Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

Содержание 
 

Введение…………………………………………………………………………………3 

1 Сущность и формально-юридические  признаки недвижимости  как 

особого объекта гражданских прав……………………………………………….…..7

1.1 Понятие  и юридическая классификация  объектов недвижимости……………….7

1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества…………………….......15

1.3 Особенности совершения сделок с недвижимостью…………...…………………19 

2 Общая характеристика  договора купли-продажи  недвижимости…………….22

2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости…...............22

2.2 Форма  договора продажи недвижимости  и порядок его заключения. Государственная  регистрация перехода прав на  недвижимость при ее купле-продаже…………………………………………………………………………………...24

2.3 Исполнение  и прекращение договора продажи  недвижимости…………………..30

2.4 Продажа  предприятия как особого объекта  недвижимости……….……………...33

2.5 Особенности  правового регулирования продажи недвижимости………………..35 

Заключение………………………………………………………………….…………..41

Глоссарий………………………………………………………………………………..44

Список  использованных источников………………………………………………..46

Приложение  А…………………………………………………………………………..52

Приложение  Б………………………………………………………………………..….53 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

    На  сегодняшний день в отечественном  законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в законную силу нового земельного законодательства введены новые правила на рынке недвижимости. Происходящие социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

    Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности  человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

    В отечественном законодательстве уделяется  значительное внимание регулированию  правоотношений по поводу недвижимого  имущества.

    Конституция РФ  устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности».¹ Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает институт по продаже недвижимости. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.

    Потребность в формировании единой системы регистрации  прав на все виды недвижимого имущества  и всех совершаемых в отношении  этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

    С учетом изложенного, изучение такого правового  института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.

    Цель  настоящего исследования состоит в  том, чтобы на основе анализа основополагающих теоретических положений гражданского права норм действующего законодательства, а также отечественной правоприменительной  и судебной практики определить правовую природу и значение института правового регулирования сделок по продаже невидимости для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав сделок по продаже недвижимости, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства правового регулирования сделок по продаже недвижимости.

    Постановка  данной цели обусловила необходимость  решения следующих задач:

     - сформулировать понятие недвижимости как особого объекта гражданских прав;

     - охарактеризовать объекты недвижимого  имущества;

     - выявить особенности института  правового регулирования сделок  по продаже недвижимого имущества,  на основе анализа практики  деятельности органов по государственной регистрации и судебных органов выработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Предмет исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере правового регулирования с недвижимым имуществом, а также регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     При написании данного исследования использовались диалектический метод познания, различные общенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятся формальнологические методы, а также специальные юридические методы, в частности, сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод, позволивший изучить закономерности развития законодательства о регулировании сделок с недвижимостью и практику его применения. Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков:  А.Д. Александрова,  В.В. Витрянского,  Б.М. Гонгало, Е.Ю.Петрова, Киндеевой Е.А., Пискуновой М.Г, О.Ю.Скворцова и других авторов.

     В процессе исследования автор выпускной  квалификационной работы обращался  к публикациям в периодических  изданиях по указанной проблематике и использовал практические материалы Министерства юстиции Российской Федерации и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в г. Москве и Московской области.

       Научная новизна состоит во  всестороннем комплексном исследовании  особенностей и проблем гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимого имущества в настоящее время.

     Сделки  являются основной правовой формой, опосредующей обмен между участниками рынка  недвижимости. Различные виды сделок позволяют приобрести, изменить или прекратить гражданские права и обязанности, связанные с объектами недвижимости.

     Знание  организационно-правовых основ совершения сделок с недвижимым имуществом  необходимо каждому гражданину, чтобы  правильно ориентироваться в рыночной среде и не допустить потери времени и денежных средств. Выбранная тема работы обусловлена  развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано  возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели. Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих  государственную  регистрацию  вещных прав на нее.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Сущность и формально-юридические признаки недвижимости как особого объекта гражданских прав 

1.1 Понятие и юридическая классификация  объектов недвижимости 
 

    Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно  в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота.

    Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория «недвижимости» является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.

    В России ученые стали заниматься системным  юридическим анализом института  недвижимости и, главным образом, такой ее составляющей, как земля примерно с ХIХ века.

    Особенностью  российской юридической литературы о недвижимом имуществе на протяжении двух последних веков является то обстоятельство, что исследователи анализируют, прежде всего, юридические характеристики оборота земель. Обращение же к внутреннему анализу понятия недвижимости как системы, включающей помимо земли и иные элементы, можно встретить сравнительно нечасто. Таким образом, основные правовые характеристики недвижимости (особенно в ХIХ веке) можно встретить в трудах специалистов по земельному праву и только во вторую очередь в работах юристов, специализирующихся в области гражданского права.

    Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в  законодательстве содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении.²

    Если  говорить о сущностных признаках  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, то к таковым  должны быть отнесены следующие.

    Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

    Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости,  однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

    В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.³

    Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано  с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство  всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.⁴

    Под недвижимостью понималась часть  земной поверхности и все то, что  с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и  цели вещи. Сюда, прежде всего, относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например продажа на слом.

    Таким образом, вопрос о прочности и  связи строения с землей решался  в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском  дореволюционном праве также  считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка.

    Деление законодателем недвижимых вещей  по природе на две категории нельзя назвать последовательным.

    Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также  не свободно от недостатков.

    В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

      Гражданским кодексом Российской  Федерации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.⁵

    К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

    Критерий  второй группы – прочная связь  объектов с землей, невозможность  их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.  Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте. Поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

    Таким образом, простое сопоставление  трех указанных групп не дает возможности  выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

    Однако, как справедливо заметил по этому  поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может  иметь исчерпывающего значения для  общего определения.⁶ Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

    Круг  объектов гражданского права чрезвычайно  широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

    Среди объектов гражданских прав особое место  принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью  и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

    Вещами  являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

    Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, недоступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.⁷

    Как уже отмечалось выше, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

    Особым  объектом недвижимости является предприятие  как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.⁸ В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

    Как объект гражданского оборота предприятие  представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с  недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права.⁹  Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает  в свой состав объекты недвижимости (земельные участки, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона.

     Особенностью  его правового режима состоит  не только в необходимости государственной  регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

            Другой разновидностью имущественных  комплексов является кондоминиум. 

     Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частном (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части в их общей долевой собственности.¹⁰ Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности.

     Вместе с тем имеется необходимость  в признании особым объектом  недвижимости технологических имущественных  комплексов (газопроводов с компрессорными  станциями и тому подобным  оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья).   От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость- оборудование и т.д.), но объедены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота.¹¹

    По  происхождению недвижимые вещи можно  классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

    - земельные участки;

    - участки недр;

    - здания;

    - сооружения;

    - помещения;

    - иные объекты, перемещение которых  невозможно без несоразмерного  ущерба их назначению;

    - предприятия как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

    - движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    Обособленные  водные объекты. В связи с принятием  нового Водного кодекса указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.¹² Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.¹³

    Леса  и многолетние насаждения в настоящее  время исключены из объектов недвижимости. Объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок – земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.¹⁴

    По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

    - недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;

    - недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;

    - недвижимость, используемая для жилья;

    - недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

    - недвижимость, используемая в сельскохозяйственных  целях;

    - недвижимость, используемая для  общественно-значимых целей;

    - недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры;

    - недвижимость, отнесенная к особо  охраняемым природным территориям.

Эта классификация  имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого  имущества не по назначению может  повлечь санкции гражданско-правового  характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. 

1.2 Оборотоспособность  объектов недвижимого  имущества