Технология оценки обьектов недвижемости

ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно проведения оценки объекта недвижимости и оформление отчетом — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.

Оценка недвижимости проводится для различных целей, например при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете накопленного износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости; при банкротстве и антикризисном управлении; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими и/или юридическими лицами; при страховании; при оформлении залогов; при определении налогооблагаемой базы; при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве и др.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно: при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них; при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей; при передаче государственной собственности в доверительное управление; при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Оценка может быть:

• ретроспективной — на определенную дату в прошлом;
• текущей — как правило, используется в оценочной деятельности;
• перспективной — оценка долей собственности в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий. Перспективная оценка проектируемых предприятий осуществляется на тот период времени, когда предприятие должно достигнуть стабильного положения на рынке.

Оценщики, практикующие на свободных рынках, выработали близкие процедуры оценки, сходную практику.

Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

Объект недвижимости

Цена — это денежные средства, уплаченные за объект собственности

Стоимость — денежный эквивалент собственности

Затраты — сумма средств на воспроизводство собственности

(например, улучшение, окультивирование земли)

Рис. 1 Стоимость, цена и затраты

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. (рис.1)

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 17 августа 1998 г. ради срочного получения денег продавцы охотно шли на 10-20%-ное снижение цены ради ускорения продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость — это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

• одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
• стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может, как повышаться, так и понижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом:

1. Объективные факторы (как правило экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на 2 вида:

• макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условияоплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);
• микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договоров — предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора и т. д.).

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера

3. Физические факторы:

• местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструтуры и транспортного сообщения (особенно близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;

• архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться);
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, тепло и др.).
• экологические и сейсмические факторы (данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков — увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);
• престижность района:
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

Принципы оценки

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента - субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются три группы принципов.

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, ясно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные ниже группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: недвижимость обладает стоимостью, только если она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем, запрашивают за другой с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе замещения и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

«Принцип замещения» — это когда максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана с ожиданием доходов.

«Принцип ожидания» говорит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением, относятся следующие:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рисунке.

Экономическая деятельность

Труд, который должен компенсироваться заработной платой

Капитал (деньги или то, что покупается за деньги),

который должен компенсироваться процентами,

дивидендами

Предпринимательская деятельность, которая

должна компенсироваться прибылью

Земля, которая компенсируется рентой

Рис 2. Факторы производства

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. В этом, смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. При этом сначала выплачивается компенсация за использование этих производственных факторов, а оставшаяся стоимость выплачивается собственнику земельного участка как рента.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, если:

• участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте. В этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;
• участок расположен в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к федеральной автомобильной дороге). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;
• участок расположен в красивом месте на берегу реки, и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник цельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвижимости особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трёх вариантов получить максимальный доход). Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный принцип предельной продуктивности представляет собой дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается также снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивает рыночную ценность

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка оптимального для соответствующей рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Приемлемый масштаб застройки определяется конкурентными условиями Рынка и требованиями пользователей. Цена участка земли с хорошим местоположением может быть достаточно высокой. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли.

Объектом недвижимости могут владеть одновременно несколько собственников. Имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации объекта недвижимости его общая стоимость увеличивалась.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права н недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями, собственники способны увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предло жения, конкуренции, изменения.

Грамотное использование принципов этой группы позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Согласно принципу зависимости, стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Например, избыток предложения при одновременном строительстве разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки, скорее всего, будет ниже реальных затрат на строительство). И наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости его цена может быть повышена.

Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения — снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию и прибыль на рынке недвижимости.  Разрушительная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте, так и называется: принцип изменения. Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Изменяются вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп, которые рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые соответствуют юридическим нормам; которые возможно реализовать физически; которые осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором объект может быть продан по наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта его использования оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка.

Этапы оценки

В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценки стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода. Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов:

• определение задачи и заключение договора на оценку объекта;
• план оценки;
• сбор и подтверждение информации;
• выбор подхода к оценке объектов недвижимости;
• согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
• отчет о результатах оценки недвижимости.

1. Определение задачи и заключение договора. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. В каждом случае оценщик должен определить конкретный вид стоимости (например, рыночную стоимость инвестиционную или залоговую стоимости и др.) и область использования объекта (продажа, получение кредита, страховка и т. д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование недвижимостью, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки зависят от объема информации, которой располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, при которой необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают: вид оценки; стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы; а также сведения об учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством РФ.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогают избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «план оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:

• структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и наконец концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на немобъектов недвижимости;
• план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;
• конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости — для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

• непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т. е. конкретными;
• подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
• быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; что особо важно при использовании финансовых показателей, в частности при расчетах предстоящих доходов;
• предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений;
• соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволяет оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает три основных подхода: (затратный, доходный и рыночный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и результаты могут значительно различаться. Окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Этот процесс включает предварительную и заключительную стадии.

На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с помощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объекта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.