Договор социального найма

                                 Содержание.(ОБЪЕМ 80 СТР.)

           Введение…………………………………………………………………3             

          Гл.1. Общая характеристика правового  регулирования договоров социального  найма жилого помещения……………………………………………………………………..4-8

1. История становления правового института договора социального найма жилого помещения в России……………………………9-
2. Понятие сущность и элементы договора социального найма жилого помещения………………………………………………...
3. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма .(учет граждан, признание их нуждающимися и малоимущими, очередность, постановление в очередь)……..

       Гл.2.      Содержание и  исполнение договора социального  найма жилого помещения………………………………………………………………………….

           2.1.    Права и обязанности  наймодателя по договору социального  найма жилого помещения……………………………………………………….

           2.2.    Права и обязанности  нанимателя  по договору социального  найма жилого помещения.

           2.3.   Порядок  применения  договора социального найма и  его расторжение, ответственность  сторон при  нарушении……………………. 

           2.4.  Проблемы применения правовой  конструкции договора………. социального  найма в судебной практике………………………………………

           Заключение…………………………………………………………….

       Библиографический список…………………………………………..

     Приложение……………………………………………………………. 
 
 
 
 
 

                                          Введение (3-4 стр)

        С древних времен по настоящее время жилищный вопрос является одним из самых главных вопросов в жизни человека. В нашей большой и многонациональной стране, данный вопрос, для российского общества не является исключением. Однако далеко не каждый гражданин может себе позволить приобрести жилье за счет собственных средств. Связанно это, в основном,  с отсутствием денежных ресурсов на приобретение жилья у малоимущих граждан за свой счет, низкой заработной оплатной труда и высокой стоимостью жилых помещений на российском рынке , не достаточным выделением средств из бюджета страны, для приобретения жилья по договорам социального найма и отсутствия необходимого количества  жилых помещений в жилищных фондах страны, увеличением роста безработицы на фоне мирового кризиса, и как следствие увеличением малоимущих граждан в стране,  проблемами связанными с бюрократическим подходом государственных чиновников к данной проблеме  и других факторов влияющих на обеспечение жильем.

    Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, государство решает данный вопрос путем издания новых, и изменением, и отменой старых законодательный актов,  нормативно-правовых,  и иных  документов регулирующих отношение в сфере жилищного законодательства, стараясь обеспечить граждан Российской Федерации жилыми помещениями, учитывая их жилищные интересы и статус.

  Одним  из важных элементов при обеспечении  жилых помещений государством  малоимущих граждан,   является  договор социального найма жилого  помещения.  

    Приобретение жилья гражданами  по договору социального найма  жилого помещения одна из самых  актуальных тем в Российской  Федерации. Связанно это с большим  количеством служащих и государственных  служащих, малоимущих и других граждан, у которых возникают права на обеспечение их жилыми помещениями по договору социального найма.           

    Большой интерес вызывает сам  порядок предоставления жилых  помещений по договору социального  найма  у граждан Российской  Федерации , в связи с постоянными  доработками и изменениями в  российском законодательстве.

    Исходя из вышеперечисленных аспектов актуальности возникает теоретическая и практическая значимость дипломной работы, которые заключаются в возможности использовании результатов исследования в теоретической и практической деятельности. Что дает возможность любому гражданину и заинтересованной организации, не только самим использовать данные знания, но и помогать другим гражданам в реализации их прав в обеспеченности жилых помещений государством по договорам социального найма. 

       Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма

        В качестве предмета исследования данной курсовой работы будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

    Цель дипломной работы:

     -максимально  раскрыть тему работы

     -выявить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма

     - предложить пути и решения проблем связанные с приобретением жилых помещений по договорам социального найма

       Исходя из поставленной цели были поставлены следующие задачи:

     - изучить понятие, предмет и  форму договора социального найма;

     -рассмотреть  права, обязанности и ответственность  сторон по договору социального  найма;

     - раскрыть условия и основания  изменения договора социального  найма;

     - проанализировать условия и основания  расторжения договора социального  найма.

     - Проанализировать законодательные  акты связанные с решением  проблем в вопросах предоставления  жилья по договору социального  найма

     При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу  ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ). Для выявления пробелов в  регулировании данных отношений  мы использовали работы таких видных цивилистов, как Жуйкова В.М., Грудцыной  Л.Ю., Юрченко Е.В., Тихомирова М.Ю., Свита  Ю.П. и других. Курсовая выполнена  на основе действующего законодательства Российской Федерации с использованием практики Верховного Суда РФ.

При изучении материала  применялись  следующие методы: сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа, исторический метод.

Апробация работы:

Структура дипломной работы состоит из титульного листа, содержания, двух глав основного  текста, семи параграфов, заключения, библиографического списка и приложения в котором  указанны дополнительные таблицы и  документы используемые при изучении работы . 

Первая  глава состоит из трех параграфов, в которой рассматривается  общая характеристика правового регулирования договоров социального найма жилого помещения. В ней описывается история становления правового института договора социального найма жилого помещения в России, понятие сущность и элементы договора социального найма жилого помещения, а также порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Вторая глава  посвящается содержанию и исполнению договора социального найма жилого помещения и состоит из четырех  параграфов. В ней анализируются   права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения, порядок  применения договора социального найма и его расторжение,  используется судебная практика.

 В заключении  излагаются теоретические и практические  выводы и предложения по данной  теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Гл.1. Общая характеристика правового регулирования  договоров социального  найма жилого помещения

     1.1 Эволюция договорного права жилищного законодательства в России и история возникновения договора социального найма.

     Для того чтобы разобраться в истории  становления и развития договора социального найма в Росси необходимо обратить внимание на жилищные источники, и позиции руководителей страны в жилищной сфере в дореволюционный период, в период советского правления и в наше время, которые оказали существенное влияние на развитие и появление договора социального найма. 

     В дореволюционной России жилищное хозяйство  находилось, в основном в руках частных предпринимателей и было наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и уплотненности жилища, по антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 году. составляла 4,5 квадратных метра, фактическая же обеспеченность была еще ниже.

       Россия была аграрно-индустриальной  страной, что и определяло состав  ее населения: 82% жителей проживало  в сельской местности и, как  правило, в собственных избах  без элементарных удобств. Накануне  Первой мировой войны жилищный  фонд городов России составлял 180000000 квадратных метров, из которых 80% составляли одноэтажные деревянные и малоразмерные дома, находившиеся в собственности граждан.

       Регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права.. Соответствующие нормы содержались в десятом томе главе второй «О найме имуществ и отдаче оных в содержание» свода законов гражданских Российской Империи. Найм жилья оформлялся, как имущественный найм.  Норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство, несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовало.

      Свод законов гражданских не содержал понятия имущественного найма. Д.И. Мейер под имущественным наймом понимал договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. К существенным составным элементам имущественного найма он относил: лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем.

       В проекте Гражданского уложения  в книге пятой об имущественном  найме предусматривалось определенное  количество статей, посвященных  договору найма жилого помещения.

       В.И. Синайский отмечал необходимость  разграничивать понятия «аренда»  и «наем»: «В отличие от найма  имущества (в тесном смысле) аренда  направлена не только на пользование  вещью, но и на извлечение  из нее плодов (физических и  юридических).

       В 1917 году пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами

     Согласно  декретут ВЦИК от 29 декабря 1917 года «О запрещении сделок с недвижимостью». Жилище перестало быть товаром. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах стал принадлежать государственной социалистической собственности и распределялся в плановом порядке между трудящимися.

       Период с 1917 года по 1921 год, в который происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную, посредством реквизиции, муниципализации и конфискации жилья у его собственников, для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием «Великий жилищный передел». В целом по стране в результате «Жилищного передела», в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70000000 квадратных метра. Это были наиболее ценные жилые дома. В то же время, в первые годы существования, у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади. Таким образом, шаги, сделанные советской властью в первые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

       Такая позиция законодателя, на  наш взгляд, объясняется тем, что  за годы Гражданской войны  жилищный фонд страны сократился более чем на 350000 домов — около 14%. В Петрограде к началу 1919 года насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30% жилого фонда. В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере. Государство, истощенное Гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. Центр тяжести жилищной политики был перенесен на институт государственного обеспечения, основой которого стала система распределения жилья государством.

     Декретом  Совнаркома РСФСР от 25 мая 1920 года «О мерах правильного распределения жилья», распределение жилой площади и учет лиц, нуждающихся в ней, было возложено на жилищно-земельные отделы, которые занимались этими вопросами совместно с жилищно-санитарной инспекцией.

       Жилищно-земельные отделы предоставляли гражданам двухнедельный срок для подыскания себе сожителя. В случае если к этому сроку квартиры не уплотнялись в полной мере, жилищно-земельным отделам предоставлялось право произвести принудительное уплотнение. В целях уплотнения допускалось переселение из одной квартиры в другую (ст. 5).

       Повышение роли договора в  регулировании имущественных отношений  в жилищной сфере было обусловлено  возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением новой экономической политики, которая начала осуществляться по решению Десятого съезда РКП , принявшего исторический Наказ Совета народных комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики от 9 августа 1921 года.

       В отношении муниципализированных  домов, которые не могли быть  непосредственно управляемы и  эксплуатируемы коммунотделами, но  которые, ввиду их размеров, необходимо  было оставить муниципализированными,  было принято решение сдавать  их в аренду коллективам жильцов,  организациям, учреждениям и отдельным лицам на основании пункта 6 Инструкции НКВД «О применении Постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду».

       Основной обязанностью арендатора  жилого дома являлось производство  полного ремонта дома и содержание  его в полной исправности.

       Учреждениям, организациям, коллективам  жильцов и отдельным лицам,  взявшим дом в аренду, предоставлялось  право беспрепятственно пользоваться жилищем и сдавать его внаем с соблюдением норм площади, установленных Наркомздравом, и с обязательной регистрацией актов сдачи в жилищном подотделе , о чем указывалось в пункте  12 инструкции НКВД. При этом арендаторы наделялись правом взыскивать в свою пользу известную добавочную сумму с лиц, арендующих торговые помещения и склады, находящиеся в домах, сданных в аренду и арендуемых у коммунотдела .

       Таким образом, отношения, связанные  с возмездным владением и пользованием  чужим жилым домом, стали регулироваться  договором аренды. Арендаторами  муниципализированных жилых домов  могли выступать как физические, так и юридические лица, которых  законодатель наделял правом  извлекать прибыль из жилых  и нежилых помещений, находящихся  в арендуемом ими доме. Основная  цель сдачи в аренду муниципализированных  жилых домов государством заключалась  не столько в извлечении прибыли,  сколько в привлечении частного  капитала к восстановлению жилищного  фонда страны.

       В то же время продолжала  развиваться система распределения  жилья государством. Ее развитию  способствовало создание так  называемого коммунального жилищного  фонда.

       В соответствии с Инструкцией  НКВД „О порядке отвода и  сдачи жилых помещений“ от 14 ноября 1921 года N 478  в состав коммунального жилищного фонда входили:

     - не сданные в аренду муниципализированные дома, занятые учреждениями или жильцами, а равно освобожденные в порядке самоуплотнения или вывода учреждений;

     - 10% жилой площади муниципализированных домов, сданных в аренду, а равно частновладельческих домов, исключая дома с числом комнат менее 10; - в домах, вновь выстроенных частными лицами или коллективами на городской земле в порядке Постановления СНК от 8 августа 1921 года, условленная часть жилой площади;

     - вновь выстроенные коммунотделами дома (отделы местного хозяйства), а равно восстановленные ими и достроенные здания.

       Помещения, зачисленные в коммунальный  жилищный фонд, могли предоставляться  лишь рабочим и служащим, занятым  в государственных предприятиях  и учреждениях, а равно для  общегосударственных и коммунальных  жилищных нужд. Данные помещения  могли быть заняты лишь по  ордерам жилищного отдела (п. 4 Инструкции  НКВД от 14 ноября 1921 г. N 478).

       В первые годы советской власти  сложилось, таким образом, два  основных подхода к решению  задачи удовлетворения жилищной  потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения  жилья, и гражданско-правовой  — пользование жильем на основании  договора аренды.

       С принятием первого кодификационного  акта гражданского законодательства  Советской России Гражданского Кодекса РСФСР 1922 года отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужими жилыми помещениями, стали регулироваться договором найма. Вопросы договора найма жилого помещения рассматривались в главе третьей, посвященной договору имущественного найма, — «Имущественный наем». При этом ни в названии, ни в тексте главы «Имущественный наем» законодатель не употреблял термин «аренда». В то же время термин «аренда» был широко распространен в законодательстве и практике. Так, например, Постановлением ЦИК и СНК СССР от 3 февраля 1933 г. было утверждено Положение о землях, предоставленных транспорту, которым предусматривалась сдача в аренду земель в целях устройства подъездных путей, размещения грузов и т.д.. И.С. Перетерский указывал, что с юридической точки зрения аренда регулируется общими правилами ГК РСФСР об имущественном найме, поскольку для случаев, называемых арендой, не установлено каких-нибудь особых правил в специальных законах  

       Если сравнить фактически складывавшийся  правовой режим на основании  договора аренды жилого помещения,  предусмотренного Инструкцией НКВД  от 14 ноября 1921 г., и на основании  договора имущественного найма,  закрепленного ГК РСФСР 1922 г., то можно прийти к выводу  об их тождественности. И по  договору аренды, и по договору  найма жилые помещения предоставлялись  во временное пользование. На  стороне нанимателя, как и арендатора, могли выступать физические и  юридические лица (ст. 156 ГК РСФСР). Наниматель, как и арендатор, наделялся  правом сдавать все нанятое  имущество или его часть в  поднаем (ст. 168 ГК РСФСР 1922 г.). В случае найма национализированных  или муниципализированных предприятий  и строений производство капитального  ремонта являлось обязанностью  нанимателя (примечание к ст. 159 ГК  РСФСР).

       В то же время законодатель  поместил в главу третью ГК  РСФСР «Имущественный наем» ряд  специальных норм, посвященных регулированию  договора найма жилого помещения.  Например, об установлении минимального  срока, предоставляемого для предупреждения  о предстоящем расторжении договора найма, минимальные ставки квартирной платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и некоторые другие (ст. 155, 156, 166, 172, 173). Целью большинства из них являлась защита интересов нанимателя, в особенности таких категорий лиц, как наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев, члены их семейств, инвалиды труда и войны (ст. 156 ГК РСФСР).

       Помещение законодателем в главу  «Имущественный наем» ГК РСФСР  1922 г. специальных норм, посвященных  регулированию договора найма  жилого помещения, не случайно. Данные нормы являлись реализацией  отношения большевиков к жилью,  которое выработалось в первые  годы революции, как к благу,  обладание которым должно быть  обеспечено государством путем  создания условий: 1) для его получения  и 2) стабильного пользования,  в особенности категориям лиц,  являвшихся его опорой (ст. 156 ГК  РСФСР). В рамках же гражданско-правового  института имущественного найма,  представляющего собой классическую  товарную сделку, данные задачи  были трудно реализуемы. Этим  было вызвано дополнение ГК  РСФСР специальной статьей 171-а,  предусмотревшей основания и  порядок расторжения договора  найма жилого помещения с лицом,  которому оно было предоставлено  в связи с трудовым договором,  на случай его прекращения.  Данное помещение имело специальное  назначение для проживания обслуживающих  домовладение дворников и истопников  и называлось «специальное жилое  помещение» (ныне служебное жилое  помещение).

       Работодатель наделялся правом  требовать освобождения помещения  и по истечении двух недель  после предъявления указанного  требования мог предъявить иск  о выселении в судебном порядке  лица, отказавшегося добровольно  освободить помещение.

       Большинство специальных норм, регулировавших  отношения по найму жилых помещений,  в том числе нормы ст. 156 ГК  РСФСР, не действовали в отношении договора найма жилого помещения, заключаемого в жилищном фонде, принадлежавшем гражданам на праве застройки.

       Статьей 71 ГК РСФСР 1922 г. данное  право было определено как  долгосрочное право владения  и пользования национализированной  землей с целью возведения  новых строений, достройки недостроенных  или восстановления разрушенных  зданий.

       Пунктом первым Декрета ВЦИК  и СНК РСФСР от 8 декабря 1925 г. «Об увеличении жилой площади  путем привлечения к строительству  частного капитала»  застройщикам  за счет частного капитала  и их правопреемникам предоставлялось  право сдачи внаем как жилых,  так и нежилых помещений на  условиях, определяемых по свободному  соглашению сторон. Это означало, что в отношении застройщиков-наймодателей  не действовали ограничения, предусмотренные  ГК РСФСР 1922 г. в иных видах  жилищного фонда. Условия договора  найма жилого помещения о предмете, цене, сроке, основаниях прекращения  формировались по усмотрению  сторон.

       Отступления от правил, предусмотренных  ГК РСФСР 1922 г. о договоре  найма жилого помещения в отношении  застройщиков, выступавших наймодателями,  объясняются тем, что институт  застройки призван был привлечь  частный капитал в жилищную  сферу, для чего необходимо  было создать привлекательные  условия.

       В период с 1922 г. по 1937 г. порядок  и условия возникновения отношений,  связанных с возмездным владением  и пользованием жилыми помещениями,  их характер, права и обязанности  субъектов, как правило, зависели  от того, к какому жилищному  фонду принадлежит жилое помещение,  в котором возникает данное  правоотношение. Например, в отличие  от ГК РСФСР 1922 г., закрепившего  в качестве основания возникновения  наемных жилищных отношений заключение  договора найма жилого помещения  (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.), основаниями  возникновения данных отношений  в жилых помещениях, находящихся  в коммунальном жилищном фонде,  являлись: решение о предоставлении  жилого помещения гражданину  уполномоченным на то органом власти и ордер на жилое помещение (Инструкция НКВД «О порядке отвода и сдачи жилых помещений» от 14 ноября 1921 г. N 478).

       Помимо жилищного фонда, в котором  находилось жилое помещение, на  содержание прав и обязанностей  субъектов наемных отношений  существенное влияние оказывал  правовой статус нанимателей.  Например, вне зависимости от  вида жилищного фонда, в котором  возникало наемное жилищное отношение,  если на стороне нанимателя  были категории граждан, определенные  ст. 156 ГК РСФСР 1922 г., то содержание  субъективных прав и обязанностей  сторон всегда направлялось на  поддержку и защиту данной  категории граждан. Если нанимателями  являлись наемные рабочие и  служащие, учащиеся государственных  учебных заведений, состоящие  на иждивении красноармейцев  члены их семейств, инвалиды войны  и труда, договор найма жилого  помещения подлежал автоматическому  возобновлению на тех же условиях  на неопределенный срок, независимо  от согласия наймодателя (за  исключением жилищного фонда,  принадлежавшего на праве застройки,  и специального жилищного фонда). В этих случаях право прекращения  договора за изъятиями, указанными  в ст. 171 и 172, могло принадлежать  только нанимателю.

       Статьей 166 ГК РСФСР 1922 г. закреплялось, что наемная плата за жилые  помещения этой категории граждан  не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными  комитетами.

       Серьезные изменения в регулировании  жилищных отношений наступили  с принятием первого кодификационного  акта жилищного законодательства: «О сохранении жилищного фонда  и улучшении жилищного хозяйства  в городах», утвержденного Постановлением  ЦИК и СНК СССР от 17 октября  1937 г..

       Данным Постановлением отменялись  льготы и преимущества застройщиков, управление государственным жилищным  фондом было возложено на местные  Советы и на те государственные  предприятия и учреждения, которые  имели в своем ведении жилищный  фонд. Впервые круг пользователей жилыми помещениями по договору найма в фонде местных Советов был ограничен гражданами — физическими лицами. Впервые была предусмотрена обязательная письменная форма договора найма. Местным Советам предоставлялось право передавать принадлежащие им жилые дома (размером не свыше 60 кв. м жилой площади) в пользование отдельным гражданам на основе долгосрочных арендных договоров, на срок от 5 до 10 лет.