Вдосконалення іпотечного кредитування

                                           МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ

            Кафедра фінансів ПІДПРИЄМСТВ ТА БАНКІВСЬКОЇ СПРАВИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         ІНДИВІДУАЛЬНА РОБОТА

                                     з дисципліни Банківська система

                      на тему: «Вдосконалення іпотечного кредитування»

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                   

 

 

 

 

                                      Дніпропетровськ – 2013

                                                 

 

 

 

 

    ЗМІСТ

Вступ

1. Теоретичні основи іпотечного кредитування
1. Основні поняття, принципи і види іпотеки
2. Аналіз умов іпотечного кредитування
3. Особливості іпотечного кредитування
2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Ощадбанку)
1. Аналіз іпотечного кредитування
2. Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Ощадбанку

Висновок

Список  використаної літератури

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  ВСТУП

У міру становлення ринкових відносин, в Україні з'являються фінансові механізми, властиві розвиненим країнам. Одним з таких механізмів є іпотека, актуалізація якої останнім часом пов'язана з низкою макроекономічних причин:

  · Поглиблення ринкових перетворень і стабілізація економічної ситуації;

  · Розвиток і становлення інститутів ринкової економіки, функціонування яких задіює різноманітні фінансово-економічні механізми;

 · Переорієнтація  фінансових організацій і, перш  за все банків, на роботу за  «довгим» позиціям;

  · Відсутність ефективних способів збереження та накопичення грошових коштів, наявних у населення (фондовий ринок перебуває в стагнації, відсотки за вкладами у банки найчастіше нижче рівня інфляції, при відносно стабільному курсі долара його покупка не вигідна і т.д.);

  · Високий рівень ліквідності нерухомості, насамперед житла, що робить вигідним вкладення коштів у нього;

  · Житлова проблема актуальна для багатьох родин;

  · Підвищення рівня доходів певної частини населення і т.д.

Становлення іпотеки в Україні стало, перш за все, наслідком певної стабілізації економічного становища, оскільки іпотечне кредитування розраховано на тривалій термін і можливе тільки в умовах досить стійкого економічного розвитку країни.  Саме тому, з державної точки зору, розвиток іпотеки не є самоціллю, а сприятиме вирішенню багатьох макроекономічних завдань, оскільки змушує всіх суб'єктів цього процесу орієнтуватися на тривалий період взаємодії, роблячи їх зацікавленими у сприянні економічної стабільності. Таким чином, щоб іпотека стала дієвим чинником підвищення економічної стабільності, необхідна активна участь держави у відповідних процесах.

Іпотечне кредитування - це порівняно новий вид кредитування.  Розвиток такого виду кредитування проходить  у складній економічній ситуації. Але, незважаючи на це людей, готових користуватися іпотекою, набагато більше, ніж пропозицій на цьому ринку. В даний час розвиток іпотечного кредитування досягло певної критичної точки, після чого вже немає ходу назад. Подальший розвиток буде залежати від дій держави і від інших найважливіших факторів.

                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         1. Теоретичні основи іпотечного кредитування

                         1.1 Основні поняття, принципи і види іпотеки

Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна. Зобов'язання боржника може бути не тільки банківським, а й зобов'язанням, заснованим на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди і т. п.

Іпотека характеризується наступними відмінними рисами:

 По-перше, іпотека,  як і всякий заставу, - це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди і т. д. Отже, іпотека базується на основному зобов'язанні, так як без нього вона втрачає сенс .

 По-друге, в якості  предмета іпотеки завжди виступає нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди.

 По-третє, предмет  іпотеки завжди знаходиться у  володінні боржника.  Він же  залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження ним, принаймні без згоди кредитора, на час заставного періоду.

 По-четверте, договір  кредитора і боржника про встановлення  іпотеки оформляється спеціальним документом - заставної, яка супроводжується нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією.

 По-п'яте, при значному  перевищенні вартості застави  над сумою виданого кредиту  іпотека дає можливість отримати  додаткові іпотечні позики під  заставу того ж майна (друга, третя іпотека). Права іпотечних кредиторів за одним і тим же нерухомого майна задовольняються в порядку реєстрації іпотеки, тобто внесення запису про реєстрацію іпотеки в спеціальні іпотечні книги.

І, нарешті, у разі невиконання  зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги перед іншими кредиторами в розмірі суми, зазначеної в заставної.

Зі сказаного вище випливає, що можна виділити наступні принципи іпотеки:

1. гласності, або публічності, - доступ кожного зацікавленої  особи до інформації, що міститься  в іпотечній книзі; 

2. спеціальності - можливість  встановлення іпотеки лише до  певної нерухомості і в певному обсязі;

3. достовірності - записи  в публічних книгах означають,  що стосовно даного майна немає  інших прав і правових обмежень, крім позначених;

4. старшинства - перевага  одного заставного права перед  іншим у залежності від часу  внесення його в іпотечну книгу;

5. безповоротності - іпотека  припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі.

Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками.

1. По об'єкту нерухомості: 

- Земельні ділянки; 

- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

- Житлові будинки,  квартири і частини житлових  будинків і квартир, що складаються  з однієї або кількох ізольованих  кімнат;

- Дачі, садові будинки,  гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

- Повітряні, морські  судна, судна каботажного плавання  і космічні об'єкти;

- Об'єкти незавершеного  будівництва. 

2. За цілями кредитування:

- Придбання готового  житла в багатоквартирному будинку  або окремого будинку на одну або декілька сімей в якості основного або додаткового місця проживання; придбання будинку для сезонного проживання, дачі, садових будиночків з ділянками землі; придбання земельної ділянки під забудову. Як правило, кредити на придбання готового житла надаються єдиним разовим платежем;

- На будівництво, реконструкцію,  капітальний ремонт індивідуального  житла, будинків сезонного проживання, на інженерне облаштування земельної  ділянки (прокладку комунікаційних  мереж);

- Будівництво та придбання готового житла з метою інвестицій. Дане кредитування будівництва житла відбувається поетапно: кожний наступний платіж здійснюється тільки після завершення його попереднього етапу.

3. По виду кредитора: 

 • Банківські;

 • Небанківські.

4. По виду позичальників:

4.1 Як суб'єктів кредитування:

 • Кредити, надані  забудовникам: і будівельникам; 

 • Кредити, надані  безпосередньо майбутньому власнику  житла; 

4.2 За ступенем афільованості  позичальників кредити можуть  надаватися:

 • Співробітникам  банків;

 • Співробітникам  фірм - клієнтів банку; 

 • Клієнтам ріелтерських  фірм, клієнти; 

 • Особам, які проживають  у даному регіоні; 

 • Всім бажаючим.

5. За способом амортизації боргу:

- Постійний іпотечний  кредит;

- Кредит із змінними  виплатами; 

- Кредит з одноразовим погашенням відповідно до особливих умов

6. По виду процентної ставки:

- Кредит з фіксованою  процентною ставкою; 

- Кредит зі змінною  процентною ставкою.

7. По можливості дострокового погашення:

 • З правом дострокового  погашення; 

 • Без права  дострокового погашення; 

 • З правом дострокового  погашення за умови сплати  штрафу.

8. За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу). Сума кредиту може складати від 50 до 100% вартості закладеного майна.

 Крім того, іпотечні  кредити можуть бути:

 • Звичайні та  комбіновані (видані кількома  кредиторами);

 • субсидовані  і видані на загальних умовах.

 Таким чином, іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування іпотечних кредитів. Класифікація іпотечних кредитів здійснюється за різними ознаками, які фіксуються законодавчими та нормативними документами, а також загальновстановленими правилами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                1.2 Аналіз умов іпотечного кредитування

Розвиток іпотечного житлового кредитування проходить  у складній економічній ситуації.  Статистичні дані фіксують, з одного боку, недостатню забезпеченість громадян житлом, з іншого - невеликі обсяги іпотечних житлових кредитів, виданих комерційними банками. Українські банки неохоче займаються іпотечним кредитуванням. Причина цього полягає, перш за все, в дисбалансі між попитом на довгі дешеві кредити і пропозиціями банків коротких, по суті, і дорогих кредитів. На вирішення даної проблеми і було направлено створення Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) у 1997р. Так як в Україні обрано дворівнева модель організації іпотечного ринку, то головним завданням АІЖК була визначена організація вторинного іпотечного ринку. АІЖК, з досвіду американських колег, повинно було викуповувати у банків іпотечні житлові кредити і випускати під їх забезпечення цінні папери з конкурентоспроможною прибутковістю, до того ж гарантовані державою. Ці цінні папери планувалося продавати на вторинному ринку.  Такий фінансовий інститут повинен був стати мостом, що з'єднує банківську систему і фондовий ринок.

 Діяльність Агентства  також повинна була бути спрямована  на сприяння створенню надійних  процедур іпотечного кредитування. Засоби для рефінансування іпотечних кредитів формуються за рахунок випуску облігацій загального боргу. Для фінансування своєї основної діяльності з придбання іпотечних кредитів на вторинному ринку Агентство може випускати ІЦП, забезпечені заставою прав вимоги за іпотечними кредитами або заставних. Перша емісія облігацій АІЖК відбулася у квітні 2006р. в обсязі 1,07 млрд. грн. Розміщення другого випуску облігацій АІЖК пройшло на ММВБ 25 травня 2007р. Обсяг емісії склав 1,5 млрд. грн., Або 1,5 млн. облігацій номіналом 1000 грн. з датою погашення 1 лютого 2013р. За ним 12 разів буде виплачений купонний дохід. Обсяг емісії третього випуску дорівнював 2,25 млрд. грн. У рік банківська система видає від 30 до 40 тис. кредитів, тоді як її можливості набагато більше. Але банківські ресурси нерівномірно розподіляються по країні, тому іпотека реалізується повільно і нерівномірно. У більшості регіонів України на три-чотири провідні кредитні організації доводиться більше 70% ринку, а на кожного жителя - не більше 100 грн. іпотечних грошей.

Однією з причин незадоволеного попиту з боку населення на житло є, перш за все, доходи населення. Незважаючи на деклароване зростання доходів, спостерігається зростання частки витрат на купівлю товарів та оплату послуг у структурі використання грошових доходів. Так, за попередніми даними, в 1 півріччі 2008р. вона склала 72,5 проти 70,6% у відповідний період 2007р. При цьому на частку оплати послуг приходилося 17,4 проти 16,6% у півріччі 2007р. На збільшення цієї частки вплинуло досить високі темпи зростання цін на платні послуги населенню, внаслідок чого питома ніс витрат на оплату житла у 2007р. склав 1.3% від загального числа витрат (з 1990р. цей показник найбільш високим був в 1995р. - 1,7%).

Стандартний пакет документів, який потрібні для оформлення іпотечного кредиту, включає в себе:

 • заява-анкета (на  бланку Банку);

 • паспорт позичальника / созаемщиков, поручителя та / або  заставодавця (пред'являються);

 - Документи, що підтверджують величину доходів і розмір вироблюваних утримань позичальника / созаемщика, поручителя.

Розглянемо докладні умови іпотечного кредитування Ощадного банку РФ і Укрсиб банку в порівнянні. В обох банках кредитний договір укладається з позичальником або созаемщиками. Созаємщикамі є подружжя, які оформляють об'єкт нерухомості у спільну власність. Іпотечний кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад, квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад, будинок із земельною ділянкою) об'єктів.

Кредит можна отримати у філіях банків, а саме:

 • за місцем  реєстрації позичальника / одного  із созаемщиков; 

 • за місцем  знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку / Укрсиб банку) - роботодавця позичальника / одного із созаемщиков, якщо підприємство надає поручительство за свого співробітника;

 • за місцем знаходження або за місцем будівництва об'єкта не рухомості.

Термін кредитування в Ощадбанку складає до 20 років тоді, як у Укрсиб банку - до 30 років включно.

 Валюта кредитування в обох банках - це гривні, долари США, Євро.

До рішення про іпотечне кредитування потрібно підходити з усією серйозністю і обдуманістю і з чітким розрахунком, що буде більш вигідним в даних обставинах - оформити іпотечний кредит, накопичити гроші або трохи почекати поки вкладені гроші принесуть прибуток. Кожна людина вирішує самостійно, виходячи з рівня й умов його життя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    1.3 Особливості іпотечного кредитування

 

Діяльність кредитних організацій на українському іпотечному ринку регламентується чинними законодавчими актами, що регулюють систему іпотеки. Формування законодавчої бази іпотечного кредитування в Україні почалося з середини 90-х рр.. минулого сторіччя. Права громадянина на житло і на охорону приватної власності закріплені у Конституції України (1993 р.). Основним законом, який регулює відносини з приводу застави нерухомості, є Закон України «Про іпотеку». Законодавство, яке регулює іпотечну діяльність, постійно розвивається. Найважливішим кроком у розвитку іпотечного кредитування стало прийняття 2004р. пакету законопроектів, спрямованих на підвищення доступності житла для населення.

Щоб скласти прогноз  розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) в Україні, потрібно розрахувати загальну площу житла, необхідного для задоволення попиту населення (у розрахунку 40 кв. М. на одну людину). У США цей показник дорівнює 70 кв. м., у Франції - 35 кв. м.

Вирішення житлової проблеми має стати пріоритетним напрямком  державної політики. Однак, як показує  аналіз статистичних даних, за останні  десять років відбувся різкий спад в галузі будівництва, це й відбилося на забезпеченні житлом населення.

Можна зробити висновок про те, що іпотечне житлове кредитування в Україні обмежується в своєму розвитку наступними чинниками:

 • неотработанность державними  фінансовими та економічними органами функціонування системи іпотечного житлового кредитування;

 • відносна слабкість вітчизняної  банківської системи, її незацікавленість  у роботі з населенням; відсутність  досвіду довгострокового кредитування;

 • невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських і оціночних компаній; відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;

 • відносна слабкість вітчизняної  банківської системи, її незацікавленість  у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового

 кредитування;

 • невисокий фінансовий потенціал  вітчизняних страхових, ріелтерських  і оціночних компаній; відсутність  у них необхідного досвіду  зі страхування ризиків, що  виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;

 • відсутність у населення  стійких моделей ощадного та  кредитного поведінки; 

 • юридичні (правові)  проблеми, що охоплюють питання  створення житлово-інвестиційного  законодавства, нормативно-правової  бази, що дозволяють злагоджено  працювати всім секторам інвестиційного  житлового ринку; 

 • висока вартість  позик при низькій платоспроможності населення;

 • проблема залучення  довгострокових ресурсів в іпотечну  житлову систему.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Ощадбанку)

                  2.1 Аналіз іпотечного кредитування

Іпотечний кредит є активною операцією комерційного банку і пасивної операцією одержувача кредиту. Для виявлення місця іпотечного кредитування в системі активних операцій банку розглянемо структуру операцій банку. На підставі наведеної схеми, на нашу думку, можна зробити висновок, що іпотечні кредити належать до середньо-і довгостроковими кредитами, що видаються банками юридичним і фізичним особам.

 При цьому можна  виявити основні особливості,  притаманні даному типу активних  операцій. Одна з таких особливостей  іпотечного кредиту полягає в тому, що відсоток за користування кредитом має плаваюче значення, величина якого коливається в залежності від багатьох факторів.

 

Основними факторами  в даному випадку, на нашу думку, є:

 зміна умов експлуатації  об'єкта нерухомості, що може  спричинити зміну його оцінної вартості; зміну макроекономічних умов, що впливає на прибутковість кредитних операцій банків; зміна норм обов'язкового резервування в центральному банку, яке тягне за собою зміна ризику, пов'язаного з даним видом кредиту та ін..

Кредитування фізичних осіб Ощадбанку Україні на 01.01.08-01.01.10 рр

 

Структура позичкової заборгованості населення на 1 січня 2010 року

 

Станом на 01.01.2010 року залишок строкової позичкової заборгованості за кредитами, наданими Ощадбанку України юридичним особам і підприємцям без утворення юридичної особи в гривнях і іноземній валюті, склався у розмірі 20 000 млн. грн. На наступній стадії аналізу необхідно також мати загальне уявлення про процентні ставки по кредитах і про динаміку деяких обов'язкових економічних нормативів.

 

 

2.2 Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Ощадбанку

Сьогодні розвиток житлової іпотеки для працівників установ культури в Україні стримується наступними основними факторами:

 1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками при самих «ліберальних», практично неіснуючих максимальна межа доступності для населення України складе не більше 10%.

 Причина тому, в  нинішній недоступності іпотечних  кредитів на житло. Поки, на жаль, більшість банків пропонує для іпотеки занадто високі річні відсотки - 17% і вище, короткий термін виплати боргу - від декількох місяців до 10 і початковий внесок з коштів покупця -30-35%. У таких кредитних умовах більшість людей не можуть дозволити собі покупку житла. Для порівняння, в Канаді щомісячні виплати по іпотеці становлять лише 5%, термін виплати боргу - до 30 років, до того ж первинний внесок зовсім не обов'язковий.

2. Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах України обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Як відомо, існують первинний і вторинний ринок житла. Житловий фонд катастрофічно старіє, і навіть достатня кількість старих і аварійних будинків не може стати основою для іпотечного кредитування. До того ж при купівлі та продажу таких квартир часто виникають правові спори про власність на житло. Отже, основний упор у розвитку іпотеки потрібно робити на новобудови. Але при малому, як зараз, обсязі будівництва виникне ризик, що з розвитком іпотечного кредитування та збільшенням попиту населення на купівлю житла ціни на квартири різко зростуть.  Ситуацію ускладнюють і несприятлива економічна ситуація в країні, і зростаюча інфляція, і недостатня законодавча база. Тому банки бояться довгострокових кредитів або, страхуючи себе, призначають високі річні відсотки.

3. Низькі темпи розробки  та вдосконалення законодавства  про нерухомість. 

 Так, наприклад, велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю мають різні дефініції, а також різним чином вирішують одні й ті ж правові питання. Все це, очевидним чином, збільшує адміністративні витрати, що є однією з складових будь-якого іпотечного кредиту.

4. Нерозвиненість інфраструктури  ринку житла і житлового будівництва.  Традиційними учасниками житлового  ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних  матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.

5.  Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості нашого населення - небажання жити в борг («береш гроші чужі, - а віддавати доводиться свої»).

 Для нормального  функціонування іпотечного ринку,  необхідно наступне:

- Скорочення термінів  реєстрації прав та угод з нерухомістю;

- Швидка і ефективна  реєстрація пулів закладних (передача  заставних організації, що виконує  функції іпотечного агента.;

- Залучення інвестицій  у будівництво нового житла; 

- Удосконалення системи  оподаткування при проведенні іпотечних операцій;

- Достовірна публічна  інформація про стан ринку  іпотечних операцій;

- Упорядкування системи  передачі страхових відшкодувань  в погашення кредитів за позичальників; 

- Зробити інструменти  сек'юритизації допустимими активами для інвестування накопичувальної частини пенсії;

- Розвиток цивілізованого  ринку іпотечного кредитування, розробка Кодексу іпотечного  кредитора; 

- Створення механізмів  соціального захисту при виселення  громадян з житлових приміщень  у разі звернення стягнення на закладене житлове приміщення;

- Уточнення порядку  укладання угод з житловими  приміщеннями, права на які мають  неповнолітні громадяни; 

- Для того щоб знизити  ризики інвесторів при вкладенні  коштів в іпотечні цінні папери, на мій погляд, законодавці перш за все повинні створювати ясні правила гри на цьому ринку. Якщо немає чітко прописаних прав, відповідальності кредитора і позичальника, то інвестор навряд чи буде вкладати свої кошти в цей ринок.

В якості рекомендацій щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників культури пропонується розробити дві програми.

1. Кредит «Молода сім'я"

 Кредит «Молода  сім'я"  покликаний вирішити житлову проблему молодих сімей - працівників культури, в яких хоча б один з подружжя молодше 30 років (або неповної сім'ї з дитиною, за умови, що батько не досяг 30-ти річного віку). При цьому, при визначенні розміру кредиту може враховуватися не тільки сукупний дохід подружжя, членів молодої сім'ї, але і їх батьків. Кредит надається на умовах, аналогічних умовам однієї з трьох перерахованих вище програм житлового кредитування, обраної позичальником / созаемщиками. При цьому, молодим сім'ям при наявності дитини досить мати всього 5% власних коштів.

 Банк може надавати  відстрочку позичальнику / созаемщиками  в погашенні основного боргу за кредитом у випадках, передбачених, а також при народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору на термін до досягнення дитиною (дітьми) віку трьох років. Термін дії кредитного договору може бути збільшений на термін наданого відстрочення. При цьому сумарний період наданих відстрочок не може перевищувати п'яти років.