Виды ипотечного кредитования

Введение

Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют крупные предприятия  и объединения, малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры, государства и отдельные граждане.

Банк – это кредитная  организация, которая имеет исключительное право осуществлять следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических  лиц; размещение указанных средств  от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Основной целью кредитной  политики банка, является - организация  стабильного и безопасного кредитования в целях динамичного развития банка. Банк придерживается политики кредитования предприятий, известных банку, имеющих  стабильный бизнес, и вновь созданных  производственных предприятий или  предприятий по оказанию услуг на долгосрочной основе (инвестиционные проекты), а также частных предпринимателей и физических лиц. При этом главным  в кредитной политике остаётся получение  максимальных доходов при минимизации  кредитных рисков. Управление кредитными рисками должно осуществляться таким  образом, чтобы одновременно снизить  имеющиеся риски и достичь  наибольшей доходности, при этом придерживаясь  всех требований Центрального Банка  РФ.

Исходя из выявленной актуальности тематики, целью данной курсовой работы является исследование кредитной политики банка и разработка рекомендаций по совершенствованию кредитной деятельности в условиях кризисных финансовых явлений.

Для дocтижeния пocтaвлeннoй  цeлинeoбхoдимoрeшитьcлeдующиeзaдaчи:

• изучить теоретические  основы процесса кредитования;
• исследовать особенности  организации взаимодействия банка  и заёмщика, а также специфические  аспекты кредитования;
• прoвecти анализ деятельности  Сбербанка России (ОАО) в сфере  кредитования юридических и физических  лиц;
• провести анализ кредитного  портфеля и кредитной политики  банка;
• определить основные  проблемы и пути повышения  эффективности в сфере кредитования  юридических и физических лиц.

Oбъeктoм исследования  в курсовой рaбoте является кредитная политика Сбербанка России (ОАО). Предметом курсовой работы является порядок осуществления кредитования юридических и физических лиц выбранной кредитной организацией.

В качестве информационной базы для проведения исследования были использованы следующие материалы:

• актуальная нормативно-законодательная  база, регулирующая вопросы кредитования  банками потенциальных заемщиков;
• учебники и учебные  пособия по банковскому делу;
• актуальная периодическая  литература, а именно: журналы: "Деньги  и кредит", "Банковское дело", "Финансы", "Банковское кредитование", "Бухгалтерия и банки" и  др.);
• финансовая и статистическая  отчетность Сбербанка России зa 2009–2010 гг.

При написании работы были использованы такие методы исследования, как сбор, анализ и обработка информации об объекте исследования.

Избранная тема исследования имеет большую практическую значимость, поскольку позволяет обобщить накопленный  опыт кредитования физических и юридических  лиц кредитной организацией и  выявить возможности для развития и оптимизации этого вида деятельности банка.

1.Виды и формы  кредитов

1.1Сущность, структура и элементы банковского кредитования

Кредит — это сделка, оформленная кредитным договором, по которой банк или любая кредитная  организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в  размере и на условиях, предусмотренных  договором, а заемщик обязуется  возвратить полученную денежную сумму  и уплатить проценты на нее. Кредит предоставляется исключительно специализированными кредитно-финансовыми организациями, имеющими лицензию на осуществление подобных операций от Центрального Банка.

Под системой банковского  кредитования понимается совокупность элементов, определяющих организацию  кредитного процесса и его регулирование  в соответствии с принципами кредитования. В качестве составляющих элементов  она включает в себя:

• порядок и степень  участия собственных средств  заемщиков в кредитуемой операции;
• целевое назначение кредита;
• методы кредитования;

формы ссудных счетов;

• способы регулирования  ссудной задолженности; 
• формы и порядок контроля за целевым и эффективным использованием с принципами кредитования.

Кредит состоит из элементов, находящихся в тесном взаимодействии друг с другом. Такими элементами являются, прежде всего, субъекты его отношений. В кредитной сделке субъектами отношений  выступают кредитор и заемщик. Объект кредитных отношений – денежные средства, предоставляемые в ссуду. Важным условием предоставления кредита  является наличие у кредитора  кредитных ресурсов, а их объем  определяет кредитный потенциал.

В мировой банковской практике отсутствует единая классификация  банковских кредитов. Однако наиболее часто в экономической литературе встречается классификация кредитов по следующим признакам:

• назначению (цепи кредита);
• сфере использования;
• срокам пользования;
• обеспечению;
• способу выдачи и погашения;
• видам процентный ставок.

По назначению банковские кредиты могут быть разделены на следующие группы: промышленные, сельскохозяйственные, торговые, инвестиционные, потребительские, ипотечные. Промышленные ссуды предоставляются предприятиям и организациям на развитие производства, на покрытие расходов по покупке материалов и т.п. Сельскохозяйственные ссуды предоставляются фермерам, крестьянским хозяйствам с целью содействия их деятельности. Потребительские ссуды предоставляются физическим лицам на покрытие неотложных нужд. Ипотечные ссуды выдаются под залог недвижимости с целью строительства, приобретения или реконструкции жилья.

В зависимости от сферы использования банковские кредиты могут быть двух видов: ссуды для финансирования основного или оборотного капитала. В свою очередь, кредиты в оборотный капитал подразделяются на кредиты в сферу производства и в сферу обращения.

По способу погашения  банковские кредиты делятся на ссуды, погашаемые единовременно, и ссуды, погашаемые в рассрочку.Ссуды погашаемые единовременным платежом, являются традиционной формой возврата краткосрочного кредита, поскольку удобны с позиции юридического оформления. Ссуды, погашаемые в рассрочку, предполагают погашение двумя и более платежами в течение всего срока кредитования. Конкретные условия возврата определяются в кредитном договоре и зависят от объекта кредитования, срока кредита, инфляционных процессов и ряда других факторов.

По видам процентных ставок банковские кредиты можно подразделить на кредиты с фиксированной или  плавающей процентной ставкой. Ссуды  с фиксированной процентной ставкой  предполагают установление на весь период кредитования определенной величины процентной ставки без права ее пересмотра. В российской банковской практике преимущественно  используют фиксированные процентные ставки. Кредитование с плавающей  процентной ставкой предполагает использование  процентной ставки, размер которой  периодически пересматривается. В данном случае процентная ставка складывается из двух составных частей: основной ставки, изменяющейся в зависимости  от конъюнктуры рынка, и надбавки, являющейся фиксированной величиной  и определяемой по договоренности ставок.

Кредитные отношения в  экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают  принципы, строго соблюдаемые при  практической организации любой  операции на рынке ссудных капиталов.

  Возвратность. Этот принцип  выражает необходимость своевременного  возврата полученных от кредитора  финансовых ресурсов после завершения  их использования заемщиком. Он  находит свое практическое выражение  в погашении конкретной ссуды  путем перечисления соответствующей  суммы денежных средств на  счет предоставившей ее кредитной  организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость  кредитных ресурсов банка как  необходимого условия продолжения  его уставной деятельности.

Срочность. 

Этот принцип  отражает необходимость его возврата  не в любое приемлемое для  заемщика время, а в точно  определенный срок, зафиксированный  в кредитном договоре или заменяющем  его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке - предъявления финансовых требований в судебном порядке.

Платность. 

Этот принцип  выражает необходимость не только  прямого возврата заемщиком полученных  от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их  использование. Экономическая сущность  платы за кредит отражается  в фактическом распределении  дополнительно полученной за  счет его использования прибыли  между заемщиком и кредитором. Практическое выражение рассматриваемый  принцип находит в процессе  установления величины банковского  процента.

Банку платность кредита  обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов  за привлечённые в депозиты чужие  средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение  прибыли для увеличения ресурсных  фондов кредитования (резервного, уставного) и использования их на собственные  и другие нужды.

Обеспеченность кредита. 

Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств и находит  практическое выражение в таких  формах кредитования, как ссуды  под залог или под финансовые  гарантии. Обеспечение кредита направлено, во-первых, на стимуляцию выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором, а во-вторых, на компенсацию убытков банка, вызванных не возвратом или несвоевременным возвратом заемщиком кредита. Эти обязательства имеют денежную оценку, срок исполнения и начинают реализовываться с момента не возврата заемщиком суммы кредита.

Целевой характер кредита. 

Распространяется на большинство  видов кредитных операций, выражая  необходимость целевого использования  средств, полученных от кредитора.  Находит практическое выражение  в соответствующем разделе кредитного  договора, устанавливающего конкретную  цель выдаваемой ссуды, а также  в процессе банковского контроля  соблюдения этого условия заемщиком.  Нарушение данного обязательства  может стать основанием для  досрочного отзыва кредита или  введения штрафного ссудного процента.

Дифференцированный характер  кредита. 

Этот принцип определяет  дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)

Кредитование базируется на договорной основе, причем предусматриваются  определенные обязательства и права  каждой стороны кредитной сделки, экономическая ответственность  сторон.

Итак, условия кредитования следующие:

1) соблюдение требований, предъявляемых к определенным (базовым)  элементам кредитования;

2) совпадение интересов  обеих сторон кредитной сделки;

3) наличие возможностей, как у банка-кредитора, так  и у заемщика выполнять свои  обязательства;

4) соблюдение принципов  кредитования;

5) возможность реализации  залога и наличие гарантий;

6) обеспечение коммерческих  интересов банка;

7) заключение кредитного  соглашения;

8) планирование взаимоотношений  сторон кредитной сделки. 

1.2.Классификация кредитов.

Как уже отмечалось, по источникам привлечения все кредиты подразделяются на внешние и внутренние. Под ВНЕШНИМИ ЗАЙМАМИ понимают кредиты, привлеченные от финансовых учреждений - нерезидентов. Обычно указанные займы связаны с обслуживанием внешнеэкономических связей клиентуры кредитного учреждения, необходимостью реинвестирования кредитов, предоставленных соответствующим банком другим экономическим структурам в иностранной валюте (в целях предотвращения создания открытой валютной позиции). ВНУТРЕННИЕ ЗАЙМЫ обычно служат для поддержания ликвидности и доходности кредитного учреждения в национальной валюте, а также финансового обеспечения его деловой активности.

Любое кредитное учреждение осуществляет свою деятельность в соответствии с разработанным руководством банка  планом. В этой связи привлекаемые банком средства имеют конкретное НАЗНАЧЕНИЕ.

СВЯЗАННЫЕ КРЕДИТЫ

Кредиты, предоставление которых связано, обусловлено не только условием своевременного возврата ссуды и выплаты процентов по ней, но и дополнительными условиями, выдвигаемыми кредитором. Например, целевые кредиты связывают их получателя обязательством расходовать их только на установленные цели.

КРЕДИТ  ПОД ПЛАТЕЖИ НАЛИЧНЫМИ

Используется в случае, если клиент банка-кредитора, являющийся поставщиком товара, заинтересован в размещении заказа, но не имеет возможности оформить коммерческий кредит. При этом банк-кредитор выплачивает клиенту полную сумму контракта, без каких-либо вычетов, с одновременным оформлением требований на банк, обслуживающий покупателя. Выгода фирмы-экспортера заключается в единовременном получении полной суммы платежа, что невозможно при оформлении вексельного кредита или кредита по открытому счету. Вместе с тем, банк фирмы-поставщика как держатель счета последней оставляет свой баланс неизмененным, увеличивая по пассиву статью средств на текущих счетах клиентов. Банк фирмы-покупателя, имея в своем балансе обязательства перед банком-кредитором, отражает по активному контр-счету требования на своего клиента, при этом обеспечением по активу будут являться все средства, поступающие на счет покупателя. Покупатель, со своей стороны, получает товар с реальной отсрочкой платежа на финансовых условиях более привлекательных, чем по фирменному или клиентскому кредиту.

КРЕДИТ  ПОД АВАНСОВЫЕ ПЛАТЕЖИ

Привлекается в случае заключения покупателем контрактов на значительные суммы, причем часть контракта подлежит префинансированию. Примером таких кредитов могут являться займы, осуществленные бывшим СССР под финансирование закупок труб большого диаметра из Японии. Поскольку суммы сделок достигали нескольких миллиардов долларов, для рефинансирования авансовых платежей в размере 15% от общей суммы сделки СССР привлек кредиты от японских банков, обслуживающих соответствующие фирмы-поставщики. Поскольку привлечение таких средств не связано с потребностями самого кредитного учреждения, банк-заемщик оформляет контртребование на непосредственного потребителя товара.

МЕЖБАНКОВСКИЙ КРЕДИТ ПОД КОНКРЕТНУЮ КОММЕРЧЕСКУЮ СДЕЛКУ - наиболее часто встречаемая разновидность банковского кредита. При этом в межбанковском соглашении делается ссылка на конкретные межфирменные контракты. Указанная форма кредита подразумевает платеж на условиях инкассо или по аккредитиву с одновременным выставлением кредитного требования на банк-заемщик.

КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ открывается банком-кредитором в пользу банка-заемщика в пределах согласованного между сторонами лимита. В рамках указанного лимита банк-заемщик может привлечь от банка-кредитора средства для финансирования закупок товаров, оговоренных в специальном соглашении. Этот вид кредитов является одним из самых распространенных в межбанковской практике.

НЕСВЯЗАННЫЕ КРЕДИТЫ привлекаются заемщиком с правом самостоятельного нецелевого использования полученных средств.

ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ КРЕДИТЫ используются в непосредственно банковском бизнесе чрезвычайно редко, так как предназначены для обслуживания таких специфических видов деятельности, как лизинг, инжиринг и т.д. Поскольку любая сделка, включая предоставление услуг, сдачу в аренду оборудования и т.д., имеет обязательную денежную оценку, она фактически сопровождается предоставлением банковского кредита, опосредующего деятельность продавца до момента получения ресурсов. На первый взгляд промежуточные формы кредитов не столь привлекательны для банка-заемщика, как связанный кредит. Это объясняется тем, что банк-заемщик не получает дополнительного обеспечения в виде перешедшего в собственность покупателя товара или поступившей от реализации данного товара на счет фирмы-получателя выручки. Однако, выгода банка-заемщика заключается в уменьшении рисков неплатежа со стороны клиента при одновременном увеличении эффективности его деятельности.

Нередко назначение кредитов смешивают с их ЦЕЛЕВЫМ ХАРАКТЕРОМ. Целевые кредиты включают в себя связанные и промежуточные кредиты, а также ряд финансовых кредитов, привлеченных без указания объекта кредита.

Как уже отмечалось выше, одним из принципов кредитования является срочность операций. ПО СРОКАМ кредиты условно делятся на кратко-, средне-, долгосрочные и инвестиционные.

КРАТКОСРОЧНЫЕ межбанковские кредиты представляют собой депозиты сроком до одного года. При этом в отдельную группу выделяют сделки на срок до 90 дней включительно. Это однодневные кредиты (“overnight” со сроком использования с сегодня до завтра; кредиты “tommorow-next” - с завтра на послезавтра; “spot-next” - с послезавтра на один день), недельные (“spot-week” -с послезавтра на неделю), а также двух- и трехнедельные, одно-, двух- и трехмесячные кредиты.

По принятой классификации  кСРЕДНЕСРОЧНЫМ относят кредиты от одного года до десяти лет, а также депозиты на срок более 12 месяцев.

ДОЛГОСРОЧНЫЕ кредиты включают в себя займы общим сроком действия свыше десяти лет.

К редко встречающимся  разновидностям долгосрочных кредитов относятся так называемые ИНВЕСТИЦИОННЫЕ МЕЖБАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ. Как правило, они имеют характер субординированного или партисипационного займа. Иногда в эту категорию включают несвязанные кредиты со сроком погашения свыше 10 лет.

Одним из основных показателей  уровня риска кредитных вложений является ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ предоставленных ссуд. В этой связи кредиты подразделяются на обеспеченные и необеспеченные.

Под НЕОБЕСПЕЧЕННЫМИпонимается только одна разновидность кредитных сделок - межбанковское соглашение о привлечении финансовых ресурсов на конкретный срок с обязательством уплаты основного долга о процентов на оговоренных условиях без предоставления каких-либо дополнительных документов или залога. Необеспеченный кредит - это кредит “под имя”.

Среди ОБЕСПЕЧЕННЫХ кредитов принято выделять материального обеспеченные и бланковые. К БЛАНКОВЫМ кредитам относятся займы с оформлением банковского векселя, служащего обязательством заемщика уплатить конкретную сумму в конкретную дату по предъявлении оригинала векселя. МАТЕРИАЛЬНЫМ ОБЕСПЕЧЕНИЕМ по кредитам могут быть коммерческие (фирменные) векселя, другие ценные бумаги, товарораспорядительная и другая равноценная коммерческая документация, земля, недвижимость, продукция на складах и т.д. При этом обеспечение носит характер залога, имеющего несколько форм:

-            “скрытый” залог, когда обеспечение по займу находится в руках потребителя, осуществляющего переработку товара с целью последующей ее реализации и погашения ранее привлеченного займа. В этом случае в качестве обеспечения выступают средства, зачисляемые  на счет клиента в кредитующем банке;

-            “мягкий” залог, при котором у фирмы-заемщика по балансу постоянно учитывается остаток товара конкретного ассортимента на полную сумму займа и процентов по рыночной стоимости с примерно 10%-ным превышением суммы обязательств по займу;

-            “твердый” залог, который отражается по балансу банка в виде контрстатьи по пассиву с точным указанием стоимости заложенного обеспечения. В межбанковских взаимоотношениях “твердым” залогом в размере определенной доли от предоставленных ресурсов могут быть различные финансовые инструменты - от страховых депозитов до ценных металлов.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения. В качестве обеспечения Сбербанк принимает:

1) поручительство граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода. Поручительство принимается от граждан в возрасте от 18 до 70 лет;

2) поручительство платежеспособных предприятий и организа¬ций-клиентов банка;

3) передаваемые в залог  физическим лицом ликвидные ценные  бумаги;

4) передаваемые в залог юридическим лицом ликвидные ценные бумаги;

5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

1.3 Этапы  кредитного процесса в коммерческом  банке.

Кредитный процесс - это приём  и способы реализации кредитных  отношений, расположенных в определённой последовательности и принятые данным банком.  Кредитование можно условно  разделить на несколько этапов, на каждом из которых уточняются характеристики ссуды, способы ее выдачи и погашения:

- рассмотрение кредитной  заявки и собеседование с клиентом;

- изучение кредитоспособности  клиента;

- подготовка и заключение  кредитного договора, выдача кредита;

- формирование резерва  на возможные потери по ссудам;

- контроль банка за  выполнением условий договора  и погашением кредита (сопровождение  кредита);

- работа банка с проблемными  ссудами;

Клиент, обратившийся в банк за получением кредита, должен предоставить заявление-ходатайство (кредитную заявку) в произвольной форме, в которой  указывается:

- сумма кредита

- срок использования

-предполагаемое обеспечение

- приемлемая для предприятия  процентная ставка

Банк требует, чтобы к  кредитной заявке были приложены  требуемые документы и финансовые отчеты, служащие обоснованием просьбы  о кредите и объясняющие причины  обращения в банк. Эти документы  – необходимая составная часть  заявки. Их тщательный анализ проводится на последующих этапах, после того как представитель банка проведет предварительное интервью с заявителем и сделает вывод о перспективности  сделки.

В состав пакета сопроводительных документов, представляемых в банк вместе с заявкой, входят следующие  документы:

- технико-экономическое  обоснование потребности в кредите  с расчетами планируемых затрат  и ожидаемых поступлений от  реализации продукции (ТЭО);

- финансовый отчет, включающий  баланс и отчет о прибылях  и убытках, годовые и на последние  отчетные даты с отметками  ИФНС об их принятии;

- отчет о движении кассовых  поступлений, основанный на сопоставлении  балансов компании на две даты  и позволяющий определить изменения  различных статей и движение  фондов;

- внутренние финансовые  отчеты, характеризующие более детально  финансовое положение компании, изменение ее потребности в  ресурсах в течение года;

- внутренние управленческие  отчеты. Сопоставление баланса требует  много времени. Банку могут  потребоваться данные оперативного  учета, которые содержатся в  записках и отчетах, подготовленных  для руководства компании;

- прогноз финансирования, содержащий оценки будущих доходов,  расходов, издержек на производство  продукции, дебиторской задолженности,  оборачиваемости запасов, потребности  в денежной наличности, капиталовложениях;

- бюджеты. Многие кредитные  заявки связаны с финансированием  начинающих предприятий, которые  еще не имеют финансовых отчетов  и другой документации. В этом  случае представляется подробный  бизнес-план, который должен содержать  сведения о целях проекта, методах  ведения операций;

- документы, удостоверяющие  право собственности на имущество,  недвижимость;

- обязательства по обеспечению  своевременного возврата кредита;

- справки, акты налоговых  органов, пенсионного фонда и  других внебюджетных фондов для  оценки возможных штрафов и  состояния бухгалтерского учета.

Заявка на получение кредита  поступает к соответствующему кредитному работнику и в течение одного-двух дней должна быть рассмотрена им на предмет принятия, либо отказа. Процедура  рассмотрения заявки различна для постоянных и новых клиентов, для клиентов, пользующихся доверием банка и не обладающих им, имеющих опыт хозяйственной  деятельности и для новых, вновь  начинающих организаций. Отнесение  потенциальных заемщиков к той  или иной группе зависит от имеющейся  информации о клиенте, объективной  и разумной осторожности банка в  выборе клиента. Выдача кредита без  предварительной проверки не допускается вне зависимости от значимости хозяйственных органов, от полномочий должностных лиц, интересов и ожидаемого эффекта (доходов).

Пакет документов для рассмотрения кредитным комитетом включает:

- заявку;

- заключение кредитного  эксперта;

- анкетный лист заемщика;

- заключение службы безопасности;

-заключение юридической  службы;

При необходимости пакет  документов может быть дополнен другими  документами, имеющими существенное значение при принятии решения кредитным  комитетом о выдаче кредита. Решение  кредитного комитета по вопросу выдачи кредита клиенту оформляется  протоколом согласования, являющимся конфиденциальным документом.

В случае положительного решения  о выдаче кредита кредитный эксперт:

- доводит до клиента  решение кредитного комитета  в письменном виде (письмо, факс  и т. д.);

- делает пометку о положительном  решении в Книге регистрации  заявок;

- готовит кредитное дело.

После того как получено решение на предоставление ссуды, банк приступает к разработке кредитного договора. Этот этап называется структурированием  ссуды.

Кредитный договор представляет собой развернутый документ, подписываемый  обеими сторонами кредитной сделки и содержащий подробное изложение  всех условий. Основные разделы кредитного договора:

- общие положения. Здесь  указываются: наименование договаривающихся  сторон; предмет договора, вид кредита,  его сумма, срок, цель, процентная  ставка; условия обеспечения исполнения  обязательств по кредиту; порядок  выдачи и погашения кредита,  а также порядок начисления  и уплаты процентов за кредит;

- права и обязанности  заемщика;

- права и обязанности  банка. Права и обязанности  заемщика и кредитора вытекают  из действующего законодательства, а также определяются особенностями  каждой кредитной сделки, ситуацией  на рынке кредитных ресурсов, кредитоспособностью заемщика;