Земельные участки
Земельные участки
Достаточно часто у собственников недвижимости, лиц, рассматривающих приобретение недвижимого имущества, проведение строительства, земельный участок считается относительно незначительной единицей. Соответственно, проблем с ним возникать не должно. Однако законодательство рассматривает земельный участок несколько иначе, устанавливая к нему высокие требования. Потому При оформлении объекта недвижимости, выполнении иных процедур, действий с объектом недвижимости могут возникать сложные ситуации. Причина их заключается в том, чтоземельные участки подлежат строгому разграничению межи и прав на их управление, оформлению соответствующих документов для временной, постоянной передачи прав на участок определенному собственнику. Притом все процедуры представляют определенную сложность для человека, не имеющего значительного опыта в юриспруденции и конкретно земельном праве. Решить сложности и проблемы помогут специалисты московского регистрационного центра «Московский Регистрационный Дом», что позволит оформлять все права на земельный участок в соответствии с требованиями законодательства, а также в сжатые сроки без значительных затрат времени и средств.
Виды операций с земельными участками
Существует множество различных операций с земельными участками. Наиболее популярными, распространенными из них можно отметить:
Аренду земельного участка с последующим выкупом или без такового
Выкуп, передачу в собственность участка, который арендуется и имеет различные постройки (здания, сооружения, иные объекты)
Регистрацию права собственности на земельный участок для оформления сделок с ним
Постановку земельного участка на кадастровый учет, снятие с него
Выполнение данных процедур дает собственнику земельного участка определенную правовую защиту и гарантии владения, управления собственным имуществом. При этом земельные участки требуют строгого регулирования взаимоотношений между органами государственной, административной власти, так же как и между отдельными физическими, юридическими лицами, которые вступают в правовые взаимоотношения, защиты от недобросовестных действий.
Сложности и особенности проведения операций с землей
Одним из факторов более детального рассмотрения взаимоотношений, касающихся земельных участков, стала земельная реформа. В ходе ее проведения, усложнения правового регулирования различных общественных отношений возникла необходимость более детального определения земельных участков как отдельных объектов недвижимости. Так дискуссия по поводу земельного права привела к необходимости выделения института земельного права в отдельную отрасль, в тот час, как ранее он являлся только частью гражданских отношений. Притом земельные участки не могут рассматриваться в качестве обычного имущества, поскольку земля одновременно является частью природных ресурсов, являясь достоянием народа. Соответственно, земля становится категорией не только экономической, но и экологической, что определяет необходимость узаконивания прав и обязанностей собственника в законодательных актах. То есть, земельный участок не может считаться таким же объектом имущества, как, к примеру, недвижимость, расположенная на нем. К управлению земельным участком устанавливаются более жесткие требования, которые выявляются в соответствующих законодательных актах.
Все отмеченные факторы в немалой степени отражают сложность подготовки всех документов для оформления земельного участка при проведении различных операций с ним. Потому у владельцев при самостоятельном решении проблем могут возникать сложности. «Московский Регистрационный Дом» предлагает услуги специалистов, квалифицированных в вопросах земельного права. Юристы компании предоставят устные, письменные консультации, гарантируют профессиональное юридическое сопровождение всех операций с землей. Мы знаем все про земельные участки и решение споров при их оформлении. Соответственно, заказчик гарантированно получает высококлассную юридическую помощь. Также специалистами осуществляется представление заказчика по доверенности в судах, иных инстанциях. Это позволит в кратчайшие сроки и с минимальными затратами времени, усилий, решить наиболее сложные задачи.
Статьи -> Особенности сделок с земельными участками
Особенности сделок с земельными участками
Cегодня сделки с земельными
участками – это поистине практичное
и выгодное вложение инвестиций, вложение
в недвижимость, которое окупится в любом
случае. Во всей России не осталось городов,
которые были бы исключением, что уж говорить
о московском пригороде. Земельный сектор
рынка, особенно в центральной части страны,
демонстрирует стабильный рост. И даже,
несмотря на последствия финансового
кризиса, купить участок в Химках, недалеко
от города, хотят многие.
Однако, во время такого, подчас ажиотажного
спроса, покупателю нужно быть предельно
спокойным и внимательным. Только личная
осведомленность и вникание в юридические
стороны сделки, гарантирует легитимность
купли-продажи. Помните, что правовые особенности
этой сферы рынка недвижимости в несколько
раз сложнее рынка обычного жилья. А значит,
здесь мало кому удается обойтись без
помощи грамотного юриста.
Итак, при покупке земельного участка
в Химках владелец должен получить территорию
с четко обозначенными границами. Все
необходимые данные при этом должны быть
зарегистрированы в кадастровом учете.
Особенно важно, чтобы у продавца в момент
сделки право собственности на землю было
точно зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое
имущество, а помимо этого, еще и на сделки
с ним.
Значение также имеет категория земли
того объекта, который вы решили приобрести.
Допускается, чтобы это была земля поселения
или, в некоторых случаях, земля сельскохозяйственного
назначения. Кроме этого, должно быть оформлено
и разрешение на ее использование. Как
правило, для этого используются формулировки:
«для ведения домашнего, фермерского или
дачного хозяйства».
Покупка земельных участков часто предшествует
строительству на них. Такие работы разрешены
на названных категориях земель. Отличие
будет заключаться лишь в том, что земля
поселения используется для застройки,
а земля сельхоз назначения – для деятельности
хозяйства.
Многие юридические предприятия и агентства
имеют большой опыт работы с операциями
купли-продажи участков земли. Исключением
не стало и наше агентство недвижимости в Химках, которое окажет Вам
все необходимые услуги. Объекты продаж
собраны нами в единую информационную
базу, проранжированы по цене, удаленности
и размерам. Кроме этого, мы предоставим
Вам список необходимых документов и подскажем,
как вести диалог с регистрационными органами.
В комплекс услуг агентства входит и ряд
сопутствующих работ по сопровождению
и оформлению купли-продажи участков.
Не забывайте о том, что сделки с недвижимостью
- это риск, исключить который может только
помощь и знания опытного юриста.
Как отмечалось, земельные участки относятся к недвижимому имуществу.
Но эта недвижимость особого рода. В отличие от зданий и капитальных сооружений, которые подвергаются естественному процессу разрушения, стихийному или рукотворному уничтожению, земля вечна и предназначена для всех последующих поколений. Отсюда и особенности законодательного регулирования использования земельных участков, ограничивающих права собственников и других их владельцев в целях сбережения земельных ресурсов и эффективного их использования.
Статьей 1 Земельного кодекса РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства провозглашен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Законом от 15 апреля 1998 г. (ст. 29) прямо установлено, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Также не допускаются сделки с этой категорией земельных участков, если такие сделки приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.
Особенности сделок с земельными участками определяются в основном нормами земельного и гражданского законодательства. Так, согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (строением, сооружением) и необходимой для их обслуживания, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В случае перехода права собственности на указанные объекты к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение, строение) или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий или иной недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение или иную недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на это здание (строение, сооружение).
Сделки с земельными участками могут быть дву- или многосторонними, а также односторонними. Двусторонняя сделка либо сделка, в которой участвуют три и более сторон (многосторонняя сделка), оформляются заключением письменного договора, выражающим волю его участников.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Односторонней сделкой считается, например, прощение долга (ст. 415 ГК РФ), что может быть связано с приобретением земельного участка в долг или его завещанием (п. 5 ст. 1118 ГК РФ).
Эта статья из раздела-сделки, которая посвящена теме-особенности сделок с земельными участками. Надеюсь вы по достоинству оцените ее
.4. Сделки с земельными участками
В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектом гражданского оборота. В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.
В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок существуют постоянные и временные ограничения прав собственности на землю.
Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:
- систему зонирования;
- рациональное использование и охрану земель;
- контроль окружающей среды;
-
защиту законных прав и
-
соблюдение условий
-
учет строительных норм и
-
принудительный выкуп земель
у собственника для
Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:
- строго целевое использование земельного участка;
-
возможность купли-продажи
-
изъятие неиспользованных
-
установление предельного
- запрещение раздела земельного участка (например для крестьянского (фермерского) хозяйства);
- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в городе Москве и др.
Право собственности на землю - это вещное право, в соответствии с которым собственник земли владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством (не нарушая целевое использование, экологию, интересы других лиц и пр.).
За сравнительно короткий срок в России произошли глобальные перемены в отношении права собственности. Возросла роль частной собственности, в том числе и на земельные участки.
Конституционно закреплено право собственности граждан и юридических лиц на землю, однако в силу многолетнего пренебрежения к праву со стороны государства у граждан России сформировался устойчивый правовой нигилизм. Цель данного раздела - помочь собственнику земли грамотно распорядиться своей собственностью при совершении наиболее распространенных видов сделок с земельными участками: купле, продаже, аренде, дарении, ренте, наследовании, обмене, ипотеке (залоге).
Земельные участки и все, что прочно связано с землей, относятся к объектам недвижимости. При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы ч. второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой оборот земельных участков допускается земельным законодательством (ст. 13 федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие ч. второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.
Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли:
- историко-культурного наследия;
-
государственных природных
-
предоставленные для нужд
-
общего пользования в
- заповедников;
- оздоровительного назначения;
-
залегания природных
- подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, биогенному заражению;
-
государственных научно-
-
закрытых административно-
Земельный участок не может быть предметом сделки, если по нему существует спор о принадлежности тому или иному лицу, в случае, если в Единый государственный реестр прав внесена запись о запрещении, а также состоящий под арестом.
Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранцами. В соответствии с Конституцией РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. В российском законодательстве существуют следующие прямые ограничения прав иностранцев в отношении земельных участков:
- невозможность
создавать крестьянско-
- невозможность
иметь в собственности
- невозможность
иметь земельные участки в
собственности для
Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.
В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).
Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:
- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);
- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);
- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты*(4), местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);
-
указание на отсутствие
-
порядок передачи права на
земельный участок (если договором
предусматривается передача
- цену сделки (если договор возмездный);
- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).
Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.
В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.
Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:
-
заявления сторон договора (или
уполномоченного сторонами
-
договор в простой письменной
форме или нотариально
-
документ о плате за
- план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ;
- акт о нормативной цене земли;
- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;
-
доверенность лиц, уполномоченных
сторонами выступать от их
имени при заключении договоров
(прилагается в случае
В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.
Гражданин либо любой другой субъект сделки могут оформить сделку с земельным участком только в том случае, если их право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 6 федерального Закона о государственной регистрации прав).
Особенности купли-продажи земельных участков
Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.
Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.
При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение.
Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса.
К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права.
При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Особенности обмена земельного участка
Действующее земельное законодательство предусматривает право на обмен земельного участка, в том числе и участков, предоставленных в соответствии с Федеральным законом "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан". Данное право установлено п. 2 указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767: "Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими положениями ч. второй ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу, и на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества.
В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. К договору мены применяются те же статьи ГК РФ, которые регулируют сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Обе стороны должны зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);
- договор мены в письменной форме;
-
возникшее на основании
Особенности дарения земельного участка
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Общие положения заключения договора дарения регулируются ГК РФ.
Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Особенности аренды земельного участка
Аренда - это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.
Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, у которого земельный участок находится на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования с согласия собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.
От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей.
Поскольку земля может находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы управления.
По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее земельной правоспособностью.
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане.
При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется, т.е. арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается с момента его государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Если договор не перезаключается с тем же арендатором, то с истечением этого срока прекращаются обязательства по договору: земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается.
- Земельные участки
- Земельные участки
- Земельные участки
- Земельные участки
- Земельные участки как важнейший объект недвижимости
- Земельные участки как объекты гражданских прав и их правовые режимы
- Земельные фонды
- Земельные ресурсы РФ
- Земельные ресурсы Ставропольского края
- Земельные ресурсы ТО
- Земельные ресурсы Украины
- Земельные споры
- Земельные споры и порядок их разрешения
- Земельные участки
