Разрешение земельных споров. 5

     Введение.

     Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального  объекта, она является место обитания всех предшествовавших и будущих  человеческих поколений, она ограничена в пространстве является базисом для размещения производительных сил. В силу своих природных свойств земля выступает всеобщей основой для размещения объектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности общества (городов, промышленных, историко-культурных объектов и т.д.). Благодаря плодородному почвенному покрову, земля является основным средством производства в сельском и лесном хозяйствах. Эти свойства земли получили свое отражение в правовых нормах определенных категорий земель в соответствии с их целевым назначением. Ценность земли как ресурса заключается в том, что земля может выступать как средство производства (посевные площади, сады и пр.), как объект отраслевого законодательства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория и в других качествах. Такая ценность предполагает концентрацию вокруг нее различного рода интересов субъектов хозяйственной и предпринимательской деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время земельная сфера значительно уступает в своей ликвидности другим сферам гражданской активности, она все же привлекает к себе внимание субъектов права. Зачастую интересы субъектов хозяйственной деятельности (граждане) сталкиваются с интересами субъектов предпринимательской деятельности (различного рода юридические лица, в частности фермерские хозяйства), а интересы тех, могут не совпадать с интересами государства и наоборот. Все эти столкновения интересов выливаются в конце концов в споры; споры, объектом которых была, есть и будет земля.

     Возникновение спорных отношений связано с  нарушением законных прав субъекта со стороны других лиц. Спор о праве  возникает тогда, когда сторона, считающая свое право нарушенным, заявляет об этом, требуя его восстановления. Отличительным признаком земельного спора (как и всех споров о праве вообще) является наличие объективно выраженных противоречивых позиций сторон по предмету спора. Представляется, что одна сторона в споре объективно обладает правами на спорный земельный участок, а другая - объективно таких прав не имеет. Две стороны в споре, как правило, не могут обладать равными по объему правами на один земельный участок, так как в соответствии с законодательством этот участок предоставляется конкретному землевладельцу (землепользователю) в строго определенных целях. В земельном споре может иметь место как заблуждение одной из сторон по поводу предоставленного ей объективного права на спорный земельный участок, так и прямое нарушение субъективного права. Нарушение этого права может выразиться в совершении конкретных действий, либо в неосновательном уклонении одной из сторон от производства определенных действий в пользу другой стороны. Все разногласия, связанные с нарушением права землевладения (землепользования), рассматриваются автором как земельные споры.

     Возникновение земельных споров о нарушении  права землевладения (землепользования) объясняется рядом причин. В процессе осуществления права на землю  отдельными лицами происходит столкновение их интересов по поводу границ, целей  и характера использования предоставленных  им земельных участков. Бурное развитие промышленного строительства приводит к тому, что под несельскохозяйственные нужды используются земли сельскохозяйственного  назначения. В России ежегодно площадь  пашни на душу населения уменьшается. Остановить этот процесс невозможно, так как промышленность, транспорт растут и должны расти. Но задача состоит в том, чтобы не допускать необоснованных изъятий сельскохозяйственных земель, так как на практике нередко промышленные, строительные предприятия и учреждения необоснованно посягают на земли крестьянских (фермерских) хозяйств и иных сельскохозяйственных организаций. Это наносит большой ущерб не только сельскому хозяйству, но и всему народному хозяйству в целом. Поэтому возникновение земельных споров в современный период связано в основном с необоснованным изъятием сельскохозяйственных земель для целей промышленного строительства и для других, не связанных с ведением сельского хозяйства целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Виды прав на землю.

     Земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых включает в себя различные права на землю. В то же время все эти права на землю  можно разделить на две группы по способу определения их содержания: вещные права, содержание которых определяется непосредственно законом, и обязательственные  права, содержание которых в каждом конкретном случае определяется соглашением  сторон в рамках закона.

     Пользование земельными участками в России осуществляется на основании различных прав. Согласно Земельному кодексу РФ, выделяются следующие виды прав на землю:

     1) право собственности;

     2) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

     3) право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

     4) право аренды земельных участков;

     5) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

     6) право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

     В соответствии с этим среди участников земельных отношений Земельным  кодексом различаются:

     1) собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

     2) землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

     3) землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

     4) арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды или субаренды;

     5) обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

     Предоставление  земельных участков в собственность  граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РФ производится за плату, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ и отмеченных ниже.

     Основанием  внесения земельных участков в перечень участков, на которые у Российской Федерации либо у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных  участков в состав:

     • земель лесного фонда, земель обороны  и безопасности - в отношении федеральной  собственности;

     • фонда перераспределения земель - в отношении собственности субъектов  Российской Федерации;

     • земель особо охраняемых природных  территорий федерального либо регионального  значения; земель водного фонда, занятых  водными объектами, находящимися в  федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации;

     • земель сельскохозяйственного и  иного назначения, если на этих земельных  участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной  собственности либо в собственности  субъектов Российской Федерации; эти  земельные участки предоставлены  органам государственной власти Российской Федерации либо субъектов  Российской Федерации, а также юридическим  лицам, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального либо регионального значения — в отношении федеральной собственности либо собственности субъектов Российской Федерации соответственно.

     Предоставление  гражданам и юридическим лицам  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции.

     Предоставление  в собственность земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов строительства осуществляется исключительно  на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, предусмотренном статьей 30 Земельного кодекса РФ.

     Граждане  и юридические лица, имеющие в  собственности, хозяйственном ведении  или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, обладают исключительным правом на приватизацию этих участков или на их аренду в порядке и  на условиях статьи 36 Земельного кодекса  РФ и действующих федеральных  законов.

     Купля-продажа  земельных участков, находящихся  в частной собственности, регулируется статьей 37 Земельного кодекса РФ, а  также гражданским законодательством  РФ. Согласно статье 37 Земельного кодекса  РФ объектом купли-продажи может  быть только такой земельный участок, который прошел государственный  кадастровый учет. Данная статья устанавливает, кроме того, обязательные условия  при заключении договоров купли-продажи  земельных участков, а также перечень тех условий договоров, которые являются недействительными.

     В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения Земельного кодекса РФ не предоставляются.

     Вместе  с тем, если это право возникло у граждан и юридических лиц  до введения Кодекса, то оно сохраняется. Причем землепользователи, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться  этим участком не вправе.

     Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность, причем один раз — бесплатно.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Дальнейшее же предоставление участков на основе этого права не допускается.

     Распоряжение  земельным участком-, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

     Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем один раз — бесплатно.

     В аренду земельные участки могут предоставляться их собственниками в соответствии с гражданским законодательством РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды.

     Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе  отдать арендные права земельного участка  в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В данных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

     Ряд особенностей установлен и в отношении  договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Так, при продаже земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор данного участка имеет  преимущественное право его покупки  в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности. При аренде земельного участка, находящегося в публичной  собственности, на срок более чем  пять лет арендатор имеет право  в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления.

     Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) осуществляется в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РФ.

     Публичный сервитут в интересах государства, местного самоуправления или населения  без изъятия земельных участков устанавливается нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления:

     1) для прохода или проезда через земельный участок;

     2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

     3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

     4) проведения дренажных работ на земельном участке;

     5) забора воды и водопоя;

     6) прогона скота через земельный участок и других целей.

     В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности  использования земельного участка, собственник земельного участка  или землепользователь вправе требовать  изъятия у него, в том числе  путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом  государственной власти или органом  местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или  предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

     В безвозмездное срочное пользование земельные участки могут предоставляться:

     1) государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более одного года;

     2) гражданам и юридическим лицам на основании договора из земель, находящихся в собственности иных граждан или юридических лиц;

     3) работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, в виде служебных наделов. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

     Земельным кодексом РФ в статьях 44-56 предусмотрены  основания и порядок прекращения и ограничения прав пользования земельными участками.

     Право собственности на земельный участок  прекращается при отказе собственника от своих прав или в силу принудительного  изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном  гражданским законодательством.

     Право постоянного (бессрочного) пользования  или пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также право  аренды земельного участка прекращаются принудительно:

     1) при нецелевом использовании земельного участка;

     2) использовании земельного участка способами, приводящими к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки;

     3) неустранении умышленных земельных правонарушений, таких, как отравление, загрязнение, порча плодородного слоя почвы, систематическое невыполнение мероприятий по охране земель, систематическая неуплата земельного налога и др;

     4) неиспользовании участка в течение трех лет, если иное не установлено законом;

     5) изъятии участка для государственных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Защита прав на землю.

     Защита  прав – предоставленная законом  возможность уполномоченного лица применять меры для устранения или  предотвращения нарушения его прав.

     Правовой  институт «земельные споры» является традиционным в системе земельного права РФ, однако в последнее время он значительно видоизменился и приобрел особое значение. Это обусловлено как общим изменением и либерализацией земельно-правовых отношений — земля стала объектом гражданского оборота, так и значительным изменением самого порядка разрешения земельных споров (ст. 64 ЗК РФ).

     Следует сказать о том, что порядок разрешения споров неоднократно изменялся на протяжении нескольких десятилетий, причем общая тенденция состоит в переходе от административного порядка рассмотрения земельных споров к судебному порядку. Окончательно правило, по которому земельные споры разрешаются в судебном порядке, закрепила Конституция РФ 1993 г., в ст. 46 которой говорится о том, что «каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

     Эти положения, безусловно, вызывают одобрение, ибо ранее местные органы исполнительной власти были по сути единственными вершителями судеб землепользователей и иных работников, хозяйствовавших на земле.

     ЗК  РФ устанавливает, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в сфере использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

     Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания акта исполнительного органа государственной власти, который не соответствует закону и нарушает права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим акт.

     Именно  эти органы издавали правовые акты, контролировали их исполнение и фактически единолично рассматривали и разрешали возникавшие коллизии, являлись судьями в собственном деле. К чему приводит подобная практика, говорить не приходится. При таком порядке не учитывается особый, уникальный объект, который является собственно предметом земельного спора, а именно: земля как незаменяемое природное образование. И только лишь суд зачастую способен рассмотреть со всех сторон возникшую коллизию, учесть все особенности и вынести справедливое решение.

     Административный  же порядок порождает бесправность, субъективизм и тенденциозность при рассмотрении подобных ситуаций. Поэтому необходимо активное участие суда, тем более в настоящее время, когда всем известна та криминогенная ситуация, которая сложилась на рынке земли. Необходимо учитывать и всевозрастающее самоуправство местных властей.

     Разрешение  земельных споров — это один из способов защиты прав и законных интересов собственников земли, землепользователей и арендаторов. Государство, участвуя в разрешении споров в лице местных администраций и судебных органов, тем самым осуществляет охранительную функцию при государственном регулировании земельных правоотношений.

     Действующее земельное законодательство гарантирует защиту земельных прав всем пользователям земельными участками. Так, при необоснованном вмешательстве соответствующих органов государства в деятельность пользователей земельными участками их нарушенные права подлежат восстановлению в порядке разрешения земельных споров.

     Защита  земельных прав осуществляется способами, установленными новым ЗК РФ, гражданским законодательством и другими федеральными законами, путем признания земельных прав, установления запрета на вмешательство в деятельность субъектов земельных прав со стороны государства и третьих лиц, за исключением случаев нарушения земельного законодательства; установления в законе исчерпывающего перечня случаев прекращения или ограничения земельных прав государством; установления в законе гарантий защиты земельных прав в случае нарушения или ограничения государством (см. гл. 5 ЗК РФ ст. 25—39, ст. 59, 60).

     В соответствий со ст. 304 и 305 ГК РФ все пользователи земельными участками могут требовать устранения нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

     В ст. 35 Конституции РФ сказано, что право частной собственности подлежит особой защите и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (с учетом ст. 34, 45—48 и др.).

     Статья 131 ГК РФ устанавливает, что все сделки по переходу прав на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, а в случае отказа в ней такие действия могут быть обжалованы в суде.

     В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственники вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Действующее земельное законодательство защищает имущественные права граждан — пользователей земельными участками при изъятии у них земель для государственных и муниципальных нужд.

     Признание земельных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом путем вынесения судебного решения, восстанавливающего земельные права. Судебное решение является юридическим основанием, при наличии которого соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству в пределах своей компетенции обязаны выдать документы, подтверждающие земельные права, а также план.

     Нарушенное  право подлежит восстановлению в  случаях признания судом нормативного акта, не соответствующего законодательству и нарушающего земельные права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица; самовольного занятия земельного участка; в иных случаях, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами субъектов РФ.

     Действия, нарушающие земельные права граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, должны быть пресечены путем признания недействительными актов государственных и иных органов, не соответствующих законодательству, в судебном порядке; приостановления исполнения актов государственных и иных органов, не соответствующих законодательству, в административном порядке; приостановления промышленного, гражданского и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, мелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ.

     Наряду  с указанными способами защита земельных прав осуществляется путем разрешения возникших в результате этой защиты земельных споров в судах, арбитражных или третейских судах.

     Споры граждан и юридических лиц, связанные с земельными отношениями, в том числе по предоставлению и изъятию земельных участков, разрешаются в административном порядке, судебными органами и третейскими судами.

     Досудебное  административное рассмотрение земельного спора необязательно, за исключением спора о сельскохозяйственных землях. Для рассмотрения споров о выделении земельных участков для сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств и граждан, споров о границах участков и арендных платежах на уровне районов и субъектов РФ могут создаваться сельскохозяйственные палаты в составе представителей органов управления сельским хозяйством, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, действующих на условиях третейских судов.

     Имущественные споры, связанные с земельными отношениями, рассматриваются в судебных органах и третейских судах. Земельные споры и иные дела, возникающие из земельных отношений, рассматриваются судом или арбитражным судом в соответствии с их подведомственностью, установленной гражданским процессуальным, арбитражным процессуальным законодательством, а также иными федеральными законами.

     Земельное законодательство устанавливает также порядок разрешения земельных споров в административном порядке. Так, земельные споры, хотя и подведомственные суду или арбитражному суду, если они переданы на разрешение административных органов одной из сторон до принятия дела к производству судом или арбитражным судом, рассматриваются в административном порядке. Принятое административным органом решение может быть обжаловано в суде, арбитражном суде.