Ценовая политика на рынке жилья

Глава 3. Ценовая политика на рынке  жилья

3.1 Факторы, влияющие на уровень  цен

Последние несколько  лет в России наблюдался беспрецедентный  рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного  метра жилья в Москве только в 2005 — первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем  вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько  ниже, однако практически повсеместно  рост цен на квартиры значительно  превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста  цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2,с.152].

С В связи с  этим проблема стремительного роста цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют  накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности  жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при  которых большинство населения  сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты  будут доступными для большинства  в случае, если доход (в первую очередь  заработок) основной массы жителей  страны достаточен для осуществления  ежемесячных выплат по кредитам без  значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные  кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация  выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его  срока.

Основным регулятором  доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей  стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя  факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой  за риск для компенсации их потенциальных потерь.

В России повышение  доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что  основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2,с.164].

Российское государство  принимает на себя риски ипотечных  кредитов частично из-за осуществления  ипотечного кредитования государственными банками, а частично — за счет использования  схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда — напрямую) государственной организации — Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК.

АИЖК финансирует  кредиты за счет выпуска собственных  долговых обязательств, гарантированных  государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые  ресурсы, которые можно найти  на рынке, средства, вкладываемые в  наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению  доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибо предоставление дешевых  кредитов как раз и запускает  механизмы, приводящие к резкому  росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с  ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что  недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования [2.2,с.178].

Очевидно, что ценовая  спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства  жилья. Однако существует проблема, связанная  с тем, что предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.

Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличивать мощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромных затрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.

В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует [2.2,с.180].

В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем  предложения жилья, а с другой — опасаются это делать, так  как в условиях снижения спроса они  не смогут остановить уже начатые  строительные проекты и будут  нести значительные убытки.

Однако рост цен  лимитирован не только перспективами  увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц.

Поскольку темпы  роста цен на недвижимость значительно  превышают средние темпы роста  доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для  обслуживания кредитов, предназначенных  для покупки даже самых маленьких  квартир, уменьшается. Отсюда можно  сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как  следствие, замедления темпов роста  цен.

Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут  баланс спроса и предложения и  обеспечена стабилизация цен на иском  равновесном уровне.

Итак, возможность  использования для инвестиций в  недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в  недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению  цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных  мер рост цен на жилье очень  медленно компенсируется увеличением  предложения, то есть наращиванием объемов  строительства жилья. Эти два  фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются  нестабильными. В результате уменьшается  как доступность жилья для  населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности  инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение  эластичности последнего.

Одним из методов  решения данной проблемы для корректировки  цен является повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков. К сожалению, принятые в последнее время законы (например, печально известный закон 214-ФЗ) только повышают их, а также усложняют и удорожают осуществление строительных проектов. В результате эластичность предложения жилья лишь снижается.

Также необходимо добиться, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир [2.2,с.201] . С одной стороны, инвестиционный спрос на недвижимость перестанет поддерживаться льготными ставками по ипотечным кредитам, если они превысят уровень доходности инвестиций в аналогичные по риску финансовые активы. Тогда такой спрос уменьшится, и рост цен затормозится. Выходит, что при повышении ставки по кредитам доступность жилья возрастет.

Однако, с другой стороны, это коснется только лиц, не использующих при приобретении жилья  кредитные средства, ведь при повышении  ставки уменьшится доступность ипотечных  кредитов. Очевидно, ставку по ипотечным  кредитам снижали до минимально возможного уровня именно для того, чтобы сделать  кредиты доступными для граждан  с низкими доходами. Если ее повысить, то кредиты станут для них менее  доступными. Однако даже, если процентные ставки уменьшить, то улучшить свои жилищные условия смогут небольшое количество людей, так как ипотечные кредиты  остаются уделом высокообеспеченных групп  населения.

Получается, что  повышение ставки (уменьшение субсидии) практически не повлияет на доступность  жилья для малообеспеченных слоев  населения, так как они кредитами  не пользуются, зато поможет снизить  инвестиционный спрос и затормозить  рост цен на жилье. Безусловно, этого  недостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев  населения. Они нуждаются в соответствующей  государственной поддержке, но она не должна превращаться в дестабилизирующую экономику «субсидию для богатых», к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.

Использование зарубежного  опыта и частичный пересмотр  федеральной программы «Доступное жилье», с тем чтобы включить в  нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и  покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний  цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья  для всех граждан страны.

С вступлением в  силу Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  рынок жилищного строительства  зажил по новым правилам. Этот документ был принят Госдумой в конце прошлого года и, как неоднократно заявляли депутаты, призван урегулировать отношения  между участниками долевого строительства  и строительными компаниями, а  также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества  «дольщиков» [3.31,с.30].

Интересно, что  застройщиков в основном беспокоят  разные юридические коллизии, которых  действительно очень много. А  вот тенденцию усиления административного давления на рынок недвижимости, которая явно прослеживается, они всерьез не воспринимают. Более того, некоторые ее даже приветствуют, «Затраты переложим на потребителей. Цены на жилье поднимем, чтобы покрыть издержки на обслуживание системы контроля, избавимся от ненужной конкуренции», - так рассуждают они [3.31,с.30]. Но, скорее всего, застройщики просто недооценивают размеры потенциальных издержек.

Выпадение с рынка  небольших компаний само по себе спровоцировало резкий скачок цен. Сократившиеся предложение  позволило крупным компаниям, получившим контроль над значительной долей  рынка, монопольно взвинтить цены на свои объекты 60% [3.31,с.31].

Участники рынка  утверждают, что если бы не закон  о долевом инвестировании, то сокращение предложения было бы постепенным, а  рост цен – менее значительным. «До вступления этого закона в  силу мы предполагали, что цены будут  расти на два процента в месяц», - признается руководитель проекта  Олег Репченко. Ошиблись. Тенденция  к сокращению объема предложения  была очевидна и раньше, но она была продиктована желанием застройщиков извлекать  большую прибыль из строительных проектов, а также стремлением  городских властей решать социальные задачи. Закон только обострил наметившийся уже в то время дефицит недвижимости.

Несомненно, именно крупные компании извлекли выгоду из бурного роста рынка и ослабления конкуренции. Снизились их риски, связанные  с реализацией больших жилых  проектов, ускорились сроки их окупаемости.

Таким образом, одним  из факторов, вызывающих резкие колебания  цен на жилую недвижимость, является несовершенство законодательной базы и существующие административные барьеры.

Также на ценовую  политику влияет:

1) очень длительный  производственный цикл строительства  жилья, причем в нашей стране  он один из самых больших  в мире.

2) отсутствие необходимого  для строительства количества  подготовленных площадок

3) недостаточное  обеспечение инженерной инфраструктурой,  теплом, электричеством, канализацией  и т. д.

4) нехватка финансовых  ресурсов, в том числе отсутствие  «работающих» банковских программ  по кредитованию строительства.

3.2 Анализ цен на рынке жилья

Последние годы были поистине золотыми для участников рынка  недвижимости. «В США цены жилье  удвоились за 10 лет», - сказал «РБК»  старший экономист Deutsche Bank Тобиас Джаст. Впрочем, и не предел: за то же время  они выросли на 150% в Испании, на 200% - в Великобритании и на 300% в  Ирландии известно, что недвижимость - один из любимых способов инвестирования как компаний, так и рядовых  граждан. Поэтому ее удорожание - закономерное следствие роста экономики и  доходов населения[3.26,с.20].

Связь между ценами на недвижимость, потребительским спросом  и экономическим ростом очевидна не только для Америки, но и для  Европы. Но в России дело обстоит  несколько по-иному. Если стоимость  жилья в России продолжит расти, это приведет, скорее всего, не к  росту, а к уменьшению потребительского спроса. «Уровень доходов в России существенно ниже, чем в развитых странах. Поэтому удорожание жилья  может вытеснить из поля зрения потребителей некоторые другие товары», - объясняет  «РБК» старший эксперт Центра макроэкономического анализа и  краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Игорь Поляков [3.26,с.22]. Меняется сама структура потребительского спроса: россияне покупают строительные материалы  и бытовую технику вместо автомобилей  и дорогой одежды и отказываются от таких услуг, как платное образование  и медицина. Причем выбранная государством стратегия развития ипотеки может  усилить негативное воздействие  на потребление. «К примеру, при долевом  участии в строительстве большая  часть стоимости жилья, как правило, выплачивается сразу. То есть тратятся деньги, которые уже были накоплены  и отложены, - говорит г-н Поляков. -А в случае с ипотекой часть  будущего дохода идет на выплаты по кредиту в течение 10-15 лет. Вот  почему ипотека, вероятно, больше влияет на потребление» [3.26,с.23].

«Ценовой рост в  разных сегментах рынка жилья  Московского региона за 2006 год  составил от 79,6 до 122,5%», -отмечает Владислав  Луцков, директор аналитического консалтингового  центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» [3.29,с.69]. Он признает, что прогнозы на 2006 год  были скромнее и действительность, как это часто бывает в России, превзошла ожидания. Олег Репчепко, руководитель аналитического центра IRN.ru, предупреждал о 20-30%-процентном росте  цен на жилье. «Никто: ни теоретики, ни практики, ни инвесторы, пи чиновники  не прогнозировал роста цен выше 30-40%», - оправдывается эксперт [3.26,с.70].

Строители уже не верят прогнозам аналитиков, надеются на свою интуицию. Так, Тимур Баткин, заместитель генерального директора  компании «ДОН-Строй», очередного скачка цен ожидает в новогодние праздники. С ним согласны и чиновники. «На  это повлияют полученные к конце  года премии и другие крупные выплаты, которые могут быть вложены и  недвижимость», - считает руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик. СУ-155, ДСК-1, «Крост» и «Конти» единодушно верят в плавный рост цен на жилье не ниже уровня инфляции на протяжении последующего года, но не исключают их кратковременной стагнации

Наиболее доходной в 2007 году, по мнению экспертов, стала  загородная недвижимость, 1 кв. м которой  стоит не менее 2,5 тыс. долларов. Подмосковье  является прекрасной альтернативой, и  из-за высоких цен на столичные  метры спрос перетекает на рынок  загородного жилья. В Московской области земли сельхозназначения  постепенно будут переводиться в  земли поселений. «Факты указывают  на смещение потребительского спроса в Подмосковье, где жилье стоит  на 25% дешевле, чем в Москве», - отмечает Георгий Лукьянчиков, аналитик компании «Новая Площадь» [3.29,с.71]. Генеральный  директор Soho Realty Ольга Творогова  считает, что объективные темпы  роста цены на объекты загородной недвижимости- минимум 20% в год.

Даже учитывая высокую  стоимость столичной земли, удорожание 1 кв. м жилья не должно быть более 350-400 долларов, заявляет начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и жилищно-коммунальном хозяйстве Михаил Евраев.

Причиной высоких цен на недвижимость является создание "рынка продавца, где спрос существенно опережает  предложение". Если бы не это, то вполне приличную квартиру в Москве можно было купить по цене 1 300 долларов за квадратный метр, а панельное жилье эконом-класса - и вовсе за 800 долларов кв. м. К сожалению, пока в России застройщикам выгодно не строить больше жилья и продавать его дешевле, а строить поменьше и реализовывать дороже. Если с застройщиками все понятно, то может возникнуть вопрос о покупателях недвижимости: как известно, все построенное жилье тут же скупается, так почему же количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, существенно не уменьшается? Почему спрос на рынке недвижимости все продолжает опережать предложение? На самом деле количество людей, которые могут купить недвижимость по абсурдно высоким ценам, не столь велико. Просто часто на этом рынке фигурируют одни и те же покупатели. То есть какая-то часть людей регулярно скупает квартиры, а потом либо сдает приобретенную недвижимость, либо спокойно перепродает ее (разумеется, уже по более высокой цене) [3.18,с.52]. В итоге размер дефицита жилья в нашей стране сегодня достигает 1,5 млрд. кв. м. При этом лишь 0,2 млрд кв. м. потребности в жилой недвижимости может быть удовлетворено на вторичном рынке. В общем-то, выходы из такой весьма неприятной ситуации лежат на поверхности: во-первых, государство могло бы контролировать потолок рентабельности рынка недвижимости (кстати, инвесторы могут работать уже за 20% рентабельности); во-вторых, можно также "проверять" и рынок покупателей, запрещая перепродавать жилье в массовых объемах, и, наконец, расширять объемы строительства социального жилья для нуждающихся категорий граждан, да и просто строить больше. О необходимости применения все этих мер иногда говорят. Но и только. А тем временем рост цен все отдаляет и отдаляет перспективу улучшения жилищных условий людям с низким и даже со средним уровнем доходов.

Что касается, цен  в регионах, то, например, за последние  пять лет квартиры в Костроме подорожали почти в 10 раз. И это явно обусловлено  не только инфляцией. Причем объемы строительства  и ввода нового жилья в городе в постсоветский период если не увеличились, то, во всяком случае, остались на прежнем  уровне. При этом эксперты утверждают, что сейчас предложение примерно на 40% превышает спрос. Именно поэтому  цена квадратного метра жилой  площади пока стабилизировалась [3.34,с.53].

Но все может  измениться к концу 2007-го — началу 2008 года. Ни строительные компании, ни крупные игроки, которые определяют ценовую политику на этом рынке, никогда  не согласятся с потерей такой  прибыли. Даже массовое строительство  так называемого дешевого жилья  проблему не решит. Дешевое жилье  в наших климатических условиях — это такой же миф, каким давно  уже стал дешевый бензин. Тем более  что строительством занимается не государство, а частные компании. Вывод напрашивается  сам собой: доходы граждан должны расти. Этим государство должно и  вполне может заниматься, а когда  доходы граждан вырастут, понятно, что  они смогут и получить, и обеспечить своими доходами кредит.

По данным одной  из российских служб, на начало сентября 2007 года исключительно высокие темпы  роста цен были характерны для  Красноярска и Уфы. Цены на жилье  в Красноярске продолжают увеличиваться  по инерции: в январе-сентябре 2006 года, когда в остальных городах  жилье дорожало на 40-50%, в Красноярске  — всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное [3.7,с.65].

Самый дешевый «квадрат», если сравнивать 18 крупных городов  России, в сентябре продавался в  Ульяновске — по 19 тыс. руб. Самый  дорогой был зафиксирован в Санкт-Петербурге — 63,5 тыс. рублей [3.7,с.65].

Аналогичная картина  наблюдается в Калининградской  области: цены на новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги — он стремится продать много  и быстро; цены, соответственно, будут  ниже. Нет — расценки окажутся неадекватно  высокими. «Вилка» — от 26 до 38 тыс. руб. за 1 кв. м. Только по официальным  данным, рентабельность строителей составляет 80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала «ВЕСТИ» министр строительства  и ЖКХ Калининградской области  Сергей Бучельников Риэлторы считают, что на самом деле речь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % — по элитному жилью. В Калининграде жилье на вторичном  рынке дорожает на 20% в год, в новостройках — на 25-30% [3.7.с.66].

Профессиональные  участники рынка надеются, что  народ, поразмыслив, деньги на покупку  жилья где-нибудь да раздобудет, устав  ждать серьезного снижения цен, которого, по мнению тех же экспертов, ждать  не приходится. Подешевеет, и то ненадолго, только самое некачественное жилье.

Вместе с тем  все допускают отступленческие  настроения у застройщиков: те будут-таки — хоть немного и завуалировано, через предпраздничные акции  — снижать цены. Ведь надо же отдавать банковские займы, долю города и финансировать  строительство. По мысли риэлторов, продавцы вторичного рынка окажутся крепкими орешками, цены не сдадут —  лучше уж переждут трудные времена. По-другому настроены продавцы «первички».

По мнению Романа Мурадяна, генерального директора Брокерского  дома «Золотые ворота»:

«2007 год — предвыборный, непростой для продавцов. В первой половине года ценовая- стабилизация, наметившаяся еще осенью 2006 года. За прошлый год произошло значительное подорожание — на 70% по итогам года, и покупателю надо привыкнуть к существующему  уровню цен, адаптироваться к рынку. Осенью рынок стоял, однако надеяться, что так продолжится до бесконечности, не стоит. Москва — центр притяжения для россиян, здесь сосредоточено  около 70% бизнеса всей страны. Уж таков  менталитет нашего соотечественника — он стремится жить в мегаполисе, где больше рабочих мест, условия для самореализации богаче. Этим мы отличаемся от Запада, где условия проживания и ведения бизнеса примерно одинаковы во многих городах и нет смысла перенаселять крупные центры. Недвижимость в Москве всегда будет в цене» [3.8,с.67].

К 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогноз  на 2007-2008-й годы неутешительный: все  без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу  жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.