Результаты расчетов сводятся в следующую систему показателей

Федеральное агентство по образованию

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ННГАСУ)

ИНСТИТУТ  ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА 

РЕФЕРАТ

по дисциплине « Ипотечное кредитование »

Специальность 080109.65 «Бухгалтерский учет, анализ и  аудит» 
 

Тема работы: Структура рынка жилья 

Выполнил студент: Китаева Е.А.

Курс 5

Группа 636/1

Личное дело №3060029

Руководитель  работы  

Н.Новгород-2011 

Оглавление: 

1. Расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья   3стр.

2. Определение  основных параметров приобретаемого жилья и выбор типа квартиры           5 стр.

3. Расчет ежемесячных платежей        7 стр.

4. Результаты  расчетов сводятся в следующую систему показателей  7 стр.

5. Основные черты рынка жилья        9 стр.

Список  литературы          20 стр. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   1. Расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья

         А. Совокупный семейный доход составляет CCD_c = 55000 руб.

   CCD_c – совокупный семейный доход.

         Б. Возможность участия  семьи в ипотечном кредитовании:

   CCD_min = (1+k_c)×МПБ×N×(1+k₀) = (1+0,035)×7000×5×(1+0,3)=

   = 47092 руб.

   где СCD_min - минимальный совокупный доход для участия в программе ипотечного кредитования;

         k_c – коэффициент учитывающий расходы семьи на создание страхового фонда 3,5% от МПБ;

           МПБ – минимальный процентный бюджет, тыс.руб./чел.;

         N – количество членов семьи, чел.;

         k₀ – норматив отчислений на погашение кредите, установленный в ипотечной программе.

   Из  расчета видно, что данная семья  имеет возможность участвовать  в ипотечном кредитовании, т.к. ее совокупный семейный доход превышает  минимальный совокупный доход для  участия в программе кредитования.

   В. Расчет максимального размера кредита:

   К = 12× k₀

×CCD= 12×0,3× ×55000= 900000 руб.

   где 12 – число месяцев в году;

         n- срок кредитования в ипотечной программе, лет;

        r – кредитная годовая ставка по кредиту, ед.

   Из  расчета мы видим, что данная семья  может получить кредит по ипотечной программе в размере 900 тыс.руб.

   Г. Определение размера накоплений на первоначальный взнос. Он определяется по формуле

   Р = 12Р_н

= 12×5500× ,= 218460 руб.

   где Р_н – ежемесячный размер отчислений на накопления, тыс.руб.;

         r – годовая процентная ставка по накопительному вкладу, ед.;

         n – срок накопления, лет.

         Из расчета мы видим, что сумма накоплений на первоначальный взнос составляет 218460 руб.

   Д. Стоимость собственного жилья определяется по формуле:

   С_сж= F_ст × С_ед = 80×42 = 3360 тыс.руб.

   где F_ст – стандартная площадь в зависимости от типа жилья, м²;

         С_ед – стоимость 1 м² жилья для заданного типа квартиры, тыс.руб.

         Е. Инвестиционный потенциал  семьи определяется по формуле:

   И = К + Р + С_сж = 900000+218460+3360000 = 4478460 руб. 
 

   2. Определение основных параметров приобретаемого жилья и выбор типа квартиры.

         А. Расчет площади  жилья, доступного для приобретения в квартире каждого типа.

   F =

, м²

   где F_i – расчетная площадь доступного жилья;

         I – тип доступного жилья (Н,Т,У,С);

         C_едi – стоимость 1 м² i–го типа жилья.

   F_н =

= 111, м²

   Из  расчета видим, что есть возможность приобретения 111 м² в квартире Низкого качества, но по нормативам максимальная площадь в квартирах данного типа составляет 76 м².

   F_т =

= 106, м²

   Из  расчета видим, что есть возможность  приобретения 106 м² в квартире Типовой планировки, но по нормативам максимальная площадь в квартирах данного типа составляет 80 м².

   F_у =

= 83, м²

   Из  расчета видим, что есть возможность приобретения 83 м² в квартире Улучшенной планировки, на имеющиеся в распоряжении семьи средства можно приобрести 3х комнатную квартиру площадью 75 м².

   F_с =

= 72, м²

   Из  расчета видим, что есть возможность  приобретения 72 м² в квартире Современное жилье, на имеющиеся в распоряжении семьи средства можно приобрести 1х комнатную квартиру площадью 50 м².

Б. - жилье типа Н- четырехкомнатная квартира площадью 76 м² ,т.к Fр>Fст;

- жилье типа  Т – четырехкомнатная квартира  площадью 80 м², т.к Fр>Fст;

- жилье типа  У – трехкомнатная квартира  площадью 75 м², т.к Fр<Fст;

- жилье типа  С – однокомнатная квартира  площадью 50 м², т.к Fр<Fст;

     Принимаем решение приобрести 3х  комнатную квартиру улучшенной  планировки площадью  75 м².

   Определим размер свободных средств С_св

   С_св = Р+С_ж+К-С_нж = 218460+3360000+900000-4035000= 443460 руб.,

   Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то целесообразно  снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е

                              Ртр=Р-Ссв, тыс.руб.

                      Р тр = 218460 – 443460=-225000 руб.

   В. Определим структуру стоимости  жилья.

• Первоначальный взнос:

Р =

*100%=3,35%,

• Стоимость собственного жилья:

С_сж=

*100%=83,27%,

• Ипотечный кредит:

И =

*100%=22,3%. 

3. Расчет ежемесячных платежей.

А. Расчет ежемесячных  платежей на погашение кредита определяется по формуле:

В=

= = 16500 руб.,

Б. Расчет ежемесячных платежей на накопление первоначального взноса.

Р_н = (k₀+k_c)×ССD= (0,035+0,3)×55000=18425 руб.

Г. Расчет полной стоимости жилья производится по формуле

С^П_нж= С^р_нж+К×r×n = 4035000+900000×0,17×20=7095000 руб.

где С^р_нж – расчетная стоимость нового жилья;

      К×r×n- размер выплат по процентам за кредит.

Из  расчетов видно, что стоимость жилья  увеличивается практически в 2 раза. 

4. Результаты расчетов сводятся в следующую систему показателей.

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

Типа  Н – 4 комнатная квартира площадью 76 м²;

Типа  Т – 4 комнатная квартира площадью 80 м²;

Типа  У – 3 комнатная квартира площадью 75 м²;

Типа  С – 1 комнатная квартира площадью 50 м²;

2. Показатели выбранного варианта

Структура стоимости:

- общая  стоимость-4035000 руб.;

- кредит-3060000 руб.;

- первоначальный  взнос-135000 руб.;

- стоимость  собственного жилья(всего или  части)-3360000 руб.;

- полная  стоимость квартиры-7095000 руб.

3. Обязательные  платежи:

- отчисления  на накопления первоначального  взноса – 18425 руб.;

- отчисления  на погашение кредита – 16500 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Основные  черты рынка жилья 

   Рынок жилья - это совокупность экономических  отношений, которые складываются в  сфере обмена по поводу реализации и купли жилья.

   Состояние рынка жилья характеризуется  наличием двух составляющих:

• собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
• вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

   В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

   Частная собственность физических и юридических  лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается  Законом «О собственности в РФ».

   Основную  группу покупателей, формирующих в  настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

   Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

• Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

   Российский  рынок недвижимости уже преодолел  свой худший этап, и в 2010 году сегмент жилья получил стабильный рост спроса, а сегмент коммерческой недвижимости предоставил хорошие возможности для инвестиций, при этом на сегодняшний день рынок недвижимости РФ переживает переходный период.

   Активы  на российском рынке стали относительно ликвидными - если раньше российская недвижимость считалась или слишком дорогой, или неликвидной, то в 2010 году рынок стал более привлекательным.

   Несмотря  на слабую покупательскую способность, спрос на жилье остается на высоком  уровне - дефицит жилой площади  составляет в России 22 квадратных метра на человека по сравнению с 30 квадратными метрами в Европе, к тому же 60% жилья в стране требует ремонта. Российский рынок коммерческой недвижимости, испытывает дефицит эксклюзивных и привлекательных проектов, однако по-прежнему предоставляет хорошие возможности для инвестиций.

• Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

   Основные  составляющие на рынке загородного  жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

• Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

   На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

   Этот  рынок подразделяется на несколько  сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

   - Рынок офисных помещений. На  рынке офисов сформировалось  три основных сектора:

   Первый  сектор — престижные офисы, соответствующие  мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких  помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

   Второй  сектор образуют офисы, находящиеся  в хорошо отделанных и оборудованных  помещениях, а иногда и в расселенных  и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

   Третий  сектор составляют помещения в зданиях  муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

   Рынок офисных помещений имеет хорошую  перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

   Предложение здесь значительно превышает  спрос. Если в 2001 году на рынке было представлено около 2,2 миллиона квадратных метров офисов, то к 2009 году этот показатель достиг 10 миллионов квадратных метров.

   Арендные  ставки на офисные помещения упали  с начала 2008 года на 50% - до 623 долларов за квадратный метр площадей класса А в год и до 423 долларов за квадратный метр площадей класса В в год.

   - Рынок торговых помещений. Главным  фактором успешной деятельности  предприятий торговли является  выгодное месторасположение, именно  оно определяет объем товарооборота.  Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

   - Рынок складских помещений. Динамично  развивающимся сегментом рынка  недвижимости является рынок  складских помещений. Для него  характерна стабильность, устойчивость  спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

   В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

   Ставки  арендной платы на рынке складских  помещений дифференцированы в зависимости  от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

   - Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных  структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

   Наибольший  интерес деловые круги проявляют  к промышленной недвижимости, расположенной  в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит  от перспективы развития национальной экономики.

   - Рынок земельных участков. Во  многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

   Общее число сделок по купле-продаже земельных  участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными  сделками с земельными участками.

   Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

   Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

   В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно  претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

   В условия мирового финансового кризиса  решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

   В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

   В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки  произойдет приток средств на рынок  жилья, оживится строительство и  сопряженные с ним секторы  промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

   Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

   Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

   Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.