Приватизация и деприватизация жилья

Санкт –  Петербургский Государственный  Морской Технический Университет

Факультет естественнонаучного и гуманитарного  образования 

Государственного  и международного права. 
 
 

      Реферат .

По дисциплине: Жилищное право.

На тему: Приватизация и деприватизация жилья. 
 
 
 

                                                                                                 Выполнила:

                                                                                              студентка 4 курса

                                                                                              группы № 7462 (ЮР 2)

                                                                           Плакса А.И. 

                                                                    Проверил: Дзъоник В.Р.

Санкт –  Петербург

2011.

ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ  ЖИЛЬЯ

С 1991 года, после принятия Закона о приватизации жилищного  фонда  граждане, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма, получили право приобрести это жилое помещение в собственность (приватизировать).

В соответствии со статьей 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилых помещений понимается «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». Такая передача оформляется договором между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. 
За 10 лет осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином «деприватизация» или «расприватизация». Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными. 
Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда. 
При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке. 
Договор приватизации, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями¹ ст. 166 — 181 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). 
Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья. Но некоторые исследователи (например, О.В. Поспелов <*>) считают неверным такое основание недействительности приватизации, поскольку под заблуждением в ст. 178 ГК понимается заблуждение, в частности, относительно природы сделки, то есть существа сделки, а не ее последствий. Поэтому О.В. Поспелов считает, что в данном случае имеет место подмена понятий: последствия возникновения частной собственности на жилище отождествляют с природой сделки — приобретением жилища в собственность. Что касается существенного заблуждения, то оно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ, может относиться только к природе сделки либо тождеству или таким качествам ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Применительно к приватизации жилья речь может идти, например, о строительных недоделках.

Среди других оснований  признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы ²(ст. 179 ГК РФ). 
Ничтожным договор приватизации чаще всего признается в соответствии со ст. 168 ГК, как не соответствующий закону или иным правовым актам. Основанием в данном случае может выступать, например, подложность документов, удостоверяющих личность или полномочия лиц, подписавших договор. Также часто признается недействительным договор приватизации, нарушающий права несовершеннолетних. Например, когда в нарушение ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ребенок не был включен в договор передачи жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются³. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование. 
Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). 
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ). 
В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок. 
Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено. 
Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов). 
В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение: 
— по основаниям ничтожности — со дня регистрации договора приватизации; 
— по основаниям оспоримости — со дня вступления в законную силу решения суда. 
В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом). 
Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным. Что касается законодательного регулирования, то Закон о приватизации жилья вообще не упоминает о возможности расторжения договора приватизации. Единственным нормативным актом, предусматривающим расторжение договора передачи жилого помещения, является Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4) >. Согласно п. 15 указанного Положения «при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения».

Следует отметить, что  такой подход к деприватизации противоречит Гражданскому кодексу. Согласно ст. 453 ГК РФ расторжение договора прекращает обязательства сторон, его заключивших. Договор приватизации предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне. При этом право собственности на жилое помещение у этой стороны возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре ⁴(ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда). Таким образом, после государственной регистрации права собственности на жилое помещение обязательство по передаче этого жилого помещения является исполненным, следовательно, прекращается. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения. 
Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). 
До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях: 
1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья; 
2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию; 
3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение. 
При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация. 
Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан. 
Актуальность проблемы подчеркнул уполномоченный по правам человека Российской Федерации, говоря о нарушении экономических и социальных прав граждан в своем докладе в 2000 году <*>: «В законе необходимо предусмотреть возможность расприватизации (деприватизации) занимаемых гражданами жилых помещений. Особенно актуальна эта проблема для слабозащищенных слоев населения — одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».

Но несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1 закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.

Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве. 
Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора. 
Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством. 
Один из первых нормативных актов, регулирующих договорную деприватизацию, был принят в Москве: Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений»

Этот Закон предусматривает  право граждан, приватизировавших  жилые помещения в жилищном фонде  города Москвы, передать принадлежащие  им на праве собственности и свободные  от обязательств жилые помещения  в собственность города Москвы, а  также подробно регулируют порядок  такой передачи⁵. Так, граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства. Исполнительные органы, в свою очередь, должны в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов (например, договор на передачу квартиры в собственность граждан) заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения. На основании решения исполнительного органа государственной власти с гражданами, передавшими в собственность города Москвы приватизированное ими жилье, заключается договор социального найма. 
Следует отметить неясность некоторых положений этого Закона. Так, исходя из положений этого Закона, можно сделать вывод о том, что передаче в собственность г. Москвы подлежат только жилые помещения, которые до приватизации находились в муниципальной собственности. Что касается жилых помещений, ранее находившихся в государственной собственности, то согласно п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы порядок их передачи в собственность Российской Федерации определяется нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таких законодательных актов на настоящий момент не существует. 
Неурегулированным также является вопрос о том, возможна ли передача в муниципальную собственность жилых помещений, до приватизации принадлежавших Российской Федерации. Полагаем, что да, поскольку собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и ограничение его права заключать договор социального найма с муниципалитетом противоречило бы принципу свободы договора. 
Также вызывает сомнения обозначение субъектов деприватизации как «граждан, желающих передать в собственность г. Москвы приватизированные ими жилые помещения». По-видимому, это положение подлежит расширительному толкованию и должно включать не только граждан, приватизировавших данное жилое помещение, но и тех, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение по каким-либо гражданско-правовым договорам (например, по договору купли-продажи). 
Неурегулированным продолжает оставаться вопрос о восстановлении права на бесплатную приватизацию. Имеет ли гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, право на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения? Формально, согласно принципу однократности бесплатной приватизации, он такого права не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника. 
Тем не менее законодательное закрепление, хотя бы на уровне субъекта Российской Федерации, процесса деприватизации имеет большое значение, поскольку долгое время данный вопрос не регулировался ничем, что приводило к путанице и препятствовало осуществлению гражданами своих прав. 
Таким образом, существовавший в течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего, относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора). Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа. 
В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением.  
 
 

                                             Приватизация Жилья.

Приватизация  жилья - бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших  занимаемые жилые помещения, - по месту  бронирования жилых помещений…  
закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.

граждане РФ, проживающие в жилых помещениях, предоставленных им договору социального  найма до 1 марта 2005 года, имеют право  на их приватизацию до 01 марта 2007 года… 

Добровольный  характер  
приватизация квартиры осуществляется с согласия всех зарегистрированных в ней лиц старше 14 лет… никто не обязан приватизировать жилое помещение, в котором он проживает, факт неприватизации не может быть основанием для изменения условий проживания граждан, изменения размера платежей за квартиру или расторжения договора социального найма…  
исключением являются помещения, в которых после смерти родителей, а также иных случаев утраты попечения родителей (например, лишение их родительских прав) остались проживать только несовершеннолетние: органы опеки и попечительства или другие лица, которые являются их законными представителями, обязаны в течение трех месяцев приватизировать такое жилое помещение…

Однократность  
реализовать свое право на безвозмездную приватизацию можно только один раз... последующая деприватизация, т.е. передача приватизированного жилья обратно в собственность государства или муниципалитета не порождает права на последующую приватизацию того же или другого помещения…  
при этом гражданин, ранее воспользовавшийся правом безвозмездной приватизации, сохраняет за собой право приобретения в собственность жилого помещения из числа объектов государственного, ведомственного или муниципального жилищного фонда, правом пользования которым он обладает, но уже на возмездной основе… стоимость жилого помещения определяется собственником…  
исключение из принципа однократности предусмотрено ⁶ч.2 ст.11 закона РФ от 04.07.199г.№ 1541–1 «о приватизации жилищного фонда в РФ»: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия…

Безвозмездный характер  
бесплатность - один из основных принципов, определенных в законе о приватизации жилищного фонда… кроме того, бесплатность носит разовый характер... иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз…  
есть исключение из этого правила, которое установлено ⁷ФЗ «о внесении изменений и дополнений в закон РФ «о приватизации жилищного фонда» от 11.08.1994г. № 26-ФЗ в отношении несовершеннолетних... указанным ФЗ введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия… другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет... такое дополнение в закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних⁸, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав…

однако безвозмездный  характер приватизации не обозначает, что этот процесс вовсе не потребует  от гражданина материальных затрат…  гражданин освобождается от оплаты рыночной стоимости квартиры, но оплата всех «сопутствующих» расходов, связанных  с оформлением документов, возложена  на лиц, приобретающих жилое помещение…  
исключение составляют случаи передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние: оформление производится за счет государственных или муниципальных органов…  
граждане, давшие свое согласие на приватизацию другим проживающим с ними лицам, но сами в ней не участвовавшие, также имеют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного помещения…

приватизировать можно любые жилые помещения (как  отдельные квартиры, так и комнаты  в коммунальных квартирах и общежитиях), занимаемые участниками приватизации по договору социального найма… лица, проживающие в общежитиях и других помещениях на основании договоров  коммерческого найма или аренды, права на приватизацию не имеют…  
не подлежат приватизации:  
- жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 01 марта 2005г.;  
- жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан);  
- жилые помещения в учебных и рабочих общежитиях,  
- жилые помещения в домах в закрытых военных городках;  
- служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным;  
- жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения в сельской местности, за исключением жилых помещений, расположенных вне территории соответствующих учреждений…  
в законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда…  
на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) РФ (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов РФ)… этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ)… он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст.ст. 294 и 296 ГК РФ)...  
⁹жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст.215 ГК РФ)… этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст.ст. 294 и 296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством... в частности, на основании закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения, не являясь собственниками жилищного фонда, решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации…  
в ст. 1 закона говорится о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений… конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания... ст. 20 гк рф установлено, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает… жилищное законодательство увязывает решение всех жилищных вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения в бессрочное пользование, а также приватизацию жилья) с местом их постоянного проживания…  
граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ… жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних… жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов... жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства…  
в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей…

Право на приватизацию жилья имеют только граждане РФ…  иностранные граждане и лица без  гражданства его лишены… каждый гражданин России, занимающий жилые  помещения в домах государственного, ведомственного и муниципального жилищного  фонда, имеет право приобрести (приватизировать) эти помещения в свою собственность…  
необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи… другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение…  
не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи…  
приватизация жилья осуществляется только на добровольной основе: с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет…  
свое согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения они должны выразить письменно в соответствующем заявлении… некоторые местные органы власти требуют нотариального удостоверения выражения такового согласия…  
временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом…  
граждане, не желающие участвовать в приватизации и становиться собственниками занимаемого жилья, также должны дать согласие на его приобретение другими проживающими с ними лицами…

жилое помещение  может быть передано в порядке  приватизации в общую собственность  всех проживающих в нем лиц  либо в собственность одного или  некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими  лицами соглашением) независимо от воли лиц, на которых законом возложена  обязанность по передаче жилья в  собственность граждан…  
т.о., все зависит от воли проживающих в приватизируемой квартире лиц… и только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение…  
если жилье передается в общую собственность, то также определяется вид общей собственности: совместная или долевая…  
жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек... согласно норм ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)… общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество…  
другими словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности… другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом… в частности, этот режим установлен законом о приватизации…  
другой случай - это режим имущества супругов... согласно норм ст.256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества… исключение составляют три случая:  
¹⁰имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;  
имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;  
имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования…  
такое имущество является собственностью одного из супругов… все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное)… этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами… в таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов... все равно жилое помещение является их совместной собственностью…

это порождает  определенные права и обязанности  у участников общей долевой собственности... согласно норм ст.249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации ¹¹могут быть разными, например 1/3 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению… в случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле…  
если жилое помещение передается в общую совместную собственность, то предполагается, что его участники имеют равные доли…

в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем  ему жилом помещении, имеют право  пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством... переход права собственности  на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права  пользования ею членами семьи  прежнего собственника… члены семьи  собственника могут требовать устранения нарушений их права на жилое помещение  от любых лиц, включая самого собственника…  
т.о., лица, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу других, сохраняют право пожизненного проживания в нем…

после приватизации жилой дом, квартира, изолированная  комната (в том числе в коммунальной квартире) становятся частной собственностью гражданина или нескольких граждан… приватизировать можно только жилые  помещения, в которых граждане проживают  на условиях социального найма и  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, в том числе из ведомственного фонда (квартиры, находящиеся в хозяйственном  ведении или оперативном управлении учреждений), поэтому квартиры, приобретаемые  в результате пае накопления в жилищно-строительном кооперативе, приватизировать нельзя… законодательством не предусмотрено ограничений на приватизацию занимаемого жилого помещения тем, что гражданин уже имеет в собственности дом или его часть...  
собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством… вместе с тем законом подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц... другими словами, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона…

приватизация  жилья оформляется договором  передачи, заключаемым местной администрацией с гражданами, получающими жилое  помещение в собственность... в  договор передачи обязательно должны включаться несовершеннолетние, имеющие  право пользования данной квартирой  или комнатой…  
в Москве и Санкт-Петербурге оформление документов по передаче жилья в собственность граждан производится в управлениях приватизации и координации деятельности товариществ собственников жилья… на остальной территории России – в специализированных подразделениях органов местного самоуправления, наделенных соответствующими полномочиями по заключению договоров передачи и проведению приватизации жилья… нотариального удостоверения договора передачи не требуется… право собственности на приобретенное жилье возникает с момента его государственной регистрации учреждениями юстиции…  
для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:  
заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к «примерному положению о приватизации»);  
документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;  
справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;  
в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями (ч. 2 ст. 7 закона), - документ органа опеки и попечительства…  
договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье... указанный порядок основывается на ст.ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации…  
согласно ст. 131 ГК РФ, государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-фз…  
для инвалидов великой отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма

приватизация - передача жилого помещения в собственность…соответственно, с момента возникновения права  собственности у собственника возникает  комплекс прав и обязанностей:  
- право владения, пользования, распоряжения имуществом,  
- обязанности по содержанию имущества и риск его случайной гибели или порчи…  
при этом все ранее существовавшие права (кроме права на улучшение жилищных условий за счет бесплатного предоставления другого жилья государством) сохраняются, но к ним добавляется дополнительный комплекс прав и обязанностей…  
приватизированная квартира может быть предметом купли-продажи, мены, дарения, ее можно передать по наследству и т.д… помещением, используемым на основании договора социального найма, нельзя распорядиться на случай смерти, право пользования им нельзя передать другому лицу, хотя вселить на эту жилплощадь с согласия других зарегистрированных лиц можно…  
риск уничтожения или повреждения жилого помещения также лежит на собственнике, поэтому при разрушении квартиры в результате, например, пожара никто не предоставит проживающим в нем лицам нового помещения взамен пострадавшего в результате пожара, в то время как при пользовании помещением на основании договора социального найма…  
т.о., граждане, ставшие собственниками жилых помещений, приобретают право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду… поэтому возможность распоряжаться жильем - это основная цель его приватизации…  
законодательство устанавливает особые условия распоряжения жилыми помещениями, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние... в соответствии с ч. 2 ст. 3 закона «о приватизации жилищного фонда в РФ» для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования ими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства…  
это положение распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на них равные с собственником права…  
существует еще одно последствие приватизации жилья…  
собственники приватизированных квартир в доме государственного или муниципального жилищного фонда становятся совладельцами (на праве общей долевой собственности) мест общего пользования дома и иных нежилых помещений, а также инженерного оборудования (общего имущества жилого дома)... размер доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования пропорционален размеру находящейся в его собственности жилплощади... однако собственник жилья не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру…  
независимо от количества приватизированных квартир в жилом доме обязанность по обслуживанию и ремонту этого дома в целом сохраняется за жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими его до начала приватизации... оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда…