Раскройте понятие, содержание и виды гражданско-правовых договоров

Вопрос 1. Раскройте понятие, содержание и виды гражданско-правовых договоров. 

    Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст.420 ГК).

    Договор - это двусторонняя или многосторонняя сделка, поэтому к договорам применяются все нормы, касающиеся таких сделок.

    Значение  договоров:

    1) договор - одно из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей;

    2) часто под договором понимается  не просто юридический факт, а само правоотношение, возникающее из соглашения сторон;

    3) договор - основной способ оформления отношений участников гражданского оборота;

    4) договоры опосредуют движение объектов гражданских прав от одних субъектов к другим (передача имущества, уплата денег, выполнение работ и пр.);

    5) договором определяется объем прав и обязанностей участников правоотношения, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства;

    6) договоры позволяют выявить истинные потребности участников гражданского оборота в определенных товарах, работах, услугах.

    Основной  принцип заключения договоров - свобода договора, который состоит из следующих элементов:

    1) субъекты гражданского права свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством;

    2) стороны вправе заключить договор,  как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, но им не противоречащий;

    3) стороны вправе заключить договор,  содержащий элементы различных  договоров (смешанный договор),

    4) стороны свободны в выборе условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

    Содержание договора составляют его условия, закрепляющие права и обязанности сторон. Выделяют следующие условия договора: 1) существенные; 2) обычные; 3) случайные.

    1. Существенные условия. Для заключения договора необходимо достижение соглашения сторон по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия:

    • о предмете договора (например, о вещи, подлежащей передаче по договору купли-продажи);

    • прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договоров (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости);

    • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    По  общему правилу не считается существенным условие договора о цене. В случае, когда договором оно не предусмотрено, исполнение обязательства оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК).

    2.Обычные  условия договора устанавливаются диспозитивными нормами гражданского права и вступают в действие, если стороны своим соглашением не устранили их применение или не установили иных условий. Обычными являются условия о цене (ст. 424 ГК), сроке исполнения обязательства (ст. 314 ГК) и др.

    3. Случайные условия изменяют или дополняют обычные условия и приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора.

    При толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если буквальное содержание условий договора не проясняется даже при сопоставлении с другими условиями и смыслом договора в целом, то необходимо выяснение действительной воли сторон. Действительная воля сторон выясняется с учетом цели договора, предшествовавшей заключению договора переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон и иных обстоятельств.

    Виды  договоров:

    1. По времени возникновения  правоотношения:

    • консенсуальные - для заключения договора достаточно соглашения сторон по всем существенным условиям (купля-продажа, подряд, поручение и др.);

    • реальные - для заключения договора, кроме соглашения сторон, необходима еще и передача предмета договора (заем, хранение и др.).

    2. По соотношению  прав и обязанностей  сторон:

    • односторонние (односторонне обязывающие) - у одной стороны только права, а у другой только обязанности (например, договор займа);

    • двусторонние (двусторонне обязывающие) - каждая сторона обладает и правами и обязанностями (купля-продажа, мена, аренда и др.).

    3. В зависимости  от встречного  имущественного предоставления:

    - возмездные договоры, когда сторона получает плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

    - безвозмездные, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного представления.

    4. По субъекту, в  пользу которого  совершен договор:

    • договоры в пользу их участников;

    • договоры в пользу третьих лиц, по которым должник обязан произвести исполнение не кредитору, а третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу;

    • от договора в пользу третьего лица следует отличать договор об исполнении третьему лицу, в этом случае третье лицо не имеет самостоятельного права требовать от должника исполнения обязательства.

    5. В зависимости  от юридической  направленности:

    • основные;

    • предварительные, в силу которых стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме; преддоговор должен содержать существенные условия основного договора и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    6. Публичный договор - договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, услуги связи, гостиничное обслуживание и т. п.); по общему правилу коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении условий публичного договора.

    7. По особенностям заключения выделяют договор присоединения, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (например, договоры пользования электрической или тепловой энергией). 

Вопрос 2. Каков порядок заключение договоров на торгах. 

    Статья 447. Заключение договора на торгах 

    1. Договор, если иное не вытекает  из его существа, может быть  заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

    2. В качестве организатора торгов  может выступать собственник  вещи или обладатель иного  имущественного права на нее.  Организатором торгов также могут  являться специализированная организация  или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

(п. 2 в  ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

    3. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

    4. Торги проводятся в форме аукциона  или конкурса.

    Выигравшим  торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

    Форма торгов определяется собственником  продаваемой вещи или обладателем  реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

    5. Аукцион и конкурс, в которых  участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

    6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются  к публичным торгам, проводимым  в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. 
 

Вопрос 3. На какие договоры купли-продажи требует  ГК РФ в настоящее  время обязательную государственную  регистрацию. 

     В случаях, указанных законом, для  совершения сделки необходима ее государственная регистрация. Акт государственной регистрации является юридическим фактом, завершающим юридический состав, необходимый для возникновения прав и обязанностей из сделки. Государственной регистрации подлежат, во-первых, сделки с недвижимым имуществом, которые прямо указаны законом (например, государственной регистрации подлежат договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года; договор купли-продажи квартиры, предприятия);

во-вторых, сделки с движимым имуществом определенных видов (например, в соответствии с ч. 4 ст. 25 ФЗ от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в РФ" сделки с музейными предметами и музейными коллекциями считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации);

в-третьих, сделки с объектами интеллектуальной собственности, указанные в законе (договоры об отчуждении патентов, исключительных прав на товарный знак, лицензионные договоры).

     Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

     Если  сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 

Вопрос 4. Какое решение  должен вынести суд? Чем апелляционная  инстанция должна аргументировать  свои решения? 

    Особенностью правового регулирования является то, что в соответствии со Статьей 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. 

    1. Переход права собственности  на недвижимость по договору  продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации.

    2.Исполнение  договора продажи недвижимости  сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для  изменения их отношений с третьими  лицами.

    Из  сказанного следует, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Таким образом, Арбитражный суд должен был удовлетворить исковые требования Комитета по управлению имуществом, что в данном случае и было сделано Апелляционной инстанции, где взыскание пени за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. 
 
 
 
 
 

 В Арбитражный суд города Новосибирска

                                                                     Истец: Комитет по управления         

                                                                      имуществом                                                         

                                                                     город Новосибирск, улица Фрунзе,      

                                                                     дом 56, офис 700

                                                                    Ответчик: Общество с ограниченной   

                                                                    ответственностью

                                                                    г. Новосибирск, улица Гоголя, дом 20

                                                                     офис 17    

                                                                   Цена иска: 7 000 000,00 рублей

                                                                     (семь миллионов рублей) 
 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании задолженности 

по  договору купли-продажи

Между истцом и ответчиком заключен договор  от 22 ноября 2010 года, купли-продажи

недвижимого имущества. № Т/75-10 площадью100 кв. м., условный номер объекта 75, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Мичурина, дом 20, цокольный этаж, принадлежащего истцу на праве собственности, в соответствии с которым Истец обязался передать Недвижимое имущество  (далее – «товар»), а ответчик обязался принять и оплатить указанный товар.

            Согласно п.       договора  Ответчик производит оплату товара не позднее 10 (десяти) дней после подписания договора. Таким образом, Ответчик должен был оплатить не позднее 2 декабря 2010 года. Однако товар не был оплачен в определенный договором срок. Ответчик не оплатил товар вплоть до настоящего времени.

             В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

             В соответствии со статьей  310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

            В соответствии со статьей  486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

            На основании п. 7 договора Истец и Ответчик предусмотрели претензионный порядок разрешения споров, истцом в адрес Ответчика была отправлена претензия (копия прилагается), ответа на которую не последовало.

            Согласно п.  5.2    договора за просрочку оплаты товара с продавца взимается неустойка в следующем размере 100 000 тысяч рублей.

            Таким образом, сумма основной  задолженности составляет 7 000 000 рублей, а сумма неустойки составляет 100 000 тысяч рублей.

Основываясь на вышеизложенное и руководствуясь статьями 309,310, 454,486 ГК РФ, гл. 13 АПК РФ:

      Прошу суд:

1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму основного долга в размере 7 000 000 рублей.
2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму неустойки в размере 100 000 тысяч рублей.
3. Судебные расходы возложить на Ответчика.                                                                          Приложения:                                                                                                                                           Копия договора купли продажи № Т/75-10 от 22 ноября 2010 года;                                                    Копия претензии от 30 декабря 2010 года;                                                                                           Копия квитанции о направлении претензии Ответчику;                                                                                                       Представитель Истца по доверенности     ______________________/_______________________

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ №Т/75-10                                                                               магазина

г. Новосибирск                                                                                       от 22 ноября 2010 года.      "__" __________ 2000 г.

  Настоящий договор заключен между Комитетом по управлению имуществом, именуемым в дальнейшем "Продавец", в лице председателя комитета Дареного Андрея Ивановича, действующего на основании решения совета директоров от "15" апреля 1995г. и устава, с одной стороны, и Общества с ограниченной ответственностью, именуемым в дальнейшем "Покупатель", в лице Конар Анастасии Федоровны, действующего на основании устава, с другой стороны, о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец  продает, а Покупатель приобретает  в собственность встроенные нежилые помещения общей полезной площадью 100 (сто) кв. м (далее - Объект), расположенные в здании по адресу: город Новосибирск, улица Мичурина, дом 20, цокольный этаж.

Продажная цена Объекта составляет 7 000 000 (семь миллионов) руб.

1.2. Объект  принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи № Т/75от 22 ноября 2010 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска.

1.3. Продажная  цена Объекта определена соглашением  сторон.

1.4. Необходимые  характеристики Объекта и план  его расположения на земельном участке определены в техническом паспорте на Объект, являющемся неотъемлемым приложением к настоящему договору.

1.5. Объект  на момент заключения настоящего  договора не продан, не подарен,  не заложен, под арестом (запрещением)  не состоит.

2. Обязательства сторон

2.1. Продавец  обязуется:

  2.1.1. Передать Покупателю Объект по  акту в течение пяти календарных  дней со дня регистрации настоящего договора.

  2.2. Покупатель обязуется:

  2.2.1. Зарегистрировать сделку купли-продажи  Объекта, заключенную Продавцом и Покупателем, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Новосибирска в установленном порядке.

  2.2.2 Оплатить стоимость Объекта в  порядке, сроки и сумме, указанных  в пп. 3.1, 3.2 настоящего договора.

2.2.3. Принять  Объект от Продавца по акту  в течение пяти календарных  дней со дня регистрации настоящего договора.

2.2.4. Выступать  правопреемником Продавца в отношении  всех касающихся Объекта обязательств эксплуатационного и градостроительного характера.

2.2.5. Выступить  соучредителем кондоминиума (либо  вступить в него в случае, если  он учрежден ранее) в трехмесячный срок со дня возникновения у него права собственности.

2.2.6. До  момента учреждения кондоминиума  принимать долевое участие в  ремонте инженерных сетей и всех видах капитального ремонта здания пропорционально площади Объекта к общей площади здания.

2.2.7. Обеспечивать  беспрепятственный доступ на  Объект для устранения аварийных  ситуаций работников соответствующих служб эксплуатации.

2.2.8. Предусмотреть выполнение требований пп. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7 настоящего договора новым собственником в случае последующих отчуждении Объекта.

3. Расчеты сторон

3.1. Продавец  продает, а Покупатель покупает  Объект за 7000 000(семь миллионов) руб., а также уплачивает НДС в размере 1 260 000 (один миллион двести шестьдесят тысяч) руб.

3.2. Покупатель  перечисляет указанные суммы  на расчетный счет Продавца  единовременно не позднее 10 (десяти) дней с момента заключения сторонами настоящего договора.

3.3. Все  расходы по заключению, оформлению и регистрации настоящего договора несет Покупатель. 

4. Право собственности

4.1. Право  собственности Покупателя на  Объект возникает со дня регистрации  сделки купли-продажи Объекта по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

5. Ответственность  сторон

5.1. Стороны  несут имущественную ответственность  за неисполнение или ненадлежащее  исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством России.

5.2. В  случае любой просрочки платежа,  предусмотренного п. 3.1 настоящего  договора, Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 1% (одного процента) от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки в течение первых пяти календарных дней просрочки и в размере 5% (пяти процентов) от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки после этого срока до фактической оплаты или расторжения настоящего договора.

6. Действие договора

6.1. Настоящий  договор вступает в действие со дня его подписания уполномоченными представителями обеих сторон и действует до выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

6.2. Отношения  между сторонами прекращаются  при выполнении ими всех условий  настоящего договора и полного завершения расчетов.

7. Заключительные положения

7.1. Продавец  гарантирует Покупателю, что Объект  не заложен, не сдан в аренду, не передан бесплатно во временное пользование, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, а также сервитутом не обременен. Продавец продает Покупателю Объект свободным от прав третьих лиц на Объект.

7.2. Покупатель  с момента приобретения права  собственности на Объект осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта, а также несет расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом здания.