Приватизация жилья в Российской Федерации

          Министерство образования и науки  Российской Федерации

           ГОУ ВПО «Волгоградский Государственный Университет»

                   Институт философии, социологии  и права

      Кафедра  «Кафедра гражданского и международного частного права»

                Реферат по дисциплине  «Жилищное право»

                                             На тему:

               «Приватизация жилья в Российской Федерации.»

                                                   Выполнила:

                                                   Студентка 5курса группы ЮЗ-081                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

                                                           Института философии, социологии и права

                                                   Направления «Юриспруденция»

                                                   Зубцова Е.С.

                                                    Проверил:

                                                    Доцент кафедры «гражданского и      

                                                    международного частного права»

                                                    Черевчина И.М.

                                     Волгоград- 2013 год.        

                                          Содержание        

Введение …………………………………………………………….…….. 3 стр.        

1. Цель и принципы приватизации ……………..……………….…..…. 5 стр.

2. Объекты  и субъекты приватизации……………………….…….….… 9 стр.

3. Порядок приватизации и расприватизации

жилых помещений …………………………………………………..…    10 стр.

Заключение ………………………………………………………………. 14стр.

Список используемой литературы ……………………………………….  15стр.

                                         Введение

Тема данного реферата «Приватизация  жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

Удовлетворение потребности в  жилье на протяжении всей истории  человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.

Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.

Общим условием возникновения  и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. ст. 92–98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ – далее ЖК РФ).

Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или  иных причин не успевают приватизировать  свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.

            1.    Цель и принципы приватизации

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных  положений следует, что:

1) к сделкам  по приватизации публичной собственности  применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок  приватизации;

2) к сделкам  по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь  в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением  не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).¹

Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие  процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

         Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

       К основным принципам приватизации жилых помещений относятся следующие:

1) право приватизации  предоставлено только гражданам  Российской Федерации.

2) приватизации подлежат  только жилые помещения государственного  и муниципального жилищного фонда.

      Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

       В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

       В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.²

      Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

        Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации).     Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

5) бесплатность.

Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в  порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 №4199–1 изменений и дополнений в действующий Закон).

6) однократность.

         Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. ³

          2.     Объекты и субъекты приватизации

        Приватизация – возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Объектом приватизации является отчуждаемое в собственность физических или юридических лиц государственное или муниципальное имущество. Приватизации не подлежит имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество). Начальным этапом приватизации является планирование. На этом этапе федеральные органы государственной власти, юридические и физические лица направляют в Минимущество РФ свои предложения о приватизации федерального имущества. Министерство рассматривает поступившие предложения, направляет их в федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики (сферах управления) для подготовки обоснования целесообразности (нецелесообразности) приватизации федерального имущества. После этого составляется прогнозный план (программа) приватизации, который утверждается на заседании Правительства РФ и вносится в Государственную Думу одновременно с проектом федерального бюджета на очередной финансовый год. На основании прогнозного плана (программы) приватизации уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации имущества, в котором должны содержаться основные сведения об имуществе и способе его продажи. Лица, желающие приобрести государственное или муниципальное имущество (претенденты), представляют комплект документов, предусмотренных законодательством о приватизации, и, как правило, вносят задаток. Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента. В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.⁴

     3. Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

          Одними из оснований для изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

           Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

          Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

         Следует отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.

       Порядок передачи жилых помещений в собственность в результате приватизации установлен в ст. 6 Закона о приватизации.

       Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.⁵

В случае осуществления  передачи унитарными и казенными  предприятиями, а также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом не требуется.

Как отмечают Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормы главы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества при распоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

– заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

– справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

– разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение.

Передача жилых  помещений в собственность граждан  оформляется договором передачи, который заключается с гражданином от имени собственника органами государственной власти или органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи и государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения (ст. 7 Закона о приватизации).

По мнению Е.А. Чефрановой, договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездный характер, сходен с договором дарения.

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию) жилого помещения, которая  представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации  урегулированы статьей 9.1 Закона о  приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Как следует  из указанных норм, расприватизация  может осуществляться при наличии  следующих условий:

– приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания;

– оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

Механизм передачи жилых помещений в муниципальную  собственность при расприватизации  предусматривается органами местного самоуправления.

Говоря об основании  для расприватизации – о договоре передачи жилого помещения в государственную  или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации. Как верно отмечает П.В. Крашенинников, исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор к моменту последующей расприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.

От расприватизации  как передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует отличать последствия недействительности договора приватизации, реституцию. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин не приобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительному договору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назвать приватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации и ст. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договора приватизации нельзя назвать расприватизацией.

                                  Заключение

 Приватизация – это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин имеет  право на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Срок окончания бесплатной приватизации продлен Государственной  Думой РФ 15 января 2010 года до 1 марта 2013 года., и по моему мнению, законодатели приняли правильное решение, продлив бесплатную приватизацию жилых помещений, так как, по-прежнему, у многих граждан России нет возможности приобрести жилье в собственность за свои деньги. Но, пожалуй, наиболее оптимальным вариантом было бы расширение строительства жилья, предназначенного для государственного или муниципального жилого фонда, что позволило бы всем гражданам, не имеющим собственного жилья, получить квартиру на условиях договора социального найма.

                          Список литературы

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: офиц. Текст. – М.: Юрид. лит., 1993. – 62 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвёртая: текст с изм. и доп. на 15 марта 2011г.- М.: Эксмо, 2011.-512 с - (Законы и кодексы).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. – Москва: Про Ж72 спект, КноРус, 2012.- 96с.
4. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ. офиц. Текст. – М.: Юрид. лит. (ред. от 30.11.2011), 93с.
5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон РФ от 4 июля 1991 года №1541–1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – №28. – ст. 959. – 11 июля.
6. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов – М.: Гроссмедиа, 2005. – 235 с.
7. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – М.: Юрайт-Издат, 2004. – 389 с.
8. Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2008. – 379 с.
9. Макеев, В.П. Приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения как основания для изменения особого правового режима жилого помещения / В.П. Макеев // Гражданин и право. – 2009. – №2. – С. 25 – 26.
10. Семина, Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации / Т.А. Семина // Жилищное право. – 2006. – №4. – С. 22.
11. Титов, А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: учебное пособие / А.А. Титов. – М., 2006. – 180 с.

                               Интернет-ресурсы:

1. http://works.tarefer.ru
2. http://www.lib.ua-ru.net

¹ Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2008. – с. 178.

² Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов – М.: Гроссмедиа, 2005. – с. 125.

³ Макеев, В.П. Приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения как основания для изменения особого правового режима жилого помещения / В.П. Макеев // Гражданин и право. – 2009. – №2. – С. 26.

⁴ Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2008. – с 224.

⁵ Титов, А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: учебное пособие / А.А. Титов. – М., 2006. – с.93.