Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

Московская  финансово-юридическая академия

КИРОВСКИЙ  ФИЛИАЛ

Факультет экономический

Кафедра экономики  и управления

Специальность 080105 «Финансы и кредит»

Выпускная квалификационная РАБОТА

студентки Дыман  Яны Юрьевны

на тему: «Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)»

Киров  2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..........3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ………………………………........6

1.1 История ипотечных отношений в российском праве………………....6

1.2 Отличительные черты ипотеки как формы кредитования……………9

1.3 Современный рынок ипотечного кредитования в России…………...15

1.4 Инструменты ипотечного  кредитования……………………...............28

2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»......……………………………………………………..38

2.1 Организационная  структура ОАО «Сбербанк России».……........…..38

2.2 Анализ финансовых результатов ОАО «Сбербанк России»………...44

2.3 Оценка динамики  ипотечного кредитования ОАО «Сбербанка России»...........................................................................................................68

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.................................................................................................76

3.1 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования…......76

3.2 Механизм функционирования системы ипотечного кредитования...80

3.3 Совершенствование механизма ипотечного кредитования……….....85

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….………………89

ВЕДОМОСТЬ ПРИЛОЖЕНИЙ...…………………………………....................92

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования.

Ипотека – это долгосрочный залог недвижимого имущества. Классическая ипотека – это залог недвижимости и получение кредита на 10-30 лет. В долгосрочности – основное преимущество ипотеки перед остальными видами кредитования. Чем длиннее срок, тем выгоднее брать кредит. В России пока только развивается ипотека, и связано это с нестабильностью политической ситуации, с высоким уровнем инфляционных ожиданий, ограниченностью кредитных ресурсов. Все это делает ипотечное кредитование не всегда выгодным для банка мероприятием.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Одно из главных  преимуществ развитой ипотечной  системы заключается в том, что  она гарантирует права сторон в сделке кредита и залога. Высокая ценность недвижимости как объекта залога объясняется и тем, что недвижимость обладает значительной и обычно устойчивой ценой с преобладающей тенденцией к повышению. Физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя.

Когда в организации  появляется потребность в финансовых ресурсах и их не окажется в ее распоряжении, она может получить их путем залога своего недвижимого имущества. На заложенное имущество выдается ссуда. Эта процедура получения средств именуется ипотекой.

Существует  несколько определений понятия  “ипотека”. Приведем одно из них. Ипотека – это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. При этом залог, служащий для обеспечения этой ссуды, не передается кредитору, он остается на руках должника. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

В настоящее  время инвестирование через форму  ипотеки находится только в первоначальной фазе. Эта форма в ближайшее время может получить широкое распространение. По мнению специалистов, только вложения в жилищное строительство со стороны населения оцениваются в 30 млрд. долл.

Правительство и президент ставят новые задачи: достичь уровня выдаваемых ипотечных кредитов по стране до 1 млн., снизить процентную ставку по выдаваемым рублевым ипотечным кредитам до уровня валютных ставок (8-10%). Задачи правильные и своевременные, но, к сожалению, слабо отработанный механизм банковского ипотечного кредитования, бесспорно, создает много трудностей на пути их реализации.

Цель  исследования – разработка направлений совершенствования механизма ипотечного.

Объект  исследования – реализации механизма ипотечного кредитования в условиях современной России.

Предмет исследования – особенности ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Степень разработанности  проблемы.

Степень разработанности составили труды таких отечественных и зарубежных авторов, как: Головина Ю.В., Грудцыной Л.Ю., Спектор А.А., А.В.Толкушкина, Тихомирова М.Ю. Ордынской И.Н., Аверьяновой Т.А., Балабанова И.Т., Грудцыной Л.Ю., Лаврушина О.И., Лимаренко В.И., Суэтина А.А., Назарова В.Б., Шуляка П.Н.

Методология исследования.

В качестве основных составляющих включала: методы экономико-статистического анализа, методы теории экономического моделирования, системный подход, теории социального контроля.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ

1.1 История ипотечных отношений в российском праве

Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека – слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог»¹. Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и, прежде всего на земельные участки.

Исторический  процесс развития ипотеки рассмотрен Толкушиным А.В. и Головин Ю. в своих трудах. Институт залога недвижимости (ипотеки), отмечают авторы, является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям².

 Залог известен  со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом³.

Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека  не знало. Залог, как средство обеспечения  исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности – не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования⁴.

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось  в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно – об ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также – о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

В период между  вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом  Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако, как правильно подмечает Ордынская И., в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений⁵.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам: землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости⁶.

2. Отличительные черты ипотеки как формы кредитования

Как и любая  другая форма кредита, ипотечное  кредитование имеет своими субъектами кредитора и должника, иначе говоря, залогодержателя и залогодателя. Субъектом залогового отношения может быть физическое, юридическое лицо, либо государство. В России, согласно части 2 статье 355 Гражданского Кодекса РФ, залогодателем вещи может быть ее собственник, или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (а также статья 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Существенным, является и то, что Гражданский Кодекс РФ (пункт 1, статья 335) определят, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Это значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующую недвижимость, выступят залогодателями в обеспечение их обязательств⁷.

Среди юридических  лиц – залогодержателей по ипотечным  договорам заметно выделяются кредитные  учреждения. Предоставляют ипотечный  кредит, как правило, ипотечные банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке.

К субъектам  отношений ипотеки можно отнести  также инвесторов, вкладывающих капитал  в ипотечные ценные бумаги; правительство, главной функцией которого является законодательное регулирование системы ипотечного кредитования, а также государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг; риэлтора, обеспечивающего оценку и последующую продажу недвижимости, заложенной по ипотеке; страховые компании, страхующие часть рисков всех участников операции.

Основанием возникновения  ипотеки является договор между кредитором и заемщиком, в котором закреплены их взаимные права и обязанности, направленные на достижение их интересов. Согласно статье 339 Гражданского Кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (в большинстве случаев имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании).

Договор ипотеки  оформляется путем выдачи закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой⁸. Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора, (неуплата процентов, задержка погашения долга и так далее) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Если после этого собственник имущества возьмет другой займ на дополнительную сумму денег, то новый займ станет второй закладной (младший залог). Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы.

Закладная является обращаемым документом, то есть может  быть переуступлена, продана и так далее третьей стороне. Кредитор может передать путем соответствующей записи долговое обязательство и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передано долговое обязательство, становится новым собственником долга и гарантирующих его документов.

Договор об ипотеке  и закладная заключаются в  письменной форме, должны быть нотариально заверены и подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Предметом  договора об ипотеке, согласно статье 5, 76 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

а) земельные участки;

б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

ж) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Помимо предмета кредитных отношений, ипотечные  кредиты классифицируются по следующим параметрам:

1. По целям кредитования:

 – приобретение готового жилья в многоквартирном либо отдельно стоящем доме на одну или несколько семей в качестве основного или несколько семей; дома для сезонного проживания, садового участка, земельного участка под застройку;

 – на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

 – на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

2. По виду кредитора: банковские и небанковские кредиты.
3. По виду заемщика, как субъекта кредитования: кредиты, предоставляемые застройщику, строителю, либо будущему владельцу.
4. По способу рефинансирования: путем выплаты ипотечных облигаций, путем предварительного накопления заемщиков, государственных субсидий, собственными, привлеченными либо заемными средствами (в том числе займы международных организаций), продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку и так далее.
5. По срокам кредитования: краткосрочные (в России до 1 года), среднесрочные (от 1 до 3лет) и долгосрочные (более 3 лет).
6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, либо с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной, переменной или смешанной процентной ставкой.
8. По возможности досрочного погашения: с правом, либо без права досрочного погашения, а также с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности – размеру первоначального взноса (в процентах от суммы ссуды).

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.

Ипотечное кредитование основано на ряде принципов. Принципы гласности (публичности) и достоверности заключаются в том, что каждое заинтересованное лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, достоверные сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества. Принцип специальности связан с ограничением предмета ипотеки, возможности ее установления только к определенным видам недвижимости и в определенном наборе. Принцип старшинства возникает при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита. В этом случае ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Преимущество одного закладного права перед другими зависит от времени внесения его в ипотечную книгу. Принцип бесповоротности гласит, что залоговые отношения прекращаются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Таким образом, считаем нужным выделить следующее особенности ипотечного вида кредитования:

1. Основным отличием от классического кредита являются обычно большие сроки и объемы ипотечного кредитования, что также определяет специфику инструментов кредитования;
2. Обязательным условием является наличие залогового обязательства, закрепленного в договоре и закладной. Закладная – основной юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Она является гарантом возвращения долга кредитору;
3. Предметом  данных кредитных отношений всегда является недвижимость;
4. Предмет находиться во владении залогодателя, однако он теряет право распоряжения им без согласия залогодержателя на время залогового периода.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования:

а) функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

б) функция обеспечения возврата заемных средств;

в) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другое) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г) функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Итак, ипотечным  кредитом называют долгосрочную ссуду  с обязательством ее возврата в означенный договором срок, с выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

1.3. Современный рынок ипотечного кредитования в России

Банки, выдающие ипотечные кредиты в России можно  разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на: государственные и коммерческие.

 Два государственных  банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это  совершенно логично – самая  большая филиальная сеть и  доступ к дешевым ресурсам  позволяют поддерживать объемы  выдачи ипотечных и жилищных  кредитов на высоком уровне⁹.

 Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях¹⁰.

  Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на один день, не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

 Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

 Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

Рефинансирующие организации

 В 2005 году  на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать закладные с различными уровнями доходности и риска.

В результате финансового  кризиса 2008 – 2009 года число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически монополистом на этом рынке осталось государственное АИЖК. О возвращении на рынок в ближайшее время заявил банк «ГПБ-Ипотека», который может составить реальную конкуренцию АИЖК, учитывая большой региональный охват – свыше 40 операторов.

Ипотечные брокеры

 Рынок ипотечных  брокеров зародился в России  в 2004 году. Развитие этого бизнеса  было обусловлено возникновением  и постоянным увеличением спроса  на данные услуги. Ипотечных брокеров  можно поделить на несколько  категорий: независимые ипотечные  брокеры; брокерские подразделения крупных риэлторских компаний; брокеры, работающие в интересах отдельных банков; интернет-брокеры. Законодательно деятельность ипотечных брокеров не регулируется.

 Услуги ипотечного  брокера включают в себя консультирование  клиента и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом его возможностей, потребностей, особенностей социального и профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита: помощь по сбору и оформлению документов, консультирование по процедуре выдачи кредитных средств и передаче их продавцу жилья. Многие брокеры за отдельную плату оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли-продажи объекта ипотеки.

В настоящий  момент в России количество ипотечных  брокеров существенно сократилось вследствие общего падения спроса на ипотеку, а также резкого уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, и ипотечных программ. В условиях крайне ограниченного выбора предложений по ипотеке у потребителя существенно понизилась мотивация для обращения к ипотечным брокерам. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.

Страховые компании

 При заключении  ипотечной сделки для снижения  рисков заемщика и кредитора  в России используется несколько видов страхования. Это страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заемщика, страхование титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договора страхования заключаются в пользу кредитора.

 Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жилье будет разрушено или серьезно повреждено, например, в результате пожара или взрыва.

 Страхование жизни и трудоспособности заемщика обеспечивает выплату остатка задолженности по кредиту за счет страховки в случае смерти заемщика, а также присвоения ему инвалидности первой группы. Если заемщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, за счет страховки выплачивается часть задолженности по кредиту за период нетрудоспособности.