Рынок промышленной недвижимости. 2

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное  образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

Государственный университет по землеустройству

 

Реферат по дисциплине «Экономика недвижимости» на тему: «Рынок промышленной недвижимости».

 

 

 

Выполнил:

студент 31(I)-э группы

 Мишина  Е.И

 

 

Проверил:

Доцент к.э.н

Ломакин Г.В

 

                                                          г.Москва

2011г.

 

Содержание

 Введение

1. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости………….3

2. Характеристики промышленной недвижимости…………………………..4

2.1 Объекты промышленной недвижимости………………………………….5

2.2 Земельный вопрос…………………………………………………………..5

2.3 Характеристики земельного участка………………………………………6

2.4 Права на земельные участки……………………………………………….6

2.5 Целевое назначение земельных участков…………………………………8

2.6 Тип земельного участка……………………………………………………10

2.7 Общие параметры земельных участков……………………………….......11

2.8 Местоположение земельного участка……………………………………..11

2.9 Инфраструктура земельного участка………………………………………12

2.10 Параметры строений на земельных участках…………………………….12

3. Классификация промышленных объектов…………………………………..13

4. Спрос и предложение…………………………………………………………14

4.1 Особенности спроса…………………………………………………………14

4.2 Черты предложения………………………………………………………….14

5. Тенденции и прогнозы………………………………………………………..15

 Заключение……………………………………………………………………..19

Список использованной литературы……………………………………….20

 

 

 

 

 

 Введение

Для размещения мелких и  средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие  необходимой инфраструктуры: дорог  и электросетей. Многие коммерсанты  готовы к сотрудничеству с владельцами  промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств  невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.

Дать четкий прогноз на будущее рынка промышленной недвижимости сложно. На данный момент правительство  столицы России приняло проект Пром-Сити, по плану которой будет назначена  промышленная зона за чертой города, где  будут строиться промышленные помещения  улучшенного типа, но инвесторов, которые  решаться финансировать данный проект, пока не нашлось.

 

1. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость – это место для производства или складирования товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа, нагрузкам на перекрытия, температурно-влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ, транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость будет зависеть от способности недвижимости максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов. Тенденции арендной стоимости, как правило, носят выраженный циклический характер, коррелирующий с цикличностью изменения общей экономической активности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Инвестиции в промышленную недвижимость более рискованны по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как промышленная недвижимость более уязвима к колебаниям экономики. Расположение в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным магистралям и возможности использовать большие площади.

 

В настоящее время рынок  промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов  и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик  и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается  в том что клиент полностью  предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное  качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка  можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные  российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное  количество крупных игроков и  осторожные инвестиции.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено  в руках государства. Гос. структуры  не обеспечивают эффективное использование  производственных комплексов, а также  создают определенные трудности  при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами  производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

По проекту Пром Сити предполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределы городской  черты, в специально предназначенные  для них зоны. Подобная мировая  практика существует уже давно и  полностью оправдывает себя во всех отношениях: и в социальном, и  в экологическом, и в производственном. В настоящее время в Московском столичном регионе некоторая  часть потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых  объектов недвижимости до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями  и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются  грузы из Европы, кроме того определенная доля спроса приходится на направление  Москва Нижний Новгород. В настоящий  момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает  предложение. Наблюдается растущий интерес западных инвесторов, благодаря  стабильной экономической ситуации в стране.

 

2. Характеристики промышленной недвижимости

2.1 Объекты промышленной недвижимости

На сегодняшний момент существует определенная путаница в  определении и различении рынка  складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению  с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и  культурологическая составляющие стали  причиной смешения представления о  них. Если сравнивать два эти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительно цивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по прежнему предоставлен сам  себе. Собственно, в неразвитости и  заключается основная специфика  индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного  назначения.

Под складами мы будем понимать те объекты, которые были построены  в советский период со складским  назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому  назначению и так же современные  логистические парки несомненно относятся к объектам складской  недвижимости.

промышленный недвижимость земельный участок

2.2 Земельный вопрос

Из всего многообразия объектов, можно особо выделить комплексы  с оформленными в собственность  земельными участками. Это и есть самые ликвидные объекты на сегодняшний  день. К сожалению таких объектов не много на данный момент. Ситуация по выкупу земли в собственность  тормозится и объективными и субъективными  причинами. Есть вероятность что  ситуация по выкупу земли начнет меняться после 1 января 2006 года, но никаких санкций  к не переоформившим ПБП (постоянное бессрочное пользования), в этот срок не предусмотрено. Во многих случаях  стоимость земельных участков может  превышать стоимость строений, расположенных  на нем. Но у собственников нет  четкого понимания в земельных  вопросах. Значительная часть времени  уходит на убеждение, что в существующем состоянии земельных отношений объект не продать по высокой рыночной цене.

Следует также отметить:

1. Трудности с юридическим  оформлением.

2. Сложности с переводом  земель из одной категории  в другую.

3. Земли под многими  предприятиями находятся в постоянном  бессрочном пользовании.

4. Не завершена разработка  законодательной базы выкупа  земель под предприятиями.

5. Стремление продавцов  скрыть фактическую стоимость  объекта.

2.3 Характеристики земельного участка

Далее рассмотрим более подробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объекты промышленной недвижимости как земельные участоки со строениями и инфраструктурой  можно выделить их основные характеристики:

1. Права на земельный  участок.

2. Целевое назначение.

3. Тип.

4. Общие параметры.

5. Местоположение.

6. Инфраструктура.

7. Здания и сооружения (параметры строений на земельных  участках).

8. Юридическая схема прохождения  сделки.

2.4 Права на земельные участки

Права на земельный участок  могут быть следующего вида:

1. Право собственности.  Собственник земельного участка  вправе по своему усмотрению  совершить в отношении его  любые действия, не противоречащие  закону и иным правовым актам,  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом.

2. Право аренды земельных  участков. По договору аренды  земельного участка арендодатель  обязуется передать арендатору  за плату во временное владение  и пользование или во временное  пользование земельный участок.

3. Право постоянного бессрочного  пользования. В постоянное бессрочное  пользование земельные участки  предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям,  федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной  власти и органам местного  самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить право постоянного  бессрочного пользования земельными  участками на право аренды  земельных участков или приобрести  земельные участки в собственность  по своему желанию до 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются.

4. Право ограниченного  пользования чужими земельными  участками - сервитут. Сервитуты  могут быть частными, когда они  устанавливаются в интересах  конкретных граждан или юридических  лиц, и публичными - устанавливаются  в государственных интересах,  в интересах муниципального образования  или местного населения.

5. Право пожизненного  наследуемого владения. Право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности,  приобретенное гражданином до  введения в действие Земельного  Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление  земельных участков гражданам  на праве пожизненного наследуемого  владения после введения в  действие Земельного Кодекса  РФ не допускается. Граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право  приобрести их в собственность.

6. Право безвозмездного  срочного пользования. В безвозмездное  срочное пользование могут предоставляться  земельные участки:

1) из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, исполнительными  органами государственной власти  или органами местного самоуправления  юридическим лицам, на срок  не более чем один год.

2) из земель, находящихся  в собственности граждан или  юридических лиц, иным гражданам  и юридическим лицам на основании  договора.

3) из земель организаций  гражданам в виде служебного  надела.

2.5 Целевое назначение земельных участков

Земельные участки могут  иметь следующее целевое назначение:

1. Земли промышленности  и иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, землями для обеспечения  космической деятельности, землями  обороны, безопасности и землями  иного специального назначения  признаются земли, которые расположены  за чертой поселений и используются  или предназначены для обеспечения  деятельности организаций и (или)  эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов  для обеспечения космической  деятельности, объектов обороны  и безопасности, осуществления иных  специальных задач и права  на которые возникли у участников  земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами  субъектов Российской Федерации  (далее - земли промышленности  и иного специального назначения).

2. Земли поселений. Землями  поселений признаются земли, используемые  и предназначенные для застройки  и развития городских и сельских  поселений и отделенные их  чертой от земель других категорий.

3. Земли сельскохозяйственного  назначения. Землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли  за чертой поселений, предоставленные  для нужд сельского хозяйства,  а также предназначенные для  этих целей. В составе земель  сельскохозяйственного назначения  выделяются сельскохозяйственные  угодья, земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутыми водоемами,  а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции. 

4. Земли лесного фонда.  К землям лесного фонда относятся  лесные земли (земли, покрытые  лесной растительностью и не  покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления, - вырубки,  гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения  лесного хозяйства нелесные земли  (просеки, дороги, болота и другие). Основным целевым назначение  земель лесного фонда является  ведение на них лесного хозяйства  лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение  рационального лесопользования,  охраны и защиты лесов.

5. Земли водного фонда.  К землям водного фонда относятся  земли, занятые водными объектами,  земли водоохранных зон водных  объектов, а также земли, выделяемые  для установления полос отвода  и зон охраны водозаборов, гидротехнических  сооружений и иных водохозяйственных  сооружений, объектов. Основное целевое  предназначение земель водного  фонда - обеспечить охрану вод  от загрязнения, засорения, истощения;  обеспечить рациональное использование  водных ресурсов страны, а также  иных водохозяйственных задач  и интересов населения и государства  в целом. Отсюда объективно  следует и взаимообусловленность  правового режима земель водного  фонда и правового режима использования  и охраны водных объектов.

6. Земли особо охраняемых  территорий. К землям особо охраняемых  территорий относятся земли, которые  имеют особое природоохранное,  научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное  и иное ценное значение, которые  изъяты в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации или решениями органов  местного самоуправления полностью  или частично из хозяйственного  использования и оборота и  для которых установлен особый  правовой режим.

7. Земли запаса. К землям  запаса относятся земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности и не предоставленные  гражданам или юридическим лицам.  Особенностью земель запаса как  самостоятельной категории являются  то, что их целевое предназначение  с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения  цели их конкретного использования  (и предоставления тому или  иному субъекту с выдачей правоустанавливающего,  разрешительного документа) земли  запаса переводятся в другую  категорию. Отличительной чертой  правового режима является еще  и тот факт, что все земли  запаса находятся в государственной  и муниципальной собственности.

Земли промышленность составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ, это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в  промышленных целях могут быть также  использованы земли поселений с  производственным назначением, которые  составляют 1,1% или 19,1 млн. Га. В связи  принятием закона переводе земель или  земельных участков из одной категории  в другую дальнейший прирост категории  земель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению, которые составляют 23% или 393,2 млн. Га. Основные сложности при решении  земельных вопросов - это перевод  земель из с/х в промышленное назначение. Некоторые компании имели сложности  в связи с тем, что администрации  районов, предоставившие с/х земли  под застройку, не сумели в поставленные сроки осуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и от администрации Московской Области.

2.6 Тип земельного участка

Земельные участки делятся  на 2 типа:

1. Пустой земельный Участок  (Greenfield).

2. Застроенный Земельный  Участок (Brownfield).

Ситуация с развитием  промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных  под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет  право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных  представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением  территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда  производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени  в силу общеэкономических причин производство могло развиваться  только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда  предприятия приняли решение  заняться освоением более перспективных  со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.

Однако и в том и  в другом случае при создании промышленного  объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители  стройматериалов и инженерного  оборудования уже специально ориентируются  на возможные предпочтения заказчика  промышленного строительства. Для  одного более важное значение имеет  энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна  автономность, для третьего - возможность  быстрой и относительно недорогой  модернизации.

Сейчас предлагаются варианты и на первый, и на второй, и на третий случай. При этом продолжает расти  число местных генподрядных и  субподрядных компаний, способных качественно  выполнить строительство промышленного  объекта практически любой сложности.

2.7 Общие параметры земельных участков

К общим параметрам земельных  участков относятся:

1. Площадь участка.

2. Вид права на участок.

3. Назначение.

4. Площадь застройки.

5. Коэффициент застройки  - %.

6. Окружение.

7. Наличие площадок для  стоянки и маневрирования большегрузных  автомобилей.

8. Состояние площадки (грунт,  бетонные плиты, асфальт).

9. Рельеф площадки.

10. Ограждение территории.

11. Охрана территории.

12. Возможность строительства  (профиль производства).

13. Профессиональная система  управления.

14. Опытный девелопер.

2.8 Местоположение земельного участка

Одной из важнейших характеристик  земельного участка является его  местоположение.

1. Удаленность от Москвы, крупных городов и населенных  пунктов.

2. Важность географического  направления.

3. Удаленность от автотранспортных  магистралей.

4. Удаленность от железнодорожных  узлов.

5. Удаленность от основных  морских путей.

6. Удаленность от аэропортов.

7. Загруженность направления.

8. Качество подъездных  путей.

2.9 Инфраструктура земельного участка

Под инфраструктурой земельного участка будем понимать следующие  параметры:

1. Электроподстанция (мощность).

2. Железнодорожная ветка.

3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность крана).

4. Газ.

5. Пар.

6. Вода.

7. Котельная.

8. Канализация (тип, система  стока).

9. Фактическое состояние  коммуникаций.

2.10 Параметры строений на земельных участках

К параметрам строений на земельных  участках относятся:

1. Площадь.

2. Год постройки.

3. Физическое состояние  сооружения.

4. Этажность.

5. Высота потолков.

6. Сетка колонн.

7. Количество пролетов.

8. Материал поверхности  пола.

9. Максимально возможная  нагрузка на кв. м.

10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).

11. Пандусы.

12. Освещение.

13. Наличие офисных площадей.

14. Наличие системы вентиляции.

15. Наличие системы пожарной  сигнализации и автоматической  системы пожаротушения.

16. Наличие системы охранной  сигнализации и системы видеонаблюдения.

17. Наличие оптико-волоконных  телекоммуникаций.

Юридическая схема прохождения  сделки

1. Договор купли-продажи.

2. Продажа акций/долей.

3. Продажа предприятия.

 

3. Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие  категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного  анализа всех его параметров и  характеристик. Следует принять  во внимание, что границы между  классами в большинстве случаях  довольно размыты.

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать  более простую и точную классификацию  промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты  делятся на категории "А", "В", "С" и "D".

Учитывая тот факт, что  большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства  современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много  объектов, значительно превосходящих  по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

 

4. Спрос и предложение

4.1 Особенности спроса

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность  производственное объекты рассматривают  площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен  существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при  этом количество предложений таких  объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники  не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах сегодня  пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие  в производственном цикле в настоящее  время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к  качество предлагаемых объектов оставляет  желать лучшего. Нередко можно встретить  предложения заводов-банкротов, которые  пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние  находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих  коммуникаци производство может  быть восстановлено, в других случаях  состояние таких помещей плачевно.

Спрос на промышленные объекты  можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения  и землю под производство с  сохранением профиля или его  изменением на другой производственный.

2. Спрос на помещения  и землю под промышленными  предприятиями с целью их использования  в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки  промышленного назначения с инфраструктурой  и назначением земли, позволяющим  строить новый производственный  объект.

5.2 Черты предложения

Современные промышленные объекты  начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения  мал - это построенные build-to-suit предприятия  западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту  «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие  надежды возлагаются на технопарки.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные  помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники  занимают помещения неработающих заводов  банкротов, которые не всегда соответствуют  их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких  помещений сопоставима с ценой  аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с  трудностями в поиске инвестора.

Что касается собственников  недействующих бывших советских  предприятий, то не имея четкого плана  мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в  основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих  площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный  производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Продажа действующих производств  как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств  основной формой сделки является договор  купли-продажи, потом уже приобретается  само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному  обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной  формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка  акций или долей более выгодна  в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который  интересен для покупателя.

 

5. Тенденции и прогнозы

Дать отчетливый долгосрочный прогноз затруднительно, т. к. рынок  проходит самую начальную стадию формирования. Если возможно такое  сравнение, то рынок промышленной недвижимости в настоящее время находится в таком же состоянии, что и рынок офисной недвижимости в начале 90-х годов.