Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...2

Глава 1. Теоретические основы взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений………7

1. Понятие, содержание и сущность взаимодействия взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений …………………………………………………...7
2. Место договорных отношений во взаимодействии управляющей компании с пользователями жилых помещений …...…………………..18
3. Факторы, определяющие эффективность взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений ………………………………………………...………………26

Глава 2. Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений………………………..38

1. Общая характеристика ООО «Новоюжный»……………………………38
2. Исследование взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений…………………47
3. Рекомендации по совершенствованию взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений…………………………………………………..55

Заключение……………………………………………………………………….60

Список использованной литературы…………………………………………...66

Приложение………………………………………………………………………69

Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

Однозначных путей решения этих вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.

В 2000 г. почти завершилась демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

В конце 2004г. выходит новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако  из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

Управление жилищным фондом включает в себя Пункт 1.8 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 [31] «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

• организацию эксплуатации;
• взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций. Пункт 1.3 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом - это сравнительно новый вид договора в жилищном праве. К нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии договора управления многоквартирным домом, выделю основания для его заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного определю плюсы и минусы данного договора на примере ООО «Новоюжный».

Цель выпускной квалификационной работы заключается в выявлении сущности взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основании договорных отношений.

Для достижения поставленной цели необходимо поставить ряд конкретных задач:  

1. изучить и обобщить научную литературу по теме исследования;
2. выявление путей и мероприятий по выбору способа управления пользователями жилых помещений;
3. описать сущность договора управления многоквартирным домом;
4. проанализировать опыт ООО «Новоюжный» во взаимодействии с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

Объектом исследования является ООО «Новоюжный»

Предметом исследования является договорные отношения с жильцами.

Методологической базой данной работы являлись труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области договора управления многоквартирным домом В.Н. Симонова  и др.

Источниками информации служили научная, методическая, учебная литература, материалы периодических изданий и специализированных интернет-сайтов, посвященных договорным отношениям, документы ООО «Новоюжный».

Методы исследования:

• анализ и обобщение научной литературы, научных статей;
• изучение документации;
• наблюдение, беседа;
• обработка результатов исследования.

База исследования: исследование проводилось на базе ООО «Новоюжный».

Этапы исследования:

1 этап (сентябрь 2014 – декабрь 2014 гг.) – поисковой, в ходе которого изучалась литература по теме работы, формировался научный аппарат.

2 этап (январь 2015 – март 2015 гг.) – изучение опыта организации ООО «Новоюжный» по взаимодействию с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

3 этап (апрель 2015  – май 2015 гг.) – оформление выпускной квалификационной работы.

Практическая значимость настоящего исследования обусловлена возможностью применения предложенных рекомендаций по совершенствованию взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений, что поможет юристконсульту внести позитивные изменения в работу организации. Результаты настоящей дипломной работы могут быть применены на практике в организации.

Апробация работы проходила в процессе обсуждения ее данных в ООО «Новоюжный», публикации статьи в сборнике научных трудов студентов факультета ДиКПиП ФГБОУ ВПО, ЧГПУ им. И. Я. Яковлева.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

Глава 1. Теоретические основы взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

1. Понятие, содержание и сущность взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ [2] предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК Российской Федерации свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Жилищный кодекс установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами.

Существует три основных способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Собственники помещений вправе выбрать один из способов управления МКД. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Третий способ управления многоквартирным домом специализированной управляющей организацией, является одним из наиболее перспективных и распространенных способов.

Привлечение управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике.

Собственниками жилых помещений многоквартирного дома осуществляется выбор управляющей организации. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилых помещений. Принятое в установленном порядке решение обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников.

Если собственниками жилых помещений не выбрали способ управлнения, то управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.[19, стр. 20]

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

1) собственниками помещений в  многоквартирном доме не выбран  способ управления этим домом, в частности:

• общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
• по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений  в многоквартирном доме решение  о выборе способа управления  домом не реализовано, в том  числе в следующих случаях:

• большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении;
• собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
• не заключены договоры управления многоквартирным домом.

Также конкур по выбору УК проводится если собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом. Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления.

Путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности. Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций. При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между названными субъектами отсутствуют отношения членства.

Взаимодействие управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договора  управления МКД, это наиболее правильный с точки зрения законодательства вариант из описанных выше возможных взаимоотношений. В этом случае УК заключает с поставщиками и подрядчиками все необходимые договоры для исполнения своих обязательств по управлению домом от своего имени и за свой счет. При выполнении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений с привлечением различных организаций (не своими силами) УК использует договоры подряда. А при предоставлении коммунальных услуг УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение коммунальных ресурсов, являясь при этом потребителем ресурсов. Последующая передача услуг собственникам осуществляется по договору управления. 

 Счета за все работы и ресурсы подрядчики и поставщики будут предъявлять управляющей компании. А УК будет формировать счета-квитанции от своего имени собственникам помещений.

Источниками дохода управляющей компании являются:

• платежи граждан за ЖКУ, в т.ч. за управленческие услуги;
• комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними);
• экономия по результатам деятельности УК по содержанию и ремонту общего имущества дома (ст. 710 ГК);
• пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ.

Направления расходования средств:

• содержание УК;

• оплата ЖКУ, оказанных дому.

Модель договора управления, раскрывающая основные аспекты взаимоотношений управляющей компании с собственниками помещений, представлена на рисунке 1.2.  

В некоторых случаях для минимизации рисков управляющей организации (неплатежи собственников, неправильная тарифная политика в отношении управляющей организации) применяют посредническую схему договорных отношений. Между собственниками помещений многоквартирного дома и УК заключается два договора: договор управления и договор комиссии (агентский договор по типу комиссии).

На основе договора управления управляющая компания с привлечением сторонних организаций выполняет работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также выполняет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Также в договоре управления указывается, что управляющая компания осуществляет посредническую деятельность по предоставлению коммунальных услуг (по договору комиссии).

Договор комиссии заключается управляющей компанией с каждым собственником помещения. В соответствии с ним УК обязуется заключить договор купли-продажи коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями от своего имени, но за счет собственников помещений. Собственники помещений должны обеспечить УК средствами для своевременного выполнения обязательств перед поставщиками.

Таким образом, УК заключает с поставщиками и подрядчиками договоры для исполнения своих обязательств по управлению домом:

• по жилищным услугам от своего имени и за свой счет. При выполнении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений с привлечением различных организаций (не своими силами) УК использует договоры подряда;
• по коммунальным услугам от своего имени, но за счет собственников помещений УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры купли-продажи коммунальных ресурсов, являясь при этом потребителем. Передача ресурсов собственникам осуществляется по договору управления и договору комиссии.

При несвоевременной оплате гражданами коммунальных услуг складывается нехарактерная для договора комиссии ситуация: УК исполняет обязательства по оплате не за счет собственников, как предполагалось условиями договора, а за счет собственных средств. В этом случае УК в определенной степени "кредитует" собственников помещений. Поскольку происходит отвлечение денежных средств УК, возможно включение в договор комиссии условий договора займа (например, условий о том, что в случае несвоевременного внесения собственником помещения платежа в счет договора комиссии УК передает поставщику собственные денежные средства в счет исполнения обязательств собственника, а последний обязуется возвратить УК внесенные за него денежные средства с учетом процентов в размере ставки банковского процента на день возврата суммы долга).

Счета за все услуги в каждом конкретном доме предъявляются поставщиками управляющей компании, которая в свою очередь начисляет платежи гражданам. Обязательства по оплате ЖКУ у жителей возникают перед УК, а та - обязана оплатить 100% полученных на дом услуг.

Формирование платы за содержание и ремонт общего имущества будет зависеть от набора услуг, согласованных общим собранием собственников помещений. Проведение энергосберегающих мероприятий, а также всех мероприятий по улучшению условий проживания граждан должно быть также утверждено на общем собрании.

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения:

• имущество, принятое в управление, учитывается на забалансовом счете;
• платежи населения за коммунальные услуги отражаются на субсчетах;
• налогообложению подлежит сумма средств, поступивших за услуги по управлению и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также доход от предоставления займов.

На рис. 1.3. представлена модель договора управления, раскрывающая основные аспекты взаимоотношений управляющей компании с собственниками помещений.

Положительным моментом применения данной схемы взаимоотношений является то, что УК действует за счет средств собственников помещений, следовательно, она не обязана авансировать их (если это специально не предусмотрено договором комиссии, то это противоречит посреднической природе договора - УК выполняет обязательства именно ЗА СЧЕТ собственников помещений).

Основной недостаток - обязанной по договору поставки ресурсов становится именно УК, что ставит ее перед определенным риском того, что ресурсоснабжающая организация может обратиться в суд с требованием о взыскании с нее возникшей задолженности. Поэтому при заключении договоров купли-продажи коммунальных ресурсов следует добиваться указания на то, что УК исполняет свои обязательства по оплате за поставленные ресурсы за счет средств, собранных с собственников помещения жилого дома.

Реализация данной схемы будет наиболее предпочтительной при установке общедомового прибора учёта тепловой энергии, в данном случае будет реализована необходимость представительства собственников всего дома при выставлении единого счёта за потребленную энергию на весь дом по показаниям прибора учёта.

По договору комиссии (агентскому договору по типу комиссии) собственники перечисляют УК следующие платежи:

• Средства для оплаты за поставленные коммунальные услуги
• Комиссионное вознаграждение управляющей компании за заключение от своего имени и за счет собственников помещений договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также участие в расчетах с ними (включается в плату за услуги по управлению на основе договора управления).

Начисление и сбор платы за предоставленные коммунальные услуги осуществляет управляющая компания.

Контроль качества коммунальных услуг осуществляет управляющая компания. Заявки и жалобы по качеству предоставляемых услуг поступают в управляющую компанию.

В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества управляющая компания обязана составить акты недопоставки и осуществить перерасчет платежей граждан.

При реализации такого варианта еще одним моментом является то, что по договору комиссии на коммунальные услуги собственники помещений поручают управляющей компании принять наличные денежные средства в оплату коммунальных ресурсов, предоставленных ресурсоснабжающими предприятиями. Т.е. в данном случае управляющая компания формально не будет являться исполнителем коммунальных услуг. Исходя из этого, с учетом положений ФЗ РФ от 27.07.2006 №140-ФЗ, прием управляющей компанией наличных денежных средств от собственников помещений в оплату коммунальных ресурсов, предоставленных ресурсоснабжающими предприятиями (исполнителями), должен осуществляться путем заключения агентского договора (по типу комиссии) с кредитной организацией (банком). В данном случае управляющая организация по договору с кредитной организацией (банком) осуществляет сбор платежей населения за коммунальные ресурсы в целях осуществления банком операций по переводу денежных средств от населения без открытия банковских счетов на банковский счет ресурсоснабжающей организации (по договору возмездного оказания услуг между банком и ресурсоснабжающей организацией). Основаниями для сбора управляющей организацией денежных средств с собственников помещений являются договоры комиссии, заключенные УК с собственниками, и договоры купли-продажи коммунальных ресурсов с элементами комиссии (агентирования), заключенные УК с поставщиками.