Сравнительный подход оценки недвижимости

Введение 

     Актуальность  темы определена тем, что становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами имущества, в первую очередь недвижимого, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,  развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

     Рынок недвижимого имущества России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 15 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

    Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

    Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развитого имущественного рынка. Российский рынок находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

      Предметом исследования в настоящей работе является рынок имущества (на примере рынка недвижимости г. Махачкалы). Объектом исследования является оценка имущества на основании сравнительного подхода (называемого также рыночным).

      В отношении оценки имущества принято выделять три подхода. Перед изложением темы работы необходимо определить терминологию.

     Сравнительный подход к оценке имущества - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Кроме сравнительного подхода существуют ещё затратный и доходный подходы.

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     Доходный  подход основан на том, что стоимость имущества, в которое вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который имущество способно принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

      Цель  работы  - анализ методологической основы и практики применения сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества. В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи работы:

1. определение принципов сравнительного подхода и условий его применения;
2. анализ практики использования сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества (включая определение и применение поправочных коэффициентов);
3. характеристика основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода, а также оценка возможностей его использования в управлении недвижимостью.

     Работа  состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.

     В первой главе рассматривается понятие  и содержание сравнительного подхода. Вторая глава – практическая, в  ней анализируется использование  сравнительного подхода при оценке имущества. В третьей главе рассматриваются перспективы применения сравнительного подхода по различным направлениям.

     При написании дипломной работы был использован обширный  библиографический материал: монографии, статьи, переводная литература, нормативно-правовые акты.