Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

            Содержание

            Введение

            § 1    Понятие договора купли–продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи

            § 2    Права и обязанности сторон в договоре купли–продажи недвижимости

            § 3    Ответственность за нарушение договора купли–продажи недвижимости

            Заключение

            Список использованных источников и литературы

            купля продажа недвижимость правовой договор

            Введение  

            Происходящие в  России политические и социально-экономические  перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

            В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта  гражданских прав и предмета обязательств.

            Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное  значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим  вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты, так и современные.

            Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей  страны сравнительно недавно в связи  с возвращением недвижимого имущества  в качестве полноценного объекта  гражданских прав в гражданский  и хозяйственный оборот. Рынок  недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта  гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился  и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

            Говоря о сделках  с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством  для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем  или иным объектом недвижимого имущества. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый  ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию  и охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории.

            Объект исследования представленной работы –

            Предметом исследования выступают

            Цель курсовой работы

            Для достижения указанной  цели поставлены следующие задачи:

            - раскрытие понятия  договора купли – продажи недвижимости;

            - определение правового  режима недвижимого имущества  в Российской Федерации;

            - сравнение купли  – продажи недвижимости от  иных видов купли – продажи;

            - определение прав  и обязанностей сторон в договоре  купли – продажи недвижимости;

            - ответственность  за нарушение договора купли  – продажи недвижимости

            Работа выполнена  с использованием нормативно-правовых актов, применяемых при купле-продаже  недвижимости, в т.ч. Конституции  Российской Федерации, учебной литературы для юридических вузов. При всем объеме и разнообразии литературы по теории государства и права, я  отдала предпочтение учебникам, написанным под руководством Н.И. Матузова и  А.В. Малько, В.М. Корельского и В.Д. Перевалова.

            Также при изучении выбранной темы использовалась справочная правовая система «Консультант Плюс»  в основном для получения информации о действующем законодательстве и изучения новейших журнальных статей юристов-практиков в области исследований по проблемам реализации недвижимого имущества.               

             Структурно курсовая  работа состоит из введения, трёх  глав (основной части) и заключения.

            В первой главе освещаются различные мнения юристов-правоведов в определении понятия договора купли-продажи недвижимого имущества, правового режима недвижимости

            Вторая глава посвящена                

             В третьей главе  рассмотрены основные виды ответственности  за нарушение условий договора  купли-продажи недвижимости.

            В заключении сформулированы основные выводы по исследуемой теме и теоретические предложения  по совершенствованию института  купли-продажи недвижимости. 

            § 1. Понятие договора купли–продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи  недвижимости от иных видов купли–продажи

            Действующая Конституция  РФ закрепила переход к новой  системе, которая складывается из таких  конституционных основ, как отказ  от монополии государства на собственность  и экономическую деятельность, утверждение  равенства всех форм собственности, введение частной собственности  на жилище, землю и так далее. Результатом  реформ в нашей стране стало и  то, что недвижимость вновь стала  товаром, который продается и  покупается на рынке.

            Рынок недвижимого  имущества Российской Федерации  можно разделить на несколько  основных сегментов: рынок жилых  помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, и условия  договоров купли-продажи указанных  видов недвижимости имеют некоторые  отличия.

            Договор купли–продажи  широко используется в современном  гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК, по договору купли – продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

            Понятие договора купли–продажи  недвижимости базируется на общем определении  купли–продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажи  недвижимости, согласно которого продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество согласно ст.130 ГК РФ. Договор купли–продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относится договор, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям).

            Статья 130 ГК РФ относит  к недвижимым вещам земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

            Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

            Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом  и покупателем - могут выступать  любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

            Договор продажи  имущества заключается в письменной форме, путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Для договора продажи  недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму  и напрямую обратиться в орган  по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано  с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный  государственный контроль за законностью  сделки.

            Договор купли-продажи  недвижимости, считается заключённым  с момента его подписания. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

            Согласно ст. 522 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о  той части земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для её использования, например: земельный  участок, прилегающий к крыльцу  здания или участок земли, необходимый  для прохода к зданию.

            В договоре продажи  недвижимости должны быть указаны:- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;

            - данные, определяющие  расположение недвижимости на  соответствующем земельном участке;

            - данные недвижимости  в составе другого недвижимого  имущества.

            Договор купли-продажи  земельного участка должен быть составлен  с особой тщательностью и содержать  все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования  земельного участка, общую площадь, стоимость.

            Договор купли-продажи  зданий, сооружений и нежилых помещений  должен содержать следующие характеристики: местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, стоимость и  другие параметры.

            Как справедливо  отмечает И.Л. Ивачев, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым  жилым помещением.

            На практике в  качестве характеристики жилого помещения  в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и  жилая площадь, подъезд и этаж[1].

            Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания. Исключением  являются договор продажи жилых  помещений (статья 558 ГК РФ) и договор  продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной  регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

            Важное положение  содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьи переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

            Несоблюдение формы  договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

            В соответствии с  п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна  по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

            Сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий  нарушения (ст. 168 ГК РФ).

            С учетом данных норм в случае несоблюдения письменной формы  договора купли-продажи недвижимости, такой договор является ничтожным.

            Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три  года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

            Ничтожная сделка не порождает у сторон никаких прав и обязанностей. На это также указывает  и судебная практика (например, Постановления  ФАС Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2009 г. N Ф04-2044/2009(3952-А45-11) и от 4 января 2003 г. N Ф04/33-191/А45-2002).

            Купля-продажа объектов недвижимости государственной или  муниципальной собственности лежит  за пределами гражданско-правовых отношений  и регулируется законодательством  РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в  собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также  земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

            К договорам продажи  недвижимости, заключенным на торгах, в том числе на публичных, применяются  правила ст. 447-449 ГК.

            ФЗ «о госрегистрации»  и Закон РФ "Об основах федеральной  жилищной политики" расширяют список, указанный в ГК. Они относят  к недвижимому имуществу так  же жилые и нежилые помещения  в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и  временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия  как имущественные комплексы.

            Необходимость рассматривать  сложную вещь как единый имущественный  комплекс подтверждается сложившейся  судебной практикой. Например:

            «Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000

            г. N 3531/00.

            Статья 454. Договор  купли-продажи

            1. По договору  купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)  в собственность другой стороне  (покупателю), а покупатель обязуется  принять этот товар и уплатить  за него определенную денежную  сумму (цену).

            Статья 455. Условие  договора о товаре

            1. Товаром по договору  купли-продажи могут быть любые  вещи с соблюдением правил, предусмотренных  статьей 129 настоящего Кодекса.

            2. Договор может  быть заключен на куплю-продажу  товара, имеющегося в наличии  у продавца в момент заключения  договора, а также товара, который  будет создан или приобретен  продавцом в будущем, если иное  не установлено законом или  не вытекает из характера товара.

            3. Условие договора  купли-продажи о товаре считается  согласованным, если договор позволяет  определить наименование и количество  товара.

            Статья 128. Объекты  гражданских прав

            (в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

            К объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в  том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

            Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

            3. Земля и другие  природные ресурсы могут отчуждаться  или переходить от одного лица  к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот  допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

            Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

            1. К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все,  что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

            (в ред. Федеральных  законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

            К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

            § 7. Продажа недвижимости

            КонсультантПлюс: примечание.

            Об особенностях купли-продажи земельных участков, см. Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

            Статья 549. Договор  продажи недвижимости

            1. По договору  купли-продажи недвижимого имущества  (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество  (статья 130).

            2. Правила, предусмотренные  настоящим параграфом, применяются  к продаже предприятий постольку,  поскольку иное не предусмотрено  правилами о договоре продажи  предприятия (статьи 559 - 566).

            Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

            Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

            Несоблюдение формы  договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

            Статья 551. Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

            1. Переход права  собственности на недвижимость  по договору продажи недвижимости  к покупателю подлежит государственной  регистрации.

            2. Исполнение договора  продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности  не является основанием для  изменения их отношений с третьими  лицами.

            3. В случае, когда  одна из сторон уклоняется  от государственной регистрации  перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны, а  в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации об исполнительном  производстве, также по требованию  судебного пристава-исполнителя  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности.  Сторона, необоснованно уклоняющаяся  от государственной регистрации  перехода права собственности,  должна возместить другой стороне  убытки, вызванные задержкой регистрации. (в ред. Федерального закона  от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

            КонсультантПлюс: примечание.

            О переходе права  на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение см. также статью 35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

            Статья 552. Права на земельный участок при продаже  здания, сооружения или другой находящейся  на нем недвижимости

            1. По договору  продажи здания, сооружения или  другой недвижимости покупателю  одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость  передаются права на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования.

            (в ред. Федерального  закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

            2. В случае, когда  продавец является собственником  земельного участка, на котором  находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право  собственности на земельный участок,  занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования,  если иное не предусмотрено  законом.

            (в ред. Федерального  закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

            Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

            3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,  не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

            При продаже такой  недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

            (в ред. Федерального  закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

            Статья 554. Определение  предмета в договоре продажи недвижимости

            В договоре продажи  недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

            При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

            Статья 555. Цена в  договоре продажи недвижимости

            1. Договор продажи  недвижимости должен предусматривать  цену этого имущества.

            При отсутствии в  договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные  пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

            2. Если иное не  предусмотрено законом или договором  продажи недвижимости, установленная  в нем цена здания, сооружения  или другого недвижимого имущества,  находящегося на земельном участке,  включает цену передаваемой с  этим недвижимым имуществом соответствующей  части земельного участка или  права на нее.

            3. В случаях, когда  цена недвижимости в договоре  продажи недвижимости установлена  на единицу ее площади или  иного показателя ее размера,  общая цена такого недвижимого  имущества, подлежащая уплате, определяется  исходя из фактического размера  переданного покупателю недвижимого  имущества.

            Статья 556. Передача недвижимости

            1. Передача недвижимости  продавцом и принятие ее покупателем  осуществляются по подписываемому  сторонами передаточному акту  или иному документу о передаче.

            Если иное не предусмотрено  законом или договором, обязательство  продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после  вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

            Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается  отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять  имущество.

            2. Принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для  освобождения продавца от ответственности  за ненадлежащее исполнение договора.

            Статья 557. Последствия  передачи недвижимости ненадлежащего  качества

            В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила  статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением  положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего  качества на товар, соответствующий  договору.

            Статья 558. Особенности  продажи жилых помещений