Рыночная и кадастровая оценка

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………….6

2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА………………………………11

1. Назначение, сущность и порядок проведения государственной кадастровой оценки земли…………….……………………………………….11
2. Назначение, сущность и порядок проведения рыночной оценки земли………………………………………………………………….................16
3. Общее и различия кадастровой и рыночной оценки…………………………………………………………………………...19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………24

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….............26

ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………...……28

ВВЕДЕНИЕ

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Социальная роль земли заключается в том, что она всегда служила местом проживания всех народов и поколений людей. Земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию. И наконец, земля занимает уникальное ключевое положение в экономической жизни общества. Она представляет собой особую значимость для всего человечества, поскольку не только является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, но также основным и естественным фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является также источником всех других благ и служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Не случайно великий русский писатель Федор Михайлович Достоевский в своих дневниках записал, что «без земли…и миллионер – пролетарий».

Ценность земли  заключается в следующих ее характеристиках:

- каждый участок земли является уникальным по своему                               местоположению и внешнему окружению;

- земля является недвижимой в вещественном отношении;

- земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

- предложение земли ограничено самой природой;

- земля может быть использована людьми для различных целей.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот привело к положительным результатам, поскольку увеличило поступления средств в государственный бюджет для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведения земельного кадастра и для других целей.

И поскольку, таким  образом, земля закрепило за собой право являться объектом товарно-хозяйственных отношений – товаром, появилась необходимость осуществления процесса оценки земельных ресурсов. Отсутствие экономической оценки земли приводило к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, что, в свою очередь, грозило существенными финансовыми потерями в муниципальных и городских бюджетах. Очевидно, что в условиях рынка невозможно эффективно управлять земельными ресурсами без реальной оценки их стоимости. Оценка стоимости земли выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Следовательно, достоверная, грамотная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. А это не такая простая задача, как кажется на первый взгляд.

В мировой оценочной  практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:  массовую кадастровую оценку и рыночную оценку единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки различны между собой, однако, это не означает, что между ними нет ничего общего.

В чем конкретно заключается разница этих двух, казалось бы, схожих понятий? Какова сущность, назначение и функции каждого вида оценки по отдельности? Как проходит процедура определения кадастровой и рыночной оценки стоимости земельных участков? И почему результаты кадастровой и рыночной стоимости абсолютно не идентичны друг другу?

Эти и многие другие вопросы по этой теме вызывают дискуссии и жаркие споры между  всеми участниками, которые так  или иначе имеют или имели  отношение к оценке земельных  участков. Актуальность поднятой проблемы очевидна.

Таким образом, цель моей курсовой работы – исследование рыночной и кадастровой оценки земель. Для реализации этой цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть  специфику земельного участка  как объекта оценки;

- проанализировать теоретические основы рыночной и кадастровой оценки земли, определить порядок их проведения;

- сравнить полученные  результаты.

Объект исследования – рыночная и кадастровая оценка земель.

Предмет исследования – общее и различия рыночной и кадастровой оценки земли.

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Земля, как известно, является неотъемлемой частью нашей  жизни и нашего существования. Благодаря  своей исключительной важности она  всегда находится под пристальным  вниманием. Она обладает двойственной природой и может рассматриваться и как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости.

Как природный ресурс земля  характеризуется пространством,  рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром, обладает социальной и экономической ценностью и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

Как объект недвижимости в  теории оценки недвижимого имущества  используют термин земельный участок. Подразумевая, что земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.¹

Определение земельного участка в нашей стране приводится в Земельном кодексе Российской Федерации: «Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, т.е. все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости.

В земельном  кодексе РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами[1,с.28]. Это означает, что при переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон [2,с28].

 По мере углубления рыночных отношений в современной России земля стала товаром – объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена, которая может быть измерена и определена.  Но, однако, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность использования земли одновременно и как природного ресурса и как объекта недвижимости.

В современной  России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости по следующим причинам: во-первых, специфика  данного объекта, во-вторых, неполная разработанность нормативно-правовой базы, в-третьих, недостаточная развитость земельного рынка в стране.

Специфика и  уникальность земли как объекта  оценки определяется следующим:

1. Земля является ограниченным природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости.

3. Земельный фонд выступает основой жизни и деятельности человека и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли.

5. Каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет  фиксированное местоположение.

6. Использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Также большое  значение при оценке имеет категория  использования земли, так как  она обуславливает правовое положение, разрешенное использование и  различные сервитуты, относящиеся  к конкретному земельному участку. Итак, земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

• земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

• земли поселений (города, поселки, сельские поселения). К данной категории относятся все земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении городских и сельских администраций. Чертой поселения называют внешнюю границу земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.)

• земли особо охраняемых территорий и объектов – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, эстетическое и иное ценное назначение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота. Для данной категории земель установлен особый правовой режим в ст.94 ЗКРФ [1.c 27]

• земли лесного фонда включают в себя как лесные земли (покрытые и не покрытые растительностью), так и не лесные земли (болота, дороги, просеки и др.), используемые для ведения лесного хозяйства. В России земли лесного фонда занимают большую часть территории – 65%.

• земли водного фонда – это территории, занятые  водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зоны охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

• земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам в собственность, владение, пользование, за исключением фонда перераспределения земель. При переводе земель из одной категории в другую допускается использование земель запаса.

Таким образом, вышеуказанные аргументы, раскрывают специфику земельного участка как  объекта оценки. Но, несмотря на то, что оценка земель сложна, существует огромная необходимость в ее проведении.

2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Земля является основным  базисом всех процессов  жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью. Именно поэтому не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.  Надобность в получении максимально достоверной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты  частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных земельных участков.

Разберем каждый вид оценки по отдельности.

2.2. Назначение, сущность и порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земли

Государственная кадастровая оценка земель – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков.²

 Проводится по правилам, регламентируемым Правительством Российской Федерации, основываясь на классификации земель по целевому назначению, виду функционального использования, для определения кадастровой стоимости земельных участков, в целях налогообложения и иных целей, установленных законом, и включает в себя:

1. Принятие решения о проведении ГКОЗ.
2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО.

Орган, принявший  решение о проведении государственной  кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой  стоимости. Законом четко регламентирован круг лиц, имеющих право заключения договора на проведение государственной кадастровой оценки. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки.

 Для проведения  указанных работ привлекаются  оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение  договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"», победившие в открытом конкурсе (аукционе). Существует обязательность страхования ответственности оценщиков за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об её определении

Кадастровая стоимость  земельного участка – расчетная  величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

5. Экспертиза данного отчёта об определении кадастровой стоимости (30 дней)
6. Утверждение результатов об определении кадастровой стоимости
7. Опубликование результатов об определении кадастровой стоимости
8. Внесение результатов в государственный земельный кадастр.

В настоящее  время порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации, ведения земельного кадастра определяется "Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель" (с изменениями на 17 сентября 2007), утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316.

Так как данные ГКОЗ вносятся в государственный земельный кадастр, именно поэтому получаемая в её результате стоимость называется кадастровой. Кадастровая стоимость земель применяется в основном для целей налогообложения и для других целей, установленных законом. Это может быть нотариальное оформление сделок наследования, дарения земельных участков, вложение их в паевой капитал акционерных обществ и кооперативов.

Отныне государственная  кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с  даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Государственная кадастровая оценка земель различного целевого назначения проводится на основе различных методов:

- государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Необходимые методические указания по проведению ГКОЗ и нормативно-технические  документы, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГКОЗ проводится на основе комплексного применения трёх подходов – совокупностей методов оценки: доходного, сравнительного и затратного.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, в установленных границах рассчитываются удельные показатели стоимости земель, на основе которых, в конечном итоге, определяется кадастровая стоимость земельных участков этих зон. Оценочной зоной признается та часть земель, которая однородна по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон, на которой отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В конечном итоге, полученные в процессе государственной кадастровой оценки земель, результаты вносятся в государственный земельный кадастр. Их утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В случаях разногласия, действует  установленный порядок рассмотрения и урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие споры рассматриваются в судебном порядке.

Рассмотрим итоги проведения ГКОЗ и проанализируем результаты по кадастровой стоимости земель в Санкт-Петербурге по данным на 2008 - 2009 год. Кадастровая стоимость определяется на основании Постановления правительства Санкт-Петербурга №1432 от 28.11.2006 г.

Предыдущий  порядок оценки, который был разработан в 2005 году и действовал в течение 2006 года, определял кадастровую стоимость земли для каждого из 5714 базисных кварталов в отсутствие генерального плана развития города и функционального зонирования территорий. Стоимость земель не была дифференцирована в зависимости от ее назначения, а определялась локацией участка. В расчет принимались лишь три вида использования: сельскохозяйственное, жилая застройка и все остальные функции.

Текущий же порядок усовершенствован - стоимость земель варьирует в зависимости от 14 видов использования по базисным кварталам. В итоге на карте города существует около 80 000 стоимостных значений.

Проанализировав данные значения, можем наблюдать, что  наибольшая стоимость характерна для центральной части, что неудивительно, т.к. центр обладает существенными преимуществами по оснащенности, выгодности местоположения и т.п. Далее следует тенденция плавного понижения кадастровой стоимости от центра города к его границам, но и здесь имеются исключения.

 В целом по городу дороже всего участки, занятые торговлей, общественным питанием, АЗС, гаражами и автостоянками, финансовыми и кредитными учреждениями, страховыми компаниями и офисными центрами

Высокие ценовые  значения характерны для земель в Петродворце, Пушкине, Павловске, Сестрорецке, Зеленогорске и Колпино.

(См. приложение 1 «Кадастровая стоимость городских земель в зависимости от вида использования»)

2. Назначение, сущность и порядок проведения рыночной оценки земли

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка либо рыночной стоимости права аренды земельного участка,  на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на этот земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору. Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Процедура оценки рыночной стоимости включает:

1. Определение основных вопросов оценки

На этом этапе  оценщик устанавливает следующие  параметры оценки: цель, стандарты  оценки, правовой режим и объем  оцениваемых прав на земельный участок.

2. Сбор, проверка и анализ информации

Данные используемые для оценки можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих  данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость в масштабах района его расположения. Сбор специальных данных предполагает анализ детальной  информации, относящейся к оцениваемому объекту.

Источниками информации могут служить:

• непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации, с целью установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует;
• получение информации от собственника объекта;
• исследование земельного рынка и практики продаж.

3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

 Оценка земельных  участков проводится исходя из  принципа наиболее эффективного  использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли  определяют, исходя из такого  использования участка, которое  является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

 Наиболее  эффективное использование земельного  участка может не совпадать  с его текущим использованием. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения ущерба окружающей среде.

При определении  наиболее эффективного использования  земельного участка следует принимать  во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• существующее, текущее использование земельного участка
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок
• ожидаемые изменения на рынке земли;

4. Расчет рыночной стоимости на основе трёх подходов к оценке и согласование полученных результатов

В соответствии с Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик  при проведении оценки использует сравнительный, затратный  и доходный подходы к оценке.  Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.  На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины.

5. Подготовка отчета об оценки

Результаты  оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке, который содержит в себе итоговое заключение о стоимости объекта оценки.