Договор ренты

Содержание.

Введение………………………………………………….

Глава 1. Общее положение о рентных обязательств……………………………

1. Договор постоянной ренты…………………………
2. Договор пожизненной ренты…………………………
3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 2. Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты.

2.1 место в системе обязательственного права договора ренты.

2.2 Договор пожизненного  содержания с иждивением: понятие,  предмет, особенности

Глава 3. Регистрация и  нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением.

3.1  Заключение договора  пожизненного содержания с иждивением

3.2  Субъектный состав  договора

3.3 Содержание договора  пожизненного содержания с иждивением

3.4 Расторжение договора

Глава 4  Проблемы практического  применения

Заключение

Список использованных источников

Глава 1.Понятия и виды договора ренты.

1. Договор постоянной ренты.

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты  и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также  некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся  граждане любого возраста, а из числа  юридических лиц -- лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Получатель постоянной ренты  может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право может переходить к его наследникам.

Некоммерческие организации  могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации  юридических лиц.

Данная возможность может  быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но при любых обстоятельствах  запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор  соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2.- М., 2004 г., стр. 360

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений  не содержит. Ими могут быть как  граждане, так и любые юридические  лица, конечно при условии, что  их учредительные документы не запрещают  им заниматься такого рода деятельностью. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.

Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату  ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается  пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая  должна выплачиваться бессрочно, это  означает, что его существование  не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни  или существования получателя. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2.- М., 2004 г., стр. 359 Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности.

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Это объясняется  рисковым характером договора ренты. Ценой  будет являться размер рентных платежей, который как уже говорилось, может  индексироваться в зависимости  от изменения установленного законом  минимального размера оплаты труда.

Значительное внимание уделяется  основаниям прекращения договора постоянной ренты, которые могут быть общими (гл. 26 ГК) и специальными.

Первым основанием является исполнение договора. Вторым соглашение сторон о расторжении договора.

 В данном случае  стороны сами определяют, на каких  началах это происходит, в частности,  производится ли возврат имущества  и уже выплаченных рентных  платежей, выплачивается ли получателю  ренты какая-либо компенсация  или нет и т. п.

 Далее, получатель  ренты может в любой момент  отказаться от дальнейшего получения  рентных выплат, тем самым прекратив  обязательство прощением долга  (ст. 415 ГК).

Если, однако, постоянная рента  была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может  воспользоваться лицо, установившее ренту. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Т.2. - М.: Проспект, 2003 г., стр. 160

Следующим основанием прекращения  договора ренты является случайная  гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты  данного вида. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество  в собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Далее особым основанием прекращения  рассматриваемого рентного обязательства  является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в  том, что плательщик ренты единовременно  или в ином порядке, предусмотренном  договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена.

 Основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты.

В судебной практике по делам  данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий  договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия  для другой стороны.

Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени  лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных  платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Т.2. - М.: Проспект, 2003 г., стр. 163

При существенном нарушении  договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать  возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены  в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной  сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК).

Если под выплату пожизненной  ренты имущество было отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что  случайная гибель или случайное  повреждение имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты  от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и  правом на ее выкуп.

2. Договор пожизненной ренты.

Правила закона о пожизненной  ренте во многом перекликаются с  правилами о постоянной ренте, в  связи, с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо  и к отношениям, складывающимся при  установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной  ренты обладает рядом специфических  особенностей.

Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Таким образом, получателями данного вида ренты  могут быть только граждане, но не юридические  лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т. п.

Если в договоре пожизненной  ренты конкретные доли получателей  ренты не определены, они считаются  равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких  особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты  может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию  в гражданском обороте. Применительно  к форме ренты законом допускается  лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем.

При определении размера  ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в  расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого  периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические  платежи. Если иное не предусмотрено  договором, пожизненная рента выплачивается  по окончании каждого календарного месяца.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате  постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие  существенного нарушения применительно  к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика.

Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени  лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т. е. сопоставимая с периодом рентных  платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении  договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать  возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп  имущества осуществляется на тех  же условиях, которые установлены  в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной  сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты  пользуется одной ощутимой льготой.

Если под выплату пожизненной  ренты имущество было отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.

Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует  подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождает плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и  правом на ее выкуп.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Важной разновидностью пожизненной  ренты является пожизненное содержание с иждивением. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в  связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила  о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов  ренты пожизненному содержанию с  иждивением дано определение в ст. 601 ГК. Сопоставляя п. 1 ст. 601 и ст. 596, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте  могут быть без каких-либо ограничений  в законе, как движимые, так и  недвижимые вещи, то объектом имущества  при пожизненном содержании с  иждивением может быть только недвижимость. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. - М.: Юрайт-Издат, 2004 г., стр. 242

Недвижимость передается в собственность плательщика  ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Содержание с  иждивением может включать обеспечение  потребности в жилище, питании  и одежде, а если этого требует  состояние здоровья гражданина, также  и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Что касается субъектного  состава, то здесь необходимо отметить следующее: они схожи с договором  пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя.

В рассматриваемом обязательстве  существует проблема, которая состоит  в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера.

Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика  и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении  договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты  и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе  и материального характера.

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика  ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие  между ними лично-доверительных  отношений. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2.- М., 2004 г., стр. 365

Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом  для вынесения решений не в  пользу плательщика ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать  положения не только имущественного характера, но и положения сопряжённые  с личными взаимоотношениями  сторон в ходе исполнения договора.

В обязанности ренто плательщика включается содержание и иждивение (уход) за ренто получателем (может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания ренто получателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.

Что касается формы рентных  платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения  повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень указан выше (жильё, питание, одежда и  т.д.). Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён  применительно к каждой потребности.

Закон требует, чтобы в  договоре была определена общая стоимость  всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и  конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК).

В случае если между сторонами  возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или  должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным  выводам, он должен руководствоваться  принципами добросовестности и разумности. Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие  «содержание с иждивением» никак  не сопоставимо с двукратным минимальным  размером оплаты труда. Известно, что минимальный размер оплаты труда чрезвычайно низок и искусственно сдерживается во многом из-за того, что минимальный уровень оплаты труда стал выполнять не свойственную ему роль технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных санкций. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй. - М.: Юрайт-Издат, 2004 г., стр. 243

Ст. 603 ГК содержит специальное  указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических платежей в деньгах.

Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут  прекратить связывающее их обязательство, либо преобразовать его путем  новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате  пожизненной ренты, данная норма  имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и  применительно к пожизненной  ренте, при жизни иждивенца обязательство  может быть прекращено соглашением  сторон, новацией, прощением долга  и т. д. Наличие существенного  нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

В судебной практике по делам  данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства  пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две  особенности по сравнению с аналогичным  прекращением обязательства пожизненной  ренты.

Во-первых, более широким  является перечень тех нарушений  обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих  обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого  имущества, переданного в обеспечение  пожизненного содержания, либо выплаты  ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может  ли оно быть истребовано получателем  ренты у третьего лица, учитываются  правила ст. 302 ГК.

По смыслу закона, если имущество  было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты  с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать  компенсации расходов, понесенных в  связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

Глава 2. Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты.

2.1 место в системе обязательственного права договора ренты.

В настоящее время юридическая  характеристика рассматриваемого договора вызывает спорные позиции. Более  того, по этому поводу существует много  мнений, но все они делятся на 3 точки зрения различных авторов: одни считают договор ренты реальным, другие - консенсуальным, третьи - и  реальным, и консенсуальным в зависимости  от характера передачи имущества. То есть при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому нет передачи, нет и заключения.

При консенсуальном договоре он заключается еще до передачи вещи, вследствие чего передача как таковая  составляет элемент исполнения договора. Применительно к ренте законное определение реального договора в отношении платежей ренты должно содержать термин «передает в  собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность». В связи с этим следует отметить, что определение договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания, содержащееся в ГК 1964 г., было подобно определению договора купли-продажи. Таким образом, договор  ренты был (подобно купле-продаже) консенсуальным.

Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил  в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.

Так, известный русский  цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать  договор ренты как разновидность  договора дарения. Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки  среди ученых-цивилистов.

В.Ф. Маслов относил договор  ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход».

Нам представляется, что  такие подходы к решению вопроса  о месте договора ренты в системе  обязательственного права не является единственно верными. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей и дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем, договору ренты присущи  такие специфические признаки, которые  свидетельствуют о его самостоятельности  в ряде других гражданско-правовых договоров.

Все аргументы, приводимые в  литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:

для договора ренты не свойствен  признак безвозмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, 3. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А. Калпин и др.;

в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный  товарообмен, в договоре ренты эквивалентность  может только предполагаться, так  как в данном случае невозможно заранее  определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые-цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, B.C. Ем, Р. Климович, В. Подгруша и др.;

договор ренты приводит к  установлению между его контрагентами  особых правовых отношений, которые  несвойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности  одного лица предоставлять пожизненное  или постоянное содержание другому  лицу, которое для последнего нередко  является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А. Маркова);

отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко) [16, с. 57].

В литературе продолжают встречаться  и иные подходы к решению данного  вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два  вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством  и представляющий собой разновидность  ренты и другой (отличный от него) - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью  является не «получение ренты», а «удовлетворение  потребностей в натуре, то есть в  жилище, питании, одежде, уходе и  т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре .