Принцип и методы затратного подхода

Содержание

 

Введение	3
Понятие недвижимого имущества	5
Принципы оценки	7
Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений	10
Определение рыночной стоимости недвижимого имущества	12
4.1 Применение доходного  подхода	12
4.2 Метод капитализации  доходов	12
4.2.1 Определение чистого  дохода от использования объекта	13
4.2.2 Определение расходов  по эксплуатации оцениваемого  объекта	15
4.2.3 Определение чистого  дохода от продажи объекта	16
4.3 Расчет коэффициента  капитализации	16
4.3.1 Метод прямой капитализации (прямого сопоставления)	17
4.3.2 Метод связанных  инвестиций - заемного и собственного  капитала	18
4.3.3 Метод связанных  инвестиций - земли и здания	19
4.3.4 Кумулятивный (суммарный)  метод	20
4.3.5 Метод Эллвуда	21
4.4 Метод дисконтирования  денежного потока	22
Заключение	28
Список литературы	29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права  частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности¹, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это  касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных  видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термина - недвижимая вещь²»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».

В данном определении  понятия «недвижимая вещь», «недвижимое  имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным  Законом³ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст.1).

Здесь к объектам, относящимся  к недвижимости, добавлены жилые  и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как объекта выступающего предметом покупки и продажи в имущественных отношениях.

В состав сооружений входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;
• гидротехнические сооружения;
• прудовые рыбоводные сооружения;
• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;
• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы и т. д.);
• передаточные устройства;
• трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Принципы оценки

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам  оценки предприятий⁴, которыми руководствуются оценщики. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные  с рыночной средой;

4) принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования здания и сооружения.

Вышеперечисленные принципы связаны между собой и при  оценке предприятий должны применяться  в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства - труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.

Принцип оптимальных  размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Этот принцип оценки - самый важный для определения  рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений

Как и в других механизмах ценообразования⁵, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется с учетом многих факторов, которые классифицируются специалистами оценщиками по различным признакам:

По сферам проявления они подразделяются на:

• политические;
• экономические;
• социальные;
• демографические;
• правовые;
• физические;
• климатические и т. д.

По критерию объективности  влияния подразделяются на:

• на объективные (экономические и др.)
• субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).

Имеются так же и другие критерии классификации факторов, которые  своим изменением в ту или иную сторону способны повлиять на стоимость  оцениваемых зданий и сооружений.

Из всей совокупности факторов, способных повлиять на стоимость  недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта:

• местоположение объекта;
• его техническое состояние;
• архитектурно - конструкторские решения;
• наличие внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;
• состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;
• экологические факторы.

Именно эти факторы необходимо анализировать и учитывать в первую очередь при определении их влияния на стоимость оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов:

1. доходного;
2. сравнительного (рыночного);
3. затратного.

4.1 Применение доходного подхода

Собственник приобретает  объект недвижимости в основном по трем причинам: либо для непосредственного использования (например, жилье), либо для получения доходов от данного объекта, либо для повышения престижа. Рассмотрим определение рыночной стоимости объекта, приносящего доход.

Доходный подход при  оценке объектов недвижимости включает два метода:

1. метод капитализации доходов;
2. метод дисконтированных денежных потоков.

4.2 Метод капитализации доходов

Метод капитализации  доходов заключается в расчете  текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Формула, по которой определяется стоимость объекта - С, имеет следующий вид:

где Д – чистый доход;

      К –  коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу капитализации, необходимо:

а) определить чистый доход  от использования объекта;

б) определить чистый доход  от продажи объекта;

в) рассчитать коэффициент  капитализации применительно к  данному доходу.

4.2.1 Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая  выручка - представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т. д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и  дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т. е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной  валовой выручки необходимо точно  определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плату за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что  месячная арендная плата за двухкомнатную  квартиру с балконом в данном местоположении составляет 15$ за 1м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату за двухкомнатную квартиру без балкона в данном регионе. Для этого эксперту - оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м² общей площади. Предположим, поправка составляет 3$, тогда удельная стоимость месячной арендной платы за двухкомнатную квартиру без балкона в данном местоположении составит 12$ за 1м² общей площади. Умножая эту величину на площадь оцениваемой квартиры, эксперт - оценщик получит месячную арендную плату за искомую квартиру.

Точное определение  удельных стоимостей особенно важно  в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность.

Например, если до 1991 году степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла - 95%, то после 1991 года (1992 - 1994) она стала составлять около 60%. Это обстоятельство было обусловлено тремя факторами:

1) резким ростом платы  за проживание в гостиницах;

2) снижением платежеспособности  населения и предприятий России;

3) значительным ростом  тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт.

Итак, если мы оцениваем  методом капитализации дохода гостиницы в Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от ее использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

4.2.2 Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.

В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят:

• заработная плата и премии обслуживающего персонала;
• социальное страхование работников;
• коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.);
• расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.);
• представительские расходы;
• расходы на рекламу;
• банковские услуги;
• транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например, для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что  расходы на капитальный и текущий ремонты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов, так как они входят в состав амортизационных отчислений.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Часть этих затрат (например, амортизационные отчисления) входит в состав себестоимости производства, часть (например, вознаграждение управляющему) покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки (например, затраты на покрытие долгов) возмещаются частично за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства, тогда как все эксплуатационные расходы и резервы и часть фиксированных расходов входят в состав себестоимости производства.

Для расчета чистого  дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы. Необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т. е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка.

В состав чистого дохода входят в основном две составляющие - прибыль, полученная от использования оцениваемого объекта, и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

4.2.3 Определение чистого дохода от продажи объекта

Чистый доход от продажи  объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

4.3.Расчет коэффициента  капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий  коэффициент капитализации⁶ (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации. Рассмотрим наиболее часто применяемые: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

4.3.1 Метод прямой  капитализации (прямого сопоставления)

Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Норма капитализации = Чистый доход/Цена объекта

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в  сравнении оцениваемого объекта с объектом - аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта - оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект - аналог. Для этого необходимо тщательно анализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам - аналогам. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

4.3.2 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

В данном случае общая  ставка капитализации должна удовлетворять  рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит. Причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат.

Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, так как иначе самому инвестору будет невыгодно вкладывать собственные средства на покупку фонда. Причем ставка капитализации собственного капитала также должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и его возврат.