Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Мировой рынок коммерческой недвижимости

Содержание

Введение 3

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, структура, инвестиционная привлекательность 7

1.1. Мировой рынок недвижимости: сущность и особенности функционирования 7

1.2. Инвестиционная привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости 18

1.3. Специфические особенности и инвестиционная привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости 26

Глава 2. Мировой рынок коммерческой недвижимости: динамика и основные тенденции 32

2.1. Динамика и тенденции мирового рынка коммерческой недвижимости 32

2.2. Динамика и тенденции российского рынка коммерческой недвижимости в 2006-2010 гг. 58

Глава 3. Структурные сдвиги в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости 71

3.1. Структурные изменения в иностранном инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости 71

3.2. Изменение позиции России на мировом рынке коммерческой недвижимости 84

Заключение 89

Список использованной литературы 93

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости является одним из важнейших сегментов как российской, так и мировой экономики. В развитых странах недвижимость является крупнейшим по объему бизнесом. Рынок недвижимости формирует около 15% ВВП этих стран, а инвестиции в недвижимость превышают вложения в акции. Формирование российского рынка недвижимости началось в 90-е годы XX века, и до сих пор он находится на этапе становления. Активное развитие российского рынка коммерческой недвижимости началось в 2006 году, который ознаменовался резким увеличением инвестиционной активности во всех сегментах коммерческой недвижимости страны. Причиной такой активности иностранных инвесторов стали, во-первых, сохранение политической и экономической стабильности в стране, поступательное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России и, как следствие, дальнейшее снижение страновых рисков и достижение ими более приемлемого для иностранных инвесторов уровня; во-вторых, превышение спроса над предложением во всех сегментах коммерческой недвижимости; в-третьих, создание понятной законодательной базы и формирование более прозрачного рынка коммерческой недвижимости. Перечисленные обстоятельства определяют интерес к данному объекту исследования и устанавливают исследуемый период. Среди всех сегментов на рынке коммерческой недвижимости наибольшее значение имеют офисный, складской, торговый и гостиничный сегменты. Гостиничный рынок находится в сильной зависимости от рынка туристических услуг, и потому в курсовой работе будут рассмотрены первые три из перечисленных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

На мировом рынке коммерческой недвижимости под воздействием мирового финансового кризиса 2008 года произошли сдвиги в структуре инвестирования, изменились приоритетные направления. В то время как одни регионы продолжали испытывать негативное влияние кризиса и в конце 2010 года, в других восстановление рынка коммерческой недвижимости началось уже в конце 2009 года. В связи с различной скоростью восстановления рынков коммерческой недвижимости, позиция России существенно изменилась в 2009-2010 гг.

Актуальный характер анализа состояния и результатов развития рынка коммерческой недвижимости в нашей стране и в мире определяется рядом обстоятельств. Во-первых, увеличился интерес к рынку коммерческой недвижимости со стороны международных инвестиционных фондов. Во-вторых, роль инвестиций в недвижимость в экономике России значительно ниже, чем в развитых странах, но в настоящее время эта роль увеличивается. В-третьих, исследования инвестиций в недвижимость носят весьма ограниченный характер. В-четвертых, воздействие глобального кризиса на рынок коммерческой недвижимости в научных исследованиях отражается в недостаточной степени.

Степень изученности проблемы. Значительное внимание инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости уделили российские ученые: А. Н. Асаул, А. В. Карасев, А. В. Татарова, Я. В. Паттури, С. В. Гриненко, Д. В. Виноградов, Л. Захарова и др.

Исследования мирового рынка коммерческой недвижимости проводятся аналитиками различных международных агентств недвижимости и консалтинговых компаний. Согласно рейтингу журнала Property Week, ведущего издания в области недвижимости, самыми авторитетными признаны исследования следующих компаний: BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Colliers International, DTZ, Cushman & Wakefield, Knight Frank и King Sturge.

Несмотря на значительное число исследований, посвященных рынку коммерческой недвижимости, влияние мирового финансового кризиса на данный рынок пока не получило должного отражения, что и послужило причиной выбора темы курсовой работы.

Цель дипломной работы – на основе исследования специфических особенностей и инвестиционной привлекательности российского и морового рынков коммерческой недвижимости и анализа их развития определить изменение позиции России на мировом рынке коммерческой недвижимости в связи с воздействием глобальных экономических потрясений на структуру инвестирования на мировом и российском рынках коммерческой недвижимости.

Поставленная цель предопределила решение следующих задач:

Раскрыть понятие и структуру мирового рынка коммерческой недвижимости;
Обосновать инвестиционную привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости;
Выявить специфические особенности и обосновать инвестиционную привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости;
Проанализировать динамику мирового рынка коммерческой недвижимости в кризисный и предшествующий ему период;
Проанализировать динамику российского рынка коммерческой недвижимости в кризисный и предшествующий ему период;
Исследовать степень воздействия мирового экономического кризиса на структуру инвестирования на мировом рынке коммерческой недвижимости;
Исследовать степень воздействия мирового экономического кризиса на позицию России на мировом рынке коммерческой недвижимости.

Объект исследования – процесс структурных изменений в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости под влиянием кризиса.

Предмет исследования – экономические отношения, складывающиеся в ходе инвестиционных процессов на мировом рынке коммерческой недвижимости.

Структура дипломной работы – дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, структура, инвестиционная привлекательность

1.1. Мировой рынок недвижимости: сущность и особенности функционирования

Современное понятие «недвижимость» в российской экономической практике представлено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в 1994 году, согласно которому «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; также сюда относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество¹». Согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом².

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним, и все, что находится над ним, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты. Таким образом, понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

Земельный участок;
Объекты над поверхностью участка;
Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
Воздушное пространство;
Комплекс прав на объекты недвижимости³.

Многообразие объектов недвижимости привело к необходимости их классификации. В различных источниках встречаются различные подходы к отнесению того или иного объекта к определенной группе или же к выбору классификационного признака. Наиболее часто в отечественной литературе, посвященной экономике недвижимости, применяются две основные классификации.

Согласно первой, в зависимости от функционального назначения выделяют следующие основные типы недвижимости:

Жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания);
Нежилой фонд (здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке);
Земля (свободные земельные участки под застройку или другие цели использования земли, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и др.).

Нежилые помещения в свою очередь подразделяются на офисные, торговые, складские и производственные⁴.

В соответствии со второй классификацией, в зависимости от возможности получения прибыли выделяют следующие основные типы недвижимости:

Земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);
Коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);
Промышленная недвижимость (производственно-складская);
Жилая недвижимость⁵.

Различие данных подходов заключается в выделении коммерческой и промышленной недвижимости. В соответствии с первой приведенной классификацией, сущность нежилой недвижимости соответствует сущности коммерческой недвижимости, при этом понятие «промышленной недвижимости» входит в понятие «коммерческой недвижимости». Согласно второму подходу, промышленная недвижимость выделяется в отдельный тип.

В мировой практике также существует две основные классификации недвижимости. Первая соответствует российскому подходу, согласно которому по функциональному назначению выделяют следующие основные типы недвижимости:

Земля;
Жилая недвижимость;
Коммерческая недвижимость⁶.

В данном случае коммерческая недвижимость включает в себя объекты промышленной недвижимости. Однако в ряде стран, в том числе в США, промышленная недвижимость выделяется в отдельный, четвертый, тип⁷.

Другая классификация объектов недвижимости, наиболее значимая при оценке инвестиционной деятельности, выделяет два основных типа в зависимости от способности объекта недвижимости приносить доход:

Недвижимость, приносящая прибыль (income-producing real estate);

Недвижимость, не приносящая прибыль (non-income-producing real estate).

Недвижимость, приносящая прибыль, включает четыре основных группы недвижимости:

Офисные здания;
Помещения для розничной торговли;
Промышленная недвижимость;
Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду.

К недвижимости, не приносящей прибыли, относятся жилые здания и другая недвижимость, не используемая для привлечения прибыли⁸.

В зарубежной литературе под «коммерческой недвижимостью» (сommercial property) понимается недвижимость, используемая исключительно в деловых целях⁹. Таким образом, понятие «коммерческая недвижимость» является синонимом понятия «недвижимость, приносящая прибыль», и, соответственно, «недвижимость, не приносящая прибыль» может быть определена как некоммерческая недвижимость.

Ввиду неоднозначности классификации объектов недвижимости, в курсовой работе под коммерческой недвижимостью понимаются любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. Сюда относятся офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, базы¹⁰. Понятие «промышленной недвижимости» не входит в понятие «коммерческой недвижимости».

Перейдем к определению категории «рынок недвижимости».

В отечественной литературе дается много определений этого понятия. Согласно С. В. Гриненко, рынок недвижимости – это «механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость¹¹». По мнению А. В. Татаровой, рынок недвижимости представляет собой «совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.¹²».

Я. В. Паттури определяет рынок недвижимости как «систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования¹³».

Наиболее точным представляется определение, данное А. Н. Асаулом и А. В. Карасевым, согласно которому рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости¹⁴.

В соответствии с объектами недвижимости рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Отдельно выделяют рынок доходной (коммерческой) недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

Рынок объектов офисного назначения;
Рынок объектов торгового назначения;
Рынок объектов производственно-складского назначения;
Рынок гостиничных услуг;
Рынок объектов незавершенного строительства¹⁵.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

объектов недвижимости;
экономических субъектов, оперирующих на рынке;
процессов функционирования рынка;
инфраструктуры рынка¹⁶.

Рассмотрим каждый элемент в отдельности.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

Продавцы (арендодатели);
Покупатели (арендаторы);
Профессиональные участники рынка недвижимости, среди которых выделяют институциональных (субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени) и неинституциональных (субъекты, работающие на коммерческой основе) участников рынка недвижимости.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие основные процессы:

Создание и развитие объекта недвижимости;
Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
Товарный оборот объектов недвижимости;
Управление рынком.

Под инфраструктурой рынка недвижимости принято понимать совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма:

Социальный механизм, включающий в себя законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов;
Методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости;
Инженерно-технологический механизм, включающий в себя эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий; стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий; единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости; нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости;
Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям¹⁷.

Рынок недвижимости обладает рядом специфических особенностей:

Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
Значительно меньшее число сделок купли-продажи, чем на других рынках;
Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).
Рынок недвижимости несовершенен¹⁸.

Характеристики рынка недвижимости существенно не соответствуют критериям совершенного рынка. Главным критерием рынка совершенной конкуренции является большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Следующим критерием является однородность продукта. Некоторые ценообразующие характеристики объекта недвижимости, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

В отношении точности информации о ценах рынок недвижимости также несовершенен. Так как рынок недвижимости не является централизованным, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Ещё одним критерием совершенного рынка являются низкие транзакционные издержки. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки¹⁹.

Поскольку коммерческая недвижимость обладает высокой специфичностью, а также способна приносить прибыль, именно она является наиболее привлекательной для инвесторов.

1.2. Инвестиционная привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости

Среди множества вариантов вложения инвестиций в недвижимость наиболее выгодным и финансово привлекательным считается покупка недвижимости в США. Это объясняется рядом причин. Во-первых, недвижимость США по сравнению, например, с европейской выглядит наиболее привлекательно с финансовом отношении. Недвижимости здесь много, места для его строительства тоже. В Европе, тем более в небольших странах, напротив, - каждый квадратный метр на счету. При этом заокеанское качество ничуть не хуже, а зачастую даже лучше европейского.

Многие инвесторы, не смотря на нынешнее состояние рынка недвижимости США, считают американский рынок недвижимости наиболее выгодным и безрисковым. Многие инвесторы постепенно переезжают из Европы в Америку. Кто-то открывает гостиницу в Штатах, кто-то ресторан. Все они уверены, что в будущем выиграют от таких капиталовложений. К примеру, одна из самых крупных и известных в Австралии – компания Centro Properties Group, продает все свои учреждения, находящиеся на территории Новой Зеландии. Все это для того, чтобы расплатиться с долгами, но интересно то, что компания не тронула свои активы в Соединенных Штатах Америки (более четырехсот объектов)²⁰.

Стоит также отметить, что после ипотечного кризиса 2007-2008 годов, цены на недвижимость в США упали, что является дополнительным плюсом. В годы стабильного экономического роста, только в Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10-15%. Причем, это минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки - до 30% в год. Такая ситуация была характерна и для всей Америки, и вероятнее всего повторится вновь, после выхода экономики США из рецессии. Как известно, покупка недвижимости в США открывает для ее владельца огромные перспективы. На американской недвижимости можно отлично заработать. Есть немало способов получить с нее прибыль: сдача в аренду, ремонт дома с последующей его продажей. Общий рост цен на недвижимость и производимый ремонт обеспечат значительное увеличение цены вашей недвижимости. Стоит упомянуть и еще об одной очевидном плюсе покупки недвижимости в США. Штаты - одна из самых богатых стран мира, это молодое и стабильно развивающееся государство, структура которого продумана и исключает различные риски²¹.

В период кризиса в собственность банков перешло много недвижимости за счет неспособности заемщиков выплачивать кредит (процедура foreclosure). Такие объекты выставляются на продажу по цене ниже рыночной, что делает американский рынок ещё более привлекательным.

Иностранным инвесторам не следует также забывать и о том, что недвижимость в США будет приобретаться за значительно ослабевший в последнее время американский доллар.

Не стоит также преувеличивать сложности американской экономики. США уже ни один раз доказывали, что они в состоянии «держать удар». И рецессия – это неприятный, но необходимый и нормальный этап экономического развития в любой стране со свободной экономикой.

Как доказательство привлекательности инвестиций в недвижимость США – иностранные инвесторы напрямую и через инвестиционные фонды начали активно скупают американскую недвижимость, стремясь заработать как на покупке недооцененной собственности, так и на неизбежном усилении американской валюты в скором будущем. Согласно данным Национальной Ассоциации Риэлтеров США, около 30% покупок иностранцами недвижимости совершаются за наличные деньги, что в условиях кризиса ликвидности в США позволяет заключать сделки с американскими банками на еще более выгодных условиях.

В настоящее время Латинская Америка – это крайне перспективный рынок, развивающийся очень высокими темпами. Лидером региона является Бразилия – эксперты МВФ признали бразильскую экономику девятой в мире, приняв во внимание географическую удаленность от деловых центров мира²². Бразилия одна из последних вступила в фазу рецессии мирового финансового кризиса 2008 года, пробыла там полгода, и в числе первых стран начала восстанавливаться. Стране помогли пережить мировой кризис следующие обстоятельства:

Мировой рынок коммерческой недвижимости 📙 Дипломная → 🆔 9582