Содержание

Введение

     Переход нашей страны к рыночной экономике  потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

     Сейчас  на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

     В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

     Актуальность  темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

     Цель  работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

     Объект  исследования – процедура определения  рыночной стоимости имущества.

     Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

     Структурно  работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В  первой главе рассматриваются теоретические  основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость  объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

     Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая  литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

1. Теоретические  основы оценки  рыночной стоимости  недвижимости

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

     Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для  удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]

     Все операции и сделки с недвижимостью  требуют знания стоимости объекта  собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит  от факторов, тенденций и изменений  в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2]

• операции купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидация объектов недвижимости;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.¹

     При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

     Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

     В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных  потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]

     Стоимость в обмене – это цена, которая  будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

     Стоимость в пользовании – это стоимость  собственности для конкретного  пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая  используется как составная часть  действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]

     Из  всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости  в условиях рыночных отношений. При  определении рыночной стоимости  мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

     Исходя  из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20, 36-37]

• действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
• действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;
• действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

     Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

     Основная  задача при определении стоимости  – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

     Принципы  оценки делятся на четыре группы: [15, 33]

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

     Обязательным  условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние  рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [27, 48]

2. Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта оценки

     В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

     Это объясняется тем, что еще недавно  неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

     С другой стороны, особо престижные офисные  помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

     Объект  недвижимости находится в собственности  ООО «Арис» и расположен в Ленинском районе города Калуги.

     Объект  включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораном общей площадью 1.375,8 кв.м.

     Объект  находится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортная доступность – хорошая.

     Описание  земельного участка

     Форма участка – прямоугольная;

     Площадь участка – 556,0 м²

     Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

     Топография  местности: рельеф участка спокойный.

     Обеспеченность  инфраструктурой:

     К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

• водоснабжения;
• канализации;
• электроснабжения;
• теплоснабжения;
• телефонизации

     Возможные ограничения по использованию и  сервитуты

     Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

     Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

     Описание  здания

     Здание  имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.  

     Таблица 1

     Конструктивные  элементы здания

2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

     В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки. 

      Таблица 2

     Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

     (Определение  коэффициента подобия)

     Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

     Основные  исходные данные:

• Группа капитальности – I.;
• Строительный объем: V_стр. = 4 444 м³;
• Общая площадь: S=1.375,8 м²;
• Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

     Основная  расчетная формула: 

     ПВС = УС₁₉₆₉ х V_стр. х И_69-84 х И_{84-20.12.2007} х К_n,  (3.1) 

     где  ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

     УС₁₉₆₉ – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС₁₉₆₉=24,9 р/ м³

     V_стр. – строительный объем, куб. м;

     И_69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

     И_{84-20.12.2007} - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г; 

     К_{84-20.12.2007} = 61,07 

     К_n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К_n=0,86

     Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта: 

     ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб. 

     Оценка  износа (обесценения) объекта

     Исходя  из предполагаемого эффективного срока  жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

     Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

     Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в  настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

     Определение прибыли предпринимателя

     Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

     Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле: 

        (3.2) 

     По  данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м  отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

      = 0,937, или 97,3%. 

     Таблица 3

     Расчет  итоговой величины стоимости объекта  оценки

     Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

     Таблица 4

     Характеристика  объектов сравнения

      Определение (обоснование) корректировок

     1. Корректировка на  рыночные условия (дату продажи)

     В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле: 

      , 

     где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

     Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072 

     100 × К^t_{срминфл} – 100 

     Таблица 5

     2. Местоположение.

     Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась  на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

      Таблица 6