Юридические особенности недвижиости

Юридические особенности  недвижимости

Рыночный оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав на недвижимость.

Недвижимое имущество  нельзя передать как большинство  иных вещей («из рук в руки»), можно  передать лишь права на это имущество, и эти права а сами нуждаются в подтверждении авторитетным третьим лицом.

«Право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ГК РФ, ст.131).

Государственная регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в единстве с государственным учетом недвижимого имущества и оценкой стоимости недвижимости образуют важнейшую подсистему в общей системе обеспечения нормального функционирования  сферы недвижимости  - подсистему учета, оценки и регистрации.

Государственная регистрация  прав на недвижимость вместе с учетом и оценкой недвижимости создает  необходимые основы для налогообложения  недвижимости.

Государственная регистрация  призвана обеспечить безопасность сделок и приобретаемых прав через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у  их  надлежащего обладателя.

В современной  России государственная  система регистрации  прав на недвижимость начинает создаваться после принятия  в 1994 году Гражданского  Кодекса  Российской Федерации (ГК РФ).

В развитие положений ГК РФ  в 1997 г. принят вступивший в силу в 1998 году Закон РФ « О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающий обязательность государственной регистрации.

«Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический  акт признания  и  подтверждения   государством   возникновения,   ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на  недвижимое  имущество»

Государственной регистрации  подлежат, по закону, все сделки с  недвижимым имуществом, в том числе, купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда (договора, заключенные на срок более года), доверительное управление, а также обременения прав на недвижимое имущество.

Объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования  и экономического оборота.

При этом независимо от содержания прав пользователя на недвижимость возможности  использования и обращения объектов недвижимости всегда ограничены .

Ограничения, накладываемые  законодательством на использование  или оборот объектов недвижимости , являются одним из способов преодоления возможных негативных внешних  эффектов, к которым может привести действия  собственника или обладателя иных прав на недвижимость.

В российском законодательстве ограничения возможностей собственников/пользователей недвижимости предусмотрены рядом законодательных актов: Земельным кодексом РФ   Градостроительным Кодексом РФ,  Жилищным кодексом РФ,  Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Ограничение прав на землю  распространена и в других странах, прежде всего, пприменительно к правам на сельскохозяйственные земли. В некоторых штатах США сельскохозяйственные земли могут приобретать только фермеры и сельскохозяйственные общества, в Японии для приобретения сельскохозяйственной земли нужно получить разрешение государства и отвечать определенным условиям и пр.

Через распределение прав собственности возможна реализация интересов разных субъектов с  использованием одного и того же объекта  недвижимости.

Право собственности включает в себя ряд правомочий. Так, Гражданский  Кодекс РФ в ст. 209 указывает:  «собственнику  принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом».

Единство указанных правомочий должно было обеспечивать неделимость  собственности. Но эта неделимость  никогда не была абсолютной и в  экономической практике всегда присутствовали случаи отделения отдельных правомочий. Наиболее известный тому пример –  сделки аренды, при которых происходит отделение правомочия пользования (или пользования и владения) от права распоряжения, что позволяет  одновременно разным субъектам (арендатору и арендодателю) реализовывать свои интересы, связанные с недвижимостью.

В условиях ограниченности числа разновидностей сделок указанная  «триада» правомочий была достаточна для реализации экономических отношений  в сфере недвижимости, Однако с  ростом числа интересов, связанных  с недвижимостью, и их все большем  дроблением  она все чаще и  чаще перестает вмещать в себя развивающуюся экономическую сущность собственности.

Необходимость более точного  определения принадлежащих тем  или иным субъектам прав ведет  к периодическому пересмотру правовых норм, в том числе, и базовых, таких, как понятие собственности, внесение различного рода дополнений, выделение  ограниченных вещных прав.

Понятие «ограниченные вещные права», в основе которого лежит  принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника  для рационального использования  объекта с учетом роли и функций  этого субъекта.

Недвижимость как экономический актив

Понятие «ограниченные вещные права», в основе которого лежит  принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника  для рационального использования  объекта с учетом роли и функций  этого субъекта.

Гражданский  кодекс РФ  выделяет следующие  вещные права:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право срочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, сервитут.

Земельный Кодекс РФ  в  гл.4 (ст.24) уточняет вещные права, относящиеся  к земельным участкам, по отношению  к различным категориям землепользователей и дополнительно ввел понятие  права  «безвозмездного срочного пользования», на котором  земельные  участки могут быть предоставлены  отдельным категориям юридических  и физических лиц. Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает также разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. Ограниченные вещные права наиболее часто используются в рамках государственной и муниципальной собственности при наделении имуществом государственных и муниципальных предприятий.

В соответствии  с Федеральным  Законом РФ № 161-ФЗ «О государственных  и муниципальных унитарных предприятиях»  унитарные предприятия могут  быть наделены  имуществом на праве  хозяйственного ведения (унитарные  предприятия )или на праве оперативного управления (казенные предприятия). На праве оперативного управления наделяются имуществом также государственные и муниципальные учреждения. Выделение ограниченных вещных прав, однако, не снимает полностью проблему точного определения прав отдельных субъектов по отношению к объектам собственности. В связи с этим возникает потребность в появлении нового правового инструментария, позволяющего расширить возможности эффективного использования недвижимости. В качестве теоретической основы для такого расширения может рассматриваться экономическая теория  прав собственности (термин «экономическая» означает что право с изучается в ее рамках с экономической точки зрения как источник выгод, затрат, богатства). Право собственности рассматривается в ней как пакет взаимодополняющих правомочий, что для сферы недвижимости создает дополнительные возможности по распределению прав на недвижимость между различными интересантами в соответствии со спецификой их интересов.

В наиболее полном в литературе определении «пакет» правомочий, составляющий в совокупности право  собственности, представляет собой  совокупность 11 элементов:

право владения (исключительный физический контроль над вещью);

право пользования ;право  управления; право на доход; право на капитальную стоимость (права на отчуждение,уничтожение); право на безопасность (от экспроприации); право на наследование; право на бессрочность; запрет на вредное использования; право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов); право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Представление права собственности  как пакета дополняющих друг друга правомочий дает возможность: точно определить содержание передаваемых прав; не упустить из-за правовой неопределенности  возможных экономически рациональных комбинаций; минимизировать издержки при совершении сделок.

Рациональная комбинация прав -  такая, которая позволяет  различным субъектам использовать потенциал недвижимости в своих  интересах (не противореча друг другу) и за счет этого обеспечить максимальную эффективность использования собственности.

Распределение правомочий между  различными субъектами «в пространстве»  состоит в том, то различные правомочия или их комбинации одновременно принадлежат  разным субъектам, что позволяет  им реализовывать свои интересы, не вступая  в противоречия друг с другом. В качестве примера распределения правомочий можно сослаться на уже упоминавшуюся ситуацию с передачей объекта в доверительное управление. При этом право управления и право владения будет передано собственником доверительному управляющему. Право пользования будет принадлежать арендаторам. Собственник получает право на доход. При этом, если объект недвижимости будет находиться в залоге, то право на ответственность будет принадлежать банку. Таким образом, права будут распределены между различными субъектами так, что каждый из них сможет реализовать свой интерес, связанный с недвижимостью.

Распределение правомочий между  разными экономическими субъектами возможно «во времени»,  «в пространстве»  и, что чаще всего бывает, во времени  и в пространстве одновременно.

Распределение правомочий во времени состоит в том, что  один и тот же объект недвижимости в разные периоды времени используется различными субъектами.

Чем больше число  разновидностей сделок, совершаемых с отдельными правомочиями, входящими в пакет  права собственности, тем больше  количество вариантов распределения  прав присутствует на рынке, что является одним из свидетельств развитости рынка. И, напротив, чем меньше вариантов  распределения правомочий предлагает рынок, тем он менее развит.

При большем количестве вариантов  распределения прав одно и то же число объектов недвижимости будет  привлекать больше интересантов, что  означает и больший объем финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок недвижимости.

Еще один аспект  экономической  теории прав собственности – учет трансакционных издержек (ТИ)– издержек, которые несут участники сделок на рынке в связи с совершением сделок (трансакций).

Понятие «трансакционные издержки» было предложено одним и из основоположников экономической теории прав собственности Р.Коузом как явление противостоящее трансформационным (производственным) издержкам, которые традиционно находились в центре внимания экономической теории. Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр. Трансакционные издержки на рынке недвижимости (как и на иных рынках) могут быть классифицированы по целому ряду критериев: по источнику (причине)  издержек; по форме издержек; по отношению к моменту совершения сделки; по субъекту издержек.

Развернутая классификация  трансакционных издержек по источнику их происхождения предполагает выделение  следующие видов издержек: Издержки поиска информации – затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов. Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки. Издержки спецификации и защиты прав собственности  - затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

С точки зрения формы трансакционные издержки могут быть разделены на явные (выраженные в денежной форме); неявные (выраженные в затраченном субъектами сделки времени, которое может быть ими использовано для получения дохода, т. е., по сути, издержки упущенной выгоды).

Величина трансакционных издержек является существенным обстоятельством, затрудняющим проведение сделок, так что их измерение, а главное, минимизация - важный фактор, повышающий эффективность действия  рыночных механизмов и, одновременно, снижения совокупных издержек субъектов рыночных отношений. Еще одна классификация трансакционных издержек – разделение на издержки «до сделки» и издержки «после сделки».

К издержкам «до сделки»  могут быть отнесены издержки, связанные  с поиском  информации, проведением  переговоров и т.д.,  к издержкам  «после сделки» - расходы по страхованию  прав на недвижимость. С точки зрения субъектов трансакционные издержки могут быть разделены на те, которые несет приобретатель прав на недвижимость (покупатель) и лицо, отчуждающее эти права (продавец). Трансакционные и трансформационные издержки часто связаны друг с другом, так что экономия на одних может привести к увеличению других: например, недостаточное внимание к технической экспертизе объекта (издержки измерения) может привести впоследствии к росту расходов на его ремонт. Трансакционные издержки тем выше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка. Высокий уровень ТИ увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка. При этом уровень трансакционных издержек может достигать такой величины, которая может заставить потенциального участника отказаться от ее совершения (запретительный уровень). На рынке недвижимости ввиду сложности, длительности и многоступенчатости сделок трансакционные издержки приобретают особенно важное значение и достигают существенно более высокой величины, чем на других рынках. Если на большинстве иных рынков трансакционные издержки составляют десятые, а то и сотые процента от стоимости предмета сделки, то на рынке недвижимости их величина колеблется от одного до семи-восьми и более процентов от стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, в зависимости от типа недвижимости (жилая,  коммерческая и т.д.), стоимости объекта недвижимости, содержания передаваемых прав (купля-продажа, аренда и пр.), условий финансирования сделки (с использованием механизмов кредитования или нет) и ряда других факторов.

Экономические и юридические особенности недвижимости

Экономическая специфика  недвижимости органически связана  с ее физическими и юридическими особенностями. Физическая природа недвижимости определяет возможность использования недвижимости различными способами (как для непосредственного потребления, так и в производственных целях), обуславливает уникальность объектов недвижимости, предопределяет разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный. Юридические особенности недвижимости влияют на характер ее рыночного оборота, возможности и ограничения по ее использованию. Чистота и содержание передаваемых прав влияет на уровень рисков приобретателя, ликвидность недвижимости. В результате взаимодействие физических и юридических характеристик недвижимости предопределяют ее экономические характеристики. Экономическая ценность недвижимости определяется  ее физическими и юридическими характеристиками. С учетом значения  юридических факторов в процессе воспроизводства недвижимости как экономического актива представляется целесообразным разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»: недвижимое имущество – это физический объект, недвижимость – это недвижимое имущество и права на него. Недвижимость = содержание (объект недвижимого имущества) + форма (совокупность юридических характеристик – правовой статус, содержание прав на объект и пр.).

Для понимания   экономической  природы недвижимости нужно вспомнить, что в экономической теории, с  учетом  роли в общественном воспроизводстве  все  экономические блага могут быть разделены на: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные  товары, нематериальные активы); финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации). В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив). В отличие от этого, недвижимость одновременно выступает  для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного  или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

В связи с двойственной природой недвижимости ее особенности  могут быть разделены на особенности  недвижимости как товара и особенности  недвижимости как капитала . Для  недвижимости как товара характерны следующие особенности:

из единства объекта недвижимости как вещи и права вытекает  единственно возможный способ рыночного  оборота недвижимости – через  передачу прав на недвижимость;

ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения   на рынке недвижимости,

уникальность товаров  на рынке недвижимости приводит к  индивидуальности ценообразования  на товары;

долговечность объектов недвижимости и способности удовлетворять  потребности пользователей ведет  к конкуренции на рынке между  вновь созданными объектами недвижимости и уже существующими объектами;

ограниченность предложения  на рынке, переплетение технических, экономических  и  юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения  или отчуждения недвижимости.

Для недвижимости как капитала характерны отличия  от иных форм существования  капитала, относящихся к финансовому  рынку, по двум направлениям. Во-первых, недвижимость как капитал отличается от финансовых активов – акций, облигаций и пр. по особенностям инвестирования в актив: финансовые активы, как правило, приобретаются на рынке, недвижимость может как приобретаться, так и создаваться вновь, через реализацию инвестиционно-строительных проектов. Существенным здесь является то, что создание новых объектов недвижимости означает не просто трансфертную операцию, как при приобретении уже существующих активов, но реальный прирост функционирующего общественного капитала. Реализация инвестиционно-строительных проектов является инвестицией не только на микро, но и на макроуровне. Во-вторых, недвижимость отличается от иных активов по особенностям формирования и получения доходов от недвижимости. Доходы от недвижимости формируются, как правило, через арендные платежи и реверсию (возврат вложенных средств при перепродаже недвижимости).

Особенности недвижимости как  капитала, в целом, состоят в: 

необходимости высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных  приобретателей инвесторов, ведет к  увеличению сроков экспозиции на рынке  и более низкой, чем  у других активов, ликвидности;

высокой сохранности инвестируемых  в недвижимость средств  благодаря вещной природе недвижимости и росту с течением времени;  

относительной стабильности и предсказуемости приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей; 

высокой зависимости доходности  объектов недвижимости от качества управления, связанная со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что  определяет потребность в привлечении  к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих.

Одновременное существование  недвижимости как товара – физического  блага, способного удовлетворять производственные или личные потребности пользователей  и как капитала – стоимости, приносящей новую стоимость находит свое отражение в разделении недвижимости с точки зрения  интересов собственника на операционную и инвестиционную недвижимость. Операционная недвижимость -  недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью. Инвестиционная недвижимость рассматривается  как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли и основной целью управления  является  максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – тяготеет к миру финансовых активов. Один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является, одновременно, и операционной и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре – для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная ). Различия между операционной и инвестиционной недвижимостью зафиксированы в международных стандартах финансовой отчетности, согласно которым под инвестиционной недвижимостью понимаются земельные участки,  здания, или их  часть,  находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды -лизинга) с целью:получения арендных платежей по договору операционной аренды, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого. Определяющим  моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если  целью приобретения является продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

К  объектам инвестиционной недвижимости относятся: земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе; земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено; здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, относятся: объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи; недвижимость, занимаемая владельцем; объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц.

Критерии признания инвестиционной недвижимости, таким образом,  совпадают  с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления  и представления финансовой отчетности: существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Особенности системы управления недвижимостью города

Государственная власть в  сфере недвижимости проявляется  в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая  нормативные и правовые акты. С  другой стороны, государство, являясь  собственником значительного количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования  и распоряжения ими. При этом роль государства не сводится к наращиванию массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.

Управление недвижимым имуществом города является подсистемой в системе  управления городом и подчинено  стратегической цели развития города – повышению качества жизни населения.

Так, например, Концепция  управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренная Постановлением правительства  города от 04.07.2001г. №80, предусматривает, что система управления недвижимостью  города должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества: достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности города (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений); стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости; создание благоприятной экологической среды проживания для населения города; обеспечение оптимальной, с точки зрения интересов города, структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью  города должна обеспечивать решение следующих задач: обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет города; создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов власти и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого; создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости; привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости города; оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании города, по вариантам функционального использования; создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

С учетом состояния недвижимости города в числе первоочередных задач  системы управления недвижимостью, следует выделить: обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости города; увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов городского бюджета.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью города положены следующие  главные принципы:

1. Управления на основе  объектного подхода (индивидуальный  подход к управлению). В соответствии с этим принципом объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

2. Принцип наилучшего  использования.

Основным критерием эффективности  управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования  недвижимого имущества, находящегося в собственности города. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении города, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета города, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества. Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества мегаполиса обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование. Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимостью и пр.) объектов недвижимости.