Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Создание автомоечного комплекса

СОЗДАНИЕ
АВТОМОЕЧНОГО КОМПЛЕКСА
по адресу: Пролетарский просп.. г Москва

Май 2010

3 CAP Property Investors

Opportunistic Development Project

КОНФИДЕНЦИАЛЬНО

СОДЕРЖАНИЕ

РЕЗЮМЕ
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА
ХАРАКТЕРИСТИКА ТИПОВОГО АМК
ИНВЕСТИЦИИ и ФИНАНСИРОВАНИЕ: Детализация
ИНВЕСТИЦИИ: Детализация СМР
ИНВЕСТИЦИИ: График строительства
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Ключевые факторы
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Операционные факторы
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Дневные продажи
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Годовые продажи
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Стоимость услуг
МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Структура продаж
ПРОИЗВОДСТВО: Персонал
ПРОИЗВОДСТВО: Оборудование
СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: Cash Flow 1 год
СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: DCF 15 лет
ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть I)
ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть II)
АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ
КОМАНДА
ЮРИДИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА
SWOT- АНАЛИЗ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1: Ситуационный план
ПРИЛОЖЕНИЕ 2: Коэффициент посещения АМК
ПРИЛОЖЕНИЕ 3: Продажа аналогичных объектов

РЕЗЮМЕ

Предлагается реализовать проект по строительству и продаже стратегическому инвестору через 1 год после ввода в эксплуатацию автомоечного комплекса (далее АМК) в г. Москве со следующими ключевыми показателями:

Период реализации - 2 года
Требуемый акционерный капитал – 11 млн.руб.
Необходимый объем кредитования – 20,7 млн.руб.
Среднее количество моющихся автомобилей в день/в месяц – 138/4150 шт.
Набор услуг: полный/ типовой для большинства АМК
Стоимость среднего чека за услуги АМК – 420 руб.
Ожидаемая чистая прибыль от реализации проекта – 9,1 млн.руб.
IRR – 44,9%
IRR по вложенным средствам – 31,8%

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА

* продажа АМК стратегическому инвестору через 1 год после ввода АМК в эксплуатацию, исходя из ставки капитализации 18% годовых (без учета инфляции доходов/расходов) и ликвидационной стоимости здания, равной цене земельного участка через 16 лет после ввода АМК в эксплуатацию

(см. слайд СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: DCF 15 лет)

Приобретение З/У и

строительство АМК

12 мес.

Эксплуатация АМК и

вывод на проектную

Мощность 12 мес

Эксплуатация АМК

15 лет

Продажа стратегическому инвестору

Ликвидация АМК по стоимости земли

3 CAP Property Investors

Стратегический инвестор

ХАРАКТЕРИСТИКА ТИПОВОГО АМК

Площадь земельного участка (далее З/У): 0,04 – 0,08 га.

Функциональное назначение объекта: 6 постовая автомобильная мойка.

Две линии по 3 поста (размер поста – 8 м*5 м, размер линии 24 м*5 м), помещение для ожидания клиентов, раздевалка для персонала, санузел и аппаратная (24 м*2,5 м).

Основные параметры и конструктивные элементы объекта:

Одноэтажное здание высота – 4 м., длина – 24 м., ширина – 12,5 м.

Площадь – 300 м2:

0-ой цикл – легкий ленточный или столбчатый фундамент,

пол – толщина 100 мм. железобетонная плита армированная стальной фиброй.

Каркас – легкие металлические конструкции; ограждение и кровля – сендвич-панели; внутренние стены и перегородки из газобетона и гипсокартонных листов; окна – герметичные

стеклопакеты с алюминиевым профилем; двери – металлические, остекленные; ворота – легкие, металлические, утепленные, подъемные, 4 штуки, высота ворот – 2,5 м.

Благоустройство – территория вокруг здания благоустроена износостойкой тротуарной плиткой, в местах проездов автомобилей – асфальтобетоном.

Максимальное количество обслуживания – 400 автомобилей в сутки.

Аналогичные объекты:

ИНВЕСТИЦИИ и ФИНАНСИРОВАНИЕ: Детализация

СТАТЬЯ РАСХОДОВ / ФИНАНСИРОВАНИЯ

СУММА млн . руб.

Сумма инвестиций

30,3

Приобретение З/У

10,5

Проектирование и согласование

2,0

Строительно-монтажные работы

14,5

Служба заказчика и комиссия девелопера

3,3

Сумма финансирования

30,3

Акционерный капитал

11,0

Заемное финансирование*

19,3

* без учета процентных платежей

ИНВЕСТИЦИИ: Детализация СМР

Виды работ

Ед. изм.

Объем

Расценки

(тыс. руб.)

Сумма

(тыс. руб)

Земляные работы

м3

500

1,4

700

Фундамент/плита/пол

м3

20,0

1 500

Металлический каркас/Ограждения

м2

375

8,0

3 000

Металлический каркас/Кровля

м2

330

7,0

2 310

Тепловые сети

100

5,0

500

Ливневая канализация

700

2,0

1 400

Бытовая канализация

Электричество

700

3,0

2 100

Внутренние сети

м2

300

2,0

600

Отделочные работы

м2

300

8,0

2 400

Итого:

14 500

ИНВЕСТИЦИИ: График строительства

* В КВАРТАЛАХ С ДАТЫ ЗАПУСКА ПРОЕКТА

На момент составления настоящего бизнес-плана ведутся переговоры по приобретению З/У.
График финансирования представлен на слайде Финансовая модель Проекта

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Ключевые факторы

ВЫРУЧКА = ПРОДАЖИ (количество помытых а/м) Х СРЕДНИЙ ЧЕК

ПРОДАЖИ - ключевые факторы:

Расположение АМК (ЗУ):

общий спрос на услуги АМК в данном районе
близость других АМК
удобство расположения АМК внутри района*
близость к транзитным транспортным потокам

Операционные факторы:

стоимость услуг
качество оказываемых услуг
скорость оказываемых услуг
пропускная способность (производственная мощность)

Сезонность

СУММА СРЕДНЕГО ЧЕКА – ключевые факторы:

Структура продаж
Стоимость каждого вида услуг

* Ключевой фактор с т.з. предполагаемой ликвидационной стоимости объекта после завершения эксплуатации

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК

Адрес земельного участка (далее З/У): г. Москва, Южный Административный Округ, район Царицыно, метро Кантемировская, Пролетарский проспект, д. 24.

Ситуационный план см. Приложение 1

Действующих

17 (68)

7 (30)

5(15)

Планируемых

5 (22)

4 (16)

3 (13)

Всего

22 (90)

11(46)

8(28)

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК

близость других АМК(постов)

Всего

(в 2-х районах)

В радиусе

25 минут езды

В радиусе

10 минут езды

Зарегистрированных а/м

74 000

36 000

18 000

Комментарий

АМК будет располагаться на Пролетарском проспекте, одной из главных улиц муниципального района Царицыно(50 000 а/м / 115 000 чел.),

на границе с районом Москворечье-Сабурово(24 000 а/м / 53 000 чел.)

АМК – бизнес последней мили/ шаговой доступности (наилучшее расположение – около конечной точки маршрута: дома, парковки.)

общее количество автомобилей в данном районе

общий спрос на услуги АМК в данном районе

Количество а/м на 1 пост АМК*

822

782

642

Посещений на 1 пост, раз в мес. (коэффициент 1,1**)

904

860

706

Комментарий

* По мнению отдельных экспертов нормальное соотношение для открытия нового АМК 700-750 а/м на 1 пост.

**Расчет коэффициента посещения АМК/количество зарегистрированных а/м приведен в Приложении 2

Всего

(в 2-х районах)

В радиусе

25 минут езды

В радиусе

10 минут езды

Посещений на 1 пост, раз в мес.

1 039

989

812

Посещений на 6 постов, раз в мес.

6 234

5 934

4 872

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК

Оценка

Очень неудобное

Неудобное

Обычное

Удобное

Очень удобное

Коэффициент

0,5

0,8

1,15

1,3

Комментарий

+ Расположен в центре района, с удобным подъездом из любой точки, на пути движения жителей района в сторону/ от дома, с разворотами в обе стороны в пределах 200 м.

− Наличие конкурирующих моек в глубине района, в непосредственной близости от домов

удобство расположения АМК внутри района, в т.ч. относительно других АМК

спрос на услуги АМК в конкретном месте района с учетом коэффициента

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК

Близость к транзитным транспортным потокам

Пролетарский проспект – важная транзитная магистраль г Москвы, с выездом на МКАД . Проезжая часть состоит из 6 полос, по 3 полосы в каждую сторону. В течение дня ежечасно по проспекту, рядом с АМК проезжает порядка 2,5 тысяч автомобилей.

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК

Итоговый совокупный спрос (количество посещений)

Источник спроса

Всего

(в 2-х районах)

В радиусе

25 минут езды

В радиусе

10 минут езды

Локальные а/м

6 234

5 934

4 872

Транзитные а/м

1 260

Всего

7 494

7 194

6 132

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Операционные факторы

Операционные факторы с одной стороны влияют на предпочтения клиентов с т.з. выбора поставщика услуг (выбор из конкурирующих АМК), с другой стороны высокая скорость обслуживания в сочетании с адекватной стоимостью и качеством услуг может создавать дополнительный спрос на услуги АМК.

Ключевые цели по операционным факторам:

стоимость услуг – среднерыночный уровень (см. слайд ), на этапе запуска в эксплуатацию – скидки 10-15%
качество оказываемых услуг – среднерыночный уровень. Акцент в качестве на услуги по уборке салона а/м
скорость оказываемых услуг ( на 1 а/м) – выше среднерыночного уровня. Задача – среднее время мойки а/м. не должно превышать 20 мин. с учетом въезда и выезда а/м
пропускная способность (производственная мощность) – 6 постов, 12 часов в день.

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Дневные продажи

Особенностью бизнеса АМК является ярко выраженная сезонность как внутри месяца так и внутри года. В зависимости от погоды спрос на услуги АМК в один день может быть очень низкий , в другой день – очень высокий.

Несмотря на то, что оценка совокупного спроса была произведена с учетом влияния погоды, при оценке продаж АМК ключевым фактором является пропускная способность мойки в дни пиковой нагрузки (благоприятной погоды).

Среднемесячные продажи могут быть представлены как сочетание дней с минимальной нагрузкой, дней со средней нагрузкой и дней с пиковой нагрузкой. Продажи в дни минимальной нагрузки не зависят от пропускной способности АМК и могут составлять 2-3 а/м в час, или 24 а/м в день. Продажи в дни пиковой нагрузки будут в основном ограничиваться производственной мощностью АМК при условии, что совокупные месячные продажи не превышают оценку совокупного спроса для данной АМК. Экспертная оценка продаж в дни средней нагрузки составляет 150 а/м.

Прогнозные средние продажи для данного проекта АМК составляют

138 а/м в день, 4150 а/м в месяц, (соответствует оценке совокупного спроса)

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Годовые продажи

Загруженность АМК в зависимости от сезона:

Среднемесячные продажи – 4 150 а/м

Высокие месяцы (апрель, декабрь) – 5 395 а/м

Низкие месяцы ( январь) – 2 075 а/м

Месяцы ниже среднего (февраль, сентябрь) – 2 905 а/м

Количество обслуживаемых машин в год составляет 49 800 ед.

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Стоимость услуг

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Средний чек

Оценка стоимости среднего чека за услуги в АМК составляет 420 рублей (с учетом скидок)

ПРОИЗВОДСТВО: Персонал

Ключевая производственная задача – среднее времени мойки а/м. не должно превышать 20 мин. с учетом въезда и выезда а/м с сохранением среднерыночного (желательно чуть выше) уровня качества и общего уровня расходов (без учета амортизации) на уровне не более 65% от выручки. Для этого необходимо:

Каждый а/м обслуживает бригада мойщиков из 2-х человек.
На АМК (6 постов) в дни пиковой нагрузки находятся не менее 14-16 мойщиков, в дни минимальной/ средней нагрузки количество мойщиков зависит от загруженности АМК, но основное условие – время обслуживания одного автомобиля не превышает 20 минут, остальной персонал имеет выходные дни.
В качестве мойщиков будет привлечена бригада из Молдовы/ Приднестровья (люди из одной деревни, члены одной семьи).
Заработная плата бригады зависит от объема выручки (20-25%) (внутри бригады за распределение З/П отвечает старший по бригаде).
Оперативное управления АМК осуществляет администратор ( 2 администратора, режим работы 2 через 2),
З/П администратора будет зависеть от объема выручки (3-5%) за помытые автомобили в его смену.
Выручку принимает кассир (2 кассира, режим работы 2 через 2), а также автомат приема платежей.

Для функционирования АМК необходим персонал состоящий из 12 мойщиков , 2

Администраторов, 2 кассиров.

ПРОИЗВОДСТВО: Оборудование

АМК предлагается оснастить оборудованием :

Система очистки воды АРОС-10 – 1 ед.

позволяет экономить до 87% воды за счет ее очистки и повторного применения.

Аппараты высокого давления HD 9/19 М (Германия) – 6 ед.

Сверхмощный аппарат высшего класса, технические решения позволяют работать круглые сутки без перерывов.

Промышленные водопылесосы NT 993 I (Германия) – 4 ед.

Профессиональный, трехфазный, промышленный пылесос, подходит для сухой и влажной уборки.

Прочее оборудование

пеногенераторы, компрессоры, парогенераторы

СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: Cash Flow 1 год

СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: DCF 15 лет

Прогнозная стоимость продажи АМК стратегическому инвестору через 1 год после ввода в эксплуатацию – 38 млн. руб. Возможна раздельная продажа недвижимости и бизнеса.

Имеющаяся информация о текущих ценах продажи АМК/ЗУ приведена в Приложении 3

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть I)

Возврат на слайды: ИНВЕСТИЦИИ: График строительства

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть II)

Возврат на слайды: ИНВЕСТИЦИИ: График строительства

АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Был проведен анализ двух ключевых параметров проекта – количества моющихся машин в среднем в месяц, стоимости инвестиций, а также приведен анализ влияния на показатели проекта роста инфляции (в финансовой модели принята равной 0)

Результаты свидетельствуют о достаточном уровне надежности Проекта, учитывая:

1. Высокую степень предсказуемости стоимости инвестиций в связи с коротким сроком реализации проекта;

2. Консервативную оценку количества моющихся машин в среднем в месяц (ниже на 10-20% от аналогичных АМК) и продажной цены АМК.

КОМАНДА

Топ-менеджмент:

Менеджмент:

Реализованные проекты

ЮРИДИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА

SPV ООО «АМК Пролетарская» Россия

SPV КИПР

Конечный бенефициар (BVI/ Cayman Islands)

3 Capital Property Investors

OOO «АМК Сервис»

Стратегический инвестор

€ 100M взнос в уставной капитал, $200M кредит под 15% годовых (возможно создание дополнительной финансовой дочки)
€ 100M взнос в уставной капитал, $200M кредит под 15% годовых (минимальное требование к УК € 100M)
Договор на оказание услуг по управлению инвестиционным проектом
Вознаграждение по договору (в размере покрывающем расходы 3CPI)
Сдача АМК в аренду
Арендные платежи
Проценты по кредиту 15% годовых (не облагаются налогом, уменьшают налогооблагаемую базу) + дивиденды после уплаты налога на прибыль, налогооблагаемые по ставке 5%)
Проценты по кредиту и дивиденды (не облагаются налогом на прибыль)
Продажа АМК стратегическому инвестору в форме продаже Кипрского SPV
Доход от продажи не облагается налогом на прибыль в BVI.

SWOT- АНАЛИЗ

Преимущества:

Значительный опыт в создании и эксплуатации подобных объектов
Современная схема финансирования и оформления

Слабые стороны:

Отсутствие прямых тесных связей с чиновниками, отвечающими за выделение ЗУ

Возможности:

В случае успешной реализации проекта возможно создание сети АМК в разных городах России
В случае снижения уровня процентных ставок, роста цен на услуги АМК (в т.ч. инфляционного), роста количества а/м на душу населения, роста стоимости ЗУ доходность проекта может значительно увеличиться

Риски:

Неполучение необходимого ЗУ
Более высокая стоимость подключения инженерных сетей относительно прогнозной
Более низкий уровень продаж относительно плана
Неполучения банковского финансирования
Появления новых конкурирующих АМК в районе.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1: Ситуационный план

ПРИЛОЖЕНИЕ 2: Коэффициент посещения АМК

ПРИЛОЖЕНИЕ 3: Продажа аналогичных объектов

Вид объекта

Количество постов

Адрес

Заявленная цена объекта, млн. руб.

Автомоечный комплекс с кафе

ЮЗАО г. Москвы, ул. Академика Челомея, д. 7

Автомоечный комплекс с кафе

ЮЗАО г. Москвы, проспект Вернадского, д. 11 а

115

Автомоечный комплекс с кафе

СЗАО г. Москвы, Ленинградское шоссе, не доезжая до аэропорта Шереметьево 2

Автомоечный комплекс

ВАО г. Москвы, ул. Большая Семеновская д.97б

Земельный участок под автомоечный комплекс

Создание автомоечного комплекса 📙 Реферат → 🆔 255405