Регистрация сделок с недвижимостью

Введение.

В нашей жизни объекты  недвижимости играют важную роль. Мы живем  в доме или квартире, передвигаемся  на различных транспортных средствах. Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее особо важных товаров становится недвижимость.

Это закономерно, поскольку  во всех развитых и развивающихся  странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

Ежедневно появляются сотни  и тысячи новых объектов недвижимого  имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.

В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что  для защиты прав на недвижимость - как  частных собственников, так и  государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему. Она гарантирует  надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной  информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация  прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов  правового режима недвижимости.

В соответствии с действующим  законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в  соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

Можно ли сказать, что действующее  законодательство, направленное на регулирование  регистрации сделок с недвижимостью  – совершенно?

Актуальность рассмотрение данного вопроса обуславливается следующими обстоятельствами:

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают  все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку  механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством  и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых  зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки  практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями  и др.).

В июне 2010 года вступил в силу Федеральный закон от 7 апреля 2010г. №60-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Целью данной работы является рассмотрение значения регистрации государственных сделок, а также выявление особенностей регистрации некоторых договоров

В изучении данной темы я  поставил перед собой следующие  задачи:

1. Изучение общего понятия государственной регистрации сделок и законов, регулирующих государственную регистрацию.
2. Порядок проведения регистрации

3. Особенности регистрации отдельных видов договоров.

Объектом настоящей работы являются общественные отношения, возникающие по поводу государственной регистрации сделок в РФ.

Предметом работы является правовые нормы, регулирующие сделки, их заключение, расторжение, и практика их применения.

Для выполнения поставленных задач мной были использованы научные методы: методы анализа, сравнения, группировки, классификации, позволяющие наиболее полно изучить исследуемое явление.

Нормативную основу работы составили: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы Российской федерации.

2. Порядок осуществления регистрации отдельных видов сделок

2.1. Государственная регистрация  ипотеки

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.³ Ипотека регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке»

Следует различать понятия ипотека  и ипотечное кредитование, при  котором кредит выдаётся банком под  залог недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог  уже существующего недвижимого  имущества собственника для получения  им кредита или займа, которые  будут направлены либо на ремонт или  строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и  ее копия; документы, названные в  закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки  осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации  ипотеки является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки  удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.

Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной, также и копию  закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

Регистрационная запись об ипотеке  погашается на основании заявления  законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании  решения суда, арбитражного суда или  третейского суда о прекращении  ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки  является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о  том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в  архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

2.2 Особенности государственной  регистрации аренды недвижимого  имущества

Форма договора аренды урегулирована  в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требования. Договор  аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в  простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма  договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается  в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная  форма необходима и для дополнительного  соглашения к договору аренды, которым  арендатору предоставляется право  выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме  договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений  ГК РФ, недействительность договора.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации  прав на недвижимое имущество. В статье же 131 ГК РФ сказано "право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре  учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами". Что касается Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ, то согласно ст. 4 вышеназванного закона "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации… ".

Таким образом, ни ст. 164 ГК РФ, ни Закон о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество не предусмотрена  государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав на него.

Однако, вышеуказанные нормы  гражданского кодекса содержат общие  положения. В связи с чем, необходимо обратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава 34 ГК РФ). В частности  в статье 609 ГК РФ сказано, что "договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом". В  силу вышеуказанной нормы по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Необходимо также особо подчеркнуть, что необходимость государственной  регистрации договора аренды недвижимости, равно как и исключения из этого  правила могут быть предусмотрены  только законами. К примеру, стороны, заключая договор аренды недвижимости, не могут предусмотреть в нем  необходимость государственной  регистрации данного договора ссылаясь на аналогию ст.163 ГК РФ. В противном  случае сторонам будет отказано в  регистрации на том основании, что  данное условие договора противоречит нормам ГК и в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ является ничтожным.

Помимо сказанного нужно  обратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобы  договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

Во-первых, государственной  регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество (ст.4).

Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация  договора аренды недвижимого имущества  возможна лишь при наличии государственной  регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество.

В-третьих, государственной  регистрации помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат все изменения и дополнения к  нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного  договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и  все дополнения и изменения к  договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется  к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить  договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). "Иное" предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: не подлежат государственной  регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной  регистрации только если он заключен на срок свыше одного года.

Таким образом, если договор  аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он в государственной  регистрации не нуждается.

Определенные сложности  могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также  при включении сторонами условия  о его пролонгации.

Необходимо также иметь  в виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условия  заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода  времени до его заключения, то при  исчислении срока аренды здания в  целях определения, подлежит договор  государственной регистрации или  нет, такой период времени не включается в срок аренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие  в договоре названного условия не влияет на определение момента, с  которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его  действия.

Однако, статья 651 ГК РФ, предусматривающая  регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, касается только зданий и сооружений. На практике встал  вопрос: как быть с арендой части  этого здания или сооружения, например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. и т.п.?

По данному вопросу  существуют два диаметрально противоположных  мнения.

Первое из них нашло  свое отражение в работах ряда авторов и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.

Согласно нему:

"На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной  регистрации договора аренды  недвижимого имущества является  общим правилом. Исключения из  этого правила могут устанавливаться  Кодексом или иными федеральными  законами. При этом к отдельным  видам договоров аренды и договорам  аренды отдельных видов имущества  положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе  ст. 609) применяются, если иное  не установлено правилами Кодекса  об этих договорах (ст. 625 ГК  РФ).

Так, статей 651 Кодекса "иное" установлено для таких объектов гражданских прав – вещей, как  здания или сооружения, а именно: обязательной государственной регистрации  подлежат договоры аренды здания или  сооружения, заключенные на срок не менее года, и именно с момента  государственной регистрации они  считаются заключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные  на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в  соответствии с п. 1,2 ст. 433 ГК РФ). ⁴

Согласно ст. 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством  РФ. При этом в соответствии с  п. 3 ст. 26 Закона в случае сдачи в  аренду помещения в здании или  сооружении договор аренды помещения  регистрируется как обременение  прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной  регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях  или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров  решается в порядке, аналогичном  порядку, предусмотренному ст. 651 Кодекса.

На основании изложенного  Минюст России считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях  и сооружениях подлежат государственной  регистрации в порядке, установленном  Законом независимо от сроков, на которые  они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным  законом".

Полностью противоположное  мнение на данную проблему, высказанное  в научной литературе, было поддержано ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:

"1. Статья 1 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним”  относит жилые и нежилые помещения  к недвижимому имуществу, право  на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной  государственной регистрации в  случаях и порядке, установленном  законом. 

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание  то, что нежилое помещение является  объектом недвижимости, отличным  от здания или сооружения, в  котором оно находится, но неразрывно  с ним вязанным, и то, что в  ГК РФ отсутствуют какие-либо  специальные нормы о государственной  регистрации договоров аренды  нежилых помещений, к таким  договорам должны применяться  правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Договор  аренды нежилых помещений, заключенный  на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с  п. 1 ст. 433 ГКРФ." ⁵

Необходимо отметить, что  до выхода разъяснения ВАС РФ практика в большинстве случаев исходила из необходимости государственной  регистрации договора аренды помещения  независимо от сроков его заключения. Однако, в настоящее время, представляется, что при решении практических вопросов следует руководствоваться  разъяснением, данным ВАС РФ, хотя бы из тех соображений, что в случае спора он будет разрешаться в  суде.

Необходимо отметить, что  иски о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Рассмотрение вопросов о необходимости государственной  регистрации договоров аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку  именно от этого зависит возможность  оценки договора в качестве действующего.

В научной литературе высказываются  различные точки зрению по вопросу  о последствиях отсутствия государственной  регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация  предусмотрена законом.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной." В связи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной  регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки.⁶ Тогда как п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том, что "в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены."⁷ Данная точка зрения поддерживается и Сенчищевым В.И.⁸ Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ лишь в случаях, установленных законом. В связи с изложенным необходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.

2.3 Особенности государственной  регистрации договоров долевой  собственности в строительстве  жилья

   Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов  с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права  в настоящее время нередко  нарушаются. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. 
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия  Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».⁹ Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, законных интересов и имущества участников долевого строительства, доступности приобретения жилья. 
Основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов является договор участия в долевом строительстве, заключаемый с соблюдением норм, установленных статьями Федерального закона №214-ФЗ. Его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона, то есть с 1 апреля 2005 года.

Застройщиком может выступать  только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или  на праве аренды земельный участок  и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для  строительства (создания) на этом земельном  участке многоквартирных домов  и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного  назначения, на основании полученного  разрешения на строительство. Привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик вправе только после получения в установленном  порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления  проектной декларации, согласно указанному выше Закону, и государственной регистрации  застройщиком права собственности  на земельный участок, предоставленный  для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить  объекты долевого строительства, или  договора аренды такого земельного участка.