Рынок коммерческой недвижимости и его характеристики

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат

По дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему «Рынок коммерческой недвижимости и его характеристики» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011

Введение

1. Коммерческая  недвижимость

1.1. Недвижимость  как экономический актив

2. Сигментация рынка недвижимости

2.1. Рынок жилья

2.2. Рынок коммерческой недвижимости

2.3. Рынок земельных участков

3. Арендные ставки  на торговые помещения

3.1. Арендные ставки на производственные и складские помещения

Заключение 
Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Рынок недвижимости характеризуются видом  использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

     Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и  ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Коммерческая недвижимость

     На  рынке недвижимости коммерческой отводится  очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

     1.2  Недвижимость как экономический  актив

     Наиболее  существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

     В экономической теории традиционно  принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

     Недвижимое  имущество одновременно выступает  для разных лиц как разновидность  финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

     Двойственность  недвижимости как экономического ресурса  ведет к многообразию мотивов  приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

     Если  недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления 
(производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

     Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для  извлечения дохода вне производственной деятельности, — 
«инвестиционная» недвижимость.

     Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

     -как  инвестиционная недвижимость (разновидность  финансовых активов);

     - как операционная недвижимость (в  том числе для производственного или личного потребления).

     Если  недвижимость рассматривается с  точки зрения ее использования как  части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие  вопросы.

     -Какая  недвижимость необходима предприятию  для успешного осуществления его деятельности?

     -Где  должна быть расположена недвижимость  предприятия?

     - Каким образом должно быть  организовано управление недвижимостью?

     При выборе недвижимости как объекта  инвестирования возникают иные вопросы.

     - Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?

     - Может ли недвижимость рассматриваться  рациональным инвестором как  актив, который должен занимать  место среди иных активов?

     -Какова  может быть доля недвижимости  в общем портфеле активов? 
 
 

     2. Сигментация рынка недвижимости

     Разбиение рынка недвижимости на отдельные  сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями  участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

     Принципы  классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры  оценки и требуют всестороннего  учета характеристик оцениваемой недвижимости.

     Сегментация рынка недвижимости

     Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие  группы покупателей.

     Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

     — рынок жилья;

     — рынок коммерческой недвижимости;

     — рынок земельных участков.

2.1. Рынок  жилья

     Бесплатная  приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников  — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

     Действовавшая ранее распределительная система  жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья —  хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

     Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем  уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей  части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

     Основную  группу покупателей, формирующих в  настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую  входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье. 
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

     Городской жилой фонд делится на несколько  групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основ-ными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

     Формирование  рынка загородного жилья связано  со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал  спрос на загородные дома, коттеджи.

     Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города (например, се-верное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

     Основные  составляющие на рынке загородного  жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема). 

2.2. Рынок  коммерческой недвижимости

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

     На  рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д.

     Величина  арендной ставки зависит от типа и  месторасположения помещения, наличия  отдельного входа, охраны, мест для  парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским  магистралям, удобства подъезда.

     Этот  рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:

     - офисные

     - торговые

     - складские

     - производственные. 

     На  рынке офисов сформировалось три  основных сектора: 
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам. 
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. 
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. 

     Рынок офисных помещений имеет хорошую  перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской  деятельности ведет к созданию все  новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для  их функционирования.

     Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий  торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом  с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения.

     Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении  в центре города является купля-продажа  торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине  отличаются в несколько раз. Например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торго-вых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров. 

     Динамично развивающимся сегментом рынка  недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, ‘ имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

     В настоящее время применяются  следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное хранение со страхованием. 
Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения.

     Увеличение  потребности на складские объекты  по мере увеличивающегося числа хозяйствующих  субъектов будет предъявлять  гарантированный спрос на складские помещения. 

     Рынок промышленной недвижимости. Для вновь  образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих  нужны производственные площади. Большая  часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

     Наибольший  интерес деловые круги проявляют  к промышленной недвижимости, расположенной  в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики. 

2.3. Рынок  земельных участков

     Во  многих странах земля является одной  из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок  земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

     Общее число сделок по купле-продаже земельных  участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. 
Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

     Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что  объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

     В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно  претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. 
 
 
 
 
 

     3. Арендные ставки на торговые  помещения

     В мае 2011 года также как и на протяжении последних нескольких месяцев наибольшей популярностью у арендаторов пользовались магазинчики до 120 кв.м.

     Максимальная  арендная планка до $110 в ме-сяц за магазины на Невском. Средняя стоимость  на торговые помещения по всем районам города составила $17,54. Это на $1,08 больше чем в августе. Тем самым можно утверждать что арендные ставки на торговые помещения в некоторых районах немного возросли, но в основном остались без изменения.

     Наибольший  рост арендных ставок на торговые площади наблюдался в Калининском, Московском и Красногваодейском районах, в среднем арендные ставки по Петроградскому району составили $24,49 что на $1,51 больше чем в августе. В Калининском районе средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых площадей увеличилась на $2,83, и достигла отметки в $13,03 за 1 кв. м. Наибольшее падение в сентябре можно было наблюдать в Выборгском районе.

     В мае 2011 года две трети всех торговых помещений продавались или сдавались  в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м.

3.1. Арендные  ставки на производственные и  складские помещения

 
В мае 2011 года предложение на рынке  аренды как складских, так и производственных помещений было минимальным, спрос  на производственные помещения значительно  превышает предложение. В основном предлагались помещения на окраине  города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В мае 2011 года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около 1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет. 
Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100-150 метров), особенно в центре города. 
Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц. Производственные площади сдаются по $5,3-$6,7. 

Заключение

В заключение хочется  сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список литературы

1. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000
2. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996.
3. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11
4. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
5. www.jurinform.ru
6. www.pres.ru
7. www.itaka.spb.ru
8. www.estimation.ru
9. www.petrofort.ru
10. www.institute.pres.ru
11. www.mrsa.ru