SWOT анализ сетевой компании ресторанов McDonalds

4. Управленческая экспертиза

4.1. Общие понятия управления недвижимостью

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. [52]

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. B обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование дохода от эксплуатации объекта.

Особое внимание в процессе оперативного управления недвижимостью уделяется структуре затрат на содержание объекта недвижимости, так как их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы или доход с 1 м2 устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Управление делится на три основные части, которые должны сочетаться в одной управляющей компании:

      Техническая эксплуатация (ремонтные и инженерные работы);

      Организационная эксплуатация (разработка системы безопасности и т.д.);

      Коммерческая эксплуатация (сдача в аренду, расчеты по коммунальному обслуживанию, организация получения выручки).

4.1.1. Главные цели управления недвижимостью

Цели пользователей. Целью управления недвижимостью является мак­симальная поддержка основной деятельности пользователя.

Недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания. Покупатели сравнивают предлагаемый им уровень комфорта и требуемые для этого расходы. B сфере услуг, например, образовании и здравоохранении, основной функцией недвижимости является обеспечение учебного и лечебного процесса, протекающего в здании школы или больницы. B основной производственной деятельности главным является получение максимального дохода по выпуску продукции. C этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.

Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Целью этой группы является получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. C позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. B таком случае они получают долговременных и надежных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. K таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, консультационные фирмы, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их целью является максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.

Цели официальных лиц. Государственная Дума, разрабатывающая за­конодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций нормативных правил и административных решений. Их целью является общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии различных сфер деятельности.

Достижение определенной цели предполагает поддержку основной

деятельности разных общественных групп, занятых в управлении недвижимостью. [53]

4.2. Задачи в управлении недвижимостью

Управление недвижимостью, осуществляемое пользователем, рассматривается с двух позиций: управления помещениями и приобретения поддерживающих услуг. Задачи собственника (владельца) в области управления недвижимостью делятся на задачи владения, задачи обслуживания (ухода) за недвижимостью, ее текущего ремонта, а также задачи организации услуг, предлагаемых пользователям. Задачи застройщика рассмотрены в общем виде. K его задачам относятся общее управление, управление отдельными проектами, получение земельного участка для строительства, организация проектирования и выполнения строительных работ, а также привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции.

4.2.1. Задачи застройщика

B качестве застройщика чаще всего выступает будущий владелец объекта. B мировой практике работают многие крупные предприятия, которые занимаются только застройкой, затем продают готовые здания или помещения. B качестве застройщика может оказаться и строительная компания.

Независимо от того, кто является застройщиком, задачи для него одни и те же. Главной задачей является управление проектом. Объектом работы застройщика может быть новое строительство, выполнение капитального или даже текущего ремонта.

Управление проектом включает организацию и управление застройкой, финансирование проекта, а также принятие решений, связанных с рисками.

Организация и управление застройкой, прежде всего, означает формирование руководящей группы, а также назначение ответственного руководителя. Такая группа принимает ключевые решения, касающиеся проекта, и контролирует их исполнение. Чаще всего потребность в реализации нового строительного проекта определяется внутри организации-владельца, и результатом такого решения является специальный документ с общей информа-цией о проекте (идея проекта, сведения о проекте, перечень потенциальных инвесторов). Этот документ служит основанием для стратегического планирования объекта.

Большую часть работы по организации проекта застройщик может пе­редать специальной организации, профессионально выполняющей функции застройщика. Это является правильным решением, особенно если владелец лишь периодически осуществляет реализацию проекта застройки.

Почти всегда стадия общего планирования и разработка проектно-сметной документации передаются специальной проектной организации.

Маркетинг объекта приобретает особую важность в том случае, если застройщиком является строительная компания или, как принято в смоделировать состав и потребности будущих владельцев объекта. Для снижения уровня рисков еще до начала реализации проекта желательно привлечь хотя бы часть его будущих собственников.

Управление. Эта задача включает составление плана реализации объекта, управление проектом, а также контроль над всеми сторонами, участвующими в проекте. План проекта должен охватывать его содержание, организацию решения всех задач и календарный (сетевой) план. Застройщик или его представители должны контролировать ход и результаты работ всех участников проекта: содержание работ, качество, расходы и последовательность их выполнения. Технический контроль над строительством осуществляют и проектировщики. На крупных строительных площадках создается служба технического надзора, которая участвует в приемке законченного строительного объекта.

Обеспечение. Задачи обеспечения касаются финансирования, места рас­положения объекта, разрешений, связанных со строительством, материальных, технических и трудовых ресурсов, а также работ, выполняемых смежниками и субподрядчиками. Финансирование и получение земельного участка в основном обеспечивается силами основной организации застройщика в начале реализации проекта.

Для некоторых особенно крупных и ответственных объектов проводится конкурс специальных предпринимательских групп, в состав которых входит организация-генподрядчик, основные субподрядчики и главные про­ектировщики.

Обеспечение объекта строительными работами решается на основе подряда. Основными видами подряда в строительстве являются полный (генеральный) подряд, субподряд (подряд, включающий проектирование и строительство) и подряд на руководство проектом. При полном подряде генеральный подрядчик отвечает за всю работу и выбирает себе субподрядчиков. При субподряде застройщик заключает договоры со многими подрядчиками. Такие подрядчики выполняют работы по основаниям и фундаментам, возведению здания, устройству инженерных систем. При подряде, включающем проектирование и

строительство, помимо собственно строительных работ генподрядчик отвечает за выбор проектировщиков и результаты их работы. При подряде на руководство проектом застройщик выбирает генерального подрядчика, а генеральный подрядчик вместе с застройщиком предварительно выбирает исполнителей конкретных строительных работ, организуют проведение подрядных торгов. Застройщик уже от своего имени заключает договоры с выбранными подрядчиками. По способу платежа существуют следующие виды подрядов: подряд по полной цене, подряд по целевой цене, подряд по единичным ценам, подряд с оплатой за руководство работами и подряд с оплатой по счетам, предъявляемым за фактически выполненные работы.

Планирование готовой строительной продукции обычно происходит в три стадии. Первая стадия - это потребность в объекте (специальный документ), где отражается основное назначение объекта, его размеры, качество, доходность, исследования различных аспектов окружающей среды, общая модель организации, а также календарный (сетевой) план. Эта стадия планирования происходит под контролем застройщика. Целью второй стадии являются более детально разработанные показатели содержания объекта, определение состава помещений и их размеры. Такая программа является основанием для третьей стадии-планирования и проектирования.

Разработка проекта делится на согласовательную стадию, которая требуется для получения разрешений на строительство, сроки осуществления проекта и рабочий проект, в соответствии с которыми выполняются стро­ительные работы.

При наличии субподрядных работ общий проект разрабатывается в глав­ных контурах. Субподрядчик часто сам должен разрабатывать необходимые рабочие чертежи (например, подрядчик сам подбирает тип вентиляторов, определяет прокладку вентиляционных каналов с разработкой их чертежей и т.д.).

4.2.2. Задачи владельца

Природа владения недвижимостью может быть различной.

Страховые компании, пенсионные фонды и банки чаще всего владеют ак­циями, объектами недвижимости и кредитуют экономику, включая государство и муниципальные власти. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из направлений своей экономической деятельности. B этом случае управление недвижимостью становится частью управления собственностью.

Для некоторых собственников, например, крупных компаний, владельцев жилых домов, управление недвижимостью стало основной деятельностью. Такие организации имеет государство, муниципалитет (жилищные управляющие организации). Они часто отвечают как за организацию застройки, так и за обслуживание недвижимости. B этом случае управление недвижимостью ее собственником становится комплексным, охватывающим все управленческие задачи.

4.2.3. Задачи владения

Задачи владения делятся на:

                 Управление фондом помещений;

                 Организация ухода за недвижимостью;

                 Организация профилактики и текущего ремонта;

                 Управление информацией;

                 Управление персоналом;

                 Экономическое управление;

                 Юридическое управление;

                 Управление использованием помещений;

                 Организация услуг.

Управление собственностью. Владение имуществом должно быть экономически обоснованным, планируемыми достигать поставленных стратеги­ческих целей. План включает организационно-правовую форму собственности, в которой владелец хотел бы видеть свое имущество; требования доходности, установленные для разных групп и видов имущества; риски, связанные с собственностью и систему мониторинга. B процессе общего управления собственностью также необходимо определить цели и основные принципы для решения частных задач.

Управление фондом помещений. Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непре­рывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В процессе капитального ремонта может быть улучшена энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы и др.

Организация содержания. За организацию содержания (уход) объекта, как правило, отвечает его владелец. Управляющий должен организовать уход либо силами собственного персонала, либо на договорных условиях передать его другой организации. K задачам ухода относятся: контроль и обслуживание системы отопления, уход за прилегающими территориями, уборка помещений, сбор и вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства (в случае наличии) и др.

Организация профилактики и текущего ремонта. Строения и территории, образующие объект недвижимости, должны находиться в надлежащем порядке. Для этого периодически требуется проводить их текущий ремонт в соответствии с установленными нормами и правилами. Собственные профилактические мероприятия проводятся в системе водоснабжения, отопления и канализации. Требуется регулярно проверять состояние кровли и ремонтировать ее.

Различные управленческие задачи. B подчинении владельца недвижи­мости имеется персонал, в помощь которому привлекаются сторонние орга­низации, предлагающие свои услуги. Между владельцем и всеми лицами, занятыми на объекте недвижимости, а также арендаторами (которых может быть несколько тысяч) должна быть организована устойчивая связь, основанная на договорных отношениях.

Экономическое управление должно основываться на точной бухгалтерии,

соответствующей требованиям законодательства, и на правильно выбранном способе ведения хозяйства. Например, приобретаемые услуги должны время от времени выставляться на торги, чтобы держать их цену на приемлемом уровне. Бухгалтерия должна вестись с применением компьютерной техники в реальном времени (например, сообщения о запаздывании арендной платы, изменения в коммунальных платежах и др.).

Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды, трудовых контрактов с собственными работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций. Большие требования установлены для управления информацией на предприятии - владельцев недвижимости. Основная информация касается помещений и правильности конструкций, арендаторов и договоров аренды, данных о лицах, предоставляющих услуги, - контактная информация, данные о качестве услуги заключенных договоров.

Управление использованием помещений. Владелец должен иметь надежных и платежеспособных арендаторов. Необходимо проведение маркетинга помещений с использованием фирм, работающих на рынке арендной недвижимости. Арендные ставки должны соответствовать рыночному уровню, с механизмом контроля над своевременной оплатой аренды, а в случае опоздания - принятием мер по ее принудительному взиманию.

Выбор и организация услуг, предоставляемых пользователям. Владелец должен изучать потребности пользователей своего объекта в тех или иных услугах и решать, является ли разумным их предоставление силами владельца или связанной с ним организации. B крупных офисных зданиях, университетских и производственных комплексах силами владельца или пользователя организуются поддерживающие услуги: питание, безопасность, типография и т. д. B крупных офисных центрах, в которых много разных арендаторов, услуги должен организовать их владелец. C другой стороны, если имеется один крупный пользователь-арендатор, ему целесообразно эти функции взять на себя. Владельцы крупных жилых комплексов, как в России, так и других странах, предоставляют жильцам определенные дополнительные услуги: доставку питания на дом, уход за детьми, продажу продуктов питания, утепление окон и дверей, уход за инвалидами и др.

4.2.4.              Задачи пользователя

Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг (в том случае, когда владелец отвечает за обслуживание не в полном объеме).

Поддерживающие услуги, приобретаемые пользователем, могут включать уборку, охрану, передачу информационных данных, копировальные и типографские услуги, офисные услуги, услуги ресторана, банка и транспортного агентства. Эти услуги может получить или приобрести как пользователь, так и владелец.

Определение потребности в помещениях. Определение потребности в помещениях связано с основной деятельностью и зависит от тактических и стратегических задач. Решающими факторами при этом являются: расположение объекта, его размер, уровень качества, набор и планировка помещений.

B качестве стратегии деятельности предприятия рассматривается его выход

на внешний рынок либо расширение доли внутреннего рынка. На выбор экономического варианта размещения предприятия влияют: возможность получения местного сырья, работа субподрядчиков, наличие дешевой рабочей

силы, удобство доступа клиентов и другие факторы. Часто говорят, что самыми важными являются три фактора недвижимости -это ее месторасположение, месторасположение и месторасположение. Требуемые размеры помещений определяются габаритами используемого оборудования. Иногда бывает удобно разработать пространственные стандарты (нормали) для разных видов деятельности: работы в офисе, помещения для переговоров, устройства общего

офисного пространства; либо стандарты пространства, требуемого для организации поддерживающих услуг. Должны быть заранее определены и показатели качества помещения. Результатом анализа потребности в помещениях становится целевая программа, содержащая их требуемый набор, размеры и взаимное расположение. Изменения в основной деятельности часто ведут и к изменениям в размещении предприятия (иногда к прекращению аренды и покупке собственных помещений и наоборот).

Приобретение помещений выполняется в соответствии с заранее раз­работанным планом. Оборудование помещений должно размещаться по плану и соответствовать составу оборудования и каналам управления информацией с учетом профилактики и технического обслуживания, как оборудования, так и помещений.

Управление рациональным использованием помещений по своему характеру является постоянной оперативной работой. У предприятия меняются задачи, меняется и персонал. Грамотное управление персоналом предполагает, что руководителю известно, где и кем выполняется работа. Правильно организованная информационная система на предприятии помогает управлять движением клиентов, посетителей, почты и т. д.

Управление информацией получает все большее значение в управлении недвижимостью. На предприятии должна быть организована целостная система, предполагающая наличие обученного персонала, который может грамотно устанавливать, использовать и обслуживать все ее элементы (приборы, сети и программы), а также является специалистом, подготовленным к работе по сбору и обработке информации.

Экономическое и юридическое управление недвижимостью предполагает профессиональную организацию бухгалтерского и сметного дела. Необходима точная информация о расходах как на объекте в целом, так и отдельных его помещениях, производствах и на виды выпускаемой продукции. Мероприятия по профилактике и текущему ремонту, необходимость которых отражается в бизнес-планировании, позволяют постоянно контролировать состояние объекта.

Предприятия, особенно те, которые связаны с современными информа­ционными технологиями, все чаще арендуют недвижимость. Это позволяет им иметь доход от основной деятельности больше, чем при работе в собственных помещениях за счет разницы в оплате налогов за использование собственных основных фондов и аренды. Владельцами производственных помещений становятся пенсионные фонды и страховые компании. Управление недвижимостью строится на договорных отношениях, условия которых нужно точно и юридически грамотно разрабатывать и следить за их выполнением.

Обслуживание и услуги. Обслуживание объекта недвижимости в общем

случае является задачей ее владельца. Тем не менее, по договоренности с владельцем к пользователю могут перейти все задачи по обслуживанию и часть задач профилактики и текущего ремонта. [53]

4.3. Расчет доходности и срока окупаемости ресторана и кофейни в собственности.

Собственник здания организует ресторан на втором этаже и кофейня на первом. Ресторан рассчитан на 150 мест. Подсчитаем доходы, расходы и получаемую прибыль ресторан и кофейня в день и месяц и год.

Среднее число посетителей ресторана в сутки – 300 чел. Средняя стоимость комплексного обеда – 250 руб. Считаем, что норма прибыли составляет 40% от себестоимости блюда без учета расходов на заработную плату, охрану и коммунальные платежи.

Среднее количество посетителей кофейня в сутки 200 чел. Средняя стоимость чека составляет 300 рублей. Считаем, что норма прибыли составляет 30% от себестоимости блюда без учета расходов на заработную плату, охрану и коммунальные платежи.

Доход ресторана в сутки:

Sст. = Nпoc. * Vобеда. * 0,4;                                             (64)

Sст. = 300 * 250 * 0,4 = 30 000 руб.

Месячная прибыль:

Sст.м. = 30 000 * 30 = 900 000 руб.

Доход кофейни в сутки:

          Sкафе. = Nпoc.* V чека * 0,3;                                               (65)

Sкафе. = 200 * 300 * 0,3 = 18 000 руб.

Месячная прибыль:

Sст.м. = 18 000 * 30 = 540 000 руб.

Общая прибыль в месяц = 900 000 + 540 000 = 1 440 000 руб.

Общая прибыль в год = 1 440 000 * 12 = 17 280 000

Расходы на функционирование помещений данного назначения (операционные расходы) берутся из следующих источников:

1.                 Коммунальные услуги рассчитываются по формуле:

Коммунальные услуги = Площадь объекта (928,07 м2) * 109 руб. (стоимость коммунальных услуг на 1 м2 в месяц, по данным статистики управляющих компаний) = 101 160 руб.

2.                 Затраты на охрану рассчитываются по формуле:

Затраты на охрану = Площадь объекта (928,07 м2) * 55 руб. (по расценкам лицензированных охранных агентств, стоимость охраны на 1 м2 в месяц) = 51 044 руб.

3.                 Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Ин = Ни * Sим/100 = 2,2 * 4 000 000/100 = 88 000 руб., где            (66)

Ни — нормативный налог на имущество организации 2,2%,

Sим — стоимость основных средств организации = 4 000 000 руб.

4.                 Земельный налог на землю под зданием = 1,5% от кадастровой стоимости земли (кадастровая стоимость составляет 596,02 * 630 = 375 493 рублей.);

5.                 Оплата труда персонала = 188 000 руб.

Таблица 31

Расходы на заработную плату персоналу

6.                 Платеж обязательного страхования рассчитывается:

Пстрах = ОТ * Сн/100 = 188 000 * 26/100 = 48 880 руб., где                        (67)

ОТ — оплата труда (продавца) за 1 месяц,

Сн — ставка Пенсионного фонда Российской Федерации 26%.

7.                 Материальные расходы (закупка оборудования, декораций и мебели) = 9 000 000 руб.

Таблица 32

Расходы на функционирование здания