процедуры оценки стоимости

земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права  на землю.

3. Градостроительные и  иные ограничения в использовании  земли.

Все перечисленные аспекты  влияют на процесс проведения оценки

и получаемые стоимостные  параметры.

 

2.4.1. Законодательное  регулирование процедуры оценки  стоимости

земли

У нас в стране законодательное  регулирование процедуры оценки

находится в начальной  стадии своего становления. Принятые

нормативные документы устанавливают  только самые общие принципы

и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран,

принятие таких документов в целом оказывает благоприятное  действие

на развитие института  оценочной деятельности и позволяет  достичь

единства в толковании различных терминов, понятий, методов  приемов

определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и  неясных

моментов, возникающих при  определении стоимости. Страны, не

имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной

стоимости, при необходимости  пользуются вместо этого положениями

национальных профессиональных союзов или международных союзов

оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных

актов, регулирующих вопросы  определения стоимости земли:

1. федеральные законы;

2. постановления Правительства  Российской Федерации;

3. ведомственные нормативные  акты;

4. нормативные акты субъектов  Российской Федерации.

К основным документам первого  уровня, регламентирующим

оценку земли и определяющим сферу применения оценочных

показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001

года № 136-ФЗ.

3. Федеральный закон «О  введении в действие Земельного  кодекса

Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами

оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации  от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации  и проведении торгов по продаже

находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких

земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ

от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения  государственной кадастровой оценки

земель, утвержденные постановлением Правительства Российской

Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и  учета платы за перевод лесных  земель в

нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные

Постановлением Правительства  РФ от 29 апреля 2002 г. №278.

5. Постановление Правительства  РФ от 15 марта 1997 г. «О

порядке определения нормативной цены земли».

6. Положение о порядке  возмещения убытков собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь

сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлением

Совета Министров —  Правительства Российской Федерации  от 28

января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы

министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование

оценочной деятельности и  проводить оценку земли и иных природных

ресурсов. К ним относятся  методики, методические рекомендации и

положения, устанавливающие  порядок или процедуру определения  тех

или иных стоимостных показателей  и их значение.

К таким документам относятся  методические рекомендации по

определению рыночной стоимости  земельных участков, методики

государственной кадастровой  оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов  Российской Федерации относятся

различные документы, регулирующие процедуры определения тех или

иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или

имущественных прав, связанных  с землей. Например, в Москве такими

документами являются «Основные  положения кадастровой оценки земель

и территориально-экономического зонирования г. Москвы», утвержденные

распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, «Методика

расчета размера платы  за право аренды земельного участка», утвержденная

Правительством Москвы 27 июля 2004 г. № 522–ПП и ряд других

документов.

 

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима

для обоснования  земельного налога, арендной платы  и иных целей,

установленных законом.

Объектом  оценки выступают сельскохозяйственные угодья в

границах субъектов РФ, административных районов, землевладений

(землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория,

систематически  используемая для определенных целей и обладающая

конкретными естественно-историческими свойствами. В составе

сельскохозяйственных  угодий различают пашню, многолетние

насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически

используется под  посевы сельскохозяйственных культур, включая

посевы многолетних  трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически

используется под  сенокошение. Различают заболоченные, заливные и

суходольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое

систематически  используется для выпаса животных, а также земельные

участки, пригодные  для пастьбы скота, не используемые под сенокос и

не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под

пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой  оценки сельскохозяйственных земель. На

первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов

РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель

сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная

продуктивность  и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ.

Второй  этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в

субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа

государственной кадастровой  оценки земель является соответствие

средневзвешенной  кадастровой стоимости всех земель

сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине,

полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном  этапе оценки сельскохозяйственных

земель были определены следующие базовые показатели: оценочная

продуктивность, оценочные  затраты, цена производства валовой

продукции, расчетный  рентный доход и кадастровая  стоимость.

Второй этап кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий

внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных

показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе,

которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей

территории РФ.

При наличии природно-экономической  зональности территории

субъекта РФ базовые оценочные  показатели по продуктивности

сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование,

рассчитанные в среднем  по субъекту РФ на первом этапе кадастровой

оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной

информацией для проведения работ являются данные почвенных

обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и

внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район

в процессе IV тура земельно-оценочных  работ был отнесен к

определенной зоне. Оценочные  зоны были сформированы по признакам

однородности видов почв, технологий возделывания

сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня

экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает

расчет интегральных показателей  по плодородию почв,

технологическим свойствам  и местоположению для определения  на их

основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем  плодородия почв является балл

бонитета (совокупный почвенный  балл), который используется для

расчета валовой продукции  и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов

оценки рассчитываются с  учетом энергоемкости почв, рельефа,

каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного

центра. Физические значения технологических свойств для конкретного

объекта оценки переводятся  в баллы и коэффициенты по специальным

шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств  и

зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс

технологических свойств  объектов оценки.

Местоположение объекта  оценки характеризуется показателем

эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности  от

пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения

материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий

грузоперевозок.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий

складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного

рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает

плодородие почв, их технологические  свойства и местоположение

объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное

значение, он принимается  равным нулю. Величина абсолютного

рентного дохода была установлена  на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по

объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением

расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий

33 года.

 

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 68.

5 Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», ст. 9, 12, 13.

 

 

 

МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

 

Экономическая оценка земель включает:

 

подготовительные работы;

 

земельно-оценочное районирование;

 

определение базисных урожаев  и затрат для составления оценочных  шкал;

 

исчисление показателей  оценки земель и составление оценочных  шкал;

 

проведение оценки земель в хозяйствах;

 

рассмотрение и утверждение  материалов оценки земель;

 

изготовление и выдачу земельно-оценочной документации.

 

Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный  процесс, то подготовительные работы и  земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное районирование  проводят вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ – сбора и систематизации исходной информации и, если необходимо, ее уточнения.

 

В задачу подготовительных работ  входит выявление наличия и определения  качества обследовательских материалов, содержание и производственного  значения выполнявшихся ранее работ  по природно-сельскохозяйственному  районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, бонитировке почв и экономической оценке земель, возможностей их использования при проведении оценки земель. Затем следует сбор, систематизация, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. Подготовительные работы подразделяют на камеральные работы и полевые обследования

 

 

 

 

ПОНЯТИЕ, ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  И ПРИНЦИПЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

 

Экономическая оценка земель предусматривает получение необходимых  и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий.

 

Данные оценки земель используют как нормативы и нормативообразующие факторы при планировании объемов производства и закупок сельскохозяйственной продукции, анализе эффективности использования земель и других производственных ресурсов в сельском хозяйстве (ресурсного потенциала), совершенствовании закупочных цен, платежей в государственный бюджет, материальном стимулировании труда, технико-экономическом обосновании землеустроительных мероприятий, расчете потерь сельского хозяйства при отводах земель и для других целей, связанных с учетом качества земельных угодий.

 

Основные принципиальные положения оценки земли были определены Общесоюзной методикой оценки земель 1976 г. В последующем были уточнены соотношение и взаимосвязь бонитировки  почв и экономической оценки земель, состав и способы обработки исходной информации, состав и содержание документации по оценке земель.

 

Так как земля - главное  средство производства в сельской и  лесной отраслях, то при оценке необходимо учитывать весь комплекс естественных условий производства (почвенных, климатических, пространственных). Поэтому экономическая оценка охватывает как естественные факторы, влияющие на сельскохозяйственное и лесное производство, так и экономические условия, которые характеризуются экономическим плодородием и местоположением участка, а также производственными факторами. Поэтому экономическая оценка земли по плодородию и местоположению является основной, на которой формируются другие виды оценки земли как объекта хозяйствования (по пригодности земель, машинной обработке, по эффективности мелиорации и т. п.). Такие оценки служат дополнительными к основной и являются специальными. Следовательно, под экономической оценкой понимают сравнительную оценку качества земли по экономическим показателям, которая необходима для решения многих производственных и управленческих задач, и прежде всего для эффективного использования земельных ресурсов с учетом их потенциальных возможностей.

 

Использование земли обусловливается  не только уровнем производства, но и характером использования сельскохозяйственных угодий, особенности которого в определенной степени предопределяют некоторую  специфику оценки. Поэтому экономическую  оценку земель надо также проводить  по видам сельскохозяйственных угодий.

 

Поскольку на плодородие земли  влияют как почвенно-климатические, так и экономические условия, экономическую оценку земель осуществляют по природно-экономическим зонам.

 

 

 

 

 

 

 

 

Показатели экономической  оценки земель. Методика оценки земель различных категорий земельного фонда.

 

Во второй части учебного курса дается характеристика всех семи категорий земельного фонда, согласно нормам Земельного кодекса РФ от 30 октября 2001г. рассматриваются основные принципы и стандарты оценки земли, закрепленные в Федеральном законе от 18 июня 1998г. «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» и в Постановлении  Правительства от 6 июня 2001г «О стандартах оценки». Рассматривается методология  оценки земли как специфичного объекта  недвижимости в совокупности принципов, на основе которых должны осуществляться оценочные работы. Дается показ влияния  отдельных факторов как определяющих и вспомогательных в установлении стоимости земельных участков различного функционального назначения.

 

Делается обзор и сравнительный  анализ существующих отечественных  и зарубежных методик земельно-оценочных  работ, принятых в мировой практике. Показываются положительные стороны  и недостатки конкретных используемых методик по оценке земель различных  категорий земельного фонда, рассматриваются  перспективные разработки предлагаемых оценочных методик отечественных  и зарубежных ученых.

 

2.1. Классификация земель  по категориям в зависимости  от их целевого назначения  позволяет обеспечить дифференцированный  подход как к правовому регулированию  земельных отношений в рамках общего правового режима всех земель так и в регулировании проведения оценочных работ по отдельных категориям земель - в частности. Рассматривается общая структура земельного фонда, согласно ст.7 Земельного кодекса РФ и дается детальная классификация земель внутри каждой из семи категорий. Анализируются основания для отнесения земель к той или иной категории и перевода их из одной в другую с учетом специальных норм, регулирующих особенности разных категорий земель.

 

Стоимость земли, а также  расположенных и неразрывно связанных  с ней объектов недвижимости и  природных ресурсов, расположенных  на поверхности земли и в ее недрах зависит от ряда взаимосвязанных  групп факторов, которые необходимо учитывать при проведении региональных земельно-оценочных работ. Среди  основных факторов выделяются следующие: потенциал местоположения; рыночный спрос; правовое положение земельного участка, в том числе наличие  или отсутствие публичных и частных  ограничений и обременений. Дается характеристика каждой из перечисленных  групп. Особое положение при выполнении оценки земли занимает фактор производства, его экологическая составляющая, характерная любому типу землепользования.

 

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. Применительно  к земле эти принципы включают в себя : остаточную продуктивность, вклад, возрастающие у уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение. Подробно рассматривается каждый из названных оценочных принципов.

 

Земельная страта как единица  сравнения землевладения, объединяющая в себе подверженные влиянию рынка  географические территории, отражающие различия в зонировании и других регуляторах и возможных вариантах  землепользования. Эффективность стратификации  земли по географическому принципу и нормам зонирования или возможному варианту землепользования при разбивке землевладения на ряд групп.

 

Рассматривается сам процесс  оценки, предусматривающий определение  задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости земли. Сравниваются применяемые к различным категориям земли существующие в теории и практике подходы к проведению земельно-оценочных работ. Анализируются: доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки; затратный, основанный на определении затрат, необходимый для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом их износа; сравнительный или рыночный подход, основанный на сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними к оценке земельного участка.

 

В обзоре российских методик  оценки земли наиболее детально рассматривается  методика кадастровой оценки земель поселений в соответствии с постановлением Правительства от 25 августа 1999г.№945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г.№316,а также методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий и земель запаса.

 

 

 

 

Оценка земли 

 

Оценка земли, согласно ст. 66 ЗК РФ регулируется законодательством  об оценочной деятельности и о  государственной кадастровой оценке земель. В рамках оценочной деятельности в понимании ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, в рамках данного издания, кадастровая оценка земли не будет рассмотрена. Государственная кадастровая оценка несет определенные законодательством цели и предметом оценки рыночной или иной стоимости, в правовом и экономическом понимании, не является.

 

Так как отечественные  стандарты оценки, обязательные к  применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки. Фактически,   эти   рекомендации   являются   стандартами   оценки,   не обязательными к применению О днако эти документы достойны внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом, контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.

 

 

 

 

 

 

 

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается  в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального  пользователя) в течение определенного  времени (принцип полезности);

2) рыночная стоимость земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке и  характера конкуренции продавцов  и покупателей (принцип спроса  и предложения);

3) рыночная стоимость земельного  участка не может превышать  наиболее вероятные затраты на  приобретение объекта эквивалентной  полезности (принцип замещения);

4) рыночная стоимость земельного  участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного  участка за определенный период  времени при наиболее эффективном  его использовании без учета  доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

5) рыночная стоимость земельного  участка изменяется во времени  и определяется на конкретную  дату (принцип изменения);

6) рыночная стоимость земельного  участка зависит от изменения  его целевого назначения, разрешенного  использования, прав иных лиц  на земельный участок, разделения  имущественных прав на земельный  участок;

7) рыночная стоимость земельного  участка зависит от его местоположения  и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния);

8) рыночная стоимость земельного  участка определяется исходя  из его наиболее эффективного  использования, т.е. наиболее вероятного  использования земельного участка,  которое является физически возможным,  экономически оправданным, соответствующим  требованиям законодательства, финансово  осуществимым и в результате  которого расчетная величина  стоимости земельного участка  будет максимальной (принцип наиболее  эффективного использования).

Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется с  учетом возможно обоснованного его  разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное  использование;

- преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности оцениваемого  земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный  участок;

- ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного  участка.

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

В настоящее время нормативная  цена земли применяется только в  случаях, когда кадастровая стоимость  земли не определена, для целей, указанных  в ст. 65 ЗК РФ, а именно для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с.