Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

« Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию.»

Галстян Э.В.

ФМЭиТ гр №11В

Рынок земли.

Рынком земли называется система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношений  целесообразно использовать понятие "земельный участок", поскольку  именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного  оборота, а не земля в целом.

К основным функциям рынка  земли относятся: регулирование  распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.

Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают  на рынке в качестве продавцов  и формируют предложение услуг  земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) — в  качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.

Землевладельцами являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Ими могут  быть физические, юридические лица или группы лиц, имеющие права  собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.) на определенный участок земли.

Пользование же землей осуществляется в установленном законом порядке: землепользователи - на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков - по договору аренды или субаренды; обладатели сервитута - на праве ограниченного  пользования чужими земельными участками (сервитут).

Если землевладелец сам  обрабатывает землю или арендатор  становится собственником земли, то собственник и предприниматель  является одним лицом.

Под термином "аренда земли" предстает вид землепользования, основанный на передаче землевладельцем (собственником) земельного участка  за плату на определенный срок тому, кто его использует в качестве фактора производства (арендатору).

Количество земли определяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) – это ее способность удовлетворять  спрос на товары и услуги, произведенные  с использованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если это цена спроса, то она  составляет основу издержек производителя, если цена предложения – величину дохода потребителя.

Главным регулятором любого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, в конечном счете, равновесную цену товара.

 «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного  хозяйства в большинстве стран  Западной Европы и Северной Америки  предложение земли более или  менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние  десятилетия удалось расширить  сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все  страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных  зданий, сооружений и т.п.).

Понятие "рынок земли" на современном этапе было введено  после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому  его введение породило различные  противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в  жизни и деятельности любого общества.

Специфика рынка земли.

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей.

 Во-первых, земля является  бесплатным даром природы, что  позволяет говорить об иррациональном  характере ее стоимости. Тем  не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

  Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются  на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.

В-третьих, хозяйственная  деятельность на земле порождает  два вида монополии на землю:

1) монополию на землю  как объект хозяйствования

2) монополию на землю  как объект собственности.

В-четвертых, в следствие  фиксированности площади земельных  угодий природой, предложение земли  характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли  в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует  условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

            Однако рынок земли далек от  совершенства и не является  гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая  задача государства. Государство  обязано в первую очередь создать  условия защиты прав собственности  на землю, соблюдения субъектами  своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного  использования земельного фонда  страны, при этом политика государства  должна базироваться на сочетании  интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора.  Любая государственная система  управления должна базироваться  на земельном кадастре - это официально  составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного  фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно  разрешение проблем аграрного  сектора.

   Под рынком земли  следует понимать не только  куплю-продажу земли, но и предоставление  ее в аренду, а так же весь  рынок сельскохозяйственной продукции,  на котором реализуются в той  или иной форме отношения собственности  на землю.

Земельный рынок может  быть сегментирован по следующим  критериям.

В зависимости от категории  земель различают земли:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов;
• промышленности и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Данная классификация  характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются  сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного  фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается  вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки  могут быть предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• коттеджного строительства;
• ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;
• ведения садово-огороднического хозяйства;
• размещения промышленных, коммунальных и складских бьектов;
• размещения объектов коммерческого назначения;
• прочего использования.

Сегментирование земельных  участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

В зависимости от вида права  на земельные участки:

• право собственности;
• право аренды;
• право постоянного бессрочного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• сервитут.

Право собственности на земельный  участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке.

В зависимости от расстояния от областных и районных центров. Например, в Московском регионе принята  следующая классификация удаленности  земельных участков от Московской кольцевой  автомобильной дороги:

• до 10 км;
• 10-20 км; а 20-30 км; а 30-40 км;
• 40-60 км;
• 60-80 км;
• свыше 80 км.

Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукции

                                       Рента и арендная плата

Каждому фактору производства – труду, капиталу, предпринимательству  – соответствует определенный вид  дохода - зарплата, процент, прибыль. Доход с земли традиционно называется рентой. Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". Подход к ренте исторически развивался в двух направлениях: рента как доход владельца земли и рента как плата за пользование землей, т. е. арендная плата.

Экономисты по-разному  определяют сущность ренты. Одни рассматривают  ренту как один из видов доходов  на собственность, плата собственников  за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как  регулярный доход с капитала или  земельного участка, получаемый их владельцами  без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с  предпринимательской деятельностью.

Виды рент

Существуют различные  виды рент такие как: земельная, абсолютная, монопольная, экономическая, дифференциальная, лесная, строительная и др.

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с  аграрными отношениями. Земельная  рента выступает как часть  прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Земельная рента – это определенная сумма, которую земельный собственник  получает от арендатора – предпринимателя, взявшего земельный участок во временное  пользование за арендную плату.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой  земли для сельскохозяйственного  производства, рента имеет место  и в тех случаях, когда земля  арендуется предпринимателями для  постройки зданий и сооружений, разработки ее недр. Земельная рента выступает  в двух основных формах – абсолютной и дифференциальной, что обусловлено  существованием двух видов монополий  на землю:

1) монополии частной собственности  на землю;

2) монополии на землю  как объект хозяйствования.

Дифференциальная рента

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной  ренты. Основой дифференциальной земельной ренты является разница в издержках производства на различных земельных участках.В зависимости же от тех обстоятельств, в силу которых эта разница возникла, дифференциальная рента делится на различные виды. Разница в издержках производства может быть, прежде всего, обусловлена неодинаковым плодородием различных земельных участков. Чем плодороднее почва (независимо от того, является ли это плодородие даром природы или плодом усилий человека), тем производительнее труд, затрачиваемый на ней, тем меньше издержки производства. Продуктивность земельных участков предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере естественного плодородия.

Предположим, что три участка  земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и  капитала, тем не менее, поскольку  они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу  продукции будут также различаться (рисунок 1).

На лучшем участке (а) будет получена дифференциальная рента ВРЕК; на среднем  участке (б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (в) образуется убыток.

Рисунок 1. Дифференциальная рента

Различают дифференциальную ренту I и II. Дифференциальная рента I образуется вследствие различий естественного  плодородия земли, а дифференциальная рента II - благодаря более высокой  эффективности добавочных вложений в те же земельные участки.

Дифференциальная рента I в свою очередь делится на ренту  по плодородию, получаемую с более  плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически  выгодно расположенных по отношению  к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента  II предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты, а предприниматель получает дополнительную прибыль.

Таким образом, дифференциальная рента I возникает при экстенсивном ведении хозяйства, а дифференциальная рента II – только при интенсивном земледелии. Дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, а дифференциальная рента II – и на худших землях.

Хотя дифференциальная рента II создается дополнительным приложением  труда и капитала, условием ее возникновения  являются те же естественные свойства почвы, но более продуктивные в связи  с повышением их экономического плодородия. Этим обусловливаются различия в  распределении дифференциальной ренты. В принципе вся дифференциальная рента I принадлежит земельному собственнику (лицу или государству), часть ее присваивается хозяйствующим субъектом, например арендатором, поскольку эта  форма ренты создается благодаря  более производительному труду  и добавочным вложением в землю. Часть дифференциальной ренты, независимо от ее формы, вправе присваивать государство  через земельный налог. Такое  право вытекает из того, что кто  бы ни владел или пользовался землей, она представляет собой общенациональное достояние. Получаемую через земельный  налог часть дифференциальной ренты  государство использует для общих  нужд, в том числе для народнохозяйственных мероприятий по улучшению земли  посредством мелиорации, ирригации, окультуривания участков, подверженных стихийным разрушениям, связанных  с уничтожением урожая и т. д.

Абсолютная рента

Абсолютная рента является результатом  монополии частной собственности  на землю. Собственник земли, зная, что  земля необходима всем для сельскохозяйственного  или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты  связано с тем фактом, что в  сельском хозяйстве доля переменного  капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная  стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта  более низкого органического  состава капитала в сельском хозяйстве  по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных  сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков. Однако хочу заметить, что под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического  состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в  интенсивном сельском хозяйстве  развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Итак, абсолютная рента – это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае, если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается на величину ссудного процента.

Монопольная рента

Всеми экономическими школами  выделяется категория монопольной  ренты. Она основывается на монопольной  цене, по которой продается продукт  редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердой  пшеницы, позволяющей получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами или особые сорта винограда  для изготовления всемирно известных  вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольное положение  на рынке и позволяет продавать  их по монопольно высоким ценам. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная  рента, таким образом, есть избыток  не только над общественной ценой  производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.

В силу ограниченности земельных  участков, на которых возникают особо  благоприятные условия для производства редких товаров, и наличия большого спроса на эти товары возникает возможность  продавать их на рынке по ценам, превышающим  их стоимость в течение более  или менее длительного времени. Во всех этих случаях те, кто арендует землю у собственников таких  земельных участков, вынуждены выплачивать  им высокую арендную плату, основой  которой является монопольная рента. Она выступает как дополнительный доход земельного собственника. Таким  образом, источником монопольной ренты  является часть прибавочной стоимости, создаваемая наёмным трудом и присваиваемая собственником земли в результате её перераспределения.

Разновидностью монопольной  ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть  дохода звезды и топ-модели, выдающегося  музыканта и т. д. С теоретической  точки зрения выплачивание ренты не является необходимым условием оптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или топ-модель все равно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другой стороны, сверхвысокий доход все равно не способен стимулировать увеличения производства благ и услуг с такими же уникальными свойствами, поскольку их предложение абсолютно ограничено.

Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли? При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

Цз=Рз/Пц'×100,(2)

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок ( ). На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают  те, кто строит дома за пределами  городов и использует землю для  иных несельскохозяйственных нужд. В  итоге для соотношения предложения  и спроса на землю сейчас типична ситуациия, изображенная на рисунке 2.

Рисунок 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рисунке 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Рыночная стоимость земельных  участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Спрос и предложение  на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

На величину спроса на землю прежде всего влияют:

• уровень занятости населения;
• величина доходов и цен;
• доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);
• издержки по оформлению и регистрации сделок.

На величину предложения  земли оказывают влияние:

• число предлагаемых участков земли;
• затраты на освоение и производство строительных работ;
• налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы:

• численность и плотность населения в данном регионе;
• возрастной и профессиональный состав;
• миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:

• правовое регулирование земельного рынка на федеральном п региональном уровне;
• территориально-экономическое зонирование;
• политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

• природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;
• физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);
• подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

— природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры чрезмерная влажность, 
— экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др., 
— несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой оценке земель населенных пунктов учитывается  влияние следующих групп факторов:

• удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
• обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;
• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
• рекреационная ценность территории.