Цена земли: сущность и факторы, определяющие динамику

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Научно-исследовательский  университет информационных технологий, механики и оптики

(НИУ ИТМО)

 

 

 

 

 

 

Кафедра

Экономической теории

и бизнеса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

реферат

 

по дисциплине Микроэкономика

 

на тему:  Цена земли: сущность и факторы, определяющие динамику

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил

студент гр.2132

Савельев Н.А.

Проверила

Гагулина Н.Л.

 

 

 

 

 

санкт-Петербург, 2012

 

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля – важнейший  ресурс, занимающий исключительное место  в жизни и деятельности любого общества.

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли, и вынуждает  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего  участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка – важнейшая  задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре – это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле  невозможно разрешение проблем аграрного  сектора.

Под рынком земли следует  понимать не только куплю–продажу  земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

Цель работы – изучить  и раскрыть сущность такого понятия, как цена земли.

 

Оглавление

 

Введение

1. Земля как фактор  производства

2. Рента земли

3. Цена земли 

Заключение

Список использованной литературы

 

 

1. Земля как фактор производства.

Анализ земли необходим, главным образом для того, чтобы  определить природу, сущность и особенности  дохода от экономической реализации этого фактора производства.

Земля стала объектом экономического анализа в теории французских  физиократов. Они считали землю  единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего –  единственной субстанцией общественного  богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными  отраслями.

Именно эти ученые выделили землю как особый фактор производства. «Земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила... поистине обладает особенностями, в силу которых земледелие и отличается от индустрии, - считают  Ш. Жид и Ш. Рист»

Земля – это уникальное средство производства, имеющее свои особенности:

1. Земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и невоспроизводима по желанию
2. По своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда.
3. Земля не поддаётся перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, то есть она недвижима.
4. Земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и повышает свою производительность

Таким образом, тот, кто владеет  землёй или использует её, получает определённые преимущества. В связи  с этим по поводу землевладения возникают  особые экономические отношения, порождающие  особый доход и особую его экономическую  форму – земельную ренту.

Специфика рынка земли.

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей:

1. Земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
2. В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на:  лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим.

 

3. Общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменения цен. То есть эластичность рыночного предложения по цене равна нулю – как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить за земельные участки, рыночное предложение этих участков не может заметно возрасти (т.к. площадь их физически ограниченна). Но если говорить о более длительном периоде, то приложив некоторое количество труда и капитала, можно увеличить количество пригодных к использованию земель. Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости от цены становится отличной от нуля. Земля используется как в сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных целях, что обуславливает существование двух видов спроса на землю:

–       Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он зависит от плодородия почвы, местоположения сельскохозяйственных участков – степени удаленности  от центров потребления продовольствия и сырья. Немаловажным фактором, влияющим на сельскохозяйственный спрос на землю, является постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. По мере повышения доходов все  большая часть их расходов приходится на непродовольственные блага (автомобили, путешествия и т.д.) Это выражается в том, что доля сельского хозяйства  в национальном доходе сокращается.

 

–       Несельскохозяйственный спрос на землю формируется в  зависимости от подготовленности участка  к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все это  еще только предстоит подвести) и  местоположения участка.

Совокупный спрос на землю  представляет собой сумму двух указанных видов спроса:

D = D_сх + D_нсх

4. Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Под рынком земли следует  понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

2. Рента земли

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора.

Итак, величина земельной  ренты определяется в первую очередь  спросом на землю. При этом рента  различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип  почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли  ведет к возникновению монополии  хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и  большую ренту.

Как вид дохода на собственность  земельная рента использовалась еще в античности. Но присваивать  ренту экономическими методами стало возможно лишь в рыночной экономике. Здесь она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части - прибыль, присеваемую предпринимателем - арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна  земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку  в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в  арендную плату помимо земельной  ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование  примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

Виды земельной  ренты

Земельная рента возникает  в силу тех особых экономических  отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) обладает монополией собственности на землю, поскольку только он на законном основании  присваивает землю – невоспроизводимый  фактор производства. Собственник передает свое право использования земли  предпринимателю, который по условиям арендного договора временно становится обладателем монополии хозяйствования на земле. Именно с этими монополиями  связан механизм превращения части  прибыли в ренту.

• Экономическая рента

Экономическая рента определяется как выигрыш по сравнению с  альтернативной стоимостью предложения  ресурсов. Она аналогична понятию  «выигрыша производителя» на рынке  продукции. Поэтому экономическая  рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении  ресурса. В длинном периоде положение  может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично  даже в долгосрочных временных интервалах, является земля. Доход, получаемый от её использования, называют чистой экономической  рентой. Используя разнокачественные (по плодородию, местоположению) земли, человек на земле работает до тех пор, пока дополнительная отдача, получаемая от дополнительного капитала и труда, не сократится настолько, что она уже не будет вознаграждать его за их приложение. Там, где этот предел достигнут, человек прекращает обрабатывать землю. Но эти условия могут измениться, если вблизи земельного участка будет проложена железная дорога или население региона резко увеличится, а ввоз сельскохозяйственной продукции затруднен. Тогда низкоплодородные участки могут быть вовлечены снова в обработку, но это потребует дополнительных капиталов и труда.

• Абсолютная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной  собственности на землю со стороны  определенного класса общества. В  самом деле, собственник земли  именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для  сельскохозяйственного и промышленного  производства, - заставит желающего  пользоваться землей, платить за нее  арендную плату. В этой арендной плате  заключены две части: одна соответствует  проценту на капитал, уже вложенный  в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и  т.д.); другая существует всегда и соответствует  передаче права пользования землей.

Образование абсолютной ренты  связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства  по сравнению с промышленностью  органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического  строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве  доля переменного капитала (идущего  на заработную плату) пропорционально  выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость  продуктов выше капиталистической  цены производства. Пропорциональному  распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает  разницу между стоимостью и ценой  производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она  взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Следует подчеркнуть, что  историческая отсталость сельского  хозяйства по сравнению с промышленностью  проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная  земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и  присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта более  низкого органического состава  капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

 

Естественно, что различные  участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все  из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

• Дифференциальная рента

Дифференциальная рента, являющаяся наиболее распространенной формой земельной ренты, фиксируется  как разность между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающихся на наилучших по качеству землях. Образование  дифференциальной земельной ренты  вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности  добавочных затрат труда и средств  на землю (например, земля в Краснодарском  крае имеет массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области - для строительства лыжных курортов). Она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.

Дифференциальная рента  может выступать в двух формах:

• Дифференциальная рента 1 рода связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и на ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.
• Дифференциальная рента 2 рода предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т.д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль

Дифференциальная рента 2 рода выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1 рода, до истечения срока  договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и  эта рента становится достоянием земледельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

 

• Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная  рента. Она основывается на монопольной  цене, по которой продается  продукт  редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых  пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами, или особые сорта вин, создает этим продуктам монопольное положение на рынке  позволяет продавать их по монопольно высоким ценам.

 

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных  ценах на исключительно редкие и  невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции  не удается преодолеть барьер частной  собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной  стоимости в виде ренты.

• Строительная рента.

Что касается земли, предназначаемой  для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с земли, как и с других не землевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется: во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда земельный собственник и строительный спекулянт совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

• Лесная рента

Земельная рента в лесопользовании  специфична. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом  смысле ценны не сами по себе, а коммерческими  ресурсами – древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно  единственной причиной – чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются  в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием – лесной  фонд. Платежи за лесопользование зависят  от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог.

Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный  налог устанавливается меньше ренты  или не берется совсем в случаях:

1. на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов;
2. помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается  равным ренте, если:

1. воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств;
2. часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели.

Лесной налог превышает  ренту, когда он устанавливается  без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может  иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок  и заработной платы рабочих.

3. Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но имеет  цену. Земля продается благодаря  её способности приносить ренту  своему владельцу.

При продаже участка его  собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю  за сумму, которая, будучи положена в  банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит  в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и  предложением. Спрос на землю предъявляют  две группы покупателей:

• сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;
• несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты  на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке  всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также  транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или  куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер – она прямо зависит  от пользы, которую можно извлечь  при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его  особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение  наиболее рационального распределения  ограниченных ресурсов.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для  совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому  он рассчитывает получить за землю  такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей  денежной арендной платы, помноженной  на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в  себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
• кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Кадастровая оценка земли  – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает  дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость  участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал  бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного  участка – это доход, который  обеспечит его рыночная цена по текущей  процентной ставке. Она значительно  превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической  системе в целом. Любая отрасль  может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному  пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка -- это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, -- на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным  климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному  оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и  в качестве обратного действия –  на цену земли. Так, фермер, владеющий  землей, старается перекладывать  часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы  решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших  затрат, производимых на скудных и  далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит  от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть  продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог  способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и  другие факторы. Резко возрастает спрос  на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к  росту цены земли.

Методы оценки стоимости земли.

Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли  и другой недвижимости:

• метод сравнения продаж;
• затратный метод;
• метод капитализации доходов (доходный метод).

 

 

• Метод сравнения продаж.

Это основной метод. Он применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок  формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать  этот рынок, сравнивать аналогичные  продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод  построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами.

Он предполагает, что благоразумный  покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности  объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта  или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способом сравнения можно  оценить землю под дачное или  коттеджное строительство, т. е. там, где  существует достаточное для сравнения  количество совершенных сделок. В  оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так  как земля не вовлекалась в  необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.