Реферат 
 
 

Теоретические основы земельного кадастра 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2009 г.

Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Проводимые  в России социально-экономические  преобразования в значительной степени  затронули проблему распределения  и использования земельных ресурсов страны.

     Земельные ресурсы, являясь основой национального  богатства страны, в силу своих природных и экономических качеств представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими ресурсами, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

     Постоянно растет потребность в информации о земле как основе проводимых земельных преобразований, так как  земля является основным источником материального благополучия в частном  и общественном секторах. Такая информация является главной для принятия решений, связанных с инвестициями, формированием налоговой системы, развитием и управлением территориями регионов. Современные администраторы на основе этой информации решают сложные задачи и принимают обоснованные решения.

     Кроме того, в информации о земельных участках нуждаются юридические лица и граждане, совершающие различные сделки с землей (купля, продажа, наследие, залог и др.).

     Важный  итог земельных преобразований в  России — становление разнообразных  форм объектов земельных отношений, формирование рынка земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости, развитие на этой основе экономической самостоятельности граждан, предприятий и организаций. Переход на экономические методы управления современным землепользованием в России поставил во главу угла задачи его правового, организационного, технологического и информационного обеспечения.

     Осуществление земельной реформы (со всеми необходимыми элементами ее обеспечения, включая инвентаризацию и межевание земель, создание систем государственного земельного кадастра, регистрации прав, оценки земель и пр.) ведет к увеличению социального, инвестиционного, налогового потенциала земли и превращению ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста регионов и страны в целом.

Глава 1. Цели создания и  ведения государственного земельного кадастра

     Государственный земельный кадастр Российской Федерации  — единая иерархическая система, состоящая из трех уровней: федерального, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

     Оборот  земельных участков и сделки с  ними (купля, продажа, аренда, залог, наследование, дарение) становятся важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. В условиях рыночной экономики каждый земельный участок должен получить свою юридическую значимость (определенность) как объекта государственного кадастрового учета и государственной регистрации. Весь этот процесс состоит из определенных действий, которые в своей совокупности объединены понятием земельный кадастр.¹

     Создание  системы ГЗК РФ и последующее  функционирование всех ее компонентов позволят иметь достоверный и постоянно обновляющийся банк данных о состоянии и использовании земельного фонда страны по всем аспектам хозяйственной деятельности, сформировать систему прав на землю всех субъектов земельных отношений и создать цивилизованный рынок земли, обеспечить привлечение в экономику регионов и страны дополнительных инвестиций, обеспечить приток дополнительных средств в федеральный и местный бюджеты от земельных платежей, создать основу для формирования новых экономических, рыночных механизмов, в том числе путем введения налога на недвижимость, выпуска ценных земельных бумаг и др.

     Это определяет следующие межведомственные условия создания и ведения системы  госземкадастра:

     - ГЗК является инструментом для осуществления государственных властных полномочий в области управления земельными ресурсами всех видов собственности и прав на землепользование. Его создает государство, которое является собственником всей земельно-кадастровой информации;

     - в отличие от других информационных отраслевых ведомственных систем, ГЗК как общегосударственная инфраструктура требует наличия специального федерального органа, обеспечивающего развитие, актуализацию и ведение земельно-кадастровой системы;

     - ГЗК является основой для любых геоинформационных систем, создаваемых органами государственной власти и самоуправления по задачам управления территориями и эффективного использования земельных ресурсов.

     Эффективная система земельного кадастра создается  для управления системой землепользования и территории страны, регионов (или  муниципальных образований), создания оптимальных пропорций в структуре земельного фонда и землепользования, их территориального размещения, улучшения экономической, налоговой, инвестиционной политики на территориях, что, в конечном счете, влияет на эффективность материального производства.²

     Создание  системы земельного кадастра требует  больших затрат, так как каждый земельный участок должен быть определен на местности, задокументирован, учтен и зарегистрирован. Дорогостоящими являются также работы и по описанию объектов недвижимого имущества, поэтому кадастровые системы многих стран создавались столетиями. Так как земля занимает ключевые позиции среди всех других компонентов природы, то государственный земельный кадастр — государственный банк данных о земельных ресурсах. Это связано с тем, что большинство природных и антропогенных ресурсов территориально привязано к конкретным земельным массивам.  

Рис.1. Организационная  структура ведения ГЗК России.

Глава 2. Основания разграничения  земель на собственность  государства, его  субъектов и муниципальных  образований

     Качественные и количественные характеристики природных и антропогенных ресурсов (лес, вода, здания, сооружения, животный и растительный мир и др.), возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков. Поэтому государственный земельный кадастр (ГЗК) занимает особое место в ряду государственных ведомственных тематических кадастров и информационных потоков, учитывающих социально-экономические и технико-технологические условия (градостроительный, водный, лесной, экологический и т. д.), учитывая следующие условия:

     - объектом ГЗК является весь  земельный фонд государства независимо  от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого  назначения и вида использования;

     - объектом ГЗК является особая  форма средства производства  и недвижимости — земля, так  как она неперемещаема в пространства, неоднородна, не ухудшает свои  производственные свойства и  т. д.;

     - ГЗК в соответствии с законодательством  формирует земельно-кадастровые  объекты и ведет государственный  кадастровый учет на эти объекты  и права на них по единой  общегосударственной системе. Под  первичным учетным кадастровым  объектом понимают земельный  участок с его подземным и надземным пространством, включая иные объекты недвижимости, прочно связанные с участком. Последний должен иметь юридически описанные и Удостоверенные границы, площадь, месторасположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

     - ГЗК обеспечивает административную  и территориальную целостность,  адресную регистрацию и учет  конкретных объектов и субъектов  земельных отношений, а также  учет текущих изменений, происходящих  с ними;

     - ГЗК — единственный из 14 кадастров,  связанных с недвижимостью, имеющий  вертикальную государственную организационную  структуру с подразделениями  в административных районах и  городах (2318 подразделений в России), информационно охватывая всю  территорию страны;

     - ГЗК является единственным условием  правового обеспечения доказательства  существования конкретного объекта  и права на него. Факт возникновения,  существования или прекращения  объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшем  можно оспорить только в судебном порядке;

     - ГЗК регулирует в законодательном  порядке земельные отношения  между собственниками и пользователями  на земельные участки и прочно  связанные с ними иные объекты  недвижимости, а также и с государственными  органами, включая систему Росземкадастра, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

     - ГЗК определяет пространственное  положение земельных участков  и всех прочих объектов недвижимости, что особенно важно для застроенных  территорий;

     - ГЗК объединяет разнородную по  структуре и составу ведомственную  информацию и обеспечивает ей  территориальную привязку;

     - ГЗК согласно федеральному законодательству  обеспечивает взаимодействие между  держателями кадастровой информации  и ее пользователями (органами  государственной власти и местного  самоуправления, юридическими и  физическими лицами), а также порядок  ее предоставления;

     - данные ГЗК необходимы при  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним, решении земельных  споров, изъятии и предоставлении  земель, оценке земель, определении  размера платы за землю, налогообложении  земли и объектов недвижимости, планировании использования (зонировании) земель, проведении землеустройства, осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель, принятии управленческих и иных решений, защите прав юридических лиц и граждан на землю, признании государством факта существования или прекращения существования объекта учета, информационном обеспечении гражданского оборота земли и др.

     Весь  земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования  им, является объектом ГЗК.

     Земельный фонд страны классифицируют:

     - по административно-территориальной принадлежности;

     - форме прав на землю;

     - категории земель (в зависимости от основного целевого назначения и разрешенного использования);

     - субъектам земельных отношений;

     - качественному и экологическому состоянию земель;

     - видам угодий.

     В Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом могут  равноправно существовать государственная, муниципальная и частная формы собственности на землю. Государственную форму собственности подразделяют, в свою очередь, на собственность федеральную и собственность субъектов Федерации, а частную собственность — на коллективную и индивидуальную.

     Основаниями внесения земельных участков в перечень собственности муниципальных образований являются:

     - при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества муниципальных образований или частной собственности, за исключением особо оговоренных законодательством случаев;

     - предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, гражданину, органу местного самоуправления, коммерческой организации, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой муниципальной, некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением оговоренных законодательством оснований;

     - включении земельных участков в состав земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, принадлежащими на праве собственности муниципальным образованиям, участков недр местного значения, земель запаса муниципальных образований.

     В соответствии с основным целевым  назначением земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий земель:

     - сельскохозяйственного назначения;

     - поселений (городов, поселков, сельских поселений);

     - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

     - особо охраняемых территорий и объектов;

     - лесного фонда;

     - водного фонда;

     - запаса.

     Категорию земель обязательно указывают:

     - в актах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

     - в договорах, предметом которых является земельный участок;

     - в документах государственного земельного кадастра;

     - в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

     - в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Глава 3. Юридическая разнозначность информации ГЗК. Текущие  проблемы кадастрового рынка

     Современный Государственный земельный кадастр (ГЗК) призван обеспечить следующей  актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование их земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.³

     С учетом формирующегося земельно-имущественного законодательства Российской Федерации  система ГЗК страны создается как открытая гибкая конструкция, которая должна быть адаптирована к федеральным, региональным или муниципальным условиям.

     Одно  из основополагающих требований при  проектировании системы ГЗК — ее ориентирование на межведомственное взаимодействие и обмен данными с другими информационными системами федеральных и местных органов исполнительной и законодательной власти.

     Важность  проблемы реформирования земельных  отношений на современном этапе экономических и социальных преобразований в Российской Федерации, создание фактически нового земельного строя на основе передела земельной собственности и формирование многоукладного платного землепользования, обеспечение гарантии защиты прав собственников земли государством выдвинуло задачу организации новой системы государственного

земельного  кадастра как важнейшего элемента структурной  перестройки экономики России.

     Кроме того, возникла проблема максимального  удовлетворения экономических интересов  субъектов земельных отношений, наиболее полного и эффективного использования экономического производственного потенциала, объектов земельных отношений, в том числе и с учетом стоимости закрепленных за ними земельных участков при соблюдении жестких природоохранных требований, особых режимов использования земель охраняемых территорий, формирования налоговой системы для объектов недвижимости, особенно на землях поселений. Это потребовало учета не только экономических, но и экологических условий, что во многом изменило методику и последовательность ведения земельного кадастра.⁴

     Многоцелевое назначение ГЗК предполагает информационное обеспечение всех функций государственного управления земельными ресурсами: планирование земель, их перераспределение, контроль за их использованием и охраной, землеустройство, разрешение земельных споров, налогообложение, защиту прав на землю и т. п. Для этого необходим системный поход к созданию ГЗК, который служит, с одной стороны, целям юридической защиты прав на землю — в интересах граждан и юридических лиц (т. е. в частных интересах), а с другой — целям налогообложения в интересах государства (т. е. в публичных интересах). Таким образом, эти цели должна обеспечивать вся система ГЗК, включая и отдельные его подсистемы. Так, с целью взимания налогов необходимы, как минимум, сведения о правовом статусе владельца (т.е. с кого взимается налог), правовом режиме земель и их категориях, которые учитывают при установлении размера налога (т. е. с чего взимается налог). Вся эта информация содержится в регистрационной части ГЗК.

     При любом варианте планировании развития информационной системы кадастра недвижимости основополагающими принципами должны быть:

     − Преемственность;

     − Унифицированность;

     − Инновационность.

     С одной стороны, объективно должна быть обеспечена преемственность как  существующих систем автоматизации  ведения земельного кадастра, так  и систем технического учета. С другой стороны, существующие информационные системы должны быть плавно, но решительно заменяться на системы нового поколения с использованием последних инновационных достижений. Такова наиболее продуктивная диалектика развития кадастра.

     Введение  в действие Земельного кодекса Российской Федерации, а также ряда федеральных  законов «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственных земель», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в значительной степени сняло правовую неопределенность, связанную с земельными отношениями в Российской Федерации и определило базовые принципы их дальнейшего развития. Земля стала объектом пристального внимания со стороны крупного российского и иностранного бизнеса.

     В течение всего предшествующего  десятилетия говорилось о преимуществах частной собственности на землю. Сегодня «дискуссия» перешла в практическую плоскость, которая характеризуется тремя проблемами: процедуры оформления прав, выкуп земель и затраты на землеустроительные работы.

     Решение вопроса о собственности на занимаемые предприятиями земельные участки  сегодня осложнено наличием многих экономических неизвестных. Проблема передачи земельных участков в собственность  занимающих их предприятий нельзя рассматривать отдельно от налоговой политики. Существующая система налогообложения земель имеет два фактора неопределенности.

     Другой  экономической неизвестной является аренда земель. Отсутствие федерального регулирования в этой области  также приводит к многочисленным злоупотреблениям на местном уровне и ставит предприятия в зависимость  от финансово заинтересованных местных  органов власти. При этом уровень арендной платы также непредсказуем и никак не связан с рыночной стоимостью арендуемых земельных участков.

     После того как мировой финансовый кризис стал ощущаться на территории Российской Федерации, отечественный рынок  недвижимости опустел. Нет покупателей, нет продавцов, строительство большинства объектов остановлено.

     В настоящее время проблема на рынке  недвижимости, как в целом, так  и в частности с землей, заключается  в первую очередь в том, что  рынок замер. Произошло это по двум основным причинам. Во-первых, это связано с тем, что в январе, начиная с середины декабря и до середины февраля, активность на  рынке опускается до нуля из-за длительных каникул. А во-вторых, и это самое главное, рынок приостановился из-за мирового финансового кризиса. Цены на недвижимость сильно упали: на сельхозугодия до 45%, на городскую недвижимость до 30%. Рано или поздно рынок оживится, и цены на землю вырастут. В свою очередь, покупатели ждут, что цены будут еще падать. Поэтому образовалось такое «недвижение» рынка земли.

     Чтобы выйти на сделку с землей по любому участку, приходится собирать массу  документов. В первую очередь, что  касается земли, кадастровый паспорт  земельного участка. Если есть здания и сооружения, значит, необходимо получить технический паспорт на эти здания и сооружения. Сбор этих документов занимает много времени и отнимает очень много сил. В большинстве регионах РФ физические лица занимают очереди и сутками простаивают в них, чтобы попасть в земельный комитет, в кадастровую палату, чтобы получить паспорт земельного участка (раньше это был кадастровый план). С такими же сложностями связано получение технического паспорта здания или сооружения в БТИ.

     Дополнительные  трудности возникают, если земельный  участок не стоит на кадастровом  учете. А таких земель в собственности физических лиц до настоящего времени много. Эта проблема возникла по причине того, что в садоводческих товариществах и дачных кооперативах люди в 90-х годах оформляли право собственности на землю, и им выдавали свидетельства старого образца, так называемые «голубые свидетельства». Те старые свидетельства 1990-х годов имеют правовую силу наравне со свидетельствами, которые выдают сегодня в Управлении федеральной регистрационной службы. Но тогда, в 1990-х годах, просто выдавали свидетельства, в которые сотрудники земельных комитетов вписывали площадь, фактически занимаемую гражданином. Если были какие-то споры, значит, граждане судились, но в любом случае свидетельства выдавали по фактически занимаемой площади. Что важно — участки на кадастровый учет не ставились.

     Сейчас, для того чтобы переоформить право  либо получить новое свидетельство  на этот земельный участок, его необходимо поставить на кадастровый учет. Такая  ситуация может возникнуть при вступлении в права наследования, при дарении, купле-продаже, то есть при всевозможных сделках по отчуждению. Для этого нужно вызвать сотрудников земельного комитета, чтобы они произвели обмер земельного участка, составили план. Паспорт на землю можно получить недорого, но выезд землеустроителей на место — это довольно дорогая процедура. Сам процесс получения паспорта на землю, если участок не стоит на кадастровом учете, в среднем занимает от двух до четырех месяцев.

     После того как будут собраны все  необходимые документы, нужно попасть в Управление федеральной регистрационной службы, подать документы и там уже оформить или переоформить право собственности, получить новое свидетельство. Это тоже требует много времени. Люди занимают очереди с трех-четырех часов утра, затем простаивают очередь, чтобы попасть в отделение Управления федеральной регистрационной службы. Сотрудники управления пытаются регулировать очередь, но все равно это не уменьшает поток людей.

     Конечно, желательно было бы,  ввести систему  «одного окна», когда подается заявление, оплачивается пошлина, заключается договор, затем в назначенное время приезжает землеустроитель, через две недели землевладелец получает кадастровый план, еще через две недели все документы подаются в Управление федеральной регистрационной службы. Желательно, законодательно облегчить процедуру переоформления прав, заключения договоров, сделок по отчуждению и приобретению земельных участков. 
 
 
 

Заключение

     Земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В Российской Федерации правила ведения земельного кадастра закреплены в Земельном кодексе.

     В СССР ведение земельного кадастра было предусмотрено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.

     Согласно  Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон "О государственном земельном кадастре" признан утратившим силу. С 1 марта 2008 года введено новое понятие - "государственный кадастр недвижимости".

     Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

       Государственный кадастровый учет  земельных участков сопровождается  присвоением каждому земельному  участку кадастрового номера.

     Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

     - государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

     - государственного контроля за использованием и охраной земель;