Ведение кадастра за рубежом. 2

ТЕМА: ВЕДЕНИЕ  КАДАСТРА ЗА РУБЕЖОМ

Вопросы:

1. Ведение кадастра зарубежном

2. Кадастровая оценка в зарубежных  странах

Ведение кадастра во Франции

Французский земельный  кадастр решает задачи, связанные  с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размера земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов.

Для ведения земельно-кадастровых  работ в стране действует Генеральная  дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры.

Налоговые и кадастровые подразделения  Франции взаимодействуют с Министерством  финансов и Министерством юстиции, ведущим реестры дел. Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации.

Кадастр содержит данные, получаемые из:

– выписок из составленных нотариусами актов,

– сопровождаемых при необходимости документами о межевании,

– данные об Ипотечном займе (Conservations des Hypotheques);

– деклараций, представляемых собственниками и касающихся изменений,

– налоговых материалов, получаемых при ежегодной инспекции.

Кадастровая документация коммуны включает:

–кадастровый план,

–опись секции (легенды плана),

–кадастровую матрицу,

–дополнительную информацию, для нужд кадастровой службы.

На кадастровом плане  показывается изображение физического  состояния земельной собственности (границы, координаты, деление), позволяющее  определить ее площадь. Кроме того, кадастровый план дает представление о качестве земельной собственности. Для этого на нем показываются ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйственных культур, а также данные об отчуждении земельных построек. План является основным кадастровым документом, он используется для установления (локализации) местоположения земельного участка и идентификации строений. План составляется для каждой коммуны и полностью охватывает ее территорию. Секция кадастрового плана представляет собой территорию, ограниченную стабильными границами (дороги, тропы, каналы и др.).

Обновление кадастровых  планов в связи с изменением границ объектов недвижимости осуществляется непрерывно по мере поступления межевых документов. В связи с другими изменениями, связанными с размещением посевов сельскохозяйственных культур, застройкой, обновление планов проводится раз в год.

Парцелла является базовой кадастровой единицей. Она представляет собой участок земли, принадлежащий одному собственнику. Каждая парцелла идентифицируется по уникальному номеру внутри кадастровой секции.

Сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков служит кадастровая матрица. Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит:

–нумерацию (букву секции и номер плана);

–ее адрес;

–кадастровое содержание;

–номер коммуны и землевладения;

–указание произошедших изменений.

Компьютерное управление кадастровыми планами осуществляется на единой платформе с помощью программы «PCI Vecteur» или «PCI Image».

В соответствии с программой соглашений между налоговыми управлениями и местными органами власти продолжается сканирование кадастровых планов. Файлы со сканированными планами заменяют бумажные копии и служат базой для векторизации. Информация в электронном виде может передаваться отдельными файлами. Файл названий местностей и дорог дает возможность кодировки этих объектов в каждой коммуне. Он используется дирекцией налоговой инспекции для кодирования адресов и может быть предъявлен каждому желающему.

Подробный файл собственников  на уровне коммуны содержит идентификатор и адрес физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью.

Файл построек указывает  тип (дом, квартира) и назначение (жилищный фонд, промышленное строение, каждого строения и его кадастровую арендную стоимость). Файл парцелл позволяет узнать тип культур, выращиваемых на каждом земельном участке или на его части, их площадь и кадастровую арендную стоимость.

Эти файлы ежегодно обновляются. Их можно получить для пользования за определенную плату. Файл названий местностей и дорог предоставляется любому желающему, остальные файлы предназначены только для органов местной администрации (коммун, департаментов, регионов) и учреждений, находящихся в государственном подчинении.

Ведение кадастра в США

Организация рационального  использования и учета земель в США возложена на Федеральную службу охраны почв в составе Министерства сельского хозяйства. Центральному органу подчиняются филиалы в штатах и имеется почти 2400 районных ячеек по охране почв. Преобладает направление, связанное с оценкой почв по их сельскохозяйственной пригодности. В связи с этим, большое внимание уделяется генетической классификации почв. В последней преобладает морфологическая диагностика.

Основными единицами  картирования при почвенных обследованиях  являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и почвенные фазы. Серии объединяют почвы, сходные по положению в рельефе, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей и органических веществ, степени эродированности, засоления и т.д. В пределах серии почвы разделяются на типы по механическому составу. Низшей единицей классификации почв является фаза. Для ее диагностики используются признаки, характеризующие преимущественно технологические свойства почв: уклон поверхности, степень подверженности эрозии, каменистость и т.п. Основные требования к характеристикам участка на уровне фазы: однородность хозяйственного использования, производительность почвы, отзывчивость на проводимые агротехнические мероприятия, трудность обработки и т.п. Надо отметить гибкость подходов к классификации земель в США, т.к. она направлена на решение конкретных целей использования земель.

По степени пригодности  для сельскохозяйственного производства земли разделяются на 8 классов. В однозначные классы объединяются земли с одинаковыми производственными возможностями и равнозначной степенью проявления факторов, ограничивающих сельскохозяйственное использование земель:

1) почвы обладают высокой производительностью и по существу не имеют ограничений при использовании;

2) средняя производительная  способность почв, ограничений при  использовании мало; при обработке требуются лишь простые методы сохранения, пригодны для всех видов биологической эксплуатации (для сельскохозяйственных культур, пастбищ, лесных насаждений);

3) имеются ограничения  и помехи при использовании  почв, требуют более сложных и трудоемких мероприятий при их использовании и сохранении, а также противоэрозионных мероприятий, могут использоваться для возделывания сельскохозяйственных культур, под пастбища, лесные насаждения;

4) имеется больше ограничений,  чем в предыдущем классе, частично  пригодны для обработки, но  требуют более сложных и трудоемких  приемов для освоения, широко используются для обширных пастбищ и сенокосов.

5) почвы имеют большие  ограничения, препятствующие нормальной  обработке, пригодны только для обширных пастбищ и леса;

6) ограничений настолько  много, что они вообще не  пригодны для обработки, используются только для пастбищ и лесонасаждений;

7) аналогичны почвам 6 класса, но ограничений значительно  больше;

8) земли не пригодны  вообще для сельскохозяйственного  использования, возможно их использование для охоты, рекреации и т.п.

Внутри классов принята группировка земель по подклассам. Диагностическими признаками на этом уровне являются: климатические условия, эрозионная опасность, избыточная увлажненность, малая мощность корнеобитаемого слоя.

Низший таксономический  уровень этой классификации - единицы землепригодности, объединяющие земли, равноценные в хозяйственном отношении, имеющие одинаковую потенциальную пригодность и требующие одинаковой обработки и мер противоэрозионной защиты. Средний урожай сельскохозяйственных культур на землях, относимых к одной единице землепригодности, на разных участках не должен различаться более, чем на 25%.

Для качественной оценки продуктивности сельскохозяйственных угодий применяются преимущественно  анкетный и опросный методы, в отдельных  случаях экспериментальный - путем закладки учетных площадок. Наряду с данными об урожайности собираются сведения о системах севооборотов, обработки почвы, применении удобрений, мелиорации и т.д. По этим данным устанавливаются классы ведения хозяйства. К высшим классам ведения хозяйства относят такие землепользования, на которых применяются самые совершенные для данных условий севообороты и мероприятия по обработке и улучшению почв, что способствует получению наивысших урожаев. Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом, кроме природных факторов, учитываются: размер хозяйства; структура землепользовании; уровень интенсификации хозяйства, местоположение и доходность хозяйства на единицу площади; затраты труда и т.д. По этим показателям предусматривается дифференциация земель по экономическим классам (всего выделяется семь классов).

На основании материалов обследования почв, классификации и  оценки земель соответствующие службы выдают фермерам рекомендации по рационализации севооборотов, мероприятиям по повышению продуктивности земель, а также по организации угодий и полей севооборотов Данные изучения земельных ресурсов обрабатываются на ЭВМ и служат основанием для планирования использования земель на всех территориальных уровнях.

Таким образом, принципиальная разница в подходах к кадастровому учету и оценке земель во Франции и США состоит в том, что во Франции кадастр имеет приоритетно фискальную направленность, а в США кадастр, по существу, представляет собой систему классификаций почв и земель, в которых приоритетом является оценка их продуктивности.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен  драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского  права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных  участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая  важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней  разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами  источников информации о земельных  участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования  этих материалов для разработки публичных  информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится  в США в стадии обсуждения. Отчасти  это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения.

Широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи начала свою работу, в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. В нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.

Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и  замера земельных участков с целью  их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и  другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения.

Необходима была удобная  система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение  защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Ведение кадастра в Канаде

Систематическое изучение земель в Канаде осуществляется службой  инвентаризации. Последняя находится в составе Департамента лесного хозяйства и развития сельских местностей. Федеральное правительство осуществляет общую координацию исследований, финансирование работ, формулирует и отстаивает стратегические и общенациональные интересы в области использования земельных ресурсов.

Изучение земельных  ресурсов осуществляется по единой для  всей страны программе. Основная цель изучения земель и их инвентаризации - обеспечение органов исполнительной власти достоверными данными о потенциальной пригодности земель. При этом принимаются усилия для создания оптимальной системы планирования и управления земельными ресурсами с учетом возможных трансформаций угодий вследствие изменения экономической, демографической или экологической ситуации. Поскольку сельскохозяйственное использование земель сопряжено с другими видами землепользования, приняты четыре типа оценок земель по пригодности: для сельского хозяйства, для лесного хозяйства, для рекреационных целей и для охраны и воспроизводства фауны.

Классификация земель по пригодности для сельского хозяйства  построена на учете ограничивающих (лимитирующих) факторов. Выделено семь классов бонитета почв:

1) превосходные почвы  - 76-100 баллов;

2) очень хорошие почвы  - 70 - 75 баллов;

3) хорошие почвы - 61 - 69;

4) умеренные и хорошие  почвы - 56 - 60;

5) средние почвы - 48 - 55;

6) бедные почвы - 32 - 47;

7) очень бедные почвы  - 31 и менее баллов.

Первый класс - это  наиболее плодородные земли, практически  не имеющие ограничений для сельскохозяйственного использования, по мере нарастания числа и силы воздействия ограничивающих факторов снижаются продуктивность земель и возможности их сельскохозяйственного использования. Так, к пятому и шестому классам относятся земли, пригодные только для выращивания многолетних кормовых трав. Земли, отнесенные к седьмому классу вообще не пригодны для сельскохозяйственного производства.

Помимо бонитировочной шкалы, в Канаде применяется оценочная классификация земель:

1) качество почв низкое, земли мало или совсем не  пригодны для обработки из-за рельефа и большой каменистости, почвы подвержены дефляции;

2) качество почв ниже  среднего, от 30 до 10,0 % земель пригодны для обработки, благодаря более выровненному рельефу и меньшей каменистости;

3) качество почв среднее;  все земли пригодны для обработки,  почвы среднесуглинистые, рельеф слабоволнистый, каменистость незначительная;

4) качество почв выше  среднего, почвы тяжелосуглинистые и глинистые, рельеф равнинно-волнистый, каменистость отсутствует;

5) качество почв высокое,  все земли полностью пригодны  для обработки, почвы глинистые,  каменистость отсутствует, рельеф  ровный.

Система оценки и классификации  почв и земель, принятая в Канаде, очень близка к принятой у нас агропроизводственной группировке почв

Для изучения земель и  обработки получаемой информации в  Канаде используется информационно-географическая система, включающая целый ряд счетно-решающих устройств и программ. Ее работа направлена на перевод данных классификации земель с планово-картографического материала на ленту счетной машины. По соответствующим программам составляются новые целевые карты.

Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Основным критерием является урожайность пшеницы при общепринятой агротехнике. Урожайности других культур по соответствующим коэффициентам переводятся в урожайность пшеницы, по которой все земли делятся на пять классов продуктивности, В стоимостном выражении экономическая оценка сельскохозяйственных земель не проводится.

Ведение кадастра в Англии

В Англии применяются  два типа методов определения  продуктивности (плодородия) почв: одни методы оценки земель основаны на учете потенциальной продуктивности почв, другие на учете фактической их продуктивности.

Считается, что пригодность  того или иного участка для  сельскохозяйственного производства зависит от причин, которые можно объединить в следующие три группы:

1) причины, совершенно не зависящие от земледельца: климат, географическое положение, рельеф, мощность и состав почвы;

2) причины, требующие  применения дорогостоящих мероприятий:

мелиорация, дренаж, орошение, которые чаще всего находятся  под контролем общин на кооперативных началах, а не отдельного фермера, т.к. они требуют больших капиталовложений и не под силу одному земледельцу;

3) причины, связанные  с проведением обычных мероприятий,  осуществляемых земледельцем ежегодно: обеспечение почвы питательными веществами, регулирование кислотности.

Первый тип методов  оценки земель. Оценка земель производится по потенциальной продуктивности почв. Сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории:

1) высоко продуктивные  земли при хорошей обработке,  местоположение ровное или слегка холмистое, почва глубокая при удовлетворительном естественном стоке, рыхлого сложения; к этой категории обычно относят суглинки и некоторые торфянистые, песчаные, иловатые и глинистые почвы;

2) земли среднего качества, продуктивность которых ограничивается двумя или более условиями местоположения или неблагоприятными свойствами почвы (например, по крутизне, дренированности); эта категория включает тяжелые глины и легкие пески при условии, если другие факторы не очень неблагоприятны;

3) земли с низкой продуктивностью из-за чрезвычайно сильного отрицательного влияния одного или нескольких факторов местоположения или свойств почвы.

В дальнейшем земельная  служба в Англии подразделяет земли  на 10 классов по их продуктивности.

Второй тип методов  оценки земель. Производится по фактической урожайности сельскохозяйственных культур, получаемом на оцениваемых землях.

Сущность данного метода состоит в сравнительной оценке земель по средней урожайности сельскохозяйственных культур - сравниваются урожаи на оцениваемых землях и на плодородных или средне плодородных. Оценка земель по урожайности, естественно, встречает много трудностей:

во-первых, оценка продуктивности зависит от избранной культуры;

во-вторых, зависит от способностей и возможностей земледельца.

Поэтому метод оценки земель по урожайности может использоваться только для грубой оценки природного потенциала земель различных классов.

В Великобритании в традиционном понимании кадастра не существует вообще. Основой системы управления земельными ресурсами является "Земельный реестр ее Величества", который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса.

Главную роль в этой системе  играют Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на крупномасштабных планах, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии.

Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости, Реестра собственников и Реестра  ограничений. Главная функция реестра - обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности и, в меньшей мере, выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля, есть собственность короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, Первичная регистрация собственности осуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимости, которые никогда не продавались, вообще не зарегистрированы в системе.

Реестр открыт и доступен для всех. В режиме реального времени  из компьютеризированного реестра  можно получить информацию по всей территории Англии и Уэльса через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи обо всех продажах недвижимости и договорах аренды. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Земельный кадастр в  большинстве стран Западной Европы, служит основой для построения и поддержания различных видов кадастра и реестров (недвижимости, лесного, водного, природоохранного, градостроительного и т.) и базируется на земельных участках. Этим обеспечиваются информационная увязка всех видов кадастра, оперативное получение и передача информации о природных ресурсах, значительная эффективность кадастровых систем и их минимально необходимое число.

Значительный эффект дают информационные системы, прежде всего, в тех государствах, где интегрированы земельно- кадастровые и регистрационные системы в рамках одной организации. Это свойственно таким странам, как Франция, Швеция и др.

В большинстве экономически развитых зарубежных стран объекты недвижимого имущества, прочно связанные с землей, следуют за земельными участками. Земельный кадастр превращается в этих государствах в «кадастр недвижимости». Этот положительный опыт характерен в первую очередь для Швеции, Франции. Он позволяет пользователям сэкономить время и средства в ходе передачи прав собственности на недвижимое имущество, а государству — эффективнее управлять этими процессами.