Договор купли-продажи в современных условиях

РЕФЕРАТ

Дипломная работа: 78с., 42 источник, 4 приложения.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ДОГОВОР  РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ПРОДАЖИ  ПРЕДПРИЯТИЯ, ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Объектом исследование настоящей работы являются нормативно-правовая база, регламентирующая правовые отношения в сфере купли-продажи, а также теоретическая база, разработанная ведущими современными учеными.

Предметом исследования дипломной работы являются теоретические положения, высказанные различными учеными и правоведами по вопросам регулирования правоотношений в сфере купли-продажи, а также нормативно-правовая база, регулирующая отношения между участниками по договору купли-продажи.

Целью дипломной  работы является попытка объективного изучения и рассмотрения вопросов, связанных с таким правовым институтом, как договор купли-продажи, определение его особенностей и основных условий заключения, отграничение от других правовых отношений, а также рассмотрение отдельных его видов: розничной купли-продажи, продажи недвижимости, продажи предприятия.

Методологической  основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще – и частно – научные, а также специальные методы познания. Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции.

Научная новизна  исследования состоит в рассмотрении теоретико-практических аспектов договора купли-продажи в современных условиях. Рыночные отношения, диктующие высокую степень конкретности, обусловили закрепление договорных норм, регулирования купли-продажи, выработку законодательных основ, регламентирующих регулирование этой сферы деятельности.

Теоретическая значимость  исследования выражается в том, что сформулированные в дипломной работе выводы и положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, как договора купли-продажи, так и иных отдельных гражданско-правовых договоров.

____________

                    ______________________ /Т. К Хоммадов/

                                                                                 (подпись студента)

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………….4

1 Правовое регулирование отношений купли-продажи. Понятие и значение договора купли-продажи………………………………………………………….7

2 Стороны и существенные условия договора купли-продажи………………14

3 Содержание договора купли-продажи и правовые последствия несоблюдения обязанностей продавцом и покупателем………………………………………..24

4 Виды договора купли-продажи……………………………………………….44

4.1 Договор розничной купли-продажи………………………………………..44

4.2 Договор продажи недвижимости……………………………………………56

4.3 Продажа предприятия……………………………………………………….64

Заключение………………………………………………………………………..70

Список использованных источников……………………………………………74

Приложение А. Договор купли продажи……………………………………….81

Приложение Б. Договор продажи недвижимости……………………………..85

Приложение В. Договор купли-продажи нежилого помещения……………..87

Приложение Г. Договор продажи предприятия……………………………….90

ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи относится  к договорам передачи имущества  в собственность. В общей системе  договорного права это один из самых распространенных и значимых в белорусском гражданском праве  договоров. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных  ценностей, выступающих в торговом обороте в качестве товаров. Почти  пятая часть всех статей ГК Республики Беларусь, посвященных отдельным  видам гражданско-правовых договоров, приходится на долю договора купли-продажи.

Более того, основная схема  организации обязательственных  правоотношений между продавцом  и покупателем, заложенная законодателем  в договоре купли-продажи (товар  в обмен на встречное предоставление), применяется практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах. Она используется не только в договорах, по которым товар передается в  собственность (договоры мены, ренты  и пожизненного содержания с иждивением, аренды с правом выкупа), но также  в договоре об уступке требования (cessio), договорах о производстве работ и оказании услуг, договорах о передаче исключительных имущественных прав на результаты интеллектуальной деятельности, договорах о передаче информации.

Главное отличие между  договором купли-продажи и иными  гражданско-правовыми договорами состоит  не в схеме организации правовых связей между их участниками, а в  различии предметов названных договоров  и определении специфики их правового  регулирования.

На отношения по договору факторинга распространяются как частные  правила, установленные главой 30 части  второй Гражданского кодекса Республики Беларусь, так и общими положениями  об обязательствах, определенными в  гл. 21-26 ГК Республики Беларусь.

Актуальность исследования определяется важностью рассмотрения и анализа теоретического и практического аспектов договора купли-продажи в современных условиях ввиду появившихся принципиально новых экономических тенденций, связанных с рыночными отношениями. Их возникновение позволило по-новому осмыслить не только систему экономических внутригосударственных отношений в целом, но и правовую регламентацию правового регулирования договорных норм.

Договор купли-продажи является наиболее распространенным договором  в современных экономических  отношениях. Его универсальность  позволяет осуществлять различные  виды торговых отношений. За последнее  время стремительно возрастают продажа  недвижимости, предприятий, разрастается розничная торговля. На правовую природу такого рода сделок влияют многочисленные факторы, что подтверждает важность их детального анализа.

В настоящее время выработаны формы, шаблоны оформления договора купли-продажи, которые значительно  упрощают процедуру заключения договора. Вместе с тем, законодательные реформы, поправки к законам требуют пристального внимания сторон договора при его  заключении. Все это свидетельствует  о необходимости изучения прикладного  характера рассматриваемой проблематики.

Актуальность исследования выражается, таким образом, в двух аспектах – теоретическом, который  призван рассмотреть универсальность  договора с точки зрения оформления договора купли-продажи, и прикладном – рассмотрении регулирования правоотношений между продавцом и покупателем  с учетом многообразия факторов, оказывающих  на них непосредственное влияние.

Предметом исследования дипломной работы являются теоретические положения, высказанные различными учеными и правоведами по вопросам регулирования правоотношений в сфере купли-продажи, а также нормативно-правовая база, регулирующая отношения между участниками по договору купли-продажи.

Объектом исследование настоящей работы являются нормативно-правовая база, регламентирующая правовые отношения в сфере купли-продажи (Гражданский кодекс Республики Беларусь, действующие законы и подзаконные акты), а также теоретическая база, разработанная ведущими современными учеными, правоведами как Республики Беларусь, так и Российской Федерации – Сергеевым А.П., Толстым Ю.К., Колбасиным Д.А., Мозолиным В.П., Чигирем В.Ф. и другими.

Целью дипломной работы является попытка объективного изучения и рассмотрения вопросов, связанных с таким правовым институтом, как договор купли-продажи, определение его особенностей и основных условий заключения, отграничение от других правовых отношений, а также рассмотрение отдельных его видов: розничной купли-продажи, продажи недвижимости, продажи предприятия.

Задачи исследования предопределяются целью исследования и состоят в том, чтобы:

- определить сущность  и дать определения договора  купли-продажи;

- рассмотреть договор  купли-продажи в видовом разнообразии  на основе различны классификаций;

- определить предмет и  форму договора купли-продажи;

- установить иные существенные  и обычные условия договора  купли-продажи;

- определить стороны договора  купли-продажи, раскрыть их права  и обязанности;

- рассмотреть особенности  правового регулирования отдельных  видов договора купли-продажи:  розничной купли-продажи, продажи  недвижимости и предприятия.

Методологической основой  исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще – и частно – научные, а также специальные методы познания. Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции. К специальному методу, использованному в работе, следует отнести формально-юридический метод.

Научная новизна исследования состоит в рассмотрении теоретико-практических аспектов договора купли-продажи в современных условиях. Рыночные отношения, диктующие высокую степень конкретности, обусловили закрепление договорных норм, регулирования купли-продажи, выработку законодательных основ, регламентирующих регулирование этой сферы деятельности. Все это нуждается в детальном анализе. Данный тезис подчеркивается тем фактом, что многие исследователи отмечают несовершенство законодательных норм в этой области, существовании так называемых пробелов в нормативно-правовых актах, позволяющих избегать наказания за нарушение договорных обязательств. Все это подтверждает научную новизну выбранной темы и важность ее исследования в нынешних условиях.

Теоретическая значимость выражается в том, что сформулированные в дипломной работе выводы и положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, как договора купли-продажи, так и иных отдельных гражданско-правовых договоров.

Практическая значимость работы определяется прикладным характером некоторых предложений, направленных на совершенствование правового регулирования отношений купли-продажи. Проведенное исследование направлено на дальнейшее развитие законодательной базы, теоретических подходов и судебной практики. Наряду с этим, итоги дипломного исследования могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений при преподавании дисциплин "Гражданское право", "Охрана прав потребителей" и ряда других соответствующих дисциплин и спецкурсов.

ГЛАВА 1

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ОТНОШЕНИЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история  правового регулирования этого  договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень  юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели  характер общих, исходных положений  для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи  оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся  общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения  договорного права почти целиком  распространили свое действие на отношения  по купле-продаже [35, с.19].

Сегодня купля-продажа —  это самый распространенный договор  гражданского оборота. Перемещение  материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает  в наиболее чистом виде, является его  непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном  праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа —  наиболее универсальная форма товарно-денежного  обмена [36, с.16].

Прогресс техники и  науки, усложнение экономической жизни  общества не только ведут к возникновению  новых правовых форм, но также проявляются  в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка  патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и  космических аппаратов — все  эти действия облекаются в форму  купли-продажи.

Более того, основная схема  организации обязательственных  правоотношений между продавцом  и покупателем, заложенная законодателем  в договоре купли-продажи (товар  в обмен на встречное предоставление), применяется практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах. Она используется не только в договорах, по которым товар передается в собственность (договоры мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды с правом выкупа), но также в договоре об уступке требования (cessio), договорах о производстве работ и оказании услуг, договорах о передаче исключительных имущественных прав на результаты интеллектуальной деятельности, договорах о передаче информации [37, с.211].

Главное отличие между  договором купли-продажи и иными  гражданско-правовыми договорами состоит  не в схеме организации правовых связей между их участниками, а в  различии предметов названных договоров  и определении специфики их правового  регулирования. Если предметом договора купли-продажи служат прежде всего вещи, то предметом договоров о производстве работ и оказании услуг, о передаче информации являются соответственно работы, услуги и информация, а предметом договоров об уступке требования и передаче исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности - имущественные права [37, с.17].

Ведущее положение договора купли-продажи в системе договорного  права объясняется также историческими  причинами.

Договор купли-продажи в  том виде, в котором он применяется  ныне в странах Европы, включая  Республику Беларусь, ведет происхождение  от римского права. Договор купли-продажи  в его строгом формальном варианте был известен еще древнеримскому праву и закреплен в Двенадцати таблицах (451 - 440 вв. до н.э.).

В период существования Римской  империи данный договор (emptio et venditio) сложился как самостоятельный консенсуальный вид договора, впоследствии ставший основой возникновения общей системы договорного права в странах Западной Европы, реципировавших римское право. По римскому праву договор купли-продажи мог иметь своим предметом не только вещи, существовавшие на момент его заключения, но и будущие вещи и даже имущественные права [38, с.21].

В дореволюционное время  гражданское законодательство пошло  по пути дифференциации отдельных видов  договора купли-продажи с образованием трех самостоятельных договоров: купли-продажи  движимых вещей, запродажи недвижимого  имущества по купчей крепости и поставки. Это разделение вызывало критику  со стороны многих видных юристов  того времени. В проекте Гражданского уложения, внесенном в 1913 г. в Государственную  Думу, не ставшем законом в связи  с Первой мировой войной, предусматривалось  объединение трех названных договоров  в единый договор купли-продажи  [39, с.9].

В начальный период существования  советского государства Гражданский  кодекс РСФСР 1922 г. закрепил широкую  концепцию договоров купли-продажи. Объяснялось это введением в стране новой экономической политики (нэпа), направленной на оживление товарного производства в условиях существования диктатуры пролетариата как политической власти. Впоследствии, однако, при переходе к плановой социалистической экономике сфера применения договора купли-продажи резко ограничилась. Договор купли-продажи стал применяться лишь в отношениях между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми организациями. Договоры между социалистическими организациями, основанные на системе жесткого государственного планирования, выделились в самостоятельные гражданско-правовые договоры (договоры поставки, контрактации, энергоснабжения) [36, с.20].

Кроме того, договор купли-продажи  играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли. Его регулированию служит множество международных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимает Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров [2, ст.1]. С 1991 г. этот акт входит в состав гражданского законодательства Республики Беларусь и непосредственно регулирует отношения по купле-продаже в области внешней торговли. Положения Венской конвенции широко учитывались также и при подготовке Гражданского Кодекса Республики Беларусь 1999 года, что позволило сблизить отечественное законодательство с общемировой юридической практикой [40, с.18].

Основу белорусского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК Республики Беларусь. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической  техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших  ранее в ГК. Правовое регулирование  договора стало более полным и  детальным, в результате чего резко  уменьшилась необходимость в  многочисленных подзаконных актах  [41, с.7].

По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное  управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять  это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) [3, п.1 ст. 424].

Договор купли-продажи  является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор купли-продажи является возмездным взаимным договором, поскольку он по своей сути представляет сделку, в основе которой лежит встречный имущественный интерес. Продавец заинтересован в получении определенной денежной суммы за продаваемое имущество, а покупатель - имущества.

Рассматриваемый договор  двусторонний, ибо права и обязанности лежат как на продавце, так и на покупателе. У продавца - обязанность передать имущество (вещь, товар) в собственность (хозяйственное ведение или оперативное управление) покупателю и право требовать от него уплаты покупной цены и принятия имущества. У покупателя - обязанность принять купленное имущество и уплатить за него покупную цену и право требовать передачи ему проданного имущества (вещи, товара).

Данный договор консенсуальный, поскольку права и обязанности у сторон возникают с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора. Так, из ст. 424 ГК следует, что стороны при самом заключении договора купли-продажи только принимают на себя обязанности и приобретают соответствующие права, связанные с совершением действия по передаче имущества и уплате денежной суммы, но фактического совершения этих действий непосредственно для заключения договора не требуется: они необходимы для его исполнения.

Договор купли-продажи может  быть и реальным, когда момент заключения договора совпадает с моментом передачи имущества, а следовательно, и с моментом перехода права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на продаваемую вещь покупателю (например, отбор товара и передача денег продавцу, продажа товаров с использованием автоматов, т.е. когда чеки на соответствующий товар не выписываются, а все происходит одновременно) [33, с.5].

Целью договора купли-продажи  является передача вещи, товара одним  лицом другому с перенесением на последнего права собственности, иного вещного права.

 Договор купли-продажи - наиболее распространенная юридическая форма приобретения (отчуждения) товаров (имущества). Он предназначен для обслуживания сферы товарного обращения как государственной торговли, так и торговли любой формы собственности.

По числу сделок и объему материальных ценностей договор купли-продажи находится в настоящее время в сфере розничной торговли между организациями и предприятиями, с одной стороны, и гражданами - с другой.

Значительное распространение  договор купли-продажи получил  и в отношениях между организациями. Так, организации с согласия собственника и на основании действующего законодательства по такому договору приобретают оборудование, транспортные средства, приборы, инструменты, инвентарь, сырье, материалы и топливо, рабочий и продуктивный скот, а также реализуют все это другим организациям.

На рынках договор купли-продажи дает возможность гражданам распоряжаться предметами собственности, приобретать друг у друга в допускаемых законом пределах продукты, имущество, которые находятся в их собственности, - жилые дома (квартиры), дачи, садовые домики, насаждения на земельном участке, транспортные и денежные средства, акции и другие ценные бумаги, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, произведенную продукцию, полученные доходы и т.д.

Велика роль договора купли-продажи  в области международных отношений. Поставлена задача проводить курс на развитие международного сотрудничества в сфере торговли со странами ближнего (СНГ) и дальнего зарубежья. Развиваются  и совершенствуются внешнеторговые связи Республики Беларусь с другими  странами, растет товарооборот между ними [33, с.5].

Таким образом, договор купли-продажи  имеет обширную сферу применения. Его значение определяется более  полным использованием товарно-денежных отношений в соответствии с их новым содержанием, присущим текущему времени, большой ролью применения таких инструментов развития экономики, как деньги, цена, себестоимость, прибыль, торговля и т.п.

Купля-продажа как экономическое  явление неразрывно связана с  товарным производством. Она становится необходимым средством товарного  обращения, когда с развитием  товарного производства и углублением  разделения труда роль всеобщего  эквивалента закрепляется за одним  определенным товаром, наделенным функцией денег. Иными словами, в обществе, в котором существует товарное производство и товарное обращение, неизбежно  должны совершаться акты обмена.

Обмен товара на деньги с  экономической точки зрения и  представляет собой куплю-продажу. Этот обмен осуществляется через активную волю сторон, выражающуюся в поведении, направленном на достижение соглашения о купле-продаже, реализацию этого соглашения. Отношения, складывающиеся в результате такого поведения, урегулированные нормами гражданского права, составляют институт купли-продажи. Он дает возможность гражданам приобретать в сфере розничной торговли, на колхозных рынках, Друг у друга материальные ценности, предметы домашней обстановки и обихода, личного потребления, удобства и распоряжаться ими в соответствии с требованиями закона.

Нормы договора купли-продажи  направлены на законодательное регулирование  не только договора купли-продажи, но и  других договорных обязательств, таких  как договор контрактации и др.

Если покупателем является государственное (унитарное) предприятие, имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения. Осуществляя  право хозяйственного ведения своим  имуществом, унитарное предприятие  владеет, пользуется, распоряжается  им по усмотрению собственника, совершает  в отношении его любые действия, не противоречащие закону. К праву  хозяйственного ведения применяются  правила о собственности, если законодательством  не предусмотрено иное. При покупке  имущества государственным (казенным) предприятием у него возникает право  оперативного управления этим имуществом [33, с.6]. 

Правовое регулирование  отношений по договору купли - продажи имеет существенные особенности:

- отношения участников таких договоров урегулированы достаточно полно и стороны освобождены от необходимости согласования в каждом конкретном договоре множества условий, например условия о цене. Отсутствие соответствующих указаний в договоре компенсируют правовые нормы, определяющие порядок исполнения обязательств по договору купли-продажи;

- данные нормы в большинстве являются диспозитивными и позволяют сторонам урегулировать свои отношения договором в соответствии со своими интересами. Установленные § 1 гл. 30 ГК императивные нормы, как правило, направлены на защиту нарушенных прав стороны по договору (например, ст. 445 ГК предусматривает последствия передачи товара ненадлежащего качества);

- в случае отсутствия специальных норм, регулирующих отношения участников того или иного вида договора купли-продажи, к данным отношениям применяются общие правила о договоре купли-продажи, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства об этих видах договоров (п. 5 ст. 424 ГК) [34, с.226].

Тем самым устанавливается  порядок регулирования отношений  по договору купли-продажи, позволяющий  избежать пробелов в регламентации  тех или иных положений договорного  взаимодействия. Более высокой юридической  силой обладают и должны в первую очередь применяться нормы ГК, посвященные конкретному виду договору купли-продажи.

Однако норм, содержащихся в ГК, может оказаться недостаточно для полного урегулирования отношений. Так, ст. 465 ГК закрепляет обязанность  продавца по договору розничной купли- продажи предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о предлагаемом к продаже товаре. Содержание такой информации и порядок ее предоставления не определяются ГК в необходимом объеме. Возникший пробел компенсируется указанием п. 5 ст. 424 и п. 3 ст. 462 ГК о необходимости применения в таком случае актов специального законодательства, регулирующего розничную куплю-продажу, а к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя - физического лица - законодательства о защите прав потребителей.

В силу многообразия видов  и сфер использования договора купли-продажи, отношения по данному договору урегулированы  многочисленными законодательными и иными нормативными правовыми  актами. В частности, законами от 28 июля 2003 г. «О торговле», от 10 мая 1999 г. «О ценообразовании», от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», от 19 января 2002 г. «О защите прав потребителей», в редакции от 8 июля 2008 г., Закон Республики Беларусь от 25 ноября 2004 г. № 346-3 «О мерах по защите экономических интересов Республики Беларусь при осуществлении внешней торговли товарами», Закон Республики Беларусь от 26 ноября 2004 г. № 347-3 «О государственном регулировании внешнеторговой деятельности».

Таким образом, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление (далее  для целей настоящего раздела  – в собственность, если из существа обязательства и статуса стороны  в обязательстве не вытекает иное) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.