Жилищные сертификаты. 2

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….3

1 Понятие жилищного сертификата……………………………………….4

1. Граждане, имеющие право на получение жилищного сертификата…...5
2. Реквизиты жилищного сертификата…………………………………..….6
2. Особенности выпуска жилищных сертификатов…………………….9
3. Особенности погашения жилищных сертификатов………………..13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.................................................................................................16

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………...17

ВВЕДЕНИЕ

С развитием  в России рыночных отношений появилось  большое количество исследований, посвященных  вопросам правового регулирования  обращения ценных бумаг. Интерес  этот, в первую очередь, продиктован  потребностью в информации о возможностях ценных бумаг как инструмента предпринимательской деятельности, в формировании ясного представления о проблемах, возникающих на рынке ценных бумаг.

Ценные  бумаги становятся все более привычным  объектом гражданских прав не только среди представителей так называемого  делового мира, но и среди людей, чья профессиональная деятельность не связана с предпринимательством. В немалой степени этому способствует распространение такого специфического вида ценных бумаг как жилищные ценные бумаги. Их выделение в особую группу не имеет правового значения и  осуществлено на основе их специфического "предмета" — жилого помещения.

Наиболее  известным и распространенным видом  жилищных ценных бумаг на сегодняшний  день можно признать жилищные сертификаты.

Целью данной работы является раскрытие понятия  и сущности жилищных сертификатов, а также рассмотрение особенностей выпуска и погашения жилищных сертификатов

1 Понятие жилищного сертификата

Жилищный сертификат - это  любая ценная бумага или обязательство, номинированная в единицах общей  площади жилья и имеющая также  индексируемую номинальную стоимость  в денежном выражении, размещаемая  среди граждан и юридических  лиц, дающая право его владельцам при соблюдении определяемых в проспекте  эмиссии условий требовать от эмитента его погашения путем  предоставления в собственность  помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указных ценных бумаг или обязательства.

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и может  выпускаться в документарной  или бездокументарной форме. Он удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим  или физическим лицом, приобретающим  сертификат) средств на строительство  определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение  установленного срока действия жилищного  сертификата.

Номинал жилищного сертификата  устанавливается в единицах общей  площади жилья, а также в его  денежном эквиваленте. При этом минимальный  номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади  жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

Схема индексации номинальной  стоимости жилищного сертификата  устанавливается в проспекте  эмиссии и остается неизменной в  течение срока действия жилищного  сертификата. Она представляет собой  однозначно определяемый порядок изменения  цены выкупа жилищного сертификата  эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Индексация должна производиться не реже одного раза в три месяца.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические  лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права  заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке  земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения  средства, а также юридические  лица, которым в установленном  порядке переданы все указанные  права.

Банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи не могут  выступать эмитентами жилищных сертификатов.

Эмитенты жилищных сертификатов несут от своего имени обязательства  по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Эмитент может являться держателем реестра собственников жилищных сертификатов либо поручить ведение  реестра специализированному регистратору.

1.1 Граждане, имеющие право на получение жилищного сертификата

Право на получение жилищного  сертификата имеют следующие  категории граждан Российской Федерации, которые не имеют жилых помещений  для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами  и признанных в установленном  порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

а) военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы, и  граждане, уволенные с военной  службы, имеющие общую продолжительность  военной службы в календарном  исчислении 10 лет и более, основаниями  для увольнения с военной службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на военной службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;

б) сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, содержащихся за счет средств федерального бюджета, подлежащие увольнению со службы, и граждане, уволенные со службы из указанных органов и учреждений, имеющие общую продолжительность службы в календарном исчислении 10 лет и более, основаниями для увольнения со службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;

в) граждане, подлежащие переселению  из закрытых военных городков.

Все эти категории граждан  решение об участии в программе  принимают добровольно.

Основаниями для признания  в установленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий по причине отсутствия жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами являются:

а) отсутствие жилого помещения  для постоянного проживания;

б) проживание в общежитии  или на служебной жилой площади  при отсутствии другой жилой площади  для постоянного проживания;

в) проживание на условиях поднайма при отсутствии другой жилой площади  для постоянного проживания.

Установление очередности  граждан - участников Программы для получение сертификатов осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в той же хронологической последовательности, в какой каждый из них был поставлен на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.2 Реквизиты жилищного сертификата

Жилищные сертификаты  могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным  законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О  рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске.  В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование "жилищный сертификат";  
б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сер-тификатов;  
в) срок действия жилищного сертификата;  
г) дату приобретения жилищного сертификата первым собственником;  
д) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;  
е) общей объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;  
ж) цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;  
з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником;  
и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры;  
к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;  
л) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:  
- дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;  
- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;  
- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;  
м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;  
н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;  
о) полное наименование банка (банков), контролирующего (их) целевое использование привлеченных средств.

Необходимо помнить, что  отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

2 Особенности выпуска жилищных сертификатов

Государственная регистрация  выпусков жилищных сертификатов и их проспектов эмиссии производится Федеральной  комиссией по рынку ценных бумаг  в соответствии с постановлением Федеральной комиссии от 17.09.96 № 19 "Об утверждении Стандартов эмиссии  акций при учреждении акционерных  обществ, дополнительных акций, облигаций  и их проспектов эмиссии" с учетом особенностей, установленных для  регистрации выпусков жилищных сертификатов.

Для регистрации проспекта  эмиссии жилищных сертификатов эмитент  обязан представить документы, подтверждающие права эмитента как заказчика  на проведение жилищных строительных работ, отведенный в установленном  порядке земельный участок под  жилищное строительство и проектную  документацию на жилье, а также договор  с поручителем (гарантом). Орган, осуществляющий регистрацию выпуска жилищных сертификатов, отказывает в ней в следующих случаях:  
- отсутствия какого-либо из указанных документов;  
- наличия в документах, представленных на регистрацию, недостоверной информации или сведений, противоречащих требованиям действующего законодательства и Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

В качестве поручителя выпуска  жилищных сертификатов может выступать  банк, иное кредитное учреждение, страховая  компания, другое юридическое лицо, имеющее лицензию профессионального  участника рынка ценных бумаг, заключившее  с эмитентом договор поручительства.

Поручитель (гарант) должен иметь собственный капитал, не менее  чем в 5 раз превосходящий размер гарантируемой им части выпуска  жилищных сертификатов.

Поручителем выпуска жилищных сертификатов может быть администрация  субъекта Российской Федерации или  орган муниципального образования. В этом случае объем средств, необходимых для выплаты в текущем году, должен быть предусмотрен в соответствующем бюджете субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Эмиссия жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с  постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому  рынку при Правительстве Российской Федерации от 17.09.96 № 19. Наряду со сведениями, перечень которых установлен данным постановлением, проспект эмиссии ценных бумаг должен содержать следующие  сведения:

1. схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата;
2. основные существенные потребительские характеристики объекта привлечения средств, включая данные о месте нахождения объекта строительства (реконструкции), себестоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта, рыночной цене одного квадратного метра жилья, аналогичного строящемуся по типу и месту нахождения;
3. данные о наличии выделенной площадки под строительство, проектно-сметной документации, подрядной организации, способной обеспечить в предполагаемые сроки проведение строительно-монтажных работ;
4. данные экспертизы проекта строительства (реконструкции) жилья (при наличии таковой);
5. порядок оформления прав собственности на помещение при погашении жилищных сертификатов;
6. сведения о направлении средств эмитента на капитальные вложения:  
   - объем капитальных вложений за три последних финансовых года;  
   - объем незавершенного строительства, в том числе с превышением плановых сроков строительства (пообъектно);  
   - объем неустановленного оборудования;
7. информацию об обязательствах, содержащихся в договоре эмитента с поручителем, или об условиях банковской гарантии;
8. данные о банке (банках), в которых эмитент хранит средства, привлеченные в результате выпуска жилищных сертификатов;
9. данные о поручителе (гаранте) выпуска.

Сведения, которые необходимо указать о поручителе (гаранте) выпуска жилищных сертификатов:  
- организационно-правовая форма, полное и сокращенное наименование, дата государственной регистрации;  
- юридический и почтовый адрес поручителя (гаранта);  
- краткое описание имущества поручителя (гаранта) и основные виды деятельности;  
- справка о собственном капитале (рассчитывается по данным бухгалтерского баланса поручителя (гаранта), составленного на последнюю отчетную дату перед представлением проспекта эмиссии в регистрирующий орган). Из итога по разделу 1 пассива баланса исключаются остаточная стоимость нематериальных активов и задолженность учредителей (акционеров) по оплате уставного капитала.

Сведения об уставном капитале поручителя (гаранта):  
-  размер уставного капитала;  
- размер оплаченного уставного капитала, в том числе: денежными средствами, ценными бумагами, нематериальными активами.

К сведениям о выпущенных поручателем (гарантом) облигациях и  иных долговых ценных бумагах (по каждому  выпуску) относятся:  
- наименование ценных бумаг;  
- дата выпуска и государственный регистрационный номер;  
- объем выпуска по номинальной стоимости;  
- количество выпущенных ценных бумаг;  
- номинальная стоимость ценных бумаг;  
- выплаты доходов по ценным бумагам (если таковые производились) и их даты;  
- данные о погашении.

Кроме того, потребуется  копия последнего (перед регистрацией проспекта эмиссии) финансового  отчета поручителя (гаранта), представленного  в соответствующий лицензирующий  орган, и копия договора поручительства (банковской гарантии) в пользу владельцев жилищных сертификатов. Денежная сумма  во исполнение договора поручительства (банковской гарантии) выплачивается  поручителем (гарантом) при условии  неисполнения или уклонения от исполнения обязательства эмитентом. Срок действия договора поручительства (банковской гарантии) должен превышать срок действия 'жилищных сертификатов не менее чем  на один год.

Поручитель (гарант) несет  установленную законодательством  Российской Федерации ответственность  за достоверность предоставленных  сведений.

При рекламировании жилищных сертификатов эмитент обязан указывать  в рекламе сведения о дате регистрации  проспекта эмиссии и о месте  нахождения объекта привлечения  средств путем эмиссии жилищных сертификатов.

3 Особенности погашения жилищных сертификатов

Погашение жилищных сертификатов производится путем:

• выкупа - по требованию владельца жилищных сертификатов;
• предоставления владельцу жилищных сертификатов в собственность помещения, свободного на момент погашения жилищных сертификатов, или путем обмена на письменное обязательство эмитента о передаче владельцу жилищных сертификатов конкретного помещения после завершения строительства (реконструкции).

В любом из этих случаев  жилищные сертификаты погашаются без  какой-либо дополнительной оплаты. Договор  купли-продажи, либо иная сделка в отношении  жилищных сертификатов конкретного  выпуска, свидетельствует об участии  владельца жилищных сертификатов в  строительстве (реконструкции) объекта  и служит основанием для возникновения  у него права собственности на помещение при выполнении следующих условий:  
а) владелец жилищных сертификатов предъявил к погашению пакет жилищных сертификатов, соответствующий по номиналу 100% площади помещения в жилом здании, построенном (реконструированном) за счет средств, оплаченных от размещения выпуска жилищных сертификатов;  
б) от владельца жилищных сертификатов не поступило письменное требование о выкупе принадлежащих ему жилищных сертификатов, поданное в порядке, установленном в проспекте эмиссии;  
в) имеется в наличии законченное строительство (реконструкция) в результате осуществления выпуска жилищных сертификатов и принятое в эксплуатацию Государственной приемной комиссией жилое здание;  
г) эмитент и владелец жилищных сертификатов, погашаемых путем предоставления жилья, подписали акт сдачи-приемки помещения в сроки, установленные в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.

Погашение жилищных сертификатов может быть произведено также  путем обмена на жилищные сертификаты  других серий (выпусков), выпущенные тем  же эмитентом в порядке и на условиях, согласованных эмитентом  и владельцем жилищных сертификатов.

При погашении жилищных сертификатов путем предоставления в собственность  конкретного помещения, а также  при обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты других серий (выпусков) эмитент обязан предоставить инвестору всю необходимую информацию о качестве жилья.

Выкуп жилищных сертификатов эмитентом в период их обращения  осуществляется по цене, равной текущей  индексированной номинальной стоимости. Владелец жилищных сертификатов может  потребовать их выкупа эмитентом  после проведения первой индексации номинальной стоимости жилищных сертификатов. Индексация осуществляется в соответствии со схемой индексации, установленной проспектом эмиссии.

Не позднее семи банковских дней с момента получения от владельца  письменного требования о выкупе эмитент обязан выкупить жилищные сертификаты.

Если у эмитента нет  возможности выкупить жилищные сертификаты  в установленные сроки, их выкуп  осуществляется поручителем (гарантом) за счет собственных средств последнего в соответствии с договором поручительства или условиями банковской гарантии.

Может случиться, что требования о погашении жилищных сертификатов путем предоставления одного и того же помещения поступят от двух и  более владельцев сертификатов. В  такой ситуации требования владельцев удовлетворяются в соответствии с очередностью их получения эмитентом.

В соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1182 (в редакции Указа Президента Российской Федерации от 02.04.97 № 277) собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в  суде или арбитражном суде в соответствии с подведомственностью.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилищные сертификаты  – это именные ценные бумаги, которые могут выпускаться в  документарной или бездокументарной форме. Они дают их владельцам право  на получение жилья в домах, под  которые эмитент производит эмиссию. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой  площади) не может превышать размера  общей площади строящегося эмитентом  жилья, являющегося объектом привлечения  средств.

Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия, который, как правило, соответствует  сроку реализации программы строительства  тех объектов, под которые заемщик  объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищному сертификату  может быть в натуральной или  денежной форме, который выплачивается  единовременно – при погашении.

В качестве эмитента жилищных сертификатов (заемщика) может выступать  юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, имеющее на правах собственности, аренды или иных законных основаниях отведенный (приобретенный) в установленном порядке земельный  участок под жилищное строительство (реконструкцию) и проектную документацию на строительство (реконструкцию) жилья, являющегося объектом привлечения  средств, а также юридическое  лицо, которому в установленном порядке  переданы все вышеуказанные права, осуществляющее выпуск жилищных сертификатов и несущее обязательства по ним перед их владельцами. Таким образом, в качестве эмитента-заемщика может выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"//"Российская газета", N 79, 25.04.1996.
2. Габов А.В. Жилищный сертификат в системе российских ценных бумаг//Жилищное право, 2005. - 1.
3. Галанов В. А. Рынок ценных бумаг. – М.: ИНФРА-М. – 2006. 379с.
4. Марченко Т.В. Жилищный сертификат как ценная бумага. Автореф. дис. канд. юрид. наук - М.: 2011. - 28 c.
5. URL: http:// www.google.ru / /