Договор социального и коммерческого найма

РЕФЕРАТ

Пояснительная записка  120 страниц, 40 таблиц, 11 иллюстраций, 13 формул, 2 приложения.

ЭФФЕКТ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ, ОРГАНИЗАЦИЯ, УПРАВЛЕНИЕ, АНАЛИЗ, ОЦЕНКА,  ЭФФЕКТИВНОСТЬ, НАЙМ, СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ, КОММЕРЧЕСКИЙ НАЙМ, ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Объект исследования в дипломной работе – МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк.

Предмет исследования – повышение эффективности организации муниципальной услуги по найму жилых помещений в муниципальном образовании, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк.

Цель дипломной работы – выявить мероприятия по повышению эффективности организации найма жилых помещений в муниципальном образовании, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк и оценить их экономическую эффективность.

В работе применены такие методы анализа, как  
анализ относительных показателей (коэффициентов),  сравнительный анализ, а так же такие общенаучные методы и подходы к изучению данной темы, как системный, сравнительно-правовой методы.

Структура работы включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения.

В первой главе дипломной работы представлен теоретический обзор и экономическая сущность повышения эффективности организации найма жилых помещений, особенности организации найма жилых помещений, а так же рассмотрен отечественный и зарубежный опыт организации найма жилых помещений в муниципальном образовании и на предприятии.

Во второй главе представлена характеристика жилого фонда, предоставляемого в найм и комплексный анализ и оценка организации найма жилых помещений в Российской Федерации, Кемеровской области и г. Новокузнецке, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ», а также обзор нормативно-правовых актов, регулирующих организацию найма жилых помещений. На основе проведенного анализа выявлены основные проблемы при предоставлении данной услуги.

Для написания данной главы использовались следующие документы: отчеты о состоянии жилищного фонда в стране, области и муниципальном образовании, учредительные документы, отчеты о количестве заключенных договоров МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк за последние несколько лет.

В третьей главе разработаны рекомендации по повышению эффективности организации найма жилых помещений в МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк с учетом выявленных проблем при анализе организации найма жилых помещений, а также современного законодательства Российской Федерации.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Потребность человека в жилище имеет первостепенное значение как пища, одежда и другие насущные потребности. Во Всеобщей декларации прав человека понятие «достойный жизненный уровень» непосредственно увязывается с наличием у человека жилища. Право человека на жилище является естественным правом человека, поэтому задача государства состоит в обеспечении практической реализации этого права в современных условиях, в том числе правовыми средствами – путем создания соответствующей правовой базы. Именно договор социального и коммерческого найма жилых помещений являются правовыми средствами реализации прав человека на жилище.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего − это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Этим и объясняется актуальность выбранной мною темы дипломной работы: «Повышение эффективности организации услуги по коммерческому, социальному найму жилых помещений в муниципальном образовании». Говоря об актуальности работы и распространении данных видов договоров нельзя не отметить наличие проблем правового регулирования.

Цель дипломной работы – выявить мероприятия по повышению эффективности организации найма жилых помещений в муниципальном образовании, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк и оценить их экономическую эффективность.

Поставленная цель определила задачи исследования:

• систематизировать подходы к определению сущности понятия «эффективность организации найма жилых помещений»;
• дать понятие договорам социального и коммерческого найма жилых помещений и выявить их основные особенности;
• проанализировать практику и правовое регулирование договоров социального и коммерческого найма жилых помещений в зарубежных странах и России;
• дать характеристику жилищному фонду, предоставляемому в найм в        г. Новокузнецк;
• дать оценку нормативно-правовой базе, регламентирующей организацию предоставления муниципальной услуги найма жилых помещений;
• провести анализ деятельности органов местного самоуправления по организации найма жилых помещений, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк.

Объектом исследования выступаtт работе – МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк.

Предметом исследования является повышение эффективности организации муниципальной услуги по найму жилых помещений в муниципальном образовании, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк

Информационная база, использованная во время исследования: учебные пособия, методические пособия и рекомендации, периодические издания, глобальная телекоммуникационная сеть информационных и вычислительных ресурсов Internet, законы и иные нормативные акты., статистические сборники.

Теоретическую основу исследования составили научные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права и экономической науки.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее по тексту ГК РФ), Жилищный Кодекс РФ (далее по тексту ЖК РФ), а также другие федеральные законы Российской Федерации (далее по тексту РФ), постановления Правительства РФ, а также иные подзаконные акты регулирующие отношения, составляющие объект дипломного исследования.

Эмпирическую основу исследования составляет опубликованная практика Верховного Суда РФ по отдельным вопросам гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

В работе применены такие методы анализа, как  
анализ относительных показателей (коэффициентов),  сравнительный анализ, а так же такие общенаучные методы и подходы к изучению данной темы, как системный, сравнительно-правовой методы

Степень научной разработанности свидетельствует о том, что проблема обеспечения государством населения жильем в той или иной степени получила отражение в сравнительно большом количестве научных трудов.

Среди исследователей-теоретиков, внесших реальный вклад в развитие теории дохода, можно выделить таких ученых, как Бархотова Е.Ю., Титова А.А., Хохлова С.А., Маковский А.Л., Козырь О.М., Потерякин Д. и др.

К вопросам, связанным с правовым регулированием найма жилого помещения, обращались такие авторы, как И.И. Андриманов, Ю.Г. Басин,  В.А. Белов, И.С. Вишневской, В.В. Витрянский, И.Д. Грачев,        С.П. Гришаев, Б.Д. Завидов, С.М. Корнеев, А.Г. Кузнецова, В.Н. Литовкин, Э.Б. Лыкова,               В.Ф. Маслов, М.Ф. Медведев, П.С Никитюк, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, А.В. Толкушкин, Ю.К. Толстой, О.В. Чижов, А.М. Эрделевский В.Ф. Яковлев и  др.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке мероприятий по повышению эффективности организации и предоставления населению услуг по найму жилых помещений, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ НАЙМА ЖИЛЫХ

ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Теоретические аспекты эффективности организации

найма жилых помещений

Проблема эффективности деятельности предприятия всегда занимала важное место среди актуальных проблем экономической науки. Заинтересованность в ней возникает на разных уровнях управления экономикой. Но для того чтобы дать полное понятие термину «эффективность», вначале необходимо дать определение понятию «эффект».

Часто можно встретить разные суждения по природе, роли и значению категории «эффективность» деятельности организации. Одни исследователи отдают предпочтение  использованию термина «результативность», другие − «производительность», исходя из соображений относительного характера категории «эффективность». В этой главе дипломной работы представлены теоретические аспекты понятия эффективность, рассмотрены различные подходы и мнения авторов.

В основе категории «эффективность» лежит понятие «эффект». Так, Райзберг Б.А. и Стародубцева Е. Б. считают, что эффект – это уже достигнутый за счет какой-либо деятельности результат, а эффективность − это отношение между достигнутым эффектом и величиной затрат на осуществление этой деятельности, которое обусловливает этот эффект[1].

Из вышесказанного непосредственно следует, что правильно измерить эффективность деятельности любого предприятия можно, лишь правильно оценив количество ресурсов (или затрат), которое оно потребляет, и вновь создает, поставляя их взамен используемых.

Ресурсы, получаемые на выходе рассматриваемого процесса, образуют его результат (R). Результат, как и затраты, − понятие широкое и многокомпонентное. Основным результатом любого производства являются выпускаемая предприятием продукция или предоставляемые им услуги. Важными составными компонентами понятия "результат" являются социальные и экологические последствия, которые могут быть как положительными, так и отрицательными.

Понятие "эффект" (Э) в самом общем виде всегда характеризуется определенным соотношением затрат (З) и приносимых ими результатов (R), связанных с осуществлением рассматриваемого хозяйственного решения.

Затраты и результаты можно сопоставлять между собой (при расчетах показателей эффективности) несколькими способами. Получаемые при этом показатели имеют не только разное выражение, но и неодинаковый смысл, характеризуя эффективность с различных сторон.

Так показатель вида R/З характеризует результат, получаемый с единицы затрат. О высокой эффективности говорит максимально возможная величина этого показателя.

Отношение 3/R соответствует удельным затратам, приходящимся на единицу достигаемого результата. Наивыгоднейшим считают решение, при котором удельная величина затрат минимальна.

Разница (R − 3) характеризует абсолютное превышение результатов над понесенными затратами. Эта величина чаще всего и именуется собственно эффектом (или абсолютным эффектом) производства и обозначается через Э. При расчетах Э подразумевается, что и R и 3 выражены в единых, стоимостных единицах измерения (для предшествовавших двух видов показателей это было необязательно).

Если отнести эффект (R − 3) к затратам 3 или к результатам R, то получаются показатели вида (R − 3)/3 или (R − 3)/'R. Первый характеризует эффект, получаемый с единицы затрат, т.е. относительную величину эффекта. Второй − удельную величину эффекта, приходящуюся на единицу получаемых результатов.

Наивыгоднейшим признается вариант с наибольшей величиной эффекта.

Все перечисленные выше способы "конструирования" показателей (критериев) эффективности одинаково допустимы, но каждый с разных сторон характеризует многогранное понятие эффективности и позволяет решать разные задачи. Поэтому оценки одного и того же варианта решения с помощью перечисленных показателей могут и не совпадать. В каждом конкретном случае нужно выбирать критерий, наиболее отвечающий целям решаемой задачи.

Возможность сопоставления затрат с результатами множеством разных способов является одной из причин многообразия применяемых на практике экономических критериев.

Таким образом, эффективность в своей основе имеет эффект, результативность – результат.

При определении эффекта следует учитывать результат, который необходимо достичь. Представим это в таблице 1.

Таблица 1– Трактовка понятия «эффект» по его видам

Из таблицы 1 видно, что эффект проявляется в экономии ресурсов, полезности результата деятельности и благосостояния.

Понятие эффект очень тесно связано с понятием эффективности. А.Д. Шеремет и Р.С. Сайфулин отмечают, что эффективность является одной из самых сложных категорий экономической науки. Она выступает основой построения количественных критериев ценности принимаемых решений, используется для формирования материально-структурной, функциональной и системной характеристик хозяйственной деятельности.

По определению В.В. Иваниенко, В.В. Ковалева, А.Н. Волкова экономическая эффективность − относительный показатель, который сравнивает полученный эффект с затратами или ресурсами, использованными для достижения этого эффекта.

 Н.П. Иващенко трактует  экономическую эффективность, как  отдачу в форме доходов различных  ресурсов фирмы, которые находятся в ее распоряжении. В.И. Лямец и А.Д. Тевяшев определяют эффективность как  не просто свойство операции (процесса функционирования системы), что отражается в его способности давать определенный эффект, а действенность такой способности, т. е. результативность, соотнесена с ресурсными затратами[2]. Сведем данные определения в таблицу 2.

Таблица 2 – Подходы к определению понятия «эффективность»

Итак, как видно из таблицы 2, большинство авторов, формулируют понятие «эффективность», как отношение эффекта (результата) к затратам или ресурсам, которые были потрачены на его получение.

Несовершенство методик исследования и сложность видовых проявлений эффективности деятельности предприятия предопределяют существование многих определений понятия «эффективность деятельности предприятия»:

• это комплексное отражение конечных результатов использования средств производства и рабочей силы за определенный промежуток времени;
• это степень достижения системой поставленных перед ней целей, степень завершения  «нужной» работы;
• это получение определенного результата на единицу используемых ресурсов;
• это использование минимального количества ресурсов для производства определенного объема продукции, производство этого объема продукции при минимальных средних общих издержках;
• отсутствие потерь, т.е. настолько полное использование ресурсов, насколько это возможно для удовлетворения потребностей или желаний людей[3].

В данной дипломной работе, мы будем использовать термин «эффективность», как отношение цели и результата управления (организации), т.е. будем использовать функционально-целевой подход.

Между эффектом и эффективностью существуют различия. Представим их в таблице 3.

Таблица 3 − Отличные и схожие черты между категориями «эффект» и «эффективность»

Из таблицы 3 видно, что по своей сути, эффект − измерение объема эффективности, то, к чему ведет эффективность и от чего зависит ее наличие. Эффект − это осуществленная эффективность. Эффективность всегда носит в себе зародыш эффекта. С одной стороны, эффект и эффективность различаются между собой, а с другой эти понятия близки.

Таким образом, возвращаясь к трактовке понятия «эффективность» с точки зрения достижения какого-либо результата, можно сказать, что эффективность своей целью имеет получение прибыли, тогда оно совпадает с понятием результативность деятельности (таблица 4).

Таблица 4 – Подходы к определению понятия «результативность»

Из таблицы 4 видно сходство этих понятий в обозначенной цели – получении прибыли и достижении какого-либо результата, но видны и различия между понятиями: результативность – это мера достижения результата, а эффективность – это потенциальная способность достичь результат.

Далее рассмотрим подробнее теоретические аспекты понятия «организация», данные занесем в таблицу 5.

В многочисленных трудах, посвященных управлению и теории организации, термин «организация» трактуется с двух позиций. В более узком понимании термин «организация» можно рассматривать с точки зрения соотношения различных элементов в их общем объеме. С другой стороны термин «организация» можно рассматривать несколько шире, имея в виду совокупность процессов или действий, ведущих к образованию и совершенствованию взаимосвязей между частями целого.

Далее рассмотрим понятие «организация» с позиции четырёх подходов, с точки зрения понимания термина «организация», как процесса (таблица 5):

Таблица 5 – Подходы к определению сущности понятия «организация»

Рассмотрев представленные в таблице 5 подходы к определению сущности понятия «организация», можно сделать вывод, что под организацией понимается процесс:

• распределения работы среди работников, групп работников и

подразделений;

• разработки структуры органов управления;
• установления прав и обязанностей органов управления и должностных лиц;
• подбора и расстановки кадров;
• упорядочения, более или менее дифференцированных и автономных частей целого, обусловленного его строением.

В данной дипломной работе мы будем использовать стратегический подход, т.е. рассматривать процесс организации с точки зрения координации деятельности группы людей для достижения общей цели или нескольких общих целей, т.е. с точки зрения управления организацией.

Функцию организации можно рассматривать в двух аспектах: во-первых, как процесс создания системы, во-вторых, как процесс ее совершенствования, упорядочения.

Организация работ – функция, которую должны осуществлять все руководители. При этом их задача состоит в том, чтобы выбрать такую организационную структуру, которая лучше всего отвечает целям  и задачам организации, позволяет ей эффективно взаимодействовать с внешней средой, продуктивно распределять и направлять усилия своих сотрудников.

Таким образом, общая цель организации работ и труда − изыскание возможностей повышения эффективности деятельности предприятия, а прикладная цель  организации труда на предприятии − обоснование управленческих решений.

Решение частных целей направлено на решение общей цели предприятия.

Эта цель конкретизируется в основных задачах организации труда[5]:

1. экономические задачи. Обеспечивают повышение производительности труда, улучшение использования ресурсов труда и рабочего времени, экономию всех видов ресурсов, повышение качества и конкурентоспособности продукции и эффективности производства.
2. Психофизиологические задачи. Направлены на экономию жизненной энергии человека, ограничение интенсивности труда, гармонизацию физических и психических нагрузок на человека, создание благоприятных и безопасных условий для организма человека в процессе труда, снижение тяжести и нервно-психической напряженности.
3. Социальные задачи. Призваны обеспечивать повышение содержательности, разнообразия и престижности труда, справедливую и полноценную оплату труда, воспитание высокой дисциплины труда.

Для того чтобы в дальнейшей работе рассматривать договора социального и коммерческого найма, необходимо дать понятие термину «найм». Данные занесем в таблицу 6.