Аренда предприятий

Содержание

Введение                                                                                                                                                                                      3

1 Гражданско-правовая характеристика аренды предприятий в

системе гражданского права России                                                                                                                6

1.1 Предприятия как особый объект недвижимого имущества в гражданском

праве                                                                                                                                                                                                    6

1.2 Понятие, существенные условия и содержание договора аренды предприятий              15

2 Юридические особенности договора аренды предприятий по

современному законодательству РФ                                                                                                                25

2.1 Заключение договора аренды предприятий и его

государственная регистрация                                                                                                                                            25

2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятий,

признание его недействительным                                                                                                                              34

Заключение                                                                                                                                                                        43

Глоссарий                                                                                                                                                                                      46

Список использованных источников                                                                                                                49

Приложение А «Понятие и элементы входящие в договор аренды предприятий»              54

Приложение Б «Договор аренды предприятия»              55

Приложение В «Содержание договора аренды предприятий»              58

Приложение Г «Порядок проведения государственной регистрации

аренды предприятий»                                                                                                                                                          59

Введение

Как показывает практика, сегодня у многих организаций нет собственной недвижимости. Они вынуждены для своей деятельности арендовать и заключать договора аренды недвижимого имущества, а кто-то и целые предприятия. Казалось бы, что в этом нет ничего сложного. Однако договор аренды, а тем более предприятия в целом  имеет свои особенности. Так, заключая договор аренды предприятий, надо обращать внимание на существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, обязательным для договоров аренды недвижимого имущества является соблюдение письменной формы, договоры, заключенные на срок больше года, подлежат обязательной государственной регистрации, а договор аренды предприятий подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока действия договора. На практике, к сожалению, довольно часто встречаются случаи, когда стороны не оформляют свои отношения по аренде помещений либо не регистрируют договоры аренды. Согласно требованиям гражданского законодательства Российской Федерации арендатору должно быть предоставлено имущество надлежащего качества, которое будет использовано им по назначению. Однако данные правила далеко не всегда соблюдаются, что может привести к судебным спорам.

Заключая договор аренды, арендодатель, как правило, рассчитывает на периодическое получение арендной платы. Обычно против этого не возражает и арендатор. Однако возникают вопросы, включать ли в состав арендной платы коммунальные платежи, связанные с пользованием арендованным помещением, можно ли переложить на арендатора обязанность выполнения ремонта, затраты по уплате земельного налога и как вообще лучше поступить в такой ситуации. Договор аренды предприятий рано или поздно прекращается, например, по истечении срока, на который он был заключен. В этом случае возникают вопросы связанные, в том числе с возобновлением его на новый срок, с преимущественным правом арендатора на его повторное заключение. Мы рассмотрим эти варианты и вероятные последствия прекращения договоров аренды предприятий. Практика показывает, как много ошибок допускается сторонами при оформлении данных арендных отношений. Наша цель - их избежать. Этим и объясняется актуальность выбранной темы.

Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, которые возникают в связи с арендой предприятий как имущественного комплекса.

Предметом исследования работы является нормативно - правовое регулирование  общественных отношений, возникающих в связи с арендой предприятий.

Цель выполнения работы является - рассмотреть договор аренды предприятий.

Исходя из выше обозначенной цели, необходимо поставить перед собой ряд задач, которые будут решены в ходе написания работы. К таким задачам можно отнести следующие:

- рассмотрим предприятия как особый объект недвижимого имущества; 

- определим понятие,  существенные условия и содержание

аренды предприятий;             

- охарактеризовать заключение, изменение и расторжение договора аренды предприятий и их государственную регистрацию;

- по результатам исследования материалов судебной практики необходимо выявить проблемы и сформулировать предложения по усовершенствованию законодательства в данной области.

При написании выпускной квалификационной работы, использовались следующие методы: императивный, диспозитивный, исторический, логический, системный методы, анализ и сравнение.

Изученность. Основными нормативно-правовыми актами, использованными для написания работы, послужили: Конституция Российской Федерации принятая 12.01.1993, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994. № 51-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996. № 14-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации РФ (часть 3) от 26.11.2001. №146-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 4) от 18.12.2006. № 230-ФЗ, Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001. № 178-ФЗ, Постановление Правительства Российской Федерации « Об утверждении  Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 №219 и др.[1, 4, 5, 6, 8, 10, 20 и др.].

Использовалась учебная литература, составленная ведущими специалистами в области рассматриваемой темы, а именно труды таких авторов как М.В. Бакулин; И.Т Балабанов; Е.С. Болганова; В.В. Витрянский; А.Д. Гиванков; В.А. Горемыкин; А.Д. Грибанов; С.П. Гришаев; Б.Д. Завьялов; С.А. Колачаева; А.Р. Кирсанов; О.М. Козырь; Г.А. Корнийчук; В.В. Кущенко; С.А. Подзоров; Г.М. Порваткин; М.Г. Пискунова; А.П. Сергеев; Ю.Ю. Скворцов; С.А. Степанов; В.М Утка и др. [21, 22, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 35, 36, 38, 41, 42, 44, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 54 и др.].

Также в работе  использовались материалы судебной практики: Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец ЗАО "Тандер", по делу «О взыскании задолженности по арендным платежам» от 25.09.2008, Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец частный предприниматель, по делу « Об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет» от  06.10.2006, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец Семакин Л.Г по делу «О разрешении вопроса двойного налогообложения» от 03.03.2006 [54, 55, 56  и др.].

Практическая значимость проведенного нами исследования заключается в том, что его результаты и рекомендации могут быть использованы: студентами юридических факультетов при написании рефератов, подготовке к семинарским занятиям, для выполнения домашних и самостоятельных работ; в реальной деятельности юридических и физических лиц, при столкновении с правоотношениями по поводу аренды предприятий; при совершенствовании действующего гражданского законодательства в области аренды предприятий; судами при вынесении решений по спорным вопросам, связанным с арендой предприятий; в образовательном процессе, при изучении курса Гражданского права.

1 Гражданско-правовая характеристика аренды предприятий в системе гражданского права России                                         

1.1 Предприятия как особый объект недвижимого имущества в гражданском праве             

Предприятия как имущественный комплекс является особым объектом гражданских прав. Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятия признаются недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - «бизнес» дано в ст. 85 Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ [1].

Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также подвижность, изменчивость предприятий как объект прав, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок .

Государственная регистрация прав на предприятия и сделок с ними должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятий является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятий. Тем не менее, предприятия в целом признаются недвижимостью, «Даже если в их состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.»[2].

В статье 22 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ [3] определенно особое место регистрации прав на предприятия, отличное от места нахождения недвижимости. А именно права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятий как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном Федеральным законом.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятий как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации [38, 251].

Зарегистрированный переход прав на предприятия, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятий как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Что касается внесения регистрационных записей о предприятии и взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то эти вопросы должны быть урегулированы специальными правилами, разработанными Министерством юстиции России. Однако, несмотря на отсутствие таких правил, учреждения юстиции осуществляют государственную регистрацию прав и сделок с предприятиями, и количество регистрационных действий постоянно растет.

Недопустимость смешения понятий предприятия как объекта и как субъекта права не раз подчеркивалась в юридической литературе. Такое смешение имеет место в формулировке пункта 2 статье 22 Закона о регистрации. При определении предприятия как субъекта права - юридического лица в Гражданском кодексе Российской Федерации используется словосочетание «унитарное предприятие» [23, 287].

В соответствии со статьей 113-115 Гражданского кодекса Российской Федерации унитарные предприятия наделяются имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления (федеральные казенные предприятия) [4, С.27]. В соответствии с пунктом 5 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 № 52-ФЗ [4]. Нормы об имуществе федеральных казенных предприятий применяются к предприятиям, основанным на частной форме собственности: индивидуальным частным (семейным) предприятиям-предприятиям, созданным общественными и религиозными организациями, хозяйственными товариществами и обществами и пр.

Указанные юридические лица подлежали преобразованию до 01.07.1999 года либо ликвидации, но до реорганизации или ликвидации они сохраняют свою правоспособность как коммерческие организации - предприятий, с учетом того, что собственниками их имущества являются их учредители. Предприятия как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М. Козырь , предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является [5].

Существенной особенностью предприятий является его объективная неопределенность [24, С.23]. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения  обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующим вещами, «объективными объектами прав» [6].

Их возникновение и существование не  связано с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав» [7].

Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режимов предприятий, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятия как на недвижимость.  С какого момента возникает право собственности на бизнес? Если бизнес приобретен на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.), то по общему правилу пункта 2 статьи 8 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальной норме пункта 1 статьи 564 Гражданского кодекса Российской Федерации право на него как недвижимость возникнет с момента государственной регистрации перехода права. Следует признать, что правило статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации «О возникновении прав на вновь созданную недвижимость с момента государственной регистрации» не может быть распространено  на правовой режим  предприятий. Вряд ли можно связывать момент приобретения права на вновь возникшее, а не приобретенные по сделке предприятия, «новый бизнес», с моментом государственной регистрации.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет момент возникновения прав на вновь созданную недвижимую вещь, права на которую в соответствии с диспозицией пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретаются лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов [49, 374].

Однако, как отмечалось выше, предприятия, в целом являясь недвижимостью, не является вещью. Для того чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. В данном случае речь идет не о приобретении права на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем приобретения элементов предприятий: земельных участков, зданий и сооружений, движимого имущества, исключительных прав, заключения договоров, влекущих возникновение прав требования и долгов, и прочее [29, С.113].

Государственная регистрация права на «вновь созданный бизнес» необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости.

Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.

Во-вторых, как объект прав предприятий, их конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятиями по согласованию с участником сделки. Указанный в пункте 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации состав предприятия может быть изменен договором.

Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи . Определение состава предприятий непосредственно договором, то есть. при совершении сделки, предусмотрено и пункт 3 статьи 70 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ [8]. Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление [25, С. 212].

То есть можно сказать, что предприятия есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятия являются скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.

В-третьих, предприятия в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Четвертой особенностью предприятий является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятий могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее, такая возможность допускается законодателем.[9]

Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены [28, С.234]. Как считает О.М. Козырь[10], признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем Гражданский кодекс Российской Федерации не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятий как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель.

По  мнению А. Куликова, признание предприятий недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием. Специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав их участников и третьих лиц [40, C.13].

Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и с целью дополнительного государственного контроля сделок с ним в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права [40, С.19].

В юридической литературе отмечается, что предприятия представляют собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл [11].

Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятиям, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр. Правовая конструкция предприятий как имущественного комплекса позволяет выделить некоторые проблемы, например, ипотеки строящихся многоквартирных домов [12].

В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.

Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятий и образующие их имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:

а)земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;

б)движимые вещи;

в)права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятий;

г)исключительные права.

Имущественный комплекс предприятий нельзя свести к понятию сложной вещи: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятия образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия.

Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями. Так в Гражданском кодексе Российской Федерации говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум [13].

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными [14].

Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова[15], посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество Производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей.

Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, что правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будут предприятия, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав) [16].

Таким образом, подведя итог по данному подпункту скажем, что с точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Для того чтобы имущественный комплекс стал объектом предпринимательской деятельности, в его необходимо вложить не мало усилий и средств.

Определение сторонами в качестве предмета договоров предприятий (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Мы определили, что основной особенностью  предприятий является его объективная неопределенность. Которая состоит из материальных и нематериальных объектов, входящих в состав предприятия и образует непосредственно сам имущественный комплекс который по своей натуре является сложным объектом.

1.2. Понятие, существенные условия и содержание договора аренды предприятий

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятием в целом как имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации)[17].

Отметим, что сторонами в данном договоре аренды предприятий являются арендодатель и арендатор .

. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора аренды предприятий.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда предприятий всегда носит временный характер и по окончании срока данной аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях договоры аренды предприятий прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды предприятий всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды предприятий возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

В составе предприятий по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятий основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятиями, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию в соответствии с приложением А.

Из этого следует, что понятие предприятия как предмета договора аренды не полностью совпадает с понятием предприятий как объекта гражданских прав, содержащимися в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию[18].

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемых в аренду предприятий арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (пункт 2 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации) [26, C.48].

Действия арендодателя по договору аренды предприятий заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этих предприятий.