Диплом ипотека

Содержание 

Введение………………………………………………………………………2 
 
 
 
 

Введение

  Формирование  системы ипотечного кредитования жилья  является одной из наиболее актуальных проблем современной России. Она широко обсуждается в государственных, коммерческих и научных кругах.

  Проблема  обеспечения жильем российских граждан  была и остается одной из наиболее острых социальных проблем, от решения которой во многом зависит успех проводимой в стране экономической реформы. По различным оценкам не менее 60 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Этим обусловлена необходимость поиска различных путей решения задачи обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно - распределительного подхода.

  Основным  способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование – это один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы большей части населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования. Поэтому тема курсовой работы является достаточно актуальной для современной российской действительности.

  Целью дипломной работы является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда вопросов:

• понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике;
• ипотечное кредитование сегодня;
• проблемы и перспективы развития ипотеки

  Предмет исследования – система ипотечного кредитования.

  Объект  исследования – российский рынок ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава I. Понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике

1.1 Понятие  и принципы ипотечного кредитования

  Ипотека – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

  В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

  Разновидность залога является заклад. В отличие  от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а  залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

  Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

  При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения  ссуды заемщиком не может продать  заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

  Таким образом, заложенная недвижимость может  быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

  Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

  На  первый взгляд кажется, что условия  ипотеки для приобретения жилья  не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие  преимущества:

  1. Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

  2. Часть средств, которыми обладает  покупатель, превышающую первоначальный  взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

  В дополнение к известным принципам  кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное  кредитование осуществляется исходя, из принципов:

  - конкретности залога, который предполагает  выделение строю определенного,  конкретного имущества, являющегося  объектом залогового права. Именно  конкретность позволяет выделить  заложенное имущество из всей  имущественной базы;

  - гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

  - неприменимости погасительной задолженности  к зарегистрированным правам;

  - старшинства, определяющего порядок  удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.

  Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство  квартиры в многоквартирном жилом  доме, строительство индивидуального  жилого дома, приобретение квартиры или  дома. При этом существуют различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

  Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства  жилья и на его приобретение. В  зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

  Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

  - заемщики – физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договора с банками  (кредитными организациями) или  договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

  - кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

  - инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

  - правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

  Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

  - продавцы жилья - физические и  юридические лица, продающие жилые  помещения, находящиеся в их  собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

  - операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному  жилищному кредитованию) - специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

  - органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  Их функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

  - страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско правовой ответственности участников ипотечного рынка;

  - оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

  - риэлтерские фирмы – юридические  лица, выступающие как профессиональные  посредники на рынке купли  – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

  - инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки  и попечительства, юридические консультации  и т.д., обеспечивающие необходимое  юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

  Практическое  применение ипотечных кредитов как  методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

  - достижение прибыльности и возвратности  средств;

  - сохранение денежных средств  кредитора от инфляции;

  - защита от рисков;

  - доступность условий предоставления  кредита заемщику.

  Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

  1. Обеспечение заемщикам дешевых  кредитов на длительный срок  с целью покупки жилья. Дешевизна  кредитов обеспечивается постоянным  возобновлением кредитных ресурсов  за счет вторичного рынка.

  2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.

  3. Вовлечение в оборот временно  неиспользуемых денежных средств.

  4. Стабилизация кредитно – финансовой  системы.

  5. Обеспечение денежными средствами  строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

  6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем  нуждающихся. 

1.2 История развития  ипотечного жилищного кредитования  в России 

  Ипотечное кредитование является далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его развитие шло по особому пути, что нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования.

  Уникальность  и национальное своеобразие отечественной правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

  Анализируя  историю становления ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов.

  Первый  этап - кредитование до 1917 года.

  Второй  этап - кредитование при советской  системе.

  Третий  этап - кредитование в переходный период.

  Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

  Пятый этап - современная ситуация.

  В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.

  На  Руси ипотечная система служила  делу укрепления вещных прав. В широком  смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.

  Манифестом  Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

  В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страх экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

  В 1754 г. появились государственные  кредитные учреждения. В конце  XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 - 1879 гг.); 39 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г., 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.

  Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды - до нескольких десятков лет  под залог недвижимости: частных  земель в сельской местности и  домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций - закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.

  Крестьянский  поземельный банк был учрежден в 1888 году и находился во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 - 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб., по которым выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

  Наряду  с банками успешно функционировали  городские кредитные общества, которые  выдавали кредиты не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик под залог земли или другой недвижимости получал в банке закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись эмитенту к оплате. Закладные листы имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных в России ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.

  В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг  приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых  домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

  Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при  советской системе.

  Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в  целом: централизованное распределение  бюджетных ресурсов на строительство  государственного жилья и его  бесплатное распределение между  лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

  В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики  и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более  разветвленный вид, появились также  коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

  После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья  для населения занимались Госбанк  СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

  Функционирование  жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.

  Таким образом, ситуация, сложившаяся в  сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа  поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

  - узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;

  - небольшие объемы выданных ипотечных  кредитов;

  - весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли  бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

  - высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

  - высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на заложенное имущество;

  - исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

  Эти факторы и определили направление  новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

  Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной  программе «Жилище» лета 1993 год; нашла  отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

  - формирование рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитования - использование залога как способа  обеспечения возвратности кредита,  создание условий для обращения  взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

  - переход от субсидирования процентных  ставок к системе целевой поддержки  групп населения со средним  и низким уровнем дохода в  форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

  - обеспечение другим гражданам,  нс имеющим необходимых сбережений  и права на получение субсидий, возможности накопления средств  для приобретения и строительства  жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

  К середине 90-х гг. становление рынка  недвижимости начинает сталкиваться с  проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

  Несмотря  на оставшиеся проблемы, в то время  был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.

  Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

  В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно  участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.